臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第1193號原 告 甲○○訴訟代理人 張金盛律師被 告 乙○○
21號訴訟代理人 彭上華律師上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國94年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰零肆萬元，及自民國九十四年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴原主張依租賃契約關係請求被告給付租金，嗣於訴狀繕本送達後，於本院民國94年12月20日言詞辯論期日主張如本院認租賃契約於93年12月間即已合意終止，則追加依侵權行為及不當得利之規定，請求被告給付，係屬請求權基礎之追加，被告雖表示異議，但本院認其請求之基礎事實同一，且無礙被告之妨禦與訴訟之終結，爰予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：被告使用原告土地興建台北縣新莊市○○路○○○ 號房屋，並訂有租約，約定每月租金為新台幣（下同）260,000 元，惟被告自94年1 月至4 月份均未支付租金，原告除以函通知被告外，並曾多次用電話或親自前往被告營業場所收取，被告均置若罔聞，拒絕支付，爰依租賃契約關係，請求被告給付租金。如鈞院認租賃契約於93年12月間即已終止，則再依侵權行為及不當得利之規定，請求被告給付。並聲明：被告應給付原告1,040,000 元，及自94年4 月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告則以：㈠按公、私有耕地以外之出租土地，因重劃而不能達到原租
賃之目的者，承租人得終止契約，平均地權條例第63條之
1 定有明文。經核系爭土地租賃契約書，雖就每月租金價格約定至94年12月30日止，惟依系爭租賃契約第2 條及但書第1 條括弧處均加註：以重劃時間為準等語，足證雙方係合意當台北縣政府就系爭土地為市地重劃，並通知拆除地上物之日，視為系爭租約之終止日；易言之，系爭租賃契約係以台北縣政府就系爭土地為市地重劃並通知拆除地上物之日為其契約之解除條件，此項解除條件成就時，則系爭土地租賃契約當然因解除條件之成就失其效力。
㈡次按依台北縣政府93年10月28日北府地區字第
09307140641 號函：「為辦理本縣新莊市頭前市地重劃區開發案地上改良物拆遷或清楚發放補償費、救濟金及自動拆除獎勵金乙案，請查照。」，及同年12月20日北府地區字第0930834304號函：「為辦理本縣新莊市頭前市地重劃區開發案第二次發放地上改良物拆遷補償費、救濟金並展延拆遷期限，請查照。」，顯見系爭土地於93年間即辦理市地重劃，並於93年10月28日公告自行拆遷土地改良物之清冊末日為93年12月1 日，依前揭規定系爭租約應於93年10月28日台北縣政府通知拆除地上物之日視為契約終止日，至於嗣後台北縣政府將地上改良物自動拆遷期限展延至94年3 月4 日止，係為了配合複估作業及考量農曆新年民間習俗予以自動展延，並非已終止之租約，繼續展延至94年3 月4 日。
㈢退一步言，縱認系爭租約無解除條件之約定，惟依系爭租
賃契約第9 條規定，被告承租系爭土地目的，係為作停車場或堆積廢鐵使用，市地重劃後，該地顯無法續供作為私人停車場或堆積廢鐵使用，原租賃目的顯無法達到，被告亦有終止租約之權，被告遂於93年11月初原告至被告公司，要求被告配合拆除地上物時，即表示租到93年12月31日止即終止租約，將另搬他處，此核諸原告訴訟代理人於94年11月25日自承：「‧‧‧當天我們確實有去，但是是要請他拆除交還土地，我們是請他依政府規定拆除交還土地。」等語，證人曹雅婷於同日證稱：「地主在93年11月初有到我們公司，我們有收到縣政府的函說要重劃，我有聽到我叔叔跟他說租到年底就不租了。」等詞，俱見原告確有為終止租約之意思表示，而被告亦隨即於93年11月15日另向訴外人蔡清吉承租土地作為堆放廢鐵之用，足證兩造確有餘93年12月31日終止系爭租約之合意。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、查原告主張兩造於87年12月1 日就其所有坐落台北縣新莊市○○段頭前小段306 地號土地訂立租賃契約，由被告承租上開土地作為汽車停車場或堆積廢鐵使用，但因上開土地有三七五租約之糾紛，乃延至92年1 月1 日起租，約定租金自92年1 月1 日起至93年12月31日止每月255,000 元，自94年1月1 日起至同年12月31日止每月租金260,000 元，並被告使用系爭土地至94年5 月間遭台北縣政府驅離，但僅支付租金至93年12月31日止之事實，為被告所不爭執，並有土地租賃契約書之影本1 份附於本院卷第27-31 頁可憑，堪信為真實。
五、又查，系爭土地係屬台北縣第17期新莊市頭前市地重劃區開發案之土地，原經台北縣政府通知地上物應於93年11月間拆遷，原告於93年11月初有至被告營業所請被告依台北縣政府之通知拆遷地上物交還土地等情，為原告所自承，而被告當場亦表示將於年底前搬遷乙情，亦據證人即被告之姪女曹雅婷到場證述「地主在93年11月初有到我們公司，我們有收到縣政府的函說要重劃，我有聽到我叔叔跟他說租到年底就不租了，當時原告怎麼說我沒有印象。」等語可憑（本院94年11月25日言詞辯論筆錄），參以被告亦依約給付租金至93年12月31日止，此亦為兩造所不爭執，則兩造顯合意於93年12月31日終止系爭租賃契約，應可認定。原告主張兩造之租賃契約關係應至被告遭台北縣政府驅離之日始消滅云云，不足採取。又依系爭租賃契約第2 條及但書第1 條括弧處固有加註：租賃期間至「重劃時」屆滿之語，就該「重劃時」所指為何，則未明確約定，解釋締約當事人之真意，應係以因重劃致系爭土地之使用、收益因重劃之實施受限制時，兩造之租賃契約關係始消滅。本件主管重劃事務之台北縣政府，雖有訂定地上物拆遷時限，但於拆遷期限前，並未限制系爭土地之使用、收益，是被告抗辯兩造之租賃契約應於台北縣政府通知拆除地上物之日即93年10月28日即終止云云，亦有誤會，不足採取。
六、再查，市地重劃，經主管機關依市地重劃實施辦法之規定，選定重劃區、擬定重劃計畫書、進行土地查估後，為行土地分配，俾利地籍測量、土地登記、工程驗收、實地指界及交接土地等各項工作之完成，主管機關得依平均地權條例第62-1 條 之規定，就重劃區內應行拆遷之土地改良物或墳墓，直轄市或縣（市）政府應予公告，並通知其所有權人或墓主，土地改良物限期30日內、墳墓限期3 個月內自行拆除或遷葬。逾期不拆除或遷葬者，得代為拆除或遷葬。又按市地重劃後，重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有之土地。但對於行政上或判決上之處分，其效力與原有土地性質上不可分者，不適用之。平均地權條例第62條明文規定。故於分配結果確定之前，參與重劃土地之所有權尚不發生變動。系爭土地雖經台北縣政府於93年10月間通知應拆除地上物，但依上開說明，系爭土地所有權仍歸原告所有，且於拆遷期限內，原告對系爭土地仍非不得使用收益，則被告於租賃契約經合意終止後，再占用系爭土地，即無法律上正當權源自明。被告執台北縣政府限3個月內拆遷，為其有占有系爭土地之依據，容有誤會，不足採取。
七、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。本件被告於租賃契約關係消滅後無權占有原告之系爭土地，依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第
179 條之規定，請求返還其占用系爭土地相當於租金之不當得利。又按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3 章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。最高法院94年度第2 次民事庭會議決議同此意旨。此於租用土地建築房屋，依土地法第105 條準用同法第97條之規定，應為相同之解釋。查被告向原告承租系爭土地，係為經營停車場及廢鐵堆積廠之商業目的，此有契約書之影本1 份在卷可稽，誠非住宅房屋及基地租用或耕地租用可比，揆諸上開說明，應無土地法第97條規定之適用。本件原告主張被告前向其承租系爭土地，約定之租金自94年1 月1 日起為每月260,000 元，有租賃契約書之影本1份在卷可憑，且為被告所不爭，則原告主張應以每月260,000 元計算相當於租金之不當得利，即堪採取。則原告依不當得利之規定，得請求被告返還自94年1 月1 日起至同年4 月30日止之利益應為1,040,000 元（260,000 X4=1,040,000）。
八、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229 條定有明文。本件不當得利之債，並未定有給付期限，被告應自受催告之時起，始負遲延責任。本件被告係於94年6 月22日受支付命令之送達，應自斯時起發生受催告效力。則原告主張被告應自94年4 月1 日起負遲延責任，不足採取。綜上，原告依民法第179 條之規定，請求被告給付自94年1 月1 日起至同年4 月30日止相當於租金之不當得利計1,040,000 元，及自94年6 月22日（即支付命令送達之日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
九、原告另主張依侵權行為之規定請求被告給付相當於租金之不當得利及遲延利息，惟此與上開不當得利之請求間，係以單一訴之聲明，求為相同訴之目的之判決，請求本院擇一為其有利之判決，而其依不當得利請求被告返還相當於租金之不當得利為請求部分，業經本院審認為有理由，有如前述，則就其另主張依侵權行為之法則為請求之部分，即無審究之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本案判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 12 月 30 日
書記官 顧嘉文