臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第1220號原 告 丙○○
樓法定代理人 甲○○訴訟代理人 廖修譽律師被 告 丁○○
樓訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，經本院於民國94年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就原告所有坐落於台北縣永和市○○段第八四三地號土地（權利範圍四分之一），暨其上永和市○○段段第二四二八建號建物即門牌號碼為台北縣永和市○○路○○巷○弄○號（權利範圍全部）之預約買賣關係不存在。
被告應將前項所示不動產於民國九十三年六月二十四日經台北縣中和地政事務所以九三北中字第二三九九三０號收件登記，所為之預告登記予以塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告為原告五姐，竟於民國92年6 月間利用原告當時智能不足精神耗弱，但尚未辦理禁治產宣告之機會，向原告誑稱：如能假藉兩造間有買賣行為，即可向地政機關辦理預告登記，保障原告之財產，原告因不能理解法律上關於預告登記之意義即信以為真，而應允將所有坐落於台北縣永和市○○段第843 地號土地（權利範圍1/4）， 暨其上永和市○○段段第2428建號建物即門牌號碼為台北縣永和市○○路○○巷○ 弄○ 號（權利範圍全部）向台北縣中和市地政事務所辦理預告登記予被告，惟兩造實際並無預約買賣之行為。㈡本件原告於辦理系爭不動產預告登記時雖未宣告禁治產，但自幼智能較一般人遲滯，雖對於日常生活事務處理能力並未造成太大困難，但其較高認知能力、理解力、空間組織能力與解決問題能力等均呈部分障礙，對於較雜或抽象事件之理解與處理可能會有困難等情，有台灣士林地方法院93年度禁字第1 號裁定書可證，故其精神狀態已達精神耗弱狀態，就其為預約買賣之法律行為部分，應有民法75條規定之適用而無效。㈢倘認原告當時有行為能力足以為法律行為，則因本件實際上未有買賣之真意，故備位主張兩造就系爭不動產為預約買賣顯係通謀虛偽意思表示，依民法87條規定亦為無效。㈣被告因對原告主張系爭不動產預約買賣關係存否有爭執，並拒絕提出同意書配合辦理塗銷預告登記手續，是本件有提起確之訴之必要，並依民法回復原狀、不當得利、所有物返還請求權之規定，訴請被告將系爭不動產之預告登記塗銷等語。
其聲明為：如主文第1 、2 項所示。
二、被告則以：㈠原告於93年3 月30日始被宣告為禁治產人，故原告於92年6 月23日為預定買賣契約時為完全行為能力人，是其所為預約買賣行為並未有無效情形，且原告於91年10月17日尚能就其法定代理人甲○○之不動產辦理請求預告登記，嗣並於92年10月3 日出具同意書塗銷該預告登記，益見原告於91年10月17日至92年10月3 日間係有完全行為能力人。
㈡被告否認兩造有預約買賣之通謀偽意思表示，本案係原告主動提出預約出責系爭不動產，被告接受在後，嗣被告雖因故無法拿出買賣價金，但系爭預約買賣關係尚仍存續中等語置辯。
其聲明為：原告之訴駁回。
三、按「無行為能力人之意思表示，無效。雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同」，民法第75條定有明文。查：①台灣士林地方法院於93年禁字第1 號聲請人就相對人即本件原告聲請宣告禁治產事件乙案為調查時，曾函請台北市立陽明醫院鑑定原告精神狀態，據該院93年3 月11日北市陽醫精字第09360206800 號函附之鑑定意見認：「... 其一般智能含記憶力、抽象思考、空間組織能力等均呈現障礙，但並無其他精神病態症狀。心理測驗：衛氏成人智力測驗結果：語文智商66，操作智商63，總智商63。智力功能屬輕度智能不足的程度。精神科診斷：輕度智能不足。鑑定結果：綜合上述資料，蘇員屬於輕度智能不足之個案，自幼智能均較一般人遲滯，雖對於日常生活事務之處理並未造成太大之困難，但因其較高認知能力如抽象思考能力（如：物件之相同、相異）、理解力、空間組織能力及解決問題能力均呈現部分障礙，其對於較複雜或抽象之事件之理解與處理，可能會有困難。推估其能力，其精神狀態或已達心神耗弱之程度」等語，有台灣士林地方法院93年禁字第1 號民事裁定影本附卷可稽。②本院因審驗原告精神狀況，通知原告於94年9 月26日到庭陳述意見時，發現原告對本院訊問內容雖能對答，但對較複雜問題已顯現理解困難情形，並參諸原告陳稱：「（問：是否知什麼是預告登記？）將房子給我姐姐當幼稚園」、「（問：當時你姐姐是如何跟你說？）這是三年前的事，我忘記了」、「（問：你姐姐是否有要買你當時名下房地？）沒有說要跟我買什麼房地」、「（問：是否還記得有出具一張預告登記同意書給你姐姐？）我不記得了」、「（問：是否記得房地要給你姐姐當幼稚園的事？）我記得是我媽媽帶我到地政事務所，說這房子要給我姐姐當幼稚園，但需要辦理預告登記，我是聽了我媽媽的話，說辦了預告登記之後就可以給我姐姐當幼稚園」、「（問：當時是要將系爭房子借給你姐姐或是賣給姐姐？）我沒有要賣，我只是要房子租給我姐姐而已」等語，及上開鑑定意見稱原告自幼起智能即有遲滯現象等情，足認原告於92年6 月間因智能障礙，精神狀態亦已達精神耗弱程度，而無處理個人資產相關事務之能力。③雖然原告於斯時尚未經宣告為禁治產人，但其既已無處理個人資產相關務之能力，其於92年6 月23日所為預約買賣之意思表示，顯相當於在無意識或精神錯亂中所為，係屬無效，是兩造間就系爭不動產之預約買賣關係自無法成立。④原告既經認定其所為預約買賣之意思因在無意識或精神錯亂中所為而無效，故不再有通謀虛偽而為意思表示之問題，附此敘明。
四、從而，原告訴請確認兩造間就原告所有坐落於台北縣永和市○○段第843 地號土地（權利範圍1/4）， 暨其上永和市○○段段第2428建號建物即門牌號碼為台北縣永和市○○路○○巷○ 弄○ 號（權利範圍全部）之預約買賣關係不存在，即無不合；又系爭不動產預約買賣關係既不存在，被告即負有回復原狀之責任，故原告依民法回復原狀之法律關係，訴請被告應將前項所示不動產於93年6 月24日經台北縣中和地政事務所以93北中字第239930號收件登記所為之預告登記予以塗銷，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述、舉證及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 13 日
民事第二庭 法 官 古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 10 月 13 日
書記官 李錦輝