臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第1524號原 告 乙○○訴訟代理人 彭上華律師被 告 甲○○上列當事人間請求給付補償金事件，經本院於民國94年12月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國（下同）85年12月1 日起就坐落台北縣新莊市○○段頭前小段306 地號（中間部分），面積1250坪之土地（下稱系爭土地），訂立土地租賃契約，爾後租期展延至94年12月30日止，租金亦調整為每月新台幣（下同）26萬元。惟台北縣政府就系爭土地於93年間辦理市地重劃，且公告系爭土地自行拆遷土地改良物之清冊末日為93年12月
1 日，嗣後台北縣政府為配合複估作業及考量農曆新年民間習俗，將地上改良物自動拆遷期限延至94年3 月4 日止，由於原告承租系爭土地之目的係作為停車場或堆積廢鐵使用，市地重劃後，原租賃契約目的已無法達到，原告除於93年11月間以口頭方式向被告為終止租約之意思表示外，隨即於93年11月15日另向第三人蔡清吉承租土地作為堆放廢鐵之用，且於94年8 月31日再以台北老松郵局第441 號存證信函向被告表示終止租約之意，並依平均地權條例第63條之1 規定請求相當1 年租金之補償即312 萬元（260,000 ×12=3,120,000）。又依系爭租約更正後第5 條約定，押租保證金50萬元於原告遷空、交還土地時，被告應無息返還，故被告共計應給付原告362 萬元等語，並聲明：㈠被告應給付原告362 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：新莊市頭前都市計劃案之主要計劃及細部計劃分別於83年7 月4 日北府工都字第202847號及85年7 月24日北府工都字第244759號函公告發布實施，原告於承租系爭土地時即知有重劃計劃，系爭土地隨時都會取回，兩造乃合意以重劃時為租約截止日，並特於租賃契約第2 條以「以重劃時間為準」為租約之截止日，可見本件情形顯與平均地權條例第63條之1 不符，應無該條之適用。況原告接獲台北縣政府93年10月28日北府地區字第09 307140641號關於工廠搬遷費、營業損失、建築物拆遷等補償費之公告後並未於期限內提出異議，已於93年12月8 日領取補償費1,278, 55 6 元，原告既同意且接受補償救濟金，租約即應於原告領取補償金之日即93年12月8 日終止。再者，原告係將押租金50萬元繳付訴外人陳新戶，陳新戶並未將之轉交被告，依租賃契約更正條文第2 條「如陳新戶未將押租保證金轉交被告，則原告同意在租約屆滿後，不向被告要求返還押租保證金」之約定，原告不得向被告索取，是原告請求被告退還押租金50萬元，顯無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造對下列事實均不爭執：㈠兩造於85年12月1 日訂立土地租賃契約書，由原告向被告
承租被告所有坐落台北縣新莊市○○段頭前小段306 地號（中間部分），面積1250坪之土地，作為停車場或堆積廢鐵使用，約定租賃期間自85年12月1 日起至89年11月30日止（以重劃時間為準），租金每月25萬元。爾後租期展延至94年12月30日止，租金亦調整為每月26萬元。
㈡前開租約更正後第5 條約定：「乙方（按即原告）於訂
約時，應交甲方（按即被告）之50萬元押租保證金，甲乙方同意由陳新戶轉交，無論陳新戶有無轉交，甲方不得以任何理由向乙方再要求給付。如陳新戶未將押租保證金轉交甲方，則乙方同意在租約屆滿後，不向甲方要求返還押租保證金。乙方同意與甲方共同向陳新戶要求移轉押租保證金，如陳新戶已移轉，則甲方應於租約屆滿時，將押租保證金返還乙方（若乙方遷空，交還土地甲方後，無息退還押租保證金）。」㈢台北縣政府已就前揭土地辦理市地重劃，並公告地上改良
物自動拆遷期限至94年3 月4 日止。原告已拆除地上物，並於93年12月8 日領取補償、救濟金在案。
四、兩造同意本件爭點為：㈠原告依平均地權條例第63條之1 規定，請求被告給付相當1 年之租金補償312 萬元，是否有理？㈡原告依兩造所訂土地租賃契約更正後之第5 條約定，請求被告返還押租保證金50萬元，是否有理？茲將本院之判斷，析述如下：
㈠關於「原告依平均地權條例第63條之1 規定，請求被告給
付相當1 年之租金補償312 萬元，是否有理」之爭點部分：
⒈按公、私有耕地以外之出租土地，因重劃而不能達到原
租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償，平均地權條例第63條之1 前段定有明文。惟該條規定承租人得向出租人請求相當一年租金之補償，應係指租約所預定之租賃期間因土地重劃之故未能屆滿即遭中斷，而土地重劃復非承租人所得預見，為彌補承租人因此所受損失，故明文規定承租人得請求相一年租金之補償。
⒉查被告抗辯原告於85年12月1 日承租系爭土地時即已知
悉系爭土地有重劃計劃乙節，原告並未爭執或否認，且依原告所提兩造簽訂之土地租賃契約書第2 條：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為二年，即自85年12月1 日起至89年11月30日止（以重劃時間為準）」約定，以及契約末頁另以手寫書載但書：「租約延到89年11月30日，租金為新台幣貳拾伍萬陸仟貳佰伍拾元正（但以重劃時間為準）」之約定，亦足認原告於承租時即知系爭土地有重劃計劃，土地隨時會被取回而無法繼續使用，故特於租期屆至日期以括號表明確實日期應以重劃時間為準，是自堪認被告上開所辯為可採。
⒊本件原告於承租系爭土地時既知土地有重劃計劃，隨時
會因重劃而無法繼續使用，且事實上亦依土地重劃計劃實行之進度而為租約之延續，可見系爭土地有重劃之事實自始即為原告所知悉，而租約將因土地重劃之故未能屆滿即遭中斷，亦為原告所得預見，依首揭說明，可知本件與平均地權條例第63條之1 規定所欲適用之情形並不相符，原告依該條規定請求被告給付相當1 年之租金補償312 萬元，難認有理。
㈡關於「原告依兩造所訂土地租賃契約更正後之第5 條約定
，請求被告返還押租保證金50萬元，是否有理」之爭點部分：
⒈查系爭租約更正後第5 條約定為：「乙方（按即原告
）於訂約時，應交甲方（按即被告）之50萬元押租保證金，甲乙方同意由陳新戶轉交，無論陳新戶有無轉交，甲方不得以任何理由向乙方再要求給付。如陳新戶未將押租保證金轉交甲方，則乙方同意在租約屆滿後，不向甲方要求返還押租保證金。乙方同意與甲方共同向陳新戶要求移轉押租保證金，如陳新戶已移轉，則甲方應於租約屆滿時，將押租保證金返還乙方（若乙方遷空，交還土地甲方後，無息退還押租保證金）。」為兩造所不爭執之事實。
⒉又原告依約應交付之50萬元押租保證金係交予訴外人陳
新戶而非被告，業據原告自承在卷（見本院94年10月24日言詞辯論筆錄）。而原告主張陳新戶已將50萬元轉交予被告乙節，已為被告否認，原告復未舉證以實其說，自難認原告之主張屬實。因原告未能與證證明陳新戶已將轉50萬元押租保證金轉交被告，故依更正後第5 條第
2 項之約定，原告即不得要求被告返還。原告要求被告返還押租保證金50萬元，難認有理。
五、綜上所述，原告依平均地權條例第63條之1 請求被告給付相當1 年之租金補償312 萬元，以及依兩造所訂土地租賃契約更正後之第5 條約定請求被告返還押租保證金50萬元，均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 94 年 12 月 19 日
民事第二庭 法 官 程怡怡以上正本係照原本作成如對本判決不服，須於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 12 月 23 日
書記官 楊姝晴