臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第1663號原 告 乙○○
之10訴訟代理人 楊進興律師被 告 甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國95年1 月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落臺北縣土城市○○路○段一八九之二號十樓房屋騰空返還原告，並給付原告新臺幣玖萬玖仟元，暨自中華民國九十四年十一月五日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬參仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告於執行標的物拍定、變賣、或物之交付、或假執行執行程序終結前，以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。又被告雖未住居於本院訴訟管轄區域內，本件兩造涉訟之法律關係為兩造所訂立之房屋租賃契約，該房屋之所在地為臺北縣土城市○○路○段189之2 號10樓，有原告提出之房屋租賃契約書影本在卷可參，故前述租賃契約之履行地之一乃為臺北縣土城市，又原告係請求遷讓房屋，係因不動產而涉訟，依民事訴訟法第11條第1 項、第12條規定，本院就本件涉訟之訴訟標的法律關係有第一審管轄權，另本件原告雖係請求承租房屋之被告遷讓房屋，因非依房屋定期租賃法律關係所生爭執涉訟，並非屬於民事訴訟法第427條第2項第1 款規定之應適用簡易程序之事件，而應依通常訴訟程序審理，均併此敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明請求判決：被告應將坐落臺北縣土城市○○路○ 段189 之2 號10樓房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告新臺幣（下同）99,000元租金，及自民國94年11月5 日起至遷讓返還房屋之日止，按每月57,500元計算之違約金。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。其陳述及所提出之證據如下：
被告向原告承租坐落臺北縣土城市○○路○ 段189 之2 號10樓房屋，租金每月11,500元，租期自91年10月5 日起至92年10月4 日止，有房屋租賃契約書可證，依租約第6 條約定「乙方於租期屆滿時，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。」。被告於上開租期屆滿後未續訂書面租約，陸續積欠租金至94年6 月已累積積欠租金53,000元，經催討後，被告交付客票面額53,000元一紙仍遭退票，迄94年10月份已累積積欠租金金額99,000元，依租約第14條「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋」，又被告積欠租金已達二個月以上，原告依法亦得終止租約，爰以本訴狀繕本之送達，作為催告被告（於5 日內）繳交欠租之意思表示，逾期即終止租約不另通知，租約終止後，被告自應遷讓返還房屋並給付違約金。為此依據租賃之法律關係提起本件訴訟。並提出房屋租賃契約書、支票及退票理由單、房屋稅單等影本為證據。
二、被告方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、原告主張之前揭事實，業據提出與其陳述相符之房屋租賃契約書、支票及退票理由單、房屋稅單等影本為證據。又按被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280 條第3 項規定，準用同條第1 項之規定，視同自認。本件被告於言詞辯論期日前相當時期受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，又未提出準備書狀爭執，自應依法視為對原告主張之事實自認，則自足認為原告前述主張之事實為真實。
二、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，亦為民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。
再依土地法第100 條第3 款規定，房屋出租人非因承租人積欠租金額除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。另按「裁判要旨：出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。」，此有最高法院87年度台簡上字第7號判決可資參照。經查，本件原告主張其將系爭房屋出租予被告，租金每月11,500元，被告至94年10月止已積欠租金99,000元，依據原告所提出之租賃契約書第5 條所載，原告於兩造訂約時已收受被告交付之押租保證金23,000元，於減除該押租金後，被告仍積欠76,000元，已逾2 個月之租金額，則原告主張被告積欠租金已達2 個月租金額以上，並以起訴狀繕本之送達作為催告被告繳交欠租之意思表示，並限被告於5 日內繳交欠租，逾期未清償，即終止雙方間之租賃契約，不另通知，而被告迄未清償前述積欠原告之租金，原告主張兩造間之租賃契約業已終止一節，即屬可採，原告因主張被告應將租賃之房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
三、原告又主張被告迄90年10月份止，已積欠原告租金99,000元一節，被告並未加爭執，原告因依據租賃之法律關係，請求被告給付積欠未償之租金，亦應認為有理由。另原告又主張被告遲延給付租金，應自94年11月5 日起至返還前述房屋之日止，按月給付原告違約金57,500元一節，按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，本件原告主張依雙方前所簽訂之租賃契約第6 條約定，承租人如不即時遷讓交還房屋，出租人得向承租人請求按照租金5 倍之違約金，有該租賃契約書影本在卷可參，然本院認為該約定之違約金達原定租金額之5 倍，尚屬過高，應以原定租金額之2 倍方屬適當，則原告得向被告請求之違約金應以2 倍即每月23,000元之範圍內方屬有理由，其超過部分，則屬無理由。
四、綜上所述，原告依據租賃之法律關係，請求被告將系爭租賃房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告已到期而尚未清償之租金99,000元，並請求被告應自94年11月5 日起至返還前揭房屋之日止，按月給付原告違約金23,000元之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過上述範圍部分則為無理由，應予駁回。
肆、假執行之宣告：原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額就其勝訴部分為准予假執行之宣告；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
伍、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 24 日
民事第一庭法 官 許 瑞 東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 1 月 24 日
書記官 賴 玉 芬