臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第1681號原 告 家宏不動產有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○
戴政雄角 枋被 告 戊○○訴訟代理人 己○○被 告 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告戊○○於民國（下同）94年6 月22日將其座落臺北縣中和市○○○段○○○○○ ○號土地暨其上建物即門牌號碼臺北縣中和市○○街○○○ 巷○ 號一、二層樓房1 棟，專任委託原告銷售，期間自94年6 月23日至同年6 月30日，託售總價新臺幣（下同）12,300,000元。旋分別於同年7月7 日、7 月11日兩次經雙方合意變更契約內容，亦即總價調整至11,800,000元，期限延至同年7 月20日，上揭有專任委託銷售契約書及委託銷售出租契約內容變更同意書可稽。按上開專任委託銷售契約內載第2 章甲、乙雙方之權利義務條項中之第4 、5 條：關於服務報酬計算及支付方式，暨違約處理等之約定以觀。原告依約居間媒介，促成託售房屋之買賣，即得享受約定之服務費報酬額。倘如被告有違反第5條第2 項第5 款約定情事，即視同原告已完成仲介義務，依約即得請求給付服務費報酬，自不待言。查被告丙○○係於上述專任託售期間，曾經原告居間媒介之準買方（欲購屋者），其曾出價11,000,000元，並付50,000元斡旋金，經原告居間斡旋，未獲首肯而作罷。詎料嗣後發現被告2 人竟私自成，據被告告之成交金額為12,000,000元，並辦妥所有權移轉登記，足見被告間意圖規避服務費之負擔，私自於約定之拘束期間成立買賣，揆諸上述違約處理之約定，原告自得依約請求服務費報酬。故請求被告戊○○給付480,000 元，被告丙○○給付240,000 元，並願供擔保請求宣告假執行等語。
二、被告戊○○則以：被告戊○○確有委託原告代為銷售上開座落於臺北縣中和市○○○段○○○○○ ○號土地暨其上建物即門牌號碼臺北縣中和市○○街○○○ 巷○ 號一、二層樓房1 棟，委託銷售日期為94年6 月23日起至同年6 月30日止，經延展至同年7 月20日，銷售總價亦由原先之12,300,000元，調降至11,800,000元；惟原告於上開銷售期間，未能完成銷售。
又被告戊○○與另一被告丙○○並不認識，被告戊○○亦不知原告之前有收受被告丙○○之50,000元斡旋金。嗣因被告戊○○因原告之業務員不斷地騷擾，乃拒絕委託任何房仲業者處理系爭房屋銷售之業務，而由被告自行於上開系爭房屋張貼「租售廣告」，係被告丙○○之夫乙○○偶經該處始得知被告之電話，幾經聯繫、接洽，方得以促成本件之交易，而非由原告所促成等語資為抗辯。另一被告丙○○則以：被告丙○○於94年6 月20日與原告簽訂附停止條件定金委託書，並交付50,000元委託原告斡旋位於臺北縣中和市○○街○○○ 巷○ 號1 、2 樓標的物。嗣原告與被告戊○○斡數次失敗，於委託到期後，原告退還斡旋金50,000元，並取回上開委託書，數星期後，即7 月23日，被告丙○○之夫乙○○途經中和市○○街○○○ 巷，適逢屋主即被告戊○○自行張貼售屋廣告，於廣告中得知被告戊○○之手機號碼，經主動與被告戊○○聯絡，於9 月初達成買賣房屋之協議，並於9 月7 日送件，9 月21日完成房屋過戶手續。嗣因被告丙○○係於與原告合約失效後，始與被告戊○○完成買賣房屋之手續，故無須支付任何費用予原告等語，以資抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告戊○○確實將座落於臺北縣中和市○○○段68-57地號土地暨其上建物即門牌號碼臺北縣中和市○○街○○○巷○號一、二層樓房1 棟委託原告代為銷售，委託期限原定為94年6月23日起至同年6月30日止，後延至同年7月20日止，委託銷售之價格原定為12,300,000元，之後同意調降為11,800,000元；惟原告於上開委託期限內並未完成訂約之媒介。
（二）被告丙○○確實於94年6 月20日與原告簽訂附停止條件委託書，並交付現金50,000元作為委託原告斡旋位於上開系爭房屋之斡旋金，然被告斡旋失敗，並於委託期滿後，將斡旋金50,000元退還予原告。
（三）被告戊○○確實將上開系爭房屋於94年9月7日以12,000,
000 元之價格出賣予被告丙○○，並於同年月21日完成登記手續。
四、本件原告主張受被告戊○○委託銷售上開系爭房屋及被告丙○○交付50,000元予被告作為買受上開系爭房屋之斡旋金等情，業據被告提出卷附專任委託銷售契約書、委託銷售/ 出租契約內容變更同意書及附停止條件定金委託書等為證，並為被告等所不爭執，堪認為真實；惟就上開兩造間之主張與抗辯，本件之爭點在於被告戊○○於94年9 月7 日將上開系爭房屋以總價12,000,000元之價格出賣予被告丙○○，是否有違反原告與被告戊○○簽訂專任委託銷售契約書中之第5條第2 項第5 款之違約條款？原告能否請求被告戊○○依上開銷售總價12,000,000元之百分之4 即480,000 元之服務報酬，及向被告丙○○請求上開銷售總價之百分之2 亦即240,
000 元之服務報酬？
五、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。查被告戊○○就其所有上開座落臺北縣中和市○○○段○○○○○ ○號土地暨其上建物即門牌號碼臺北縣中和市○○街○○○ 巷○ 號一、二層樓房1 棟委託原告代為銷售，並簽訂專任委託銷售契約書，委託期限自94年6月23日起至94年6月30日止，之後委託期間先延長至94年7 月11日，之後又延長至94年7月20日，有專任委託銷售契約書1份及委託銷售/出租契約內容變更同意書2 紙在卷可稽。又被告戊○○確實於上開委託期限屆滿後即94年9 月7 日將上開系爭房屋出賣予被告丙○○，亦有建物登記第二類謄本共4 紙為證。再原告與被告戊○○簽訂之專任委託銷售契約書內第5 條違約處理中之第2 項第5 款約定「甲方（即指被告戊○○）於委託期間屆滿後3 個月內與乙方（即指原告）所曾媒介之交易對象成交者，此時視為原告已完成仲介之義務，雖被告戊○○不否認有此約定，且被告戊○○與被告丙○○於94年9月7日完成系爭房屋之買賣亦在上開約定之委託期間屆滿（即94年7月20日）後3 個月內；惟被告戊○○否認知悉被告丙○○係原告曾媒介之對象，被告丙○○亦否認有告知被告戊○○其曾委託原告欲購買系爭房屋之事，且原告對於被告丙○○曾交付50,000元委託原告斡旋上開系爭房屋買賣之事並未告知被告戊○○知悉並不否認。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條亦定有明文。依上所述，被告戊○○既否認知悉被告丙○○係原告曾媒介之對象，故原告自必須就被告戊○○知悉被告丙○○曾委託原告欲購買上開系爭房屋之事舉證以實其說，是以原告請求被告戊○○給付服務報酬亦即買賣總價12,000,000元之百分之4即480,000元之此部分主張，自不足取。
六、再原告主張被告丙○○於上開專任託售期間內，其曾出50,000元之斡旋金委託原告向被告戊○○欲購買上開系爭房屋，因未獲被告戊○○首肯而作罷，此為被告丙○○所不爭執，亦有附停止條件定金委託書1 紙附卷可佐，依上開委託書第
2 條承購條件中之2 本委託書有效期限約定自簽訂本委託書時起算，期限內賣方未簽認出售者，期滿本委託書失效，有期間至94年6 月25日24時止，且依上開委託書僅約定「附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立，若買方違約不買，則不得請求返還；若賣方違約不賣，則所收定金應加倍返還買方，若賣方未同意出售，則附停止條件定金無息返還委託人」。又被告丙○○亦陳稱50,000元斡旋金，原告已於94年6 月26日返還，此為原告所不否認。是以被告丙○○於委託期間屆滿失效後有2 個月之久，因偶見被告戊○○自行張貼售屋廣告，方與被告戊○○接洽購屋，並未違反上開委託書內與原告約定之事項；況被告戊○○、丙○○2 人亦否認係因規避原告之仲介報酬，始於委託期間屆滿後才成立買賣契約，而原告對於被告戊○○、丙○○2 人係惡意規避原告之服務報酬，始於委託期間屆滿後方自行成立買賣契約等情並未舉證以實其說。故認原告請求被告丙○○須就系爭房屋買賣總價12,000,000元給付服務報酬百分之2 即240,000 元之主張，亦不足採。
七、綜上所述，被告戊○○、丙○○2 人並無給付予原告居間報酬之義務，從而，原告請求被告戊○○、丙○○2 人各給付原告系爭房屋買賣價款之百分之4 、百分之2 作為居間報酬，洵屬於法無據，應予以駁回。
八、原告之訴既不應准許，則其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，因本件事證已臻明確且無礙於本件之認定及判決之結果，本院即無庸逐一論述，併此敘明。
十、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 19 日
民事第二庭 法 官 潘 長 生以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 1 月 19 日
書記官 許 清 琳