臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第1696號原 告 家宏不動產有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 己○○原 告 丁○○上 一 人訴訟代理人 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 戊○○上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國95年
1 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告家宏不動產有限公司負擔百分之四十，餘由原告丁○○負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落於臺北縣板橋市○○段○○○ ○號土地（應有部分為32/10,000）及 其上同段8410建號即門牌號碼臺北縣板橋市○○路○○○ 巷○○弄○○號2 樓建物（下合稱系爭房地）原為被告所有，原告丁○○與被告於民國94年7 月10日透過原告家宏不動產有限公司（下稱家宏公司）居間簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為新臺幣（下同）4,760,000 元。原告丁○○已於簽約當日支付200,000 元作為定金，系爭買賣契約業已成立，惟被告竟違反系爭買賣契約，於94年9 月20日將系爭房地出賣予訴外人林甲山並辦理所有權移轉登記完竣，致無法將系爭房地交付原告丁○○，依系爭買賣契約第11條第1 項違約處理之約定，本件係因可歸責於被告之事由致系爭房地無法交付，被告應按原告丁○○已支付之定金價款200,000 元加倍返還與原告丁○○作為違約賠償計400,000 元，原告丁○○並得解除系爭買賣契約。
（二）原告家宏公司居間原告丁○○及被告簽立系爭買賣契約，依原告家宏公司與被告簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託契約）第2 章第5 條第2 項第3 款之約定，系爭買賣契約係因被告違約不賣，是被告仍應按支付以實際成交總價4,760,000 元之6%（其中4%為服務報酬，2%為違約金）即285,600 元與原告家宏公司。
（三）系爭買賣契約雖約定原告丁○○應於94年8 月15日交付尾款，而實際辦妥貸款日期係在94年9 月20日，雖已在上開期限之後，惟原告丁○○在上開期限之後曾多次聯絡被告仍在申請銀行貸款中，且依約定原告丁○○如無法於該期限交付尾款時，原告丁○○依約定僅需支付違約金，是被告自無從單方、片面解除契約。
（四）被告於94年8 月29日佯稱欲辦理汽車貸款事宜，而自原告家宏公司處取回系爭房地之所有權狀，旋即將系爭房地出售並辦理所有權移轉登記予訴外人林甲山；且由系爭房地相關登記謄本以觀，移轉登記完成日期係在94年9 月28日，而移轉登記之原因發生日期係發生在94年9 月20日，二者僅相距8 日，實與常情未符，因為沒有任何1 位代書可以在如此倉促之期間內完成所有權移轉登記，是上開登記原因發生日期係出於虛構，且由上情均可得知被告係惡意違反系爭買賣及委託契約。
（五）是原告等聲明：
１、被告應給付原告丁○○400,000 元，及自94年9 月20日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨以供擔保為條件之假執行宣告。
２、被告應給付原告家宏公司285,600 元，及自94年9 月20日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：
（一）依系爭買賣契約第1 條備註欄第5 點約定，賣方即被告至遲應於94年8 月15日前辦理交屋，原告丁○○應於辦理交屋同時給付被告買賣價金之尾款4,560,000 元，被告已於94年8 月15日前依系爭買賣契約準備與原告丁○○辦理交屋手續，惟原告丁○○一再拖延時間拒絕履行給付買賣價金尾款之義務，且原告丁○○自始至終均無法辦妥如原告家宏公司及代書所稱之全額貸款，經被告先後於94年9 月
3 、9 、13日以存證信函（下分別稱第1 、2 、3 次存證信函）催告原告丁○○履行支付尾款之義務未果，業已解除系爭買賣契約在案，被告再於94年9 月19日以存證信函（下稱第4 次存證信函）通知原告丁○○解除契約，並返還被告關於系爭房地之文件。故於系爭買賣交易過程中，係因可歸責於原告丁○○未依約給付尾款之事由，被告始依系爭買賣契約第6 條、第11條約定而解除契約，自不得以被告於解約後之94年9 月20日將系爭房地出售訴外人林甲山，反而指責係被告違約，是依約被告並無給付原告等任何違約金之責任。
（二）系爭買賣契約既係原告丁○○違約致被告權益受損而主張解除契約，且解約原因係原告丁○○無履約之誠意在先，而違反給付價金之義務於後，故並非被告反悔而不將系爭房地出賣，是原告家宏公司並不得依系爭委託契約第2 章第5 條第2 項第3 款之約定請求被告給付服務報酬及違約金；且系爭委託契約係屬於定型化契約，原告家宏公司提供之契約書上載明被告有契約審閱權，且必須經消費者簽章確認，惟原告家宏公司並未將系爭委託契約交由被告簽名確認，亦未告知被告有審閱權期間之權利，業已違反消費者保護法第11條之1 第1 項之規定，故答辯人得主張系爭委託契約有關服務報酬及違約金之約定不構成契約之內容，原告家宏公司請求被告給付服務報酬及違約金亦無理由。
（三）是被告聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告等主張之上開情事，固據其等提出系爭房地登記謄本、系爭買賣契約書、系爭委託契約書等件欲行為證，被告固就上開文件形式上之真正不為爭執，惟否認原告等之主張，並以：系爭買賣契約係因原告丁○○違反給付原告尾款之約定，經被告多次催告後仍不履行，是被告已依法律及約定解除系爭買賣契約，系爭買賣契約既係可歸責於原告丁○○之原因而為被告合法解除，則原告家宏公司亦無從依系爭委託契約向被告請求給付服務報酬及違約金等語，亦提出系爭買賣契約、系爭委託契約各1 件、第1 至4 次存證信函暨回執4件為證，是系爭買賣契約之違約事由究應評價可歸責於原告丁○○或被告，厥為本件重要之爭執，先此指明。
四、按「本房地點交日期：至遲民國94年8 月15日前可交屋，同時買方付清尾款。」，「買賣總價：新臺幣4,760,000 元整。」，「買賣價款．．．方式如下：【第1期 ：簽約備證】甲方（指原告丁○○）應支付新臺幣200,000 元整。．．．
【第3 期：尾款】本期為尾款新臺幣4,560,000 元整。乙方（指被告）同意甲方得以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款，並於核撥時同時支付。如甲方之貸款額度不足支付尾款時，不足部分甲方應於完稅前以現金1 次補足。．．．」，「貸款約定：一、甲方如需申辦貸款作為尾款時，應於完稅前完成對保、開戶，最遲於土地增值稅核下3 週內完成銀行撥款等手續，否則甲方應負遲延責任。」，「違約處理：一、乙方除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1 日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方催告限期履約而乙方仍逾期不履約時，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。二、甲方除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1 日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按乙方已支付價款千分之一計算違約金予乙方，並應於補繳價款時一併繳清。若經乙方催告限期履約而甲方仍不履約時，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。．．．」，系爭買賣契約書第1 條備註欄第5 點、第2 條、第3 條第3 項、第6 條第1項、第11條第1 項、第2 項分別約定甚明。原告家宏公司、丁○○固以：被告分別與其等訂立系爭委託契約及買賣契約，約定系爭房地由原告家宏公司委託出售予原告丁○○，詎被告竟一屋二賣，違反系爭委託及買賣契約之約定，其等自得分別請求被告賠償因債務不履行之損害賠償等情，惟為被告所否認，並以：系爭買賣契約係因原告丁○○違反給付原告尾款之約定，經被告多次催告後仍不履行，是被告已依法及約定解除系爭買賣契約，系爭買賣契約既係可歸責於原告丁○○之原因而為被告合法解除，則原告家宏公司亦無從依系爭委託契約向被告請求給付服務報酬及違約金等語為辯。
經查：
（一）依系爭買賣契約書第1 條備註欄第5 點之約定，被告固至遲應於94年8 月15日將系爭房地交付原告丁○○，惟原告丁○○亦應同時付清尾款，是原告丁○○與被告上開各自之交付義務應同時為之；且原告丁○○買賣價款係以申辦銀行貸款作為尾款，是依系爭買賣契約第6 條第1 點之約定，原告丁○○應於完稅前完成對保、開戶，最遲於土地增值稅單核下3 週內完成銀行撥款等手續，否則原告丁○○應負遲延責任，經查，系爭房地土地增值稅免稅證明書係於94年7 月14日核發，契稅繳納書係於94年7 月19 日核發，有契稅繳納書、土地增值稅免稅證明書各1 件在卷可稽（見本院卷第80、81頁），是原告丁○○應於土地增值稅免稅證明書核發後3 週即於94年8 月4 日完成銀行撥放貸款之手續，至遲亦應於依系爭買賣契約書第1 條備註欄第5 點之約定於94年8 月15日獲得銀行貸款以支付尾款，惟原告丁○○就其並未於94年8 月15日交付尾款之事實為自認，是被告辯稱原告丁○○違反系爭買賣契約之約定等事實，洵屬有據。
（二）原告丁○○雖復主張：其具有相當誠意欲履行系爭買賣契約，雖其未於系爭房地上開交付約定期限內給付尾款，惟其已一再通知被告表示仍欲購買系爭房地，且被告亦已同意，且縱以其並未依約交付尾款，惟依系爭買賣契約其僅需支付被告違約金作為賠償，被告不得片面解除契約等情，惟均為被告所否認。經查，原告丁○○上開關於被告同意其遲延支付尾款等情事，並未舉證以資證明，且由被告日後分別於94年9 月3 、9 、13日分別以第1 、2 、3 次存證信函催告原告丁○○於相當期間履行支付尾款之義務，否則將解除契約，並於94年9 月19日發第4 次存證信函解除系爭買賣契約等事實以觀，是被告自94年9 月3 日催告後，即根本不可能同意原告丁○○遲延付款；又依系爭買賣契約第11條第2 項之約定，原告丁○○既已因違反契約第6 條第1 項之約定而負遲延責任，除應按日依相關約定計付被告違約金外，被告尚得催告原告丁○○限期履行，如不履行時被告自得解除系爭買賣契約，是原告丁○○關於遲延給付尾款僅負支付違約金之責任、被告無從解約等項主張，亦與相關證據未合，而無從採信。
（三）原告丁○○因未於94年8 月15日交付尾款，致系爭買賣契約無法履行，因而負遲延責任，業已如前述，是被告自得依系爭買賣契約第11條第2 項後段之約定，以催告方式請求原告丁○○限期履行系爭買賣契約，是被告上開交付尾款期限約半個月後，先後於：１、94年9 月3 日發第1 次存證信函，催告原告丁○○於7 日內履約，並表示解除系爭買賣契約，２、94年9 月9 日發第2 次存證信函，催告原告丁○○於5 日內履行契約，並表示解除契約，３、94年9 月14日發第3 次存證信函，催告原告丁○○於3 日內履約，並表示解除系爭買賣契約，４、94年9 月14日發第
4 次存證信函，對原告丁○○表示解除系爭買賣契約，而原告丁○○分別於94年9 月4 、10、14、19日收受第1 至
4 次存證信函，此有第1 至4 次存證信函暨回證4 件在卷可查（見本院卷第26至36頁、第41頁），其中第1 至3 次存證信函表示解約之意思表示，固均因各該次尚表達有催告之意思而無從生解約之效力，惟原告丁○○於收受上開多達3 次、且催告履約期間亦屬相當之存證信函，均無法於函內催告之相當期限履行系爭買賣契約，是被告於94年
9 月19日發第4 次存證信函對原告丁○○為解除系爭買賣契約之表示，自係合於系爭買賣契約約定及相關法律規定；雖原告丁○○另主張：其已於94年9 月21日與銀行辦妥對保手續等情（見本院卷第61頁），非惟被告所否認，且未舉證以資證明，縱以此項主張為真，亦係發生在解約之後，且亦未完成銀行撥放貸款之程序（由系爭買賣契約第
6 條第1 款約定解讀，可知銀行「開戶」、「對保」及「撥款」係3 種循序漸進之程序，不容混淆），亦無從為原告丁○○有利之證明。
綜合上述，系爭買賣契約係因原告丁○○違反交付價金之義務，經被告數次以相當期限定期催告給付而未履行，被告遂已合法依約解除契約在案，是系爭買賣契約無法履行，應評價為可歸責於原告丁○○之事由，而非可歸責於被告，被告於系爭買賣契約合法解除後，將系爭房地出售與訴外人林甲山，自係其權利之合法行使，而難認有何違反系爭買賣契約之情事存在。
五、續按「一、甲方（此指被告）有本條第2 項各款情事之一者，視為乙方（此指原告家宏公司）已完成仲介之義務。」，「二、除第1 款情形甲方應支付乙方按本契約第1 章第2 條委託銷售總價2%計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方按實際成交總價4%計算之服務報及2%計算之違約金。
．．．⑶甲方拒絕與成交之買方簽定買賣契約書，或簽定不動產買賣契約書後違約不賣者。．．．」，系爭委託契約第貳章第5 條第1 項第3 款亦約定甚明。原告家宏公司雖以：
其與被告簽訂系爭委託契約後，被告於94年8 月29日佯稱欲辦理汽車貸款事宜，而自原告家宏公司處取回系爭房地之所有權狀，旋即將系爭房地出售並辦理所有權移轉登記予訴外人林甲山，且由系爭房地之相關登記謄本以觀，移轉登記完成日期係在94年9 月28日，而移轉登記之原因發生日期係發生在94年9 月20日，二者僅相距8 日，實與常情未符，因為沒有任何1 位代書可以在如此倉促之期間內完成所有權移轉登記，是上開登記之原因發生日期係出於虛構，且由上情均可得知被告係惡意違反系爭買賣及委託契約等情，為此依上開約定請求被告給付違約金285,600 元等情，惟均為被告所否認。經查，系爭買賣契約係因可歸責於原告丁○○之事由（逾期未給付尾款，且經被告多次以相當期限催告而均未履行），經被告合法解除等事實，已如前所述，是原告家宏公司以被告違反系爭買賣契約、進而不出售予原告丁○○為由請求被告給付違約金，即與證據及事實未能相符；至於原告家宏公司之其餘主張，均未見其舉證證明，是原告家宏公司之請求，亦乏依據。
六、綜上所述，原告等之主張均非可採，被告之抗辯洵屬有理，從而，原告丁○○、家宏公司提起本件訴訟，分別請求被告應給付400,000 元、285,600 元，及均自94年9 月20日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，自應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 2 月 8 日
民事第二庭法 官 鍾啟煌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（須按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 95 年 2 月 8 日
書記官 李威賜