臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第1927號原 告 壬○○
大永興業股份有限公司法定代理人 癸○○○共 同訴訟代理人 楊國華律師被 告 丙○○被 告 乙○○被 告 丁○○被 告 甲○○被 告 戊○○被 告 己○○被 告 子○○○被 告 庚○○訴訟代理人 顧立雄律師
許慧如律師被 告 辛○○上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國95年7 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○、乙○○、丁○○、甲○○、戊○○、己○○、子○○○、庚○○、辛○○共同承租原告壬○○所有坐落台北縣板橋市○○段○○○ ○號土地如附圖一所示黑色部分面積一四八點三平方公尺之租金，自民國九十四年八月二十一日起調整為每月新台幣貳萬玖仟捌佰叁拾捌元。
被告丙○○、乙○○、丁○○、甲○○、戊○○、己○○、子○○○、庚○○、辛○○共同承租原告大永興業股份有限公司所有坐落台北縣板橋市○○段○○○ ○號土地如附圖二所示894-A1、984- B1 、894-C 部分面積共計三四點七一平方公尺之租金，自民國九十四年八月二十一日起調整為每年新台幣陸萬伍仟柒佰壹拾貳元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、原告大永興業股份有限公司（下稱大永公司）於起訴後，法定代理人由林明成變更為癸○○○，有台北市政府核准變更函文及大永公司變更後之公司變更登記表影本各在卷可稽，是變更後之法定代理人癸○○○具狀聲明承受訴訟，於法即無不合。
二、被告丙○○、乙○○、丁○○、甲○○、戊○○、己○○、子○○○、辛○○經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：㈠坐落台北縣板橋市○○段○○○ ○號土地（重測前為板橋段
29地號）原為訴外人祭祀公業林本源所有，並由其將附圖一所示黑色部分面積44.861坪（即148.3 平方公尺）不定期出租予訴外人江榮，供做建築台北縣板橋市○○街○ 號房屋之基地使用，按月繳租，有土地租用契約書、租金收據可稽。嗣江榮於民國（下同）70年5 月7 日死亡，上開房屋由繼承人即被告丙○○、乙○○、丁○○、甲○○、戊○○、己○○、子○○○、庚○○、辛○○等9 人共同繼承，基地租賃關係亦由被告等9 人共同繼承，有鈞院89年訴字第1188號判決、台灣高等法院93年上字第247 號判決可憑。88年8 月13日祭祀公業林本源將台北縣板橋市○○段○○○ ○號土地出售予林明成，於同年9 月28日辦畢所有權移轉登記；89年12月16日林明成再將土地所有權讓與原告壬○○，並於90年6 月26日完成所有權移轉登記，有土地登記謄本可證。
㈡坐落台北縣板橋市○○段○○○ ○號土地（重測前為板橋段
28地號）為原告大永公司所有，並將附圖二所示894-A1、894-B1、894-C 部分面積共計34.71 平方公尺不定期出租予訴外人江榮，供做建築台北縣板橋市○○街○號 房屋之基地使用，按年繳租，為被告庚○○於台灣高等法院93年上字第247 號返還無權占有土地事件所不爭，並有土地登記謄本、租金統一發票乙紙可憑。江榮去世後，由被告等
9 人共同繼承系爭建物及與原告大永公司間之基地租賃關係。
㈢按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。前開893 地號土地每平方公尺申報地價於53年7 月為新台幣（下同）2155.4元、57年7 月為5024.8元，迄至93年1 月已調昇為40,240元，有地價謄本、土地登記謄本可稽；但租金自57年1 月以來，每月284 元，30餘年未曾調整，已非公平。
至前開894 地號土地每平方公尺申報地價於67年7 月1 日為6,000 元，76年7 月為20,122.3元，迄至93年1 月已調昇為31,553元，亦有地價謄本、土地登記謄本為憑；但租金自70年以來，每年為10,417元，將近25年未曾調整，已非公平。
㈣衡諸系爭893 、894 地號土地坐落在台北縣板橋市○○路
、北門街、西門街三叉口，位居板橋市區交通中樞，公車客運路線多，商店市招林立，商業繁榮；鄰近又有黃石市場、板橋高中、板橋國小、綜合運動場、縣立圖書館等公共設施。又最近申報地價40,240元（893地號）、31,553元（894 地號）偏低於公告現值169,000 元（893 地號）、135,604 元（894 地號），故以申報地價年息10％計算而調整之，應屬允當，即893 地號：40,240元×148.3 平方公尺×10％÷12月＝49,730元/ 月。894 地號：31,553元×34.7 1平方公尺×10％＝109,520 元/ 年。故求為判決：⑴被告丙○○、乙○○、丁○○、甲○○、戊○○、己○○、子○○○、庚○○、辛○○共同承租原告壬○○所有坐落台北縣板橋市○○段○○○ ○號土地如附圖一所示黑色部分面積148.3 平方公尺之租金，請准自起訴狀繕本全部送達翌日起調整為每月49,730元。⑵被告丙○○、乙○○、丁○○、甲○○、戊○○、己○○、子○○○、庚○○、辛○○共同承租原告大永興業股份有限公司所有坐落台北縣板橋市○○段○○○ ○號土地如附圖二所示894-A1、984- B1 、894-C 部分面積共計34.71 平方公尺之租金，請准自起訴狀繕本全部送達翌日起調整為每年109,520元。
二、被告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、己○○、子○○○、辛○○等7 人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。被告己○○、丁○○則各以下列陳詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回。
被告己○○部分：
㈠原告大永公司並非台北縣板橋市○○段○○○ ○號土地之出租人，其對被告為調整租金之意思表示，不生效力：
⒈按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使
用、收益，他方支付租金之契約」，民法第421 條第
1 項定有明文。是「租賃，乃特定當事人間所締結之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，約止之表示等項，『概應由締結契約之名義人行之，始能生效』」，此有最高法院77年台上字第1258號判例意旨可資參照。復按最高法院77年台上字第2214號判決亦明揭：「調整租金之權利，係屬形成權，以租賃契約之當事人始得行使，此觀民法第424 條規定自明。
且出租人地位之讓與，係屬租賃契約之變更，不得僅由出租人單方面之通知承租人而發生效力。」⒉系爭894 地號土地之出租人係財團法人林公熊徵學田，並非原告大永公司：
原告大永公司委由財團法人林公熊徵學田（下稱林公熊徵學田），對外以林公熊徵學田自己名義出租與被告之先父江榮，藉此方式由林公熊徵學田向被告之先父江榮收取租金，此徵諸系爭894 地號部分土地之租金收據、收租通知明信片及檢送73年、74年度土地租金收據予被告之先父江榮之函文，均係以林公熊徵學田之名義簽發或寄發，益明系爭894 地號部分土地之出租人係林公熊徵學田，而非該土地所有人即原告大永公司。
⒊準此，揆諸上揭最高法院判決列意旨，關於租賃上權
利之行使，概應由租賃契約之當事人即林公熊徵學田始得為之。迺原告大永公司竟逕以自己名義就系爭89
4 地號部分土地向被告請求調整租金，此自不生法律上之效力。
㈡退萬步言，鈞院如認原告等得請求調整租金，惟原告等
逕以申報總地價年息10% 之金額為調整之依據，亦顯失公平：
⒈按「其地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，
尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必報申報總地價年息10% 最高額。」此有最高法院68年台上字第3071號判例可資參照。
⒉查門牌號碼台北縣板橋市○○街○ 號之房屋坐落台北
縣板橋市○○段○○○ 號土地及同地894 號土地，上開房屋地處一老舊社區，經濟活動並非活絡，又上開房屋周遭建物均為老舊之建築，難為有效利用。另觀諸原告所提照片可知，上揭房屋所臨道路為一接通馬路之單行道，過往車輛並未多加停留，且其周遭空屋頗多。此外，因板橋火車站、縣府大樓等接連遷移至縣民大道，更使上開房屋周邊經濟活動益加蕭條，人氣和商機不復以往，與新板橋火車站附近之商圈相比，實非繁榮地區。
⒊基上，原告等逕請求調整系爭土地租金為申報總地價
年息10 %，而未斟酌系爭土地周邊工商繁榮之程度，被告利用基地之經濟價值及所受利益等情形，並與鄰地相比較，顯違上揭最高法院判例意旨，本件原告請求顯無理由。
被告丁○○部分：
伊與其他被告間雖有親戚關係，惟因生父與生母於53年即離異，伊係由生母林秋監護撫養並隨同生母與繼父桑家興居住，與其他被告均無往來，訊息更是全然斷絕，談何繼承權的行使？且伊於91年10月28日與原告大永公司本誠實信用原則達成協議，伊拋棄承租權，原告則放棄對伊就系爭土地一切請求權。
三、查原告主張台北縣板橋市○○段○○○ ○號土地（重測前為板橋段29地號）原為訴外人祭祀公業林本源所有，88年8 月13日祭祀公業林本源將上開土地出售予訴外人林明成，林明成再於89年12月16日將上開土地所有權讓與原告壬○○，並於90年6 月26日完成所有權移轉登記；台北縣板橋市○○段○○○ ○號土地（重測前為板橋段28地號）則為原告大永公司所有。893 地號土地於原告壬○○取得所有權前，原由祭祀公業林本源將附圖一所示黑色部分面積44.861坪，不定期出租予訴外人江榮，供做建築台北縣板橋市○○街○ 號房屋之基地使用，雙方並訂有土地租用契約書；894 地號土地亦經原告大永公司將附圖二所示89 4-A1 、894-B1、894-C 部分（面積共計34.71 平方公尺）不定期出租予訴外人江榮，供做建築台北縣板橋市○○街○ 號房屋之基地使用。嗣江榮於70年5 月7 日死亡，上開房屋由繼承人即被告丙○○、乙○○、丁○○、甲○○、戊○○、己○○、子○○○、庚○○、辛○○等9 人共同繼承，基地租賃關係亦由被告等9 人共同繼承。又893 地號土地租金自57年1 月以來，每月為284 元，30餘年未曾調整；894 地號土地租金自70年以來，每年為10,417元，將近25年未曾調整等情，業據原告提出土地租用契約書影本1 份、893 地號租金收據影本2 頁、893 及984地號土地謄本影本各1 份、繼承系統表1 份、江榮除戶戶籍謄本及被告戶籍謄本、林公熊徵學田寄發予被告江英之存證信函影本1 份、被告庚○○寄發予原告大永公司之存證信函影本1 份等件為證，且到場之被告庚○○及丁○○亦不爭執上開文書之真正，自堪認原告之主張為真實。
四、被告庚○○雖以林公熊徵學田出具之72年、73年租金收據及林公熊徵學田寄發之收租通知明信片、75年7 月16日函文影本為據，抗辯894 地號土地之出租人為林公熊徵學田，而非原告大永公司。惟此已為原告大永公司否認，陳稱林公熊徵學田僅係代其收取租金而已，自75年起由其自行辦理收租業務，並提出收取75年度租金而開立之統一發票影本1 紙為證。經查，被告所提上開文件僅得證明林公熊徵學田有收取72年、73年租金及寄發收租通知之事實而已，尚無從證明林公熊徵學田即為894 地號土地之出租人，且林公熊徵學田若確為出租人，則江榮所繳付之75年土地租金又豈可能由原告大永公司開立一發票，況林公熊徵學田於89年12月20日業以存證信函通知被告庚○○，其與被告間並無任何租賃關係，並退還被告庚○○寄所寄用以支付894 地號土地租金之郵政匯票，亦有原告所提且為被告庚○○不爭執真正之上開存證信函附卷可憑，故被告庚○○辯稱林公熊徵學田方為894 地號土地之出租人云云，因乏所據，自無可採。
五、至被告丁○○辯稱其與原告大永公司達成協議，其拋棄承租權，原告大永則放棄對伊就系爭土地一切請求權，固據提出協議書1 紙為證。然被告丁○○係與其他被告共同繼承被繼承人江榮之租賃權，依民法第1151條規定，該權利為全體繼承人公同共有，而公同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意，復為民法第828 條第2 項所明定，故被告丁○○在未得全體共人同意之情況下，同意放棄繼承之上開租賃權並將土地返還，該處分自不生效力，且民法第11條所謂拋棄繼承權，係指全部拋棄而言，被告丁○○僅拋棄上開租賃權，亦為繼承性質所不許。況依該協議第4 點約定，原告大永公司放棄歷年租金應由被告丁○○分擔部分之一切請求權，係以被告丁○○履行返還土地並將土地上建物交原告大永公司自行處理及拆除為前提，被告丁○○既未履行其義務，原告大永公司亦無放棄請求權可言，被告丁○○所辯，洵非有據，難認可採。
六、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降，當事人自得聲請法院增減租金額（最高法院20年滬上字第4號判例參照）。再法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形（最高法院20年上字第283 號判例及最高法院19年上字第132 號判例）。經查：
㈠系爭893 、894 地號土地，位在近台北縣板橋市○○路、
北門街、西門街三叉路口，公車客運路線眾多，附近有黃石市場、板橋國小、板橋高中、市立圖書館、林家花園古蹟、板橋市公所，且距離板橋新火車站、台北縣政府及捷運府中站亦甚近，商業繁榮，交通便捷，有位板橋市○市○○街道圖及照場照片在卷足稽。
㈡被告之被繼承人江榮與祭祀公業林本源簽訂之土地租用契
約書，固約定893 地號土地租金每月為73.1元，惟自57年起，承租人江榮每月繳付之租金變更為284 元後，迄未調整；而894 地號土地自70年起，每年租金為10,417元，迄未調整等情，已詳述如前。
㈢又系爭893 地號土地，於57年之申報地價為每平方公尺5,
024.8 元，其後迭經調整，迄93年之申報地價為每平方公尺40,240元，公告地價則為每平方公尺169,000 元；系爭
894 地號土地於67年之申報地價為每平方公尺6,000 元、76年之申報地價為每平方公尺20,122.3元，其後迭經調整，迄93年之申報地價為每平方公尺31,553元，公告地價則為每平方公尺135,604 元，此觀原告提出之系爭2 筆土地地價謄本與地籍謄本之記載即明。
㈣由上開資料可知，893 地號自57年迄今，申報地價之漲幅
近8 倍，894 地號土地自70年迄今，申報地價之漲幅亦逾
5 倍，顯見系爭土地自租賃契約訂定後，其價值已有調昇，原約定893 地號土地租金每月284 元，894 地號土地每年租金10,417元，顯然過低，原告請求調升租金，即非無據。本院審酌系爭土地所居地理位置，工商繁榮之程度及被告庚○○自承坐落系爭土地上之房屋目前由其使用，其中一間店面供自營咖啡館之用，另一間店面則正招租中等一切情狀，認原告請求按93年度申報地價年息10% 計算，容屬過高，應調高之比例以按93年度申報地價年息6%計算為合理，故調整後893 地號土地每月租金為29,838元【計算式：每平方公尺申報地價40,240元×面積148.3 平方公尺（44.861坪折算為148.3 平方公尺）×年息6%÷12月=29,838 元，小數點以下四捨五入】；894 地號土地每年租金為65,712元【計算式：每平方公尺申報地價31,553元×面積34.71 平方公尺×年息6% =65,712元，小數點以下四捨五入】。
㈤末按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租
金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521 號判例參照）。如出租人未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人起訴時起增高租金（最高法院73年8 月21日民刑事庭會議決議參照）。故原告請求自起訴狀繕本全部送達翌日起調整系爭土地之租金，自屬可取。
七、綜上所述，原告依民法第442 條規定，請求將系爭893 地號土地之租金自起訴狀繕本全部送達翌日即94年8 月21日起，調整為每月29,838元；系爭894 地號土地之租金自94年8 月21日起調整為每年65,712元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2 項。中 華 民 國 95 年 7 月 27 日
民事第二庭 法 官 程怡怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 95 年 7 月 31 日
書記官 華海珍