臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第2049號原 告 大永興業股份有限公司法定代理人 丙○○○訴訟代理人 朱子慶律師複代理人 柯瑩芳律師被 告 甲○○○兼 上一人訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國95年5 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○○、乙○○應將坐落臺北縣土城市○○段一０六一地號及一０二七地號土地上，門牌號碼為臺北縣土城市○○路○段○○○巷○號如附圖所示A 舊厝一樓面積五六點八一平方公尺、C1水泥屋一樓面積五八點七二平方公尺、C2水泥屋一樓面積一點六０平方公尺及D 閣樓二樓面積一０點二０平方公尺之建物拆除，並將其土地連同其餘如附圖所示B 前庭之空地面積一０三點四七平方公尺返還予原告大永興業股份有限公司。
訴訟費用由被告甲○○○、乙○○負擔。
本判決第一項於原告大永興業股份有限公司以新臺幣貳佰捌拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告甲○○○、乙○○如於假執行程序實施前以新臺幣捌佰伍拾貳萬柒仟捌佰貳拾玖元為原告預供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後原告固不得將原訴變更或追加他訴，然被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，此觀諸民事訴訟法第255 條第2 項之文義自明。查本件訴訟據原告於民國（下同）94年12月12日提出之訴狀所載，係依據所有權等法律關係請求被告甲○○○拆遷房屋並返還土地，嗣於本院95年2 月21日審理時追加被告乙○○，而被告乙○○對於原告之追加並無異議且為本案之言詞辯論，依上開之規定，視為同意原告追加被告乙○○，合先敘明。
二、原告起訴主張：
(一)緣坐落臺北縣土城市○○段第1061、1027地號土地（面積各為951.3 平方公尺、467.6 平方公尺，下稱系爭土地），為原告單獨所有，並已依法辦理所有權登記。其中臺北縣土城市○○段第1061地號土地之一部分土地，面積約238 平方公尺，係原告出租予被告之被繼承人谷正祥使用。嗣因谷正祥自66年1 月1 日起即未依約繳納，而經原告於80年9 月3 日以台北九支郵局第2124號存證信函函知谷正祥終止該土地租賃契約在案。兩造間土地租賃契約既經終止，谷正祥已無繼續占用該租賃物之權利，而應將租賃物返還，洵屬無疑。
(二)詎該土地租賃契約終止後，谷正祥仍拒不返還上開土城市○○段第1061號土地，且谷正祥反而在第1061地號及鄰近之第1027地號土地上已搭建地上物仍持續擴大無權占用中。嗣谷正祥死亡，由被告甲○○○（谷正祥之妻）及乙○○（谷正祥之子）繼續無權占用系爭土地，致使原告無法就系爭土地為有效之開發利用，權益受損程度非同小可，為此本於租賃物返還請求權及所有權人物上請求權等法律關係，請求判決如主文第一項所示，並願提供擔保，請准宣告假執行等語。
三、對被告抗辯之陳述：
(一)被告之被繼承人谷正祥固曾於57年2 月3 日向訴外人謝深桂購得「本國式土角造」自用房屋乙戶，惟系爭占用原告土地之建物，已改建為磚造，有房屋現況照片為證，與谷正祥57年間買受之標的為「本國式土角造」，構造上已不相同。是故系爭無權占用原告土地之建物，與谷正祥向訴外人謝深桂所購之「土角造」房屋，是否為同一客體，已非無疑；況該門牌號碼「臺北縣土城市○○路○ 段○○○ 巷○ 號」之建物，迄今仍未辦理所有權保存登記，為一違章建築，無足作為有權占用原告土地之證明。
(二)次查；系爭土地在57年2 月之前，係由訴外人謝深桂向原告承租，因谷正祥於57年2 月3 日向謝深桂買受土地上之建物後，一併在57年2 月5 日由訴外人謝深桂處受讓系爭土地之承租權，是系爭土地之租賃關係改由在原告與谷正祥間繼續存在，惟因谷正祥自66年1 月1 日起即未依約繳納租金，經原告於80年9 月3 日以存證信函告知谷正祥終止該土地租賃契約，兩造間土地租賃契約既經終止，谷正祥已無繼續占用該租賃物之權利，自應將租賃物返還予原告。
四、被告則以：
(一)原告所指之臺北縣土城市○○段第1061地號部分土地上之房屋即門牌號碼臺北縣土城中央路4 段396 巷5 號係被告之被繼承人谷正祥於57年2月3日合法購得。
(二)兩造間係不定期限之租賃，且有關租金之收取，80年9 月3日被告之被繼承人谷正祥有回覆原告之存證信函，並未置之不理，且原告一直無法計算租金及處理相關事宜，並非被告不繳納租金。又當初被告之被繼承人承租土地係作為蓋屋建廠之用，並未要求建屋需報備原告知悉，況現有之建物已數十年之久，原告應完全清楚，故被告並非無權占用等語置辯。並聲明： (一)原 告之訴及假執行之聲請均駁回。 (二)如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
五、兩造不爭執事項：
(一)原告所有坐落臺北縣土城市○○段第1061、1027地號土地之建物現為被告甲○○○、乙○○二人實際占有使用中。
(二)系爭土地上之房屋，為被告之被繼承人谷正祥於57年2 月3日向訴外人謝深桂所購買。
(三)原告於80年9 月3 日以存證信函通知被告之被繼承人谷正祥終止土地租賃契約，谷正祥有收受上開存證信函。另谷正祥於80年9 月25日以存證信函通知原告，原告亦有收受上開存證信函。
六、本院之判斷：
(一)原告主張坐落臺北縣土城市○○段第1061、1027地號土地為其所有，而其中第1061地號之一部分土地面積約238 平方公尺，係原告出租予被告之被繼承人谷正祥使用，有土地登記謄本，歷年租金帳冊及谷正祥書立之申請書影本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
(二)按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一契約年限屆滿時。二承租人以基地供違反法令之使用時。三承租人轉租基地於他人時。四承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五承租人違反租賃契約時。土地法第103 條定有明文。本件被告之被繼承人谷正祥於58年10月22日向原告承租系爭坐落於臺北縣土城鄉（現已改制為市○○○村○○段溪頭小段11地號（重測後為頂埔段1061地號）土地面積112 坪作為廠房建地用，有原告提出谷正祥之申請書影本1 紙，且為被告所不爭執，堪信為真實。又原告主張因谷正祥自66年1 月1 日起即未依約繳納租金至79年12月31日，積欠租金達新臺幣（下同）219,175 元，是谷正祥積欠租金之總額顯已達已達二年以上，故原告限期於80年2月25日前繳納，逾期即終止租約，而被告之被繼承人谷正祥仍不依期限繳納，再經原告於80年9 月3 日以臺北九支郵局第2124號存證信函通知被告之被繼承人谷正祥終止該土地租賃契約，有原告提出之存證信函及簽收之收執回執各2 件附卷可稽，是以原告以此終止租約之意思表示，即非無據。雖被告以谷正祥於同年月25日以原告租金之計算有疑義為由以存證信函通知原告，並提出上開存證信函為證等語；惟按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326 條定有明文。本件縱認被告之被繼承人抗辯其與原告間因租金調整問題意見不一等情屬實，但亦無礙於被告之被繼承人谷正祥依法應按期給付租金之義務，縱原告有拒絕受領或搬遷處所致有受領遲延情事，依上揭法條之意旨，亦應依法為原告辦理提存以為清償，自不得執之卸免給付義務。被告之被繼承人既未依法為提存則其抗辯以原告租金之調整與計算有疑義，或以租金不知付給何人云云認其系爭租金給付之遲延，係屬不可歸責於伊之事由，即無足採取。
(三)又房屋之拆除為一種事實上之處分；未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能。查系爭建物為未經保存登記之建物，係被告之被繼承人谷正祥於57年2 月5 日自訴外人謝深桂處買受原有建物之後再予以擴建。再被告之被繼承人谷正祥已死亡，而由被告甲○○○、乙○○二人繼承，且被告二人現仍居住於系爭建物內，是應認被告就系爭房屋有事實上處分權，而有拆除之權能。又系爭租賃關係既因被告之被繼承人谷正祥積欠租金達二年以上，經原告終止而消滅，被告已無占有系爭土地之正當權源，則原告本於所有權人之地位，基於所有物返還請求權，請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示A 舊厝一樓面積56.81 平方公尺、C1水泥屋一樓面積58.72平方公尺、C2水泥屋一樓面積1.60平方公尺及D 閣樓二樓面積10.20 平方公尺之建物拆除，並將其土地連同其餘如附圖所示B 前庭之空地面積103.47平方公尺返還予原告，於法有據，應予准許。
七、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷，不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1 項前段、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 95 年 5 月 25 日
民事第二庭 法 官 潘 長 生以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 5 月 25 日
書記官 許 清 琳