臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第2104號原 告 酉○○訴訟代理人 巳○○
呂光武律師被 告 子○○辛○○之繼
丁○○辛○○之繼壬○○○辛○○之戊○○辛○○之繼癸○○辛○○之繼庚○○辛○○之繼甲○○辛○○繼承乙○○辛○○繼承辰○○○寅○○之申○○寅○○之繼未○○寅○○之繼午○○寅○○之繼卯○○寅○○之繼上列當事人間拆屋還地等事件，經本院於民國96年4 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：㈠原告於訴狀送達後，將訴之聲明由「先位聲明：被告丑○○
應將其所占用附圖斜線所示坐落臺北縣○○鄉○○○段下福小段508-78地號（面積11平方公尺）、508-80地號（面積1平方公尺）、508-82地號（面積8 平方公尺）、508-83地號（面積83平方公尺）、508-86地號（面積42平方公尺）、508-88地號（面積28平方公尺）、508-90地號（面積64平方公尺）等7 筆土地（以實測所占地號土地及面積為準）上之建物拆除，並將其基地騰空返還原告。被告丑○○應給付原告新臺幣（下同）參拾捌萬參仟捌佰玖拾肆元暨自起訴狀繕本送達被告丑○○之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息，並應自民國94年12月20日起至拆屋還地之日止按月給付原告參仟貳佰貳拾陸元。確認被告辛○○與原告間就坐落臺北縣○○鄉○○○段下福小段508地號內26.67坪土地之買賣關係不存在。確認被告寅○○與原告間就坐落臺北縣○○鄉○○○段下福小段508地號內26.66坪土地之買賣關係不存在。原告願供擔保，請准就第一、二項聲明宣告假執行。備位聲明：被告丑○○依69年3 月27日簽訂之不動產買賣契約所定應給付原告之尾款壹萬陸仟陸佰陸拾柒元應增為肆拾捌萬元。被告丑○○依69年5 月22日簽訂之不動產買賣契約所定應給付原告之尾款捌仟陸佰陸拾陸元伍角應增為貳拾肆萬伍仟貳佰柒拾貳元。被告辛○○依69年3 月27日簽訂之不動產買賣契約所定應給付原告之尾款捌仟參佰參拾參元應增為貳拾肆萬元。被告寅○○依69年5 月22日簽訂之不動產買賣契約所定應給付原告之尾款捌仟陸佰陸拾陸元伍角應增為貳拾肆萬伍仟貳佰柒拾貳元。原告願供擔保，請准就第一項至第四項聲明宣告假執行。」最後變更為「先位聲明：確認被告子○○、丁○○、壬○○○、戊○○、癸○○、庚○○、甲○○、乙○○等8 人與原告間就坐落臺北縣○○鄉○○○段下福小段508地號內26.67坪土地之買賣關係不存在。確認被告辰○○○、申○○、未○○、午○○、卯○○等5 人與原告間就坐落臺北縣林口鄉小南灣下福小段508地號內26.66坪土地之買賣關係存在。備位聲明：被告子○○、丁○○、壬○○○、戊○○、癸○○、庚○○、甲○○、乙○○等8人依69年3月27日簽訂之不動產買賣契約所定應給付原告之尾款捌仟參佰參拾參元應增為貳拾肆萬元。被告辰○○○、申○○、未○○、午○○、卯○○等5人依69年5月22日簽訂之不動產買賣契約所應給付原告之尾款捌仟陸佰陸拾陸元伍角應增為貳拾肆萬伍仟貳佰柒拾貳元。」，屬追加及變更應受判決事項之聲明，被告雖未同意，惟核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2、7款之規定，應予准許。另原告並追加被告子○○、丁○○、壬○○○、戊○○、癸○○、己○○、庚○○、辰○○○、申○○、未○○、午○○、卯○○、丙○○、甲○○、乙○○等及撤回被告丙○○、辛○○、寅○○、己○○，其中被告丑○○於提起反訴後復撤回反訴，原告就先位聲明有關被告丑○○部分撤回，並於95年11月24日就備位聲明有關被告丑○○部分與被告丑○○成立調解在案，故本件被告僅子○○等13人，先予敍明。
㈡被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠被告丑○○（已成立調解）與被告辛○○（於起訴前之80年
7月3日死亡，另行裁定駁回，其繼承人為被告子○○、丁○○、壬○○○、戊○○、癸○○、庚○○，其中被告辛○○之二哥周慶和於89年12月16日死亡，周慶和之長女被告己○○於71年11月19日死亡，被告己○○之夫被告丙○○於39年10月19日死亡，由被告己○○之女被告甲○○、被告己○○之子被告乙○○繼承）於69年3 月27日共同向原告購買原告所有坐落臺北縣○○鄉○○○段下福小段508 地號中分割寬48台尺長60台尺範圍之土地。被告丑○○復於69年5 月22日與被告寅○○（於起訴前之92年6 月28日死亡，另行裁定駁回，由被告辰○○○、申○○、未○○、午○○、卯○○繼承）共同向原告購買上開同一筆土地中分割寬32台尺長60台尺範圍之土地。上開買賣標的物508 地號土地於買賣時係屬農地，其買受人即被告丑○○、辛○○、寅○○於簽訂買賣契約之時均係無自耕能力人，復無民法第246條第1項但書或第2項之情形，依同條第1項前段規定，被告丑○○、辛○○於65年3 月27日與原告訂立之不動產買賣契約及被告丑○○、寅○○於65年5 月22日與原告訂立之不動產買賣契約應均屬無效。
㈡如 鈞院審認上開買賣契約非自始無效，則原告備位聲請
鈞院就上開買賣契約所定尾款，增加給付。上開土地於69年間買價格每坪700 元，被告丑○○與辛○○共同購買寬48台尺長60台尺範圍的土地（約80坪），尚有尾款25,000元未付。而被告丑○○與寅○○共同購買寬32台尺長60台尺範圍的土地（約53.32坪），尚有尾款17,333 元未付，自69年至起訴時歷經25年，前後幣值、物價均呈劇變，乃眾所周知的顯著事實，倘仍按原價給付，顯失公平。為此依起訴時之市價每坪20,000元計算應增加之數額：⒈被告丑○○與辛○○共同購買80坪部分：未付之尾款25,000元佔買賣總價款56,000元的百分之45，按起訴時市價每坪20,000元的百分之45計算，應給付之尾款應增為720,000 元（20,000元×0.45×80坪），則被告丑○○占三分之二應給付之尾款應增為480,000元（720,000元×2/3），辛○○占三分之一應給付之尾款應增為240,000 元（720,000元×1/3）。⒉被告丑○○與寅○○共同購買53.32坪部分：未付之尾款17,333 元佔買賣總價款37,333元的百分之46，按起訴時市價每坪20,000元的百分之46計算，應給付之尾款應增為490,544元（20,000元×0.46×53.32坪），則被告丑○○占二分之一應給付之尾款應增為245,272 元（490,544元×1/2），被告寅○○占三分之一應給付之尾款應增為245,272元（490,544元×1/2）。
㈢上開土地於起訴時之市價：於85年9月2日，原告將508 地號
土地內約40坪土地售與訴外人林其達，約定每坪17,000元，總價款680,000 元，全部已於85年9月2日簽約時一次付清。
嗣於92年11月間508 地號土地分割出一筆土地面積為53.845坪，較上開買賣契約所定40坪多出13.845坪，因情事變更，故訴外人林其達以92年11月間市價每坪20,000元購買多出的
13.845坪，且於92年11月22日向原告購同小段508-3 地號土地（面積0.0035公頃）持分三分之一，亦以每坪20,000元購買，爰依民法第227條之2規定請求增加給付買賣尾款等語。
併為聲明：⒈先位聲明：確認被告子○○、丁○○、壬○○○、戊○○、癸○○、庚○○、甲○○、乙○○等8 人與原告間就坐落臺北縣○○鄉○○○段下福小段508地號內26.67坪土地之買賣關係不存在。確認被告辰○○○、申○○、未○○、午○○、卯○○等5 人與原告間就坐落臺北縣林口鄉小南灣下福小段508地號內26.66坪土地之買賣關係存在。備位聲明：被告子○○、丁○○、壬○○○、戊○○、癸○○、庚○○、甲○○、乙○○等8人依69年3月27日簽訂之不動產買賣契約所定應給付原告之尾款捌仟參佰參拾參元應增為貳拾肆萬元。被告辰○○○、申○○、未○○、午○○、卯○○等5人依69年5月22日簽訂之不動產買賣契約所應給付原告之尾款捌仟陸佰陸拾陸元伍角應增為貳拾肆萬伍仟貳佰柒拾貳元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張之事實，雖已據其提出與所述相符之（丑○○、辛○○與酉○○間）不動產買賣契約書、（丑○○、寅○○與酉○○間）不動產買賣契約書、（林其達與酉○○間）不動產買賣契約書、辛○○繼承系統表及相關戶籍謄本、寅○○繼承系統表及相關戶籍謄本、己○○繼承系統表及相關戶籍謄本（見本院卷一第17至24頁、第28至32頁、第99至120 頁、第165 至168 頁）為證，且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出（準備）書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項前段、第1 項規定，視同自認。惟查：
㈠按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能
情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。」、「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，民法第246條、第227條之2第1項定有明文。
㈡查丑○○、辛○○與原告間之69年3 月27日不動產買賣契約
書第3 條第3 項載明：尾款25,000元正限於買賣登記文件提經地政事務所認為完備受理時付清。第4 條載明：乙方（原告）於第3 條第3 項收款時，應備本件不動產有關憑證及過戶需要證件交給甲方（丑○○、辛○○），並會同甲方辦理過戶登記手續。第5 條載明：乙方於第3 條第3 項收款時，應將本件標的物移交甲方管理使用等語（見本院卷第58至62頁），卻無約定何時應將買賣登記文件送交地政事務所審核是否可過戶，而僅約定尾款25,000元正限於買賣登記文件提經地政事務所認為完備受理時付清，同時辦理過戶登記手續及標的物移交買方管理使用等語，顯見雙方於訂立上開不動產買賣契約時，對於買方依土地法第30條應「能自耕（即有自耕能力）」但尚無「能自耕」之事實均已知悉，而於訂約時預期於不能之情形除去後為給付（即約定尾款25,000元正限於買賣登記文件提經地政事務所認為完備受理時付清、同時辦理過戶登記手續及標的物移交買方管理使用等語），則依民法第246 條第1 項但書規定，其契約仍為有效。另丑○○、寅○○與原告間之69年5 月22日不動產買賣契約書第3條第2 項載明：尾款俟主管地政機關分割後計算並將移轉登記書類送地政機關收件同時乙次結清。第4 條載明：乙方（原告）於第3 條（第2 項）收款時，應備本件不動產有關憑證及過戶需要證件交給甲方（丑○○、寅○○），並會同甲方辦理過戶登記手續。政府准許分割登記時立即辦理之，分割費用由乙方負擔。第5 條載明：乙方於第3 條第1 項收款時，應將本件標的物移交甲方管理使用等語（見本院卷第63至67頁），係約定尾款俟（政府准許分割登記時）主管地政機關分割後計算並將移轉登記書類送地政機關收件同時乙次結清，同時辦理過戶登記手續及標的物移交買方管理使用，且約定：政府准許分割登記時立即辦理（過戶登記手續），分割費用由原告負擔，顯見雙方於訂立上開不動產買賣契約時，對於賣方能否將買賣土地分割過戶登記予買方均已知悉或預見，而約定以政府准許分割登記時為辦理（過戶登記手續）義務之履行期或條件，並無約定尾款限於買賣登記文件提經地政事務所認為完備受理時付清、同時辦理過戶登記手續及標的物移交買方管理使用等語，其與丑○○、辛○○與原告間之69年3 月27日不動產買賣契約顯有不同，亦即前者依民法第246 條第1 項但書規定，其契約仍為有效，但後者並無民法第246 條第1 項但書之適用，如丑○○、寅○○與原告於69年5 月22 日 訂立不動產買賣契約時，寅○○若無「能自耕」之事實，則該不動產買賣契約即依土地法第30條規定自始無效。
㈢原告於89年10月6 日出具確認書浮貼於（丑○○、辛○○與
酉○○間）不動產買賣契約書、（丑○○、寅○○與酉○○間）不動產買賣契約書上，該確認書載明：本件買賣契約因至今仍受法令限制分割，故不能過戶，雖逾法定追訴期限，契約行為仍為有效，但所列將來分割過戶一切費用應由買方自行負擔等語（見本院卷第58至67頁之確認書及不動產買賣契約書），足見原告迄至89年10月6 日仍承認上開2 份不動產買賣契約有效。此就契約仍為有效之丑○○、辛○○與原告間69年3 月27日不動產買賣契約而言，因89年1 月26日土地法已刪除第30條有關「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效」之規定，而使不能之情形（承受人能否自耕之法令限制）除去，故為當然之理（當然有效，非因原告出具確認書而有效）。但就契約依土地法第30條規定自始無效之丑○○、寅○○與原告間69年5 月22日不動產買賣契約而言，卻不能因原告出具確認書而使之有效。是原告先位聲明，請求確認辛○○之繼承人即被告子○○、丁○○、壬○○○、戊○○、癸○○、庚○○、甲○○、乙○○等8 人與原告間就坐落臺北縣○○鄉○○○段下福小段508 地號內26.67 坪土地之買賣關係不存在。確認寅○○之繼承人即被告辰○○○、申○○、未○○、午○○、卯○○等5 人與原告間就坐落臺北縣林口鄉小南灣下福小段508 地號內26.66 坪土地之買賣關係存在，均乏依據，洵無足採。
㈣丑○○、辛○○與原告於69年3 月27日訂立不動產買賣契約
時，對於買方依土地法第30條應「能自耕（即有自耕能力）」但尚無「能自耕」之事實均已知悉，而於訂約時預期於不能之情形除去後為給付（即約定尾款25,000元正限於買賣登記文件提經地政事務所認為完備受理時付清、同時辦理過戶登記手續及標的物移交買方管理使用等語）等情，已如前述，足見買賣雙方對於依該不動產買賣契約所須承擔之不確定風險（含應履行付清尾款、同時辦理過戶登記手續及標的物移交買方管理使用之時間點不明確，買賣土地之價值升降，買方已付出半數以上價款，卻未能管理使用及處分買賣土地之損失．．．等風險）已有相當之認識，必經過買賣雙方考慮後始決定訂立不動產買賣契約之書面，並無契約成立後，情事變更，非當時所得預料，或依其原有效果顯失公平之情形。更何況原告於89年10月6 日出具確認書浮貼於（丑○○、辛○○與酉○○間）不動產買賣契約書、（丑○○、寅○○與酉○○間）不動產買賣契約書上，該確認書載明：本件買賣契約因至今仍受法令限制分割，故不能過戶，雖逾法定追訴期限，契約行為仍為有效，但所列將來分割過戶一切費用應由買方自行負擔等語（見本院卷第58至67頁之確認書及不動產買賣契約書），亦未就尾款之是否應增加給付表示任何意見。再者，就依土地法第30條規定應屬自始無效之丑○○、寅○○與原告間69年5 月22日不動產買賣契約而言，該不動產買賣契約既係自始無效，自無「當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」之問題或必要。故丑○○、辛○○與原告間69年3 月27日不動產買賣契約及丑○○、寅○○與原告間69年5 月22日不動產買賣契約，均與民法第227 條之2 第1 項之規定不符。是原告備位聲明，請求辛○○之繼承人即被告子○○、丁○○、壬○○○、戊○○、癸○○、庚○○、甲○○、乙○○等8 人依69年3 月27日簽訂之不動產買賣契約所定應給付原告之尾款捌仟參佰參拾參元應增為貳拾肆萬元。寅○○之繼承人即被告辰○○○、申○○、未○○、午○○、卯○○等5 人依69年5 月22日簽訂之不動產買賣契約所應給付原告之尾款捌仟陸佰陸拾陸元伍角應增為貳拾肆萬伍仟貳佰柒拾貳元，亦均乏依據，洵無足取。
㈤基上，丑○○、辛○○與原告間69年3 月27日不動產買賣契
約仍為有效，丑○○、寅○○與原告間69年5 月22日不動產買賣契約自始無效。丑○○、辛○○與原告間69年3 月27日不動產買賣契約及丑○○、寅○○與原告間69年5 月22日不動產買賣契約，均與民法第227 條之2 第1 項之規定不符。
五、從而，原告請求確認辛○○之繼承人即被告子○○、丁○○、壬○○○、戊○○、癸○○、庚○○、甲○○、乙○○等
8 人與原告間就坐落臺北縣○○鄉○○○段下福小段508 地號內26.67 坪土地之買賣關係不存在。確認寅○○之繼承人即被告辰○○○、申○○、未○○、午○○、卯○○等5 人與原告間就坐落臺北縣林口鄉小南灣下福小段508 地號內26.66 坪土地之買賣關係存在，及依民法第227 條之2 規定，請求如上開先位聲明及備位聲明所示，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 楊千儀右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 4 月 30 日
書記官 簡青根