臺灣板橋地方法院民事判決 94年度重訴字第121號原 告 甲○○訴訟代理人 林奕秀律師被 告 乙○○○原名郭王訴訟代理人 詹順發律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國94年8 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文准兩造共有坐落臺北縣板橋市○○○段第三崁小段0000-0000 地號土地，地目：田，面積三百十三平方公尺之土地准予變賣，所得價金，按原告應有部分八一四五○／一○○○○○、被告應有部分一八五五○／一○○○○○比例分配之。
訴訟費用由原告負擔八一四五○／一○○○○○、餘由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：兩造共有坐落板橋市○○○段第三崁小段0000-0000地號土地，地目：田，面積313 平方公尺，應分割如附圖1所示A 部分254.9385平方公尺由原告取得，B 部分58.0615平方公尺由被告取得。
二、陳述：
（一）緣兩造共有坐落板橋市○○○段第三崁小段第354-6 地號土地（以下簡稱：系爭土地），地目：田，面積313 平方公尺，原告所有應有部分為81450/100000，被告所有應有部分則為18550/100000。而兩造就系爭土地並無不能分割之協議，且無因物之性質、使用目的不能分割之情形，惟原告多次與被告洽商分割事宜皆不獲置理，以致無法達成分割協議。是原告爰依民法第824 條第2 項之規定，訴請裁判准予分割系爭共有土地。
（二）本件系爭土地分割方案應依原告所提附圖1 為之：
１、查系爭土地坐落於捷運站出口之西南方，前後均鄰近臺北縣板橋市○○路等主要幹道，乃交通繁忙商業鼎盛之區。而原告所提附圖1 所示B 部分土地緊鄰捷運站出口，土地價值顯高於A 部分土地，惟為使分割事宜融洽進行，原告自願取得附圖1 所示A 部分土地。是原告為促進土地經濟上之利用，有利於土地之管理及使用收益，並兼顧發揮土地完整利用及公平性之分割，原告訴請裁判分割系爭土地之分割方案，請求將系爭土地中如附圖1 所示A 部分土地分割予原告所有，附圖1 所示B 部分土地分割予被告所有，以符合各共有人對土地利用之最大利益。
２、按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人」，民法第824 條定有明文。
今原告衡量兩造所有土地持分比例，並求分割事宜順利進行，主張將附圖1 所示B 部分土地分割予被告，已如前述。然鈞院若認原告所提分割方案，致使系爭土地產生畸零地有礙於土地之市場價值，惟被告所提分割方案亦顯失公平，則原告願以「系爭土地全由原告取得，原告以每坪新臺幣（下同）80萬元價金補償被告相應之持分」方式，作為本件分割方案。
（三）原告所提分割方式並無違反臺灣省畸零地使用規則：
１、依臺灣省畸零地使用規則第3 條之規定，面積狹小基地係指建築基地深度與寬度任一未達臺灣省畸零地使用規則規定之最小寬度及深度；畸零地則指建築基地面對路寬，正面路寬超過15公尺至20公尺，而商業區最小寬度為4.50公尺、最小深度為15.00 公尺。又所謂臺灣省畸零地使用規則所規定之道路，依據最新建築技術規則第1 條第32款規定：「道路：指依都市計劃法或其他法律公佈之道路（得包括人行道及沿道路邊緣帶）或經指定建築線之現有巷道」，則依建築慣例是否為上開最新建築技術規則之道路，須該路段面臨之境界線經主管機關指定為建築線始得稱之。另依建築法第48條規定：「直轄市、縣（市）（局）主管機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線」。綜上所述，所謂畸零地係指建築基地面臨路段須經主管機關指定具有建築線之道路。
２、查系爭土地面臨捷運站出口及人行廣場之境界線均為區界線，西北方則為一紅磚人行步道，顯見系爭土地四周面臨路段之境界線皆非建築線，亦均非道路。而系爭土地四周路段既非道路，自與臺灣省畸零地使用規則所定畸零地須面臨道路之要件不符，系爭土地自無上開規則之適用。故系爭土地並未面臨道路且無建築線，即無庸考慮是否為臺灣省畸零地使用規則所稱之畸零地，以及其寬度及深度有否小於4.50公尺、15.00 公尺之情事。
（四）原告依民法規定請求分割系爭土地，自與訴外人廖美雲及劉炳輝無涉：
１、按「經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業或委託都市更新事業機構為實施者實施之。前項之申請應經該更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過1/10，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意」、「未經劃定應實施更新之地區，土地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善居住環境，得依主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，依前條規定，申請實施該地區之都市更新事業」、「實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，其屬依第10條規定申請獲准實施都市更新事業者，除依第7 條劃定之都市更新地區，應經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過1/2 ，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/2 之同意外，應經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過3/5 ，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3 之同意；其屬依第11條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過2/3 ，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4 以上之同意。前項人數與土地及建築物所有權比例之計算，準用第12條之規定」，都市更新條例第10條、第11條及第22條分別定有明文。
２、查原告從未知悉被告所提之都市更新概要說明書，其是否係訴外人山輝建設公司之都市更新規劃案，容有疑義，原告否認其形式上及實質上之真正。縱上開規劃案為真正，然其僅為訴外人山輝建設公司依都市更新條例規定舉辦公聽會時檢具之文件，根本未經主管機關核定而為確定實施之計劃。況擬定都市更新計劃依據上開條例之規定，並非需經更新區域內全體土地所有權人之同意，因此，該規劃案羅列原告名義，亦非代表原告同意參與都市更新計劃。是原告未曾參與上開聯合開發案之情事，本件分割方案自與訴外人廖美雲及劉炳輝無涉。
（五）對被告抗辯之陳述：
１、關於被告所提之分割方案，顯然無法實行且有失公允：⑴被告主張B 部分土地由原告取得，A 部分土地則由被告取得，不足部分由被告以每坪80萬元補償原告云云：
惟查，被告對系爭土地之應有部分僅為18550/100000，如將面積範圍較大之A 部分土地分割予被告，顯失公平。而被告主張以通知優先購買當時每坪80萬元作為補償標準，然被告於民國（下同）93年1 月20日接獲優先購買之通知，迄今已逾年餘，系爭土地價值多有漲落，原告自無同意被告所提之分割方案。
⑵被告主張B 部分土地由其取得，A 部分土地則由被告以每坪80萬元向原告購買云云：
按「民法第824 條第3 項規定『以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之』，係指共有人已就原物受分配，但其受配部分較其應有部分計算者為少之情形而言，若將原物全部分配予共有人中之一人或數人，而對其餘共有人全不予分配，僅以金錢補償者，則非裁判分割之方法」，最高法院62年台上字第2575號判例意旨可資參照。查共有物裁判分割之方法僅得以原物分配或變價分割，今被告主張A 部分土地由其取得，顯係主張系爭土地全部均分配予被告，自與上開判例意旨不符。況原告如取得A 部分土地所有權後，基於契約自由原則，豈容被告擅自主張以每坪80萬元向原告買受之。
⑶被告主張將系爭土地恢復至申請合併前之狀態云云：
惟查，原告於93年間申請合併乃為促進系爭土地之有效利用，惟系爭土地合併前後之狀態大相逕庭，如將系爭土地恢復為合併前之狀態，自會涉及系爭土地相鄰土地所有權人，亦有違原告申請合併之用意。
⑷被告主張訴外人廖美雲由其所有同地段第135-5 、354-7
、353-36地號土地中，分割出一塊與被告交換系爭土地持分云云：
惟查，系爭土地採用何種分割方式始符公平事理，應就兩造情事加以審酌，自與訴外人廖美雲無涉。況被告主張上開分割方案顯與民法第824 條第2 項之規定不符，自無實行之可能。
⑸被告主張由其取得附圖2 之甲部分土地，而對於超過其應得持分之部分土地，被告則以80萬元補償原告云云：
惟查，共有物之原物分割，依民法第825 條之規定觀之，各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。而原告持分占系爭土地面積80﹪以上，依原物分割之精神，自應由原告取得相當於應有部分比例之較大面積，始符事理。是被告所提附圖2 之分割方案，顯失公平。
２、被告辯稱原告取得系爭土地為通謀虛偽意思表示，自不得享有分割請求權云云：
惟查，原告所有系爭土地持分係因買受取得，被告指稱侵害其土地優先購買權等情，自與原告無涉。而原告既為系爭土地共有人之一，依民法第823 條及第824 條規定意旨，共有人具有得隨時請求分割共有物之權利，原告自得依法請求分割系爭土地。
三、證據：提出土地登記謄本、土地使用分區證明、地籍示意圖及現況示意圖、戶籍謄本、最新建築技術規則影本各1 件，照片1 幀為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回添
二、陳述：
（一）原告取得系爭土地為通謀虛偽意思表示而無效，自不得享有分割請求權：
１、按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定」，民法第87條定有明文。次按「虛偽買賣乃雙方通謀而為虛偽意思表示，依民法第87條第1 項規定，其買賣當然無效，與得撤銷之法律行為經撤銷視為自始無效者有別，故虛偽買賣難屬意圖避免強制執行，但非民法第244 條所謂債權人得聲請法院撤銷之債務人行為」，最高法院50年台上字第547 號判例可稽。另以侵權行為方式對被害人取得債權，被害仍得拒絕履行，亦為民法第198 條所為明定。
２、查原告取得坐落板橋市○○○段第三崁小段第354-6 地號土地，係與其前手即訴外人廖美雲、劉炳輝等人以通謀虛偽意思表示，並侵害被告所享有土地法第34條之1 規定之優先購買權，其取得系爭土地所有權自屬無效。茲說明如下：
⑴按「共有土地之全部處分或共有人之一出賣其應有部份，
均應通知未參與決議或不同意之他共有人優先購買」、「優先購買權人已放棄優先購買權者，於申請移轉登記時，出賣人應附具結書或於申請書記明『優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實出賣人願負法律責任』字樣，免提他共有人已放棄優先購買權之證明文件．．．」，土地法第34條之1 及其執行要點第10點第1 款及第8 款著有明文。惟查：
添 ①關於第354-14地號土地：
訴外人廖美雲於92年12月8 日向地主林敬松、廖修楠、廖修通、林大為、林輝煌購買渠等所有土地持分，惟其辦理土地過戶前，廖美雲即與上開地主共謀向板橋地政事務所不實切結，乃謂他共有人（含被告）已放棄優先購買權，此有土地謄本及異動索引表為憑，渠等前揭行為除犯刑法使公務員為不實登載罪外，業已侵害被告之優先購買權。 添②關於第354-6 地號土地：
Ⅰ系爭土地共有人郭昭揚、郭豐榮、郭枝新、郭俊良（郭
威廷之法定代理人）、郭建宏（郭晉承及郭晉豪之法定代理人）、郭林美惠、陳國珍、何鋌基、郭國進、葉文宗、廖美雲等於93年1 月19日以存證信函通知雙方共有第354-6 及354-14地號土地，將依土地法第34條之1 規定出賣予訴外人劉炳輝，並通知被告辦理訂約事宜，惟被告隨即於同年月20日以板橋24支郵局第117 號存證信函通知上開地主，被告願以同一價格即每坪80萬元優先購買上開土地。
Ⅱ又被告已對地主等人主張優先購買權，然共有人劉炳輝
、郭昭揚、郭枝新、郭俊良、郭建宏、郭林美惠、陳國珍、何鋌基、郭國進、葉文宗等，乃共同基於使訴外人廖美雲取得所有權之意圖，除由地主共同具名表示渠等與劉炳輝之買賣無效外，另由地主陳國珍將其土地部份持分贈與訴外人廖美雲，致生損害被告優先購買權及土地登記之正確性，用以排除土地法第34條之1 規定之適用。
⑵綜上所述，原告亦以上開方式取得系爭土地所有權，其以
通謀虛偽意思表示及侵權行為侵害被告優先承購權，原告取得土地行為顯屬無效，自亦無權請求分割系爭土地。添
（二）縱原告有權請求分割系爭土地，其分割方案亦欠公平：
１、原告所提分割方案將使被告分得土地成為畸零地：⑴按「本規則所稱正面路寬、最小寬度及最小深度，其定義
如下：⑴正面路寬係指基地面前道路之寬度⑵最小寬度係指最小深度範圍內基地二側境界線間與道路境界線平行距離之最小值，但道路境界線為曲線者，以該曲線與基地兩側境界線交點之連線視為道路境界線⑶最小深度係指臨接之道路境界線至該基地後側境界線垂直距離之最小值」、添 「建築基地臨接2 條以上道路，起造人得選擇任一道路為
面前道路建築基地位於道末端，其寬度及深度及方位由起造人選定之。前2 項情形分別以任一道路為面前道路或以任一方位量距，其寬度及深度達到本規則定最小寬度及深度之標準以上者，即不必與相鄰土地合併使用道路境界線以外另定建築線之建築基地，其寬度及深度應自建築線起算。臨接綠帶退縮建築之基地，其寬度應自退縮線起算，深度應自綠帶境界線起算」，臺灣省畸零地規則第4 條、第5 條定有明文。依上開規定即可證明原告所提方案分割予被告者為畸零地，而上開說明書○○○區○○○○道路興建築基地之界。
⑵另參原告所引建築技術規則，並未引「類似通路」及「私
設通路」之定義。所謂類似通路係指基地內具有兩幢以上連帶使用性之建築物，各幢建築物間及建築物至建築線間之路，類似通路視為法定空地，其寬度不限制；私設通路則指基地內建築物之主要出入口或共同出入口至建築線間之通路，主要出入口不包括本編第90條規定增設之出入口，共同出入口不包括本編第95條規定增設之樓梯出入口，私設通路與道路之交叉口免截角。而依建築技術規則之「道路、類似通路、私設通路」三者之定義以觀，文化路2段182 巷1 弄並非一宗建築基地至建築線之通路，其自屬建築技術規則所指之道路無疑，顯見原告蓄意陳述不正確之「道路及區界線」概念，用以誤導法院之判斷。添
２、原告所提分割方案顯不可取：依臺灣省畸零地使用規則第11條規定：「畸零地非與相鄰之唯一土地合併，無法建築使用時，該相鄰之土地非經留出合併所須之土地，不得建築，但留出後所餘之土地成為畸零地時，應全部合併使用。前項畸零地已建築完成，無第9 條第2 項所定情形者，其相鄰土地不必留出土地與其合併使用」，因此，如照原告所提之分割方案，由其取得測量圖所示B 部份土地，其將來與鄰地合併建築時，系爭土地依建築法第11條第1 項併為一宗時，原告仍需留出合併所需土地與被告分得A 部份土地合併，使得被告所得土地得以建築時，原告土地方能申請建照建築之。準此，原告所提之分割方案，仍須待其未來分割部分土地予被告合併使用，否則原告所有土地自不得建築使用。
（三）被告主張之分割方案如下：
１、依臺灣省畸零地使用規則，畸零地乃指面對路寬超過15至20公尺者，在商業區寬度及深度在4.5 公尺×15公尺（即面積67.5平方公尺）以下者稱之。查系爭土地係商業區土地，分割後不應使任一土地變成畸零地而無法建築，亦即雙方所取得土地應可屬建築，始可避免因分割造成土地之浪費。而原告主張分割方案之B 部份土地為58.06 平方公尺，依上開規則已成畸零地，殊非土地經濟使用之道，是原告主張分割方案自不應准許。
２、被告所提附圖2 實係本件最公平之分割方案：查被告所提分割方案之甲部份土地由被告取得，被告取得土地面積足以建築而不致形成畸零地。又乙部份土地歸原告取得，雖使原告取得土地面積較小，然此亦不致影響原告分得部分土地產生不能建築之情事。況原告欲以系爭土地與同地段第353-32、353-19、354-7 、353-36、354-6、135-5 、135-8 、135-9 、135-10、135-11、135-12、135-13及135-16等地號土地聯合開發，被告分割方案顯不影響該建築案之進行，此有山輝建設板橋市○○路都市更新概要規劃案為憑。另被告對分得土地面積超過應有持分部份，被告願以每坪80萬元補償原告。添
三、證據：提出土地登記謄本、板橋文化路郵局第455 號存證信函、板橋24支郵局第117 、251 號存證信函、律師函、板橋18支郵局第17號存證信函、臺北縣板橋地政事務所民眾閱覽異動索引、臺北縣板橋地政事務所函、板橋海山郵局第187號存證信函、臺灣省畸零地使用規則、都市更新事業概要說明書、營建法規彙編影本各1 件，照片22幀為證。
理 由
一、本件原告起訴主張兩造共有系爭土地，地目為「田」，面積31313 平方公尺，原告所有應有部分為81450/100000，被告所有應有部分則為18550/100000，而兩造就系爭土地並無不能分割情形之事實，業據其提出土地登記簿謄本、土地使用分區證明、地籍示意圖及現況示意圖、戶籍謄本、最新建築技術規則影本各1 件及照片1 幀為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。
二、按共有物之各共有人，除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限外，得隨時請求分割，民法第823 條第1 項定有明文。原告主張系爭土地依物之使用目的並無不能分割之情事，兩造間復未訂有不分割期限之特約，因無法協議分割，爰訴請裁判分割，為有理由，應予准許。
三、次按共有物之分割依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人；或變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824 條第1 、2 項亦有規定。又裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束，最高法院29年上字第1792號判例可資參照。經查，系爭土地坐落於捷運站出口之西南方，前後均鄰近臺北縣板橋市○○路等主要幹道，乃交通繁忙之區，而系爭土地其上現無建物，暫供停車使用，業據本院勘驗現場查明，有勘驗筆錄、照片及臺北縣板橋地政事務所建物測量成果圖可稽。而查，本件若採原物分割，原告所有應有部分為81450/100000，被告所有應有部分則為18550/100000，兩者應有部分比例不同，所分得之土地已屬大小不均，對分得較小部分土地之一造而言，較之維持共有狀態顯較無用處，此有損經濟效用，且參酌兩造間對於系爭共有土地之使用、利用上意見分歧，相處關係尚非融洽，如仍採用原物分割之方式，不論用何方案予以分割，皆得預見兩造間之紛爭將繼續漫延及擴大，此顯非適當之分割方法，可見一斑，故認不宜採原物分割之方式。本院審酌系爭土地之使用情形、經濟效用、公平原則及共有人之利益等情，認將系爭土地變價分割，較為適當。系爭建物之基地，亦為兩造分別共有，應與系爭土地併同變賣，所得價金，按兩造應有部分即原告所有應有部分為81450/100000，被告所有應有部分為18550/100000之比例分配之。
四、綜上所述，本件兩造為系爭土地之共有人，因系爭土地如為原物分割後，使系爭土地因原物分割後土地價值明顯下降，又無法令所有人為適當之利用，更徒增兩造間之紛爭及對立，顯非適當之方割方法，是本院審酌系爭土地之位置、性質、使用現狀、兩造之相處關係等情事，並揆諸前開說明，並參酌最高法院29年上字第1729號判例意旨所示，本院認變賣系爭共有物，以價金分配於兩造之分割方法，為妥適公允之分割方法，並能徹底解決共有關係及杜絕兩造間爭議，是爰依兩造之應有部分裁判如主文第一項所示。
五、末查，分割共有物訴訟為形式之形成訴訟，法院既不受原告聲明分割方案之拘束，故如准予裁判分割，原告之訴即有理由，自無敗訴之問題。又裁判分割共有物訴訟為固有必要共同訴訟，共有人縱然同意分割，只要不同意原告主張之分割方案，即必須被列為被告而應訴，故被告之抗辯自為伸張或防衛權利所必要。且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本院認於裁判分割共有物訴訟，於法院准予分割，原告之訴為有理由時，仍應由兩造分別依系爭土地應有部分比例分擔訴訟費用較符公平原則，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 22 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 9 月 22 日
書記官 白俊傑