臺灣板橋地方法院民事判決 94年度重訴字第161號原 告 丙○○訴訟代理人 黃秀珠律師被 告 乙○○法定代理人 丁○○訴訟代理人 林美倫律師
陳勵新律師陳豪杉律師上列當事人間請求房屋所有權移轉登記事件，經本院於民國95年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按「監護人為受監護人之法定代理人。」，民法第1098條定有明文。本件被告法定代理人丁○○於本件訴訟之初，原以被告無訴訟能力，復無法定代理人，而其係被告之配偶，因而依民事訴訟法第52條第2 項之規定聲請選任其為被告之特別代理人，經本院於民國94年9 月28日選任丁○○為被告之特別代理人後，被告嗣於94年9 月30日經本院94年度禁字第
223 號宣告禁治產事件（下稱相關禁治產事件）裁定宣告為禁治產人，此有相關禁治產裁定附卷可查，揆諸首揭說明，丁○○既以被告配偶身分而為其監護人，其於本件訴訟當然為被告之法定代理人，先此指明。
二、原告方面：
（一）查被告前委託訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）出售其所有如附表土地部分編號１所示之土地1筆（下稱系爭土地）及建物部分編號１、２所示之建物2筆（下稱系爭建物，系爭土地及建物下合稱系爭房地），嗣於93年11月22日與原告簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣契約），買賣總價為新臺幣（下同）8,000,000 元，並約定被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告指定之人即徐嘉群、蕭秋霖2 人，由該2 人各取得1/2 之權利（即系爭土地各取得應有部分1/10，系爭建物各取得應有部分1/2）， 而原告亦已依系爭買賣契約約定給付至完稅款共計1,600,000 元（其中50,000元兩造同意保留作為交屋款，故實付1,550,000 元），並已繳納契稅完成。詎料，原告於94年1 月27日竟接獲信義房屋委託王建智律師來函，謂被告委由其妻即本件被告法定代理人丁○○出面表示不願意出售系爭房地，被告此舉片面表示拒絕履約之意思，顯已構成違約，因而造成信義房屋代書暫停系爭房地所有權移轉登記手續，迄今仍未辦理所有權移轉登記予原告指定之登記名義人徐嘉群、蕭秋霖名下。本件被告將系爭房地出售予原告，依民法第348 條規定負有移轉所有權以及交付系爭房地之義務，且依系爭買賣契約第16條第7 項之約定，被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告指定之人即徐嘉群、蕭秋霖，有該2 人各取得1/2 之權利（即系爭土地各取得應有部分1/10，系爭建物各取得應有部分1/2）， 然原告多次催請被告履行契約移轉系爭房地所有權登記，均未獲置理，故爰依上開法律規定，提起本件訴訟。
（二）次查，依系爭買賣契約第9 條違約罰則第1 項之約定：「乙方（即被告，下同）若未依本約履行各項義務或遲延付款者，每逾1 日乙方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予甲方（即原告，下同）（自逾期日起至完成給付日止），該懲罰性違約金並應於房地點交時完全給付；．．．。」，經查，被告違約不履行移轉系爭房地所有權登記予原告所指定之第三人徐嘉群、蕭秋霖之義務，爰依上開約定，請求自94年1 月27日信義房屋發函通知原告有關被告不願履約之日起至辦理系爭房地所有權移轉登記給付第三人徐嘉群及蕭秋霖之日止，被告應每日按原告已給付金額之千分之一計算違約金，原告已給付1,550,000 元，其千分之一為1,550 元，故被告應每日給付原告違約金1,550 元。
（三）末查，被告雖於90年起罹患巴金森氏症（或稱「帕金森氏症」，因本件相關醫療院所出具之診斷證明書、鑑定報告就此病症名稱未能統一，為尊重各家醫療院所之專業，是本件亦以此2 名稱併述，在此指明），但該病症係影響被告之四肢運動、言語表達能力及自主神經系統功能，對於被告之意思能力並無影響，此依被告提出之94年1 月31日國立臺灣大學醫學院附設醫院（下稱臺大醫院）診斷證明書亦僅記載被告有四肢運動、言語功能及自主神經系統之障礙，行動困難，並未斷言被告已喪失意思能力；又依被告提出93年11月10日臺大醫院所出具之雇主申請聘僱家庭外籍看護工專用診斷證明書（下稱申請看護工證明書）所載，被告當時的病情為「行動困難」（但仍可獨立完成洗臉、洗手、刷牙及梳頭髮），並無任何失智或喪失意思能力之病症。再者，由臺大醫院於95年7 月7 日函覆本件有關該院就被告精神鑑定報告書，其中第4 點鑑定結果第（四）項精神狀態檢查所載：「其表現為：尚能回答若干與自身相關之簡單問題，如身份資料、學歷與過去工作等，然其表現相當不穩定，即便是無須防衛之簡單問題，時而可以簡短回答，時而笑而不答，抑或回答但無法聽懂；被問及是否記得簽約買屋一事，林員（即被告，下同）點頭稱是，詢問其房價為何，林員起初無法回答，待以選擇題方式提問，則尚能選擇正確答案之8,000,000 元。」，被告於93年11月間簽訂系爭買賣契約之後，時隔約1 年4 個月，即於95年3 月間以上在臺大醫院所作精神鑑定時之精神狀態，尚能為上述之意思表達，在93年11月間之前精神狀態更應屬較佳狀態，可以證明兩造於簽約當時，被告具有清楚之意思能力。是被告與原告簽訂系爭買賣契約時既尚未被宣告禁治產，依法自有行為能力，其所為出售系爭房地而與原告簽訂系爭買賣契約之意思表示自屬有效。
（四）綜上，被告於93年11月22日簽立系爭買賣契約前後之精神狀態顯有意思能力，依法自有行為能力。被告未舉證卻空言主張被告當時無意思能力，系爭不動產買賣合約係無效，顯然不可採。
（五）是原告聲明：
１、被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告指定之第三人徐嘉群及蕭秋霖（權利各1/2 ，即系爭土地各取得應有部分1/10，系爭建物各取得應有部分1/2）， 並於原告給付6,450,000 元 之同時，被告應將系爭房地交付予第三人徐嘉群及蕭秋霖。
２、被告應自94年1 月27日起至辦理系爭房地所有權移轉登記給付第三人徐嘉群及蕭秋霖之日止，每日給付原告1,550元，暨以供擔保為條件之假執行宣告。
三、被告則以：
（一）按「無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。」，民法第75條定有明文。查系爭買賣合約係於93年11月22日所簽訂，惟被告於90年8 月起即罹患多重中樞神經系統萎縮症（多發性巴金森氏症）迄今，該疾病除導致軀體平衡、四肢運動、言語功能及自主神經系統功能障礙、行動困難外，且被告所服用之藥物，將產生動作困難、頭暈、幻覺、精神混亂等副作用，被告之日常生活均需人看護，並無自理能力及辨別事理之能力，係為無行為能力人。復查，本件委託臺大醫院對被告進行精神鑑定，鑑定報告亦謂：「簽約當時，林員之精神狀態與認知能力，可能無法完整考察相關資訊，且易受簽約情境之影響，難謂其行為可完全反應其自主意思，而存有受誘導或扭曲其意思表示之可能性。亦即，林員於簽約當時並不具備完全之認知與判斷能力，對交易行為本質之認知亦難以完全掌握。雖然精神醫學並未就『無意識』或『精神錯亂』有所明確定義，然林員於簽約當時之精神狀態，可視為處於與其等值之狀態。」，故被告於簽訂系爭買賣契約時係處於無意識之狀態，故系爭買賣契約依法並無效力，則原告依據系爭買賣契約請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記，顯屬無據。
（二）次按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」，民法第153 條定有明文。查被告於90年
8 月起即罹患多重中樞神經系統萎縮症（多發性巴金森氏症）迄今，已如前述，而被告所服用之藥物，將產生動作困難、頭暈、幻覺、精神混亂等副作用，對外界之言語行動刺激並無適當之反應，並無正確處理事務之能力，是被告於簽訂系爭買賣契約時，亦無法瞭解契約意涵而為一致之意思表示，則被告與原告於93年11月22日所訂之系爭買賣契約依法並無效力。復查，本件被告與信義房屋於93年11月4 日簽訂委託書時，係約定委託銷售總價為10,000,000元，委託期間為93年11月5 日至94年2 月28日，惟於委託期間尚未屆滿前，委託銷售價額竟變更3 次，且在16日之內竟自10,000,000元降至8,000,000 元，此顯與常情有違，足認被告於簽約當時並不瞭解契約之意涵。另臺大醫院精神鑑定報告亦謂：「被問及是否記得簽約賣屋一事，林員點頭稱是，詢問其房價為何，林員起初無法回答，待以選擇題方式提問，則尚能選擇正確答案為8,000,000 元，對於其他有關房屋買賣之提問，林員均笑而不答或雖有回答但無法使鑑定人聽懂，當面將簽約書影本給他過目時亦然。以上足見其精神障礙之程度已嚴重到無法確定其意思表示之內容，也因此無法判斷其除明顯的認知功能缺損之外，是否還存在精神病性症狀。」。故被告於簽約當時並不瞭解契約之意涵，無法為一致之意思表示，是系爭買賣契約依法並無效力。
（三）退萬步言，縱認系爭買賣契約仍屬有效，惟被告自90年8月起即罹患巴金森氏症及失智症，對外界之言語行動刺激並無適當之反應，並無正確處理事務之能力，是被告與原告於93年11月22日所訂之系爭買賣契約，及與信義房屋於93年11月4 日所訂之買賣仲介專任委託書（委託銷售總價額為10,000,000元﹚、93年11月11日（委託銷售總價額降為9,000,000 元）、93年11月17日（委託銷售總價額降為8,500,000 元）、93年11月20日（委託銷售總價額為8,000,000 元）歷次簽署買賣委託書內容更改附表，亦係受詐欺而為該意思表示，否則事理能力正常之人，怎可能在16天之內即將房屋價款分3 次共降價2,000,000 元，且被告業經相關禁治產事件於94年9 月30日裁定宣告為禁治產人，而由本件被告特別代理人丁○○為被告之監護人，被告特別代理人已於94年10月13日依法撤銷被告該等意思表示，是系爭買賣契約縱認仍屬有效，亦因被告之監護人撤銷該意思表示而視為自始無效。
（四）末按，本件被告經板橋中興醫院精神科醫師馮德誠鑑定為「精神耗弱」，且對外界言語行動刺激無適當反應，業經相關禁治產事件於94年9 月30日宣告被告乙○○為禁治產人，是系爭買賣契約是否生效自有所疑義。退而言之，縱認系爭買賣契約仍屬有效，然系爭買賣契約尚未履行自不可歸責於被告，原告亦未舉證證明受有損害，是原告向被告請求違約金，自無理由。又「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第252 條定有明文。縱認原告得向被告請求違約金，惟其向被告請求按日給付1,
550 元，與原告實際受損害之金額差距過大，違約金顯屬過高，爰請酌減之。綜上，原告訴請被告辦理移轉所有權登記並無理由。
（五）是被告聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張之上開情事，業據其出提系爭買賣契約、律師函等件為證（見本院卷第7 至24頁），被告固就上開書證形式上之真正不為否認，惟以：被告於90年8 月起即罹患多重中樞神經系統萎縮症（多發性巴金森氏症）迄今，該疾病除導致軀體平衡、四肢運動、言語功能及自主神經系統功能障礙、行動困難外，且被告所服用之藥物，將產生動作困難、頭暈、幻覺、精神混亂等副作用，被告之日常生活均需人看護，並無自理能力及辨別事理之能力，係為無行為能力人，其於簽約當時並不瞭解系爭買賣契約之意涵，無法為一致之意思表示，是系爭買賣契約依民法第75條、第153 條之規定並無效力；縱認系爭買賣契約仍屬有效，惟被告自90年8 月起即罹患巴金森氏症及失智症，對外界之言語行動刺激並無適當之反應，並無正確處理事務之能力，是被告與原告於93年11月22日所訂之系爭買賣契約，及歷次與信義房屋簽訂之買賣仲介專任委託書亦係受詐欺而為該意思表示，而上開意思表示業經被告之禁護人即本件被告特別代理人於94年10月13日依法撤銷被告該等意思表示，是系爭買賣契約縱認仍屬有效，亦因被告之監護人撤銷該意思表示而視為自始無效，退而言之，縱認系爭買賣契約仍屬有效，然系爭買賣契約尚未履行自不可歸責於被告，原告亦未舉證證明受有損害，原告不得請求違約金，又違約金之約定亦屬過高等情為辯，惟為原告所否認，是本件被告於簽訂系爭買賣契約當時之精神狀態是否正常，厥為本件重要之爭執，合先敘明。
五、按「無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。」，民法第75條定有明文。被告抗辯其自90年8 月起即罹患巴金森氏症及失智症，已喪失行為能力，前於93年11月22日與原告簽訂系爭買賣契約時雖尚未遭宣告為禁治產人，惟已喪失意識能力等情，原告雖不否認被告現在業經相關禁治產事件裁定宣告為禁治產人，然否認被告於93年11月22日簽訂系爭買賣契約時已經喪失意識能力之事實。經查，被告前曾因巴金森氏症疾病赴臺大醫院治療，並曾因相關禁治產事件囑託板橋中興醫院精神科醫師馮德誠進行鑑定，且本院亦囑託臺大醫院對被告進行精神鑑定，並關於被告此期間之所為法律行為分別有下述資料可參，茲論述如下：
（一）被告於本件係先提出臺大醫院神經部94年1 月31日診斷證明書1 件、94年1 月25日藥袋3 件、申請看護工證明書1件為證（見本院卷第88至91頁），經核上開臺大醫院神經部94年1 月31日診斷證明書已記載：「診斷病名：多重中樞神經系統萎縮症」、「醫師囑言：病人因上述疾病導致軀體平衡，四肢運動，言語功能及自主神經系統功能障礙，行動困難，日常生活賴人養護，自民國90年8 月在本院神經部規則追蹤治療。」等字句，又依被告提出93年11月10日臺大醫院所出具之申請看護工證明書所載，被告係患「巴金森氏症」，醫師囑言欄係載：「病人因上述疾病，行動困難，全天候需人照顧」，醫師並於於各項特定病症及病情附表中第19項「其它神經病變（含中樞神經及周邊神經病變）」進行勾選，雖原告以：依上開申請看護工證明書上亦載被告仍可獨立完成洗臉、洗手、刷牙及梳頭髮等行為，足認被告尚有行為能力等情為辯，惟洗臉、洗手、刷牙、梳頭髮等均係日常起居相當基本的動作，一般小學一年級學生均足以勝任，無法以被告尚能自行為上開基本日常生活動作，即認其具有行為能力，而上開申請看護工證明書係開立於兩造簽立系爭買賣契約之前，而上開診斷證明書所載被告自90年8 月起即在臺大醫院神經部規則進行追蹤治療，均係發生在系爭買賣契約簽立（93年11月22日）之前，是已可認定被告於簽立系爭買賣契約之前即患有精神狀態之疾病甚明。
（二）被告前於本院進行禁治產宣告程序時，相關禁治產事件曾囑託板橋中興醫院吳德誠醫師進行鑑定，據鑑定人財團法人長庚紀念醫院93年4 月22日精神鑑定報告書之鑑定結果：「二、個人史及疾病史：林員自民國90年起罹患巴金森氏症，目前居住自家中，領有多重障重度（智、肢、語）殘障手冊。」，「三、檢查結果：思考能力：（問：你叫乙○○？）林員：無反應。（問：如果你乙○○，眼睛閉一下？）林員：無反應。（問：如果你知道右手舉起來？）林員：無反應。（問：旁邊是誰？你認得嗎？）林員：無反應。行為表現：張眼坐輪椅，日常生活均需他人照顧，對外界言語行動刺激無適當反應。」，「四、結論：綜合以上資料，林員自民國90年起罹患巴金森氏症，目前居住自家中，領有多重障重度（智、肢、語）殘障手冊。臨床診斷『巴金森氏症何在失智症』，日常生活均需他人照顧，對外界言語行動刺激無適當反應。判定『精神耗弱』，無法正確處理任何事務之能力。」，此有精神鑑定報告書附於相關禁治產事件卷內可參，亦足見被告之精神狀態亦與常人有異。
（三）本件訴訟進行中囑託臺大醫院對被告進行精神鑑定，其結論上係記載：「五、結論：林員之診斷為『多重中樞神經系統萎縮症』與『失智症』，過去曾併發『器質性精神病』。林員於鑑定當時，即便於服藥過後的兩小時內，言語表達與運動功能已達到可能之最佳狀態，其言語表達障礙仍相當明顯，且測得智力僅達失智症之程度。按林員為臺大醫科之畢業生，罹病前為執業婦產科醫師，故其當前智能狀況與病前相較，應有相當明顯之減損；礙於顯著的啟動困難、口齒不清、音量過小與動作緩慢等症狀，林員目前於意思表達上有嚴重障礙，即便有時可以勉強說出若干話語，旁人亦多半無法聽懂，或須要再三聆聽其能確認，且其有限的意思表達中前後經常有不一致；至於其對意思的領受方面，林員對於較簡單的是非題，尚可切題以言語或動作回答，對於較複雜之問題則難以確認其領會與否。林員所罹患之『多重中樞神經系統萎縮』為一進行性之神經系統疾病，主要影響錐體外徑系統、小腦與自主神經系統，病程中亦可能影響認知功能，產生類似失智症的臨床表現。一般而言，其症狀隨罹病時間日久而加重。林員之確切發病時間雖無法完全確定，然應早於民國89年其被診斷為帕金森氏症之時，顯示於簽約當時，林員的發病已超過4 年。林員於簽約當時，言語表達障礙已相當嚴重，無論根據張員（即被告法定代理人，下同）、林弟（即被告之弟證人甲○○，下同）或病歷記載所述，均認為欲瞭解其所述內容已有顯著困難，且張員與林弟均稱其意思表達經常前後不一致，可見上述林員意思表達之固難，雖部分肇因於其言語功能障礙，亦同時受到認知功能缺損之影響，且林員當時已有精神病性症狀，顯示其疾病已廣泛影響其精神狀態與認知功能，據此可認定其意思表達與領悟能力已有明顯障礙。惟考量本次訴訟之相關事證難以確認，現有資料顯示，簽約賣屋涉及家族成員間相當複雜的關係與互動。簽約當時，林員之精神狀態與認知能力，可能無法完整考察相關資訊，且易受簽約情境之影響，難謂其行為可完全反應其自主意思，而存受誘導或扭曲其意思表達之可能性。亦即，林員於簽約當時並不具備完全之認知與判斷能力，對交易行為本質之認知亦難以完全掌握。雖然精神醫學並未就『無意識』或『精神錯亂』有所明確定義，然林員於簽約當時之精神狀態，可視為處於與其等值之狀態。」等語（見本院卷第125 至129 頁，上開文字見本院卷第128 頁），以臺大醫院於本件訴訟中係處於立場超然中立之公正鑑定人，該醫院之醫療水準在我國係屬優良，是上開鑑定報告結論既已表明被告於簽立系爭買賣契約時係處於無意識或精神錯亂之情況下所為，本院就上開具有相當醫療專業水準之鑑定結論自應予以尊重；雖原告以上開鑑定報告第4 點鑑定結果第（四）項精神狀態檢查所載：「其表現為：尚能回答若干與自身相關之簡單問題，如身份資料、學歷與過去工作等，然其表現相當不穩定，即便是無須防衛之簡單問題，時而可以簡短回答，時而笑而不答，抑或回答但無法聽懂；被問及是否記得簽約買屋一事，林員點頭稱是，詢問其房價為何，林員起初無法回答，待以選擇題方式提問，則尚能選擇正確答案之8,000,
000 元。」等字句，以被告於93年11月間簽訂系爭買賣合約之後，時隔約1 年4 個月，即於95年3 月間在臺大醫院所作精神鑑定時之精神狀態，尚能為上述之意思表達，在93年11月間之前精神狀態更應屬較佳狀態，可以證明兩造於簽約當時，被告具有清楚之意思能力等情為主張，惟核系爭買賣契約之內容甚為複雜，被告於受精神鑑定時僅能在以「選擇題方式」進行提問下，始選出買賣價金為8,000,000 元，至於其他細節均無法回題，自無從以此即認被告於簽立系爭買賣契約時具備完全之行為能力，是原告此部分之主張，尚無從為其有利之證明。
（四）原告聲請通知被告之弟甲○○到場作證，訊據證人甲○○固證稱：「被告打電話給我，我聽不太清楚，我到他家去才半猜半知道他要賣房子，我就去找信義房屋來處理，我陪庚○○先生一起去被告家中客廳，由被告與庚○○談，我就在旁邊，之後我就回家。是否有帶庚○○先生到現場我已經忘記了，之後的辦理事項我都沒有再參與。」，「之前我哥哥曾經跟我借錢，都是幾萬元，但我都沒有借他，他說是要醫病，我認為他醫病沒有錢，所以他提說要賣房子時，我就沒有覺得怪怪的。．．．」等語（見本院卷第164 至166 頁），惟細繹證人甲○○上開證言，被告既與其係親兄弟之關係，其尚係在「半猜半知道」之情況下始能臆測被告欲行出賣房子一事，已足見被告當時之言語表達已甚為困難，甚至連其親弟弟即證人甲○○均難以辨別其意，則與被告不具任何關係之信義房屋仲介人員庚○○等人復係如何能與之溝通？且由證人甲○○之證詞，其僅帶信義房屋仲介人員庚○○至被告家中談論，之後簽立系爭買賣契約時其並未再參與，亦無從證明被告簽立買賣契約當時係具有完全之行為能力。
（五）訊據證人即信義房屋仲介人員庚○○固證稱：「我是信義房屋的職員，兩造買賣從一開始的房子委託、洽談、簽約都是由我在參與，一開始是由甲○○來店裡找我說他哥哥有房子要處理，請我去評估，我們到被告家裡跟他拿鎖，再到房子的現場看房子，後來就回到被告住家，跟被告說評估價錢，就當場簽委託，但是被告表示價錢還是要與太太討論，所以當時並沒有確定價錢。當天傍晚的時候，我又到被告家中問被告與太太討論情況，當時他太太在家，他太太表示說他們並沒有要賣房子，後來我就離開了。隔幾天後我再去找被告，問被告到底有沒有要賣房子，那時甲○○也在，被告跟我確定要賣，所以我就把價錢填上去，委託價為10,000,000元，另訂有底價9,000,000 元，我有問他房子現場可否作廣告，所以我在房子外面做了一個出售的看板，買方有看到表示想要買這房子，但是中間價錢有差距，事後我在與被告議價，第1 次價錢為8,500,00
0 元，被告有簽名，第2 次議價到8,000,000 元，開始議價時，被告對於價錢數字表達不是很清楚，我有拿計算機給被告請他按出數字來確定價錢。我們就請代書來簽約，被告走路不便，所以我們就直接到被告家裡簽買賣合約書，當時有與被告確認要有印鑑證明，因為被告沒有印鑑證明，所以簽約的隔天我們就陪被告去辦理中和戶政辦理印鑑章與印鑑證明，但因被告無法走樓梯，我們還請戶政人員下樓，確認是否辦理申請手續，戶政人員問被告是否要辦理印鑑章及印鑑證明買賣房屋用，被告說是的，辦好後就交給代書。之後代書告訴我們這個房子有被辦理設籍，此人在國外，須辦理境外遷出，所以我們又帶被告到臺北縣中和戶政，我先去樓上與戶政人員談辦理境外遷出，戶政表示要有被告本人身分證，所以就沒有辦成，戶政人員稱此部分無須本人到場，所以我就幫被告辦理了。」，「（問：從這件事的頭尾，除了被告的行動不便之外，你認為被告是否有異狀？）在這之間被告可以看報紙，第四台股票，我認為他的精神是正常的，只是行動與說話有些困難。」等語，證人即信義房屋店長己○○雖亦證稱：「我曾與被告、庚○○一起去中和戶政辦理印鑑證明。因為這件買賣在前一天成交，被告須補印鑑證明，因為被告行動不便，所以隔天我與庚○○一起去，在這之前我有到戶政事務所去詢問可否到府服務，戶政表示能坐計程車來最好。當天我們是坐計程車去中和戶政，我們請中和戶政人員派人下樓，由中和戶政人員親自詢問被告要辦理及用途為何，戶政人員辦理好後，由被告親自簽收，辦好之後我們在坐計程車送被告回去。」等語，證人即負責系爭買賣契約之代書戊○○則證稱：「我是簽約的代書，是在被告家中簽約的，簽約那時有被告與經紀人庚○○、買方來了4、5 個人，案子已經談好，公司派我過去被告家中簽約。
當時我看被告的行動不方便，講話不是很清楚，合約書上有載明買賣的成交條件，我有把買賣的要件及應備的文件靠近他告訴他。被告有將應備文件備妥，只剩印鑑證明沒有而已。」等語，惟查，證人庚○○、己○○既係信義房屋辦理仲介系爭買賣契約之人，證人戊○○復係信義房屋所委託之代書，則其等為求系爭買賣契約能仲介完成、進而得以獲取相關仲介報酬起見，自無從期待其等為公正證詞之可能；次以，兩造與信義房屋就系爭房地之買賣，除兩造間簽訂系爭買賣契約外，尚簽訂代辦履約保證委任契約書，被告尚與信義房屋簽訂買賣仲介專任委託書，其中系爭買賣契約之文字內容長達7 頁，條文多達16條，其中付款條件、方式尚分為3 次付款（即簽約用印、完稅、交屋）外，尚有買賣標的物、買賣價款總金額、成屋履約保證、貸款約定、產權登記、稅費負擔、房屋點交、違約處罰、災變損失、公共環境、準據法與管轄法院、交屋約定甚或混凝土氯離子含量（即通稱海砂屋檢測）．．．等多項煩瑣之約定，而代辦履約保證書之約定亦多達11條、買賣仲介專任委託書之約定亦甚複雜、尚須被告於附表勾選
25 項 標的物現況說明書之情況，一般常人於簽訂類似契約時尚需花費許多時間及心力，復參諸被告之弟即證人甲○○係在「半猜半知道」之情況下始能臆測被告欲行出售系爭房地一事，則在簽約當時賣方僅有被告一人、無他人陪伴之情況下，證人庚○○、己○○、戊○○在被告意識不明、表達不清之情況下，究係如何對被告說明上開約定甚為瑣碎、複雜之諸項契約內容使被告知悉？又被告是否確實瞭解上開諸項契約之約定係何意？均甚有可疑，是可認定證人庚○○、己○○、戊○○之上開證詞，於被告簽約時之精神狀態部分均係避就之詞，自無從為不利於被告之認定。
（六）原告雖又主張：被告為履行系爭買賣契約，而於93年11月23日親赴臺北縣中和戶政事務所（下稱中和戶政）申請辦理印鑑變更，而依印鑑登記辦法第5 條前段之規定，被告上開印鑑證明之文件當係其親自辦理，而非由他人代辦，足認被告於簽約時之意識能力極為清楚等情，惟為被告所否認。經查，經本院向中和戶政調取相關資料，發現被告確有原告主張於93年11月23日申請印鑑變更證明之情事，此有中和戶政95年9 月6 日北縣中戶字第0950008623號函暨相關資料在卷足憑（見本院卷第149 至156 頁），然被告於簽立系爭買賣契約時既係處於無意識或精神錯亂之狀況，且依簽約當時情事已難認定其業已瞭解系爭買賣契約及相關契約之內容，業已論述如前，是自無從因果倒置，以被告事後辦理印鑑變更之情事，遽而推論其簽立系爭買賣契約時具有完全之意識能力，是原告此部分之主張，亦無法為被告不利之認定。
綜上所述，被告抗辯其係在無意識、精神錯亂中簽立系爭買賣契約，業與相關證據及事實無違，堪可採信，原告之主張尚乏依據，是揆諸首揭規定，系爭買賣契約應屬無效，原告無從對被告請求履行。
六、從而，原告依據系爭買賣契約之約定，請求：（一）被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告指定之第三人徐嘉群及蕭秋霖（權利各1/2 ，即系爭土地各取得應有部分1/10，系爭建物各取得應有部分1/2）， 並於原告給付6,450,000 元之同時，被告應將系爭房地交付予第三人徐嘉群及蕭秋霖，（二）被告應自94年1 月27日起至辦理系爭房地所有權移轉登記給付第三人徐嘉群及蕭秋霖之日止，每日給付原告1,550元，為無理由，其就上開（二）之請求部分並為假執行之聲請亦失所附麗，自應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 11 月 21 日
民事第二庭法 官 鍾啟煌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 95 年 11 月 21 日
書記官 李威賜┌──────────────────────────────────────────────────┐│附表： ││土地部分： │├──┬─────────────────────────────────────┬─────────┤│編號│ │權利範圍 │├──┼─────────────────────────────────────┼─────────┤│１ │臺北縣中和市○○段○○○ ○號土地 │應有部分1/5 │├──┴─────────────────────────────────────┴─────────┤│建物部分： │├──┬─────────────────────────────────────┬─────────┤│１ │臺北縣中和市○○段60建號（即門牌號碼臺北縣中和市○○路46之1 號1 樓）建物 │全部 │├──┼─────────────────────────────────────┼─────────┤│２ │臺北縣中和市○○段61建號（即門牌號碼臺北縣中和市○○路46之1 號2 樓）建物 │全部 │└──┴─────────────────────────────────────┴─────────┘