臺灣板橋地方法院民事判決 94年度重訴字第262號原 告 甲○○
丁○○乙○○共 同訴訟代理人 沈志成律師共 同複 代理人 吳泓峻律師被 告 己○○○
戊○○○庚○○丙○○共 同訴訟代理人 林金鈴律師共 同複 代理人 黃永琛律師
梁堯清律師上列當事人間請求確認土地所有權不存在等事件，本院於民國95年7 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：
１、確認被告己○○○就坐落臺北縣三重市○○段○○○○○號土地上門牌號碼三重市○○街臨151 號、建號為三重市○○段○○○○號、面積為327.27平方公尺、權利範圍5/15之建物所有權不存在。
２、確認被告戊○○○就坐落臺北縣三重市○○段○○○○○號土地上門牌號碼三重市○○街臨151 號、建號為三重市○○段○○○○號、面積為327.27平方公尺、權利範圍3/15之建物所有權不存在。
３、確認被告庚○○就坐落臺北縣三重市○○段○○○○○號土地上門牌號碼三重市○○街臨151 號、建號為三重市○○段○○○○號、面積為327.27平方公尺、權利範圍2/15之建物所有權不存在。
４、確認被告丙○○就坐落臺北縣三重市○○段○○○○○號土地上門牌號碼三重市○○街臨151 號、建號為三重市○○段○○○○號、面積為327.27平方公尺、權利範圍5/15之建物所有權不存在。
５、被告己○○○、戊○○○、庚○○及丙○○等4 人就前4項聲明建物所為之所有權登記應予塗銷。
（二）備位聲明：
１、被告己○○○、戊○○○、庚○○及丙○○等4 人應將坐落臺北縣三重市○○段○○○○○號土地上門牌號碼三重市○○街臨151 號、面積為327.27平方公尺之建物拆除後，並將所占用之土地返還予原告等3 人。
２、原告等願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）先位聲明部分：
１、緣原告甲○○、丁○○及乙○○於民國（下同）94年3 月
8 日經法院拍賣程序買受坐落臺北縣三重市○○段1748地號土地（以下簡稱：系爭土地），原告等並於同年月16日辦理所有權登記完畢。而原告等於登記後，始發現被告己○○○、戊○○○、庚○○及丙○○已於93年12月16日就坐落系爭土地上門牌號碼三重市○○街臨151 號之臨時建物（以下簡稱：系爭建物）辦妥所有權第一次登記，惟被告等於75年間固曾以起造人名義就系爭建物向臺北縣政府工務局申請臨時建築許可，並於75年5 月22日取得臨時建築使用許可證，然前揭系爭建物早經拆除而不存在，現存建物自非前揭75年間所建之建物，是被告等持已拆除建物之臨時建築使用許可證，向臺北縣三重地政事務所辦理建物所有權第一次登記顯係虛偽不實，且已侵害原告等系爭土地之所有權。
２、按「民事訴訟法第247 條，所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起」，最高法院42年台上字第1031號判例可資參照。又按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之」，民法第767 條定有明文。
查被告等以業已拆除建物辦理建物所有權第一次登記之行為，原告等系爭土地所有權顯遭受侵害，已如前述，依上開最高法院判例見解及民法規定，原告等自有訴請確認被告等就系爭建物所有權不存在之法律上利益，並有權請求塗銷系爭建物所有權之登記。
３、今查，被告於93年7 月8 日向三重地政事務所聲請測量系爭建物面積，第一層防空避難室為118.03平方公尺、第一層為209.24平方公尺，建物總面積為327.27平方公尺。而系爭建物完成時，防空避難設備面積為106 平方公尺，第一層面積為212.2 平方公尺，合計318.57平方公尺，又現存建物面積約為1715平方公尺，足證兩者面積並不相同。
另參酌鈞院向臺北縣政府調閱之東、西、南、北向立面圖、1 樓平面圖及配置圖所載內容，亦均與目前現存建物截然不同。是系爭已登記建物確於被告等向三重地政事務所登記前即已拆除而不存在。
４、被告等指稱兩造間存有租賃關係，原告自不得以無權占有訴請其等拆屋還地云云：
惟查，被告等早於77年3 月至83年6 月間將系爭土地及建物出售予第三人林朝明及廖煌銓等人，而民法第425 條之
1 第1 項係於88年始行增訂，依法律不溯既往原則，本件當無該法適用之餘地。又系爭土地所有權人屢經更迭，被告等除從未繳納任何地租予所有權人外，亦從未以承租人身分占有系爭建物，至系爭土地遭法院拍賣時，被告等均從未表示意見等情，益徵兩造間確無租賃關係存在。
（二）備位聲明部分：退步言之，縱系爭建物現仍屬存在，而被告等確係系爭臨時建物之所有權人，依法得為所有權第一次登記，惟被告等占有使用系爭土地並無合法權源，原告等自得依民法第767 條之規定，請求被告等將系爭土地上之建物拆除，並將無權占有之土地返還予原告等。
三、證據：提出最高法院42年台上字第1031號判例、臺北縣三重市○○段○○○○○號土地登記謄本暨異動索引、建物登記謄本、臺北縣政府工務局75重臨建字第003 號臨時建築許可證、臺北縣政府工務局75重臨使字第009 號臨時建築使用許可證、臨時建築使用許可證申請書、建物測量成果圖、建物位置圖、地籍圖、房地產買賣契約書影本各1 件、照片2 幀為證，並聲請向臺北縣政府工務局調閱己○○○、戊○○○、庚○○、張阿雪於75年5 月7 日，就門牌號碼臺北縣三重市○○街臨151 號之建物（使用執照之臨時建築許可證字號：75重臨使字第009 號，建築執照字號：75重臨建字第003 號），向貴局申請臨時建築使用許可證時所簡付之竣工圖、竣工照片、建築設計圖及地盤圖等文件。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：原告之訴駁回。
（二）備位聲明：
１、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）先位聲明部分：
１、查系爭建物既經登記為被告等所有，有建物登記簿謄本在卷可稽，則原告等先位聲明請求確認被告等就系爭建物所有權不存在，依民事訴訟法第249 條第2 項之規定，原告之訴，顯無理由。
２、按「土地及房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，一向認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」，最高法院48年台上1457號判例及73年度第5 次民事庭會議決議可稽。查系爭建物既屬攤販聚集之市場，欲拆除重建並非易事，顯無拆除重建之情事。況目前建物面積縱確達1715平方公尺，以至超過原許可建築面積，而有違章建築之疑慮，惟合法建物部份，既屬合法聲請建築者，自不得主張拆除。又上開超過原許可建築面積之違章建築部分，蓋因早在上開許可建物完成後即行擴建，然原告等係遲至93年間始因拍賣取得上開基地，參照前揭實務見解，可知所指房屋並未以經建築管理機關許可之建物為限。至於原許可建築面積與實際測量面積略有不同，惟亦僅相差8.7 平方公尺，其誤差極微，自不容原告以此為辯，否則即屬權利濫用。
（二）備位聲明部分：
１、查系爭建物於94年2 月4 日經訴外人陳許淑讓聲請鈞院准予假處分，系爭建物既經假處分，原告等請求拆除並返還系爭建物土地，自屬不應准許。
２、再者，系爭建物確於75年間興建，系爭建物及土地原同屬被告等所有，其後系爭土地輾轉為原告等取得，自不影響房屋原已合法存在之權利，況依民法425 條之1 第1 項之規定，雙方業已成立租賃關係，則原告等至多僅能請求被告等給付租金。另參照建築法第11條之規定，建物基地為供建築物本身所占地面及其所應留設之法定空地，依本件建物登記簿謄本所示，系爭建物既以系爭土地為建築基地，則兩造間租賃關係實包含系爭土地全部，系爭土地上縱有違章建築情事，要屬行政機關應否取締之問題。是被告等依租賃關係，自有權使用系爭土地，原告等訴請拆屋還地，要屬無據。
三、證據：被告等並未提出任何證據以資為證。
丙、本院依聲請至現場履勘，並囑託臺北縣三重地政事務所實施測量及製作土地複丈成果圖。
理 由
一、原告起訴主張其等於94年3 月8 日經法院拍賣程序買受系爭土地，其等並於同年月16日辦理所有權登記完畢，而其等於登記後，始發現被告等已於93年12月16日就坐落系爭土地上系爭建物辦妥所有權第一次登記，惟被告等於75年間固曾以起造人名義就前揭臨時建物向臺北縣政府工務局申請臨時建築許可，並於75年5 月22日取得臨時建築使用許可證，然前揭臨時建物早經拆除而不存在，現存建物自非前揭75年間所建之建物，是被告等持已拆除建物之臨時建築使用許可證，向臺北縣三重地政事務所辦理建物所有權第一次登記顯係虛偽不實，且已侵害原告等系爭土地之所有權，被告等早於77年3 月至83年6 月間將系爭土地及建物出售予第三人，而民法第425 條之1 第1 項係於88年始行增訂，依法律不溯既往原則，本件當無該法適用之餘地。又系爭土地所有權人屢經更迭，被告等除從未繳納任何地租予所有權人外，亦從未以承租人身分占有系爭建物，至系爭土地遭法院拍賣時，被告等均從未表示意見等情，益徵兩造間確無租賃關係存在，故先位聲明請求確認被告對系爭建物之建物所有權不存在、其等就系爭建物所為之所有權登記應予塗銷，備位聲明則依民法第767 條之規定，請求被告等將系爭土地上之建物拆除，並將無權占有之土地返還予原告等語。
二、被告則以：系爭建物既經登記為被告等所有，則原告等先位聲明請求確認被告等就系爭建物所有權不存在，依民事訴訟法第249 條第2 項之規定，原告之訴顯無理由，再系爭建物屬攤販聚集之市場，欲拆除重建並非易事，顯無拆除重建之情事，而系爭建物超過原許可建築面積之違章建築部分，蓋因早在上開許可建物完成後即行擴建，然原告等係遲至93年間始因拍賣取得上開基地，原許可建築面積與實際測量面積雖略有不同，惟亦僅相差8.7 平方公尺，其誤差極微，自不容原告以此為辯，否則即屬權利濫用，且系爭建物於94年2月4 日業經訴外人陳許淑讓聲請鈞院准予假處分，系爭建物既經假處分，原告等請求拆除並返還系爭建物土地，自屬不應准許，至系爭建物確於75年間興建，系爭建物及土地原同屬被告等所有，其後系爭土地輾轉為原告等取得，自不影響房屋原已合法存在之權利，況依民法425 條之1 第1 項之規定，雙方業已成立租賃關係，則原告等至多僅能請求被告等給付租金，是被告等依租賃關係，自有權使用系爭土地，原告等訴請拆屋還地，要屬無據等語，資為抗辯。
三、本件爭點及本院之判斷：
（一）被告所有之系爭建物是否有權占用系爭土地？⒈查原告主張系爭土地係由原告等於94年3 月8 日經法院拍
賣程序而買受，原告等並於同年月16日辦理所有權登記完畢乙節，業據提出土地登記謄本1 份為證，被告對此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。而原告另主張系爭建物早經拆除而不存在，現存建物非75年間所建之建物，是被告等持已拆除建物之臨時建築使用許可證，向臺北縣三重地政事務所辦理建物所有權第一次登記顯係虛偽不實云云，被告則否認之，並以前詞置辯，則按主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，是本件原告主張被告係無權占有系爭土地，應就此有利於己事實，負舉證責任。而系爭建物係登記為被告等所有乙節，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本
1 份在卷可參，且觀諸本院向臺北縣政府工務局所調閱被告等於75年5 月7 日，向該局申請臨時建築使用許可證時所簡付之竣工圖、竣工照片、建築設計圖及地盤圖等文件，系爭建物確係被告等所申請興建，則原告主張系爭建物早經拆除而不存在，現存建物非75年間所建之建物，既未舉證以實其說，即難採信。
⒉再按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的
，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此有最高法院48年度台上字第1457號判例可資參照。又按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，此亦有最高法院73年5 月8 日73年度第
5 次民事庭會議決議可資參照。另按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第
449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，89年5 月5 日修正施行之民法第425 條之1 亦定有明文，其立法意旨為即係參酌上開最高法院判例及民事庭會議決議而增訂。
⒊則查，本件系爭土地係由原告等於94年3 月8 日經法院拍
賣程序而買受，原告等並於同年月16日辦理所有權登記完畢，業如前述，，依上開最高法院判例及民事庭會議決議，暨參酌增訂民法第425 條之1 之立法意旨，應認兩造間有租賃關係存在。從而原告先位聲明主張被告無權使用系爭土地，請求確認被告對系爭建物之建物所有權不存在、其等就系爭建物所為之所有權登記應予塗銷，於法即屬無據，應予駁回。
（二）原告先位之訴既無理由，本院自應就備位之訴予以審酌：查本件兩造就系爭建物有租賃關係存在已如前述，則原告就本件系爭建物，未能舉證證明係被告無權占有系爭土地而興建，其主張被告等無權占有系爭土地云云，即屬無據，故原告備位訴之聲明主張依民法第767 條之規定，請求被告等將系爭土地上之建物拆除，並將無權占有之土地返還予原告等語，亦無理由。
四、綜上所述，系爭土地現為原告所有，系爭建物現為被告所有，系爭土地由原告等於94年3 月8 日經法院拍賣程序而買受取得，依最高法院48年台上字第1457號判例、最高法院73年第5 次民庭會議決議，及89年5 月5 日施行之增訂民法第42
5 條之1 第1 項之規定，應認本件土地承買人即原告默許被告有繼續使用土地之權，系爭建物並非無權占系爭土地。依前揭判例、決議及條文之規定，本件被告就系爭建物有繼續使用系爭土地之權，兩造間就系爭建物占用系爭土地之法律關係性質，係屬租賃。從而，原告先位聲明請求確認被告對系爭建物之建物所有權不存在、其等就系爭建物所為之所有權登記應予塗銷；又依民法第767 條之規定，備位聲明請求被告等將系爭土地上之建物拆除，並將無權占有之土地返還予原告，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 28 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 7 月 28 日
書記官 白俊傑