臺灣板橋地方法院民事判決 94年度重訴字第4號原 告 世旺國際股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳溫紫律師
賴建男律師被 告 裕信汽車股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 方雍仁律師
王麗萍律師余淑杏律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於94年5 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於91年5 月3 日就原告所有坐落於台北縣永和市○○路○○號全部面積398 坪訂立租賃契約，租金為新台幣（下同）229,845 元（含稅），約定被告應於每期20日前繳納租金，每次繳納9 個月之租金，租金應於每期20日前繳納，不得拖欠，如有違反，原告得隨時終止租約，依據兩造之租賃契約（以下簡稱系爭租賃契約）第3 、4 、14條定有明文。惟被告自92年12月11日起逾3 個月未依約給付租金，爰依前開約定終止租約，請求被告遷讓房屋，經鈞院板橋簡易庭以93年度板簡字第885 號判決原告勝訴確定，並經原告聲請強制執行，被告已於93年10月19日遷讓交還房屋。又兩造約定於租期期滿時，依據系爭租賃契約第6條規定，原告得向被告請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，本件被告係自92年11月20日即未付租金，至93年10月19日返還房屋止，總計11個月，應給付12,641,475元之違約金，扣除被告已提存2,528,295 元外，被告尚應給付違約金10,113,18 0 元。且被告自92年11月起逾3 個月均未依約給租金，已構成違約，原告為請求返還房屋及聲請強制執行，因涉訟所花費之律師費用共計20萬元，依系爭租賃契約第12條規定，被告應賠償責任，再者，依據系爭租賃契約第9 條之約定，被告於返還房屋予原告時，自應將電線電路及照明燈、開放式空間改為四扇門密閉式鐵門，懸掛之營業招牌、搭建招待所等施設之部分回復原狀，惟被告並未回復原狀，原告先後以傳真或存證信函催告，被告均置之不理，原告先行回復原狀所需費用為258,63 0元，綜上，被告應給付10,571,811元（10,113,180+200, 000+258,630=10571,8 11）。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、被告無故逾期繳納租金，業經原告期前終止租約，並經鈞院簡易庭判決確定，租約既已終止，租期當然提前屆至，依據系爭租賃契約第6 條請求核屬有據。且被告於遷讓房屋業已填平服務廠之雙柱頂高機，足見被告亦認為租期已屆滿，再者，請求返還租賃物及請求違約金，非不得分別起訴，故被告抗辯顯無理由。
2、又系爭租賃契約第6 條約定係懲罰性違約金，且系爭租約既經兩造用印，足見兩造對於5 倍之違約金均有共識。
3、又被告並非經濟上之弱者，對於契約有自由決定之權，若認系爭租賃契約第12條有違反公平，自應於簽約時刪除之，既未刪除，自應受該條之約定之約束，被告再行使不安抗辯，顯無實義。
4、系爭租賃契約第6 條約定系再強調被告返還房屋時，應將雙柱頂高機填平，系爭租約第6 條後段約定懲罰性違約金，但第9條 則無，足見第6 條、第9 條間並無牴觸。
（三）聲明：
1、被告應給付原告10,571,811元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）系爭租賃契約第6 條規定，只有在承租人於租期屆滿仍不遷讓交還房屋時，出租人始得請求承租人給付違約金。本件，系爭租賃關係係因期前終止而消滅，並非租賃期限屆至而消滅（租期至94年5 月19日始屆滿），職故，原告執該條約定請求被告給付租金五倍之違約金云云，即無理由。再者，設若原告有權請求給付違約金，則伊於前案（即鈞院板橋簡易庭93年度板簡字第885 號遷讓房屋之訴訟）中即可主張且無庸預納裁判費（民事訴訟法第77條之2第2項參照），惟原告並未於該訴訟中請求，益證原告亦明知伊實無權請求違約金至明。
（二）原告有無合法終止系爭租賃契約？
1、按民法第440 條第1 項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」是以，在承租人遲延支付之情形下，除雙方有特約外，出租人必須先定期催告承租人支付租金，而承租人於期限內仍未支付時，出租人始得終止租約。
2、揆諸原告自行提出之台北北門郵局第296 號、第435 號及第
528 號存證信函，其中第296 號僅以被告逾3 個月未付租金即要求被告交還房屋、第435 號存證信函主張解除租約收回房地，第528 號存證信函則係退回被告主動繳納之租金支票並要求被告於93年2 月15日前搬離及交還房地（參原告起訴狀原證二），該三份存證信函均未定期催告被告支付租金，而遍查系爭租賃契約，兩造對此並無無庸催告即可終止租約之特別約定，原告顯然違反前揭民法第440 條第1 項之規定，其終止系爭租賃契約自不合法。
（三）原告主張依據系爭租賃契約第12條之規定請求律師費200,000 元是否有理由？
1、系爭租賃契約第12條之契約條款違背公平及誠信原則。
2、本件租賃契約係租賃標的物之一部份違建遭拆除，並經電力公司欲拆除電錶，係原告違約在先，故被告主張不安抗辯，欲改以每月支付租金，因此，原告未定期催告給付租金，終止租約不合法。
3、請求依據民法第252 條規定酌減，並提出稅捐稽徵機關核算92年度執行業務者收入標準表為據。
4、以前開押租金656,700元，與律師200,000元抵銷。
（四）原告主張依據系爭租賃契約第9 條之規定請求請求回復原狀是否有理由？
1、按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」民法第98條定有明文。又「查，依卷附系爭契約第11條印刷文字固約定，被告如遲延交屋，應給付原告前揭款項作為賠償金，惟兩造復於系爭契約第14條特定事項以書寫文字載明：「甲乙（即兩造）合意…最遲交屋日期為民國90年1 月15日，如本買賣合約乙方（即被告）有違約情事發生願以買賣總價百分之二做為違約賠償金予甲方（即原告）」，則綜觀卷附系爭契約全文，並參以系爭契約所使用之契約書係製式之契約（此觀諸卷附系爭契約書之條文係以印刷文字作為條款，再以書寫文字填寫補充自明），書寫文字自較印刷文字更能代表當事人之真意等情，解釋上認兩造已有以此書寫文字取代前揭第11條印刷文字之意。」台灣桃園地方法院91年度訴字第331 號裁判參照。
2、原告雖執系爭租賃契約第9 條為被告應負回復原狀義務之理由，惟依該契約第6 條觀之，兩造於締約時將原印刷「誠心按照原狀」之記載刪除，另以書寫方式修改為「以交還時之現狀」遷空交還甲方「服務廠之雙柱頂高機由乙方填平交還甲方」（參原告起訴狀證一），且其上亦有兩造法定代理人之用印，參以系爭租賃契約係印刷之制式契約書，而書寫之部分顯係經雙方磋商後載入，揆諸前揭裁判意旨，解釋上應認兩造已有以此書寫文字取代第9 條印刷文字之意，是以，有關被告交還房屋時是否有回復原狀之義務，自應以第6 條之約定為據。
3、依系爭契約第6 條約定，被告於交還租賃物時只要將服務廠雙柱高機填平即可，餘係以交還時之現狀交還原告，且原告於訴狀中主張被告應負責回復原狀之事項，亦不包括雙柱頂高機部分，益證被告已依系爭契約第6 條之約定盡交還租賃物之義務，原告主張被告應負回復原狀義務云云，並無理由。
三、兩造不爭執之事實（見94年5月17日筆錄）
（一）兩造於91年5 月3 日就原告所有坐落於台北縣永和市○○路○○號全部面積398 坪訂立租賃契約，租金為2,298,45元（含稅），約定被告應於每期20日前繳納租金，每次繳納
9 個月，被告已交付原告押租金656,700 元，原告尚未交還。
（二）原告以被告未繳納租金終止租約為由，請求被告遷讓房屋，經本院板橋簡易庭以93年度板簡字第885 號判決原告勝訴確定，並經原告聲請強制執行，被告已於93年10月19日遷讓交還房屋。
（三）被告將應付原告自92年11月20日至93年10月19日之租金合計2,528,295 元，分別於93年2 月25日、93年4 月5 日、93年5 月6 日、93年5 月24日、93年6 月24日、93年7 月20日、93年8 月19日、93年9 月21日、93年10月21日提存於法院。
（四）被告以台北雙連郵第1203號存證信函、新店郵局第1872號存證信函主張以被告交付之押租金656,700 元，與被告應支付之執行費211,160 元、訴訟費用243,176 元、租金61,292元（合計515,628 元），抵銷後尚餘141,072 元，並催告原告返還。
（五）原證1至6、被證1至13之文件為真正。
四、本件爭點及本院判斷（見94年5月17日筆錄）
（一）原告主張依系爭租賃契約第6 條請求給付違約金是否有理由？
1、解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解契約文義。
2、依據系爭租賃契約第6 條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋已交還時現狀遷空交還甲方，服務廠之雙柱頂高機由乙方填平交還，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了為止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，依據訂約兩造之真意，應指兩造於合意之租賃期限屆滿，被告應即交還房屋，如未按時交還，始依據上開約定被告經給付原告租金5倍之違約金，合先敘明。
3、原告以被告自92年11月20日起未按期繳納租金終止租約為由，請求被告遷讓房屋，經本院板橋簡易庭以93年度板簡字第
885 號返還租賃物事件受理在案，被告於上開案件中以原告未依據民法第440 條第1 項之規定，定期催告請求被告給付租金，抗辯原告並未合法終止租約，被告亦因系爭租賃物標的部分違建遭拆除，電錶亦遭電力公司拆除，因而行使不安抗辯，被告將應付原告自92年11月20日起93年10月19日之租金合計2,528,295 元，分別於93年2 月25日、93年4 月5 日、93年5 月6 日、93年5 月24日、93年6 月24日、93年7 月20日、93年8 月19日、93年9 月21日、93年10月21日均提存於法院等情，有上開事件之判決書可按，且為兩造所不爭，被告於本事件仍抗辯原告並未合法終止租約，足見，兩造租約係於合意之租賃期限屆滿前，由原告提前終止，且兩造間就是否已終止租約等情，尚有爭議，足見兩造租約係提前終止，並非契約所約定之合意之租賃期限屆滿時，依據前開約定，兩造就此部分，並未約定違約金，原告依據系爭租賃契約第6 條約定請求，自屬無據。
（三）原告主張依據系爭租賃契約第12條規定請求律師費20萬元是否有理由？
1、按系爭租賃契約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由甲方負責賠償」。按原告以被告未按期繳納租金提起請求返還租賃物之訴訟，委任賴建南律師、陳溫紫律師為訴訟代理人，業經本院簡易庭以93年度板簡字第885 號返還租賃物事件受理在案，原告聲請強制執行，亦未委任賴建南律師、陳溫紫律師為代理人，業經本院調閱93年度執字第23515 號返還房屋強制執行事件查核屬實，從而，此部份律師費用，依據上開約定，自應由被告負擔，核屬有據。
2、依據稽徵機關92年度執行業務者收入標準，於民事訴訟在台北縣部分，每一程序為30,000元，有稽徵機關92年度執行業務者收入標準表在卷可按（見本院卷第84頁），從而，原告請求60,000元部分為有理由，逾此部分，顯屬無據，應予駁回。
3、二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1 、2 項定有明文。被告以台北雙連郵第1203號存證信函、新店郵局第1872號存證信函主張以被告交付之押租金656,700 元，與被告應支付之執行費211,160 元、訴訟費用243,176 元、租金61,292元（合計515,628 元），抵銷後尚餘141,072 元，為兩造所不爭，被告應給付原告律師費60,000元，二者均為金錢種類之債，並無性質上不能抵銷或依特約不能抵銷之情形，二者抵銷後，原告尚應返還被告押租金81,072元，從而，原告此部份主張，亦無理由，應予駁回。
（四）原告主張依系爭租賃契約第9條請求回復原狀有無理由？
1、系爭租賃契約第9 條約定「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，而系爭租賃契約第6 條又約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋已『交還時現狀』遷空交還甲方，服務廠之雙柱頂高機由乙方填平交還，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，.... 」 。前後二條契約文字，對於被告交還房屋時，為不同之約定，然惟依該契約第6 條觀之，兩造於締約時將原印刷「誠心按照原狀」之記載刪除，另以書寫方式修改為「以交還時之現狀遷空交還甲方「服務廠之雙柱頂高機由乙方填平交還甲方」，且其上亦有兩造法定代理人之用印，參以系爭租賃契約係印刷之制式契約書，而書寫之部分顯係經雙方磋商後載入，解釋上應認兩造已有以此書寫文字取代第9 條印刷文字之意，是以，有關被告交還房屋時之回復原狀義務，自應以租賃契約第6 條之約定為據，而被告於交還租賃物時已將服務廠雙柱高機填平等情，為兩造所不爭，從而，原告另行請求回復原狀之費用，顯屬無據，應予駁回。
（五）綜上所述，原告依據系爭租賃契約第6 、9 、12條之約定，提起本訴，顯無理由，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、假執行之宣告：原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 31 日
民事第三庭法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 5 月 31 日
法院書記官 朱家惠