臺灣板橋地方法院民事判決 94年度重訴字第59號原 告 乙○○
甲○○丙○○共 同訴訟代理人 吳嘉榮律師
賴玉梅律師被 告 辛○○
己○○庚○○上 二 人訴訟代理人 劉桂君律師複 代理人 黃永琛律師上列當事人間請求確認優先承購權存在事件，經本院於民國94年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落臺北縣樹林市○○○段583 及599 地號（下稱系爭土地）及毗鄰同段580 、598 地號面積共計7958平方公尺土地，原為訴外人即原告之父戊○管有使用，嗣於84年10月
1 日出租予原告，原告旋即委任訴外人聖廣鋼架工程有限公司（下稱聖廣公司）於其上搭建鐵皮屋，即門牌號碼臺北縣樹林市○○街33之5 號、大安路40號、42號、46號、48號、52號及中正路114 號等7 棟房屋，其中門牌號碼大安路42號、48號及52號3 棟房屋坐落於系爭土地上，並以原告乙○○名義就上開中正路114 號房屋申請稅籍登記，繳納房屋稅。
二、嗣訴外人戊○於92年3 月間擔保訴外人鄭淑貞借款新臺幣（下同）38,000,000元未清償，經鄭淑貞聲請鈞院以93年度執字第14470 號清償票款事件，強制拍賣系爭土地，執行期間，戊○及鄭淑貞均一再陳報系爭土地上之建物係承租人自建，鈞院拍賣公告亦記載：「據債務人表示係出租與第三人乙○○等人共同興建，目前使用人皆係向該地三人承租，如確有租地建物情形，該承租人有優先承購權」。原告乙○○查悉系爭土地拍賣公告後，亦旋即於93年8月11日具狀表示行使優先購買權。嗣系爭土地於93年9 月14日進行拍賣結果，由被告辛○○以總價24,640,000元標得系爭583 地號，系爭599 地號則由被告己○○、庚○○以總價35,000,000元得標。原告丙○○、甲○○於拍賣後，並按鈞院執行處通知具狀補承租約，以行使系爭土地之優先購買權。豈料被告竟一再對原告之優先承購權表示異議。為使土地及其上房屋合歸一人所有，以盡經濟上效益，原告自得基於承租人之地位，依土地法第104 條規定，以相同拍賣條件優先購買系爭土地。原告業於系爭土地拍賣期間主張行使優先購買權，惟被告一再表示異議爭執原告之優先購買權，致使原告對系爭土地買受人之法律上地位受有侵害之危險，為此提起本件確認之訴。
三、對被告抗辯之陳述：按耕地三七五減租條例第1 條內載耕地租佃，依本條例之規定云云，是限於耕地之租佃始有該條例之適用；而所謂耕地租佃者，係以約定支付地租，在於定期（按季、按年）收穫而施人工於他人土地以栽植農作物為目的而言。故施人工於出租人土地之目的，係為耕作或漁牧以外之用，非在於收穫定期之農作物，不論該地目是否為「田」，應認無「耕地租賃」之適用（請參照最高法院44年台上字第611 號、63年台上字第1218號判例及80年度台上字第2716號判決要旨）。本件原告承租系爭土地之目的在於建築房屋使用收益或出借、分租、轉讓與他人使用，約定至明，故訴外人戊○出租系爭土地之目的，在於耕作或漁牧以外之用，非著重於收穫定期之農作物，則不論系爭土地目是否為田」，抑或編定為農業區，自應認無「耕地租賃」之適用，仍應視訴外人戊○及原告間之約定租地建屋內容，而適用民法有關基地租賃之規定，原告自得優先承買系爭土地，法理至明。
四、聲明：㈠請求確認原告對被告辛○○於民國93年9 月14日以24,640,000元在鈞院93年度執字第14470 號清償票款事件標買坐落台北縣樹林市○○○段○○○ ○號面積2,464 平方公尺土地，有依同樣條件優先購買權存在。㈡請求確認原告對被告己○○、庚○○於民國93年9 月14日以35,000,000在鈞院93年度執字第14470號清償票款事件標買坐落台北縣樹林市○○○段○○○○號面積2,420平方公尺土地，有依同樣條件優先購買權存在。
貳、被告辛○○抗辯：原告租耕地建屋已違法，不得主張優先承買權。且原告提出之租約並非真正。並聲明：請求駁回原告之訴。
參、被告己○○、庚○○抗辯：
一、系爭599 地號土地上廠房等地上物為原告乙○○、甲○○及丙○○三人所有，被告不爭執。
二、本件系爭599地號土地並無租約存在：原告提出之租地建屋協議書，被告否認其真正。縱有簽立協議書亦屬通謀意思表示而無效，此由租賃契約首重租期與租金之給付方式，然出租人即證人戊○於94年6 月14日到庭證述竟與協議書內容不符，且亦與原告主張互相矛，租賃顯為臨訟捏造。
⒈原告主張「以戊○名義出租樹林市○○路○○○ 號係為保戊
○出租系爭土地租金之收入，始由訴外人戊○以出租人地位與彭德發簽訂租約，並收取部分租金，自民國93年9 月20日後，即由原告乙○○收取.... 。 」然依原告提出之原證十五號，出租人戊○已收取93年4 月20日至8 月20日租金共70萬元（14萬×5=70萬），以原證三租地建屋協議書租金每年24 萬 元，以戊○收取之70萬元換算，原告當時已繳租金至96年2 月；然戊○於鈞院94年6 月14日卻證述：「租金每個月付一次，付現金，三個小孩輪流付給我，一個月付兩萬，有時二、三個月沒付。一次給，......，（問：有無未到期先付情形？）沒有先付，都是到期才付.. .... ，（問：上個月及這個月有無付租金？）上個月是乙○○付給我，這個月甲○○付給我，一個禮拜前付給我。」執上以觀，依原告主張93年8 月已預繳租金至96年2 月，然依證人戊○證述租金每月付，只付至94年6 月，顯然租金已給付至何時？何時給付？同一事實主張竟完全不同，實難另人相信為真正，顯為虛偽不實，臨訟編撰。
⒉又依原證三租地建屋協議書約定租期為15年；然依「出租
人戊○證述為10年」，亦不相符，且相差竟長達5 年之久，益明原告與戊○間父子關係所訂租約根本通謀不實。
⒊再依原告主張「84年7 月19日」已請聖廣鋼架工程有限公
司估建興建地上建物，亦經證人壬○○證述屬實。惟依原證三租地建屋協議書為84年10月份簽立，租期自85年1 月始起算，顯然尚未租地即已開始建屋，有違經驗法則，令人難以相信租地之真正。
⒋至於證人丁○○為原告之姊姊，證言已難免偏頗，被告否
認其證述之真正。況依其證述，「有一年夏天，我爸爸叫我們回去商量，說要將土地租給弟弟，收租供他們生活費...... ， 有說要定書面契約，後來有沒有定我不清楚」。依上開證述，戊○雖有與其商量，惟之後有無出租證人丁○○並不清楚，顯然無法證明原證三租地建屋協議書之真正，且戊○何時與其商量，出租標的究為何筆土地，均無法為明確證述，實不能證明本件系爭599 地號確為承租標的，且戊○與原告間確有租賃合意。
三、退步言之，縱有租地建屋，實亦屬無效：
（一）按三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；「如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因」最高法院著有70年台上字第4637號判例要旨足供參酌。
（二）系爭被告拍定之土地為「田地」，土地使用分區至今仍為農業區，原告提出之租地建屋協議書被告否認其真正，縱為真正，依上所述之最高法院判例意旨，原告等租用田地建屋，租約均屬無效，自無土地法第104 條之優先購買權」，其等聲明優先購買顯非合法，請求予以駁回。
（三）至於原告主張只要非以自任耕作之意思，承租耕地即無因耕地租賃之適用，租約仍為有效云云；顯與最高法院70年度台上字第4637號判例要旨不符，況以自任耕作之意思租用耕地後，變更使用於非耕作之用途，依耕地三七五減租條例第16條規定租約為無效，則自始非以耕作之意思租用耕地，依舉輕明重之法理當然無效，否則顯無法貫撤農地農用政策，原告主張顯非合法。
四、再退萬步言之，縱認租約有效，本件原告亦無優先購買權：
（一）按上訴人與某甲所訂之房屋杜賣及基地租用契約書，其形式上雖屬真正，「但本件地目為耕地 (田)， 而非建築房屋之基地，故上訴人無土地法第104 條規定之優先購買權」，最高法院著有56年台上字第2448號判決要旨足供參酌。
（二）次按民法第832 條規定，稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。故設定地上權之土地，以適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹木者為限。其因時效取得地上權而請求登記者亦同。土地法第82條前段規定，凡編為某種用地之土地，不得供其他用途之使用。占有土地屬農業發展條例第3 條第11款所稱之耕地者，性質上既不適於設定地上權，內政部於中華民國77年8 月17日以台內地字第621464號函訂頒時效取得地上權登記審查要點第3點第2 款規定「占有人占有上開耕地者，不得申請時效取得地上權登記」，與憲法保障人民財產權之意旨，尚無抵觸，釋字第408 號大法官解釋足供參酌。
（三）再依土地法第三編土地使用之規定，第一章通則第82條規定「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用。」第三章房屋及基地租用（土地法第94條至105條），第四章耕地租用（土地法第106 條至第124 條）。顯然第三章房屋及基地租用，其基地僅限於適於建屋之基地，故土地法104 條優先購買權亦僅限於承租建地建屋為限，此與上開（一）最高法院見解及上開（二）大法官會議解釋意旨相符。本件原告於所承租之土地既為「田地」，自無土地法第104 條優先購買權甚明。
五、關於原告主張所興建之地上房屋，並非供居住用，乃建築倉儲設備，倉庫等農業設施用途，符合農業發展條第3 條第10項規定之農業使用云云，被告否認之，且依上開條例之規定為「農民團體與合作農場所有，直接供農業使用」，本件原告所興建之地上建物，純屬出租牟利，與農業使用完全無關。
六、聲明：原告之訴駁回。
肆、本件首應審究之爭點闕為原告於系爭土地有無租賃關係存在？
一、原告主張其於84年10月1 日向訴外人戊○承租系爭土地建屋之事實，固據提出租地建屋協議書影本3 件為證，並據證人戊○到場證稱：協議書上戊○的簽名係伊簽的沒錯，土地租給伊的小孩云云。惟被告抗辯上開建屋協議係通謀虛偽意思表示而無效等語。經查：
（一）原告與訴外人戊○係父子關係，戊○之證詞有無偏頗原告之虞，本即頗值推敲。本院於94年6 月14日言詞辯論期日提示系爭租地建屋協議書，詢問證人戊○有無簽定該3 份租約，證人戊○起初答稱：我的小孩處理的，我不知道有沒有簽。繼而改稱：上面戊○的簽名是我簽的沒錯，土地我租給我小孩等語。關於租金有無給付？付款方式如何？其固證述稱：「壹個月付一次，付現金，三個小孩輪流付給我，一個月付兩萬，有時兩、三個月沒付一次給。」等語，惟關於保證金50萬元有無給付？如何給付？則證稱：「有。誰給的忘記了，怎麼付的我也忘記了。」關於租約何人所擬定的？答稱：「 誰打字的我忘記了。」關於現在租金付至幾年幾月了？答稱：「租他十年，租金付至何年何月我也忘了？」關於當
初 租給原告幾年？亦答稱：「我忘記了。」嗣經被告訴訟代理人詢問：上個月及這個月有無付你租金？始答稱：「上個月是乙○○付給我，這個月是甲○○付給我，一個禮拜前付給我的。」等語（參見卷173 至176頁）。
（二）查系爭583 、599 地號及毗鄰之580 、598 地號土地於
9 3 年5 月31日間經鑑價總價達76,946,320元，有執行卷內之鑑定報告可參。而84年間正值國內房地產景氣高峰期，系爭土地當時之價值自高於上開金額。乃原告提出租約及證人戊○之證詞關於承租上開土地之年租金僅240,000 元，換算每月租金僅20,000元，顯與利用上開土地之對價不相當。且原告均係戊○之子女，每月由其
3 人輪流支付戊○20,0 00 元，以之為扶養費之性質，猶高於作為使用系爭土地租金之可能性。再者，如戊○確係將系爭土地出租予原告，則保證金50萬元並非小額金錢，何人支付？如何支付？以及租金付至何時？等攸關租賃權利之重要事項，實無忘記之理，乃戊○就上開事項於本院及原告詢問時均答稱「忘記了」云云，實係故意避重就輕。至於證人丁○○到場證雖述稱：「我知道這件事，我記得有一年夏天我爸爸叫我們回去商量，說要將土地租給我弟弟，收租金供他們作生活費。商量結果，我們姊妹都同意。因為我爸爸沒有耕作能力。租金一年二十四萬。有說要定書面契約，後來有沒有定我不清楚。」云云，然丁○○與原告為姊弟關係，其證詞有無偏頗原告之虞，本應審慎認定之。參酌系爭土地係證人戊○所有，戊○是否將土地出租，衡情論法均無需與證人丁○○商量並得其同意之必要，證人丁○○證述稱其等姊妹商量結果均同意出租土地與原告云云，實難認與本件租賃關係成立與否有合理之關聯，其證詞尚不能採為本件租賃關係確實存在之證明。
（三）綜觀上情，原告與戊○係父子關係，父子間成立租賃關係，於傳統中國社會之民情本即較為少見，且原告主張之租金與所利用土地之價值又顯不相當，證人戊○之證詞，關於租金、保證金之支付，又未能為合理之證述，則被告抗辯原告提出之建屋租地協議書係通謀虛偽意思表示，原告與戊○間並無租賃關係存在等語，應堪採信。
二、按土地法第104 條第1 項規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，立法目的固在於避免土地所有與土地利用分離，惟得依該規定主張受優先承買權保障之人，以對於基地有地上權、典權等物權之人，或對於基地有租賃權之人為限；如不具備上開物權或租賃權，而仍欲取得基地之權利時，則僅得透過自由經濟市場之競爭承買之，尚無由主張享有優先承買權之保障甚明。本件原告於訴外人戊○所有之系爭土地上建築房屋為兩造所不爭執；惟原告既不能證明其與戊○就系爭土地有基地租賃關係存在，原告主張以承租人之地位，依土地法第104 條第1 項規定對系爭土地有優先承買權存在，請求法院確認之，即屬無理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1 項，判決如主文。中 華 民 國 94 年 8 月 11 日
民事第三庭 法 官 許月珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 8 月 16 日
書記官 劉昌明