臺灣板橋地方法院民事判決 94年度重訴字第74號原 告 第一特獎公寓大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 吳發隆律師複代 理人 丙○○被 告 萬家福股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 林慶苗律師複代 理人 林炎平律師
葉日青律師上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國95年6 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰肆拾壹萬壹仟貳佰元，及自民國九十四年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十三年十月一日起，按月給付原告新臺幣捌萬叁仟陸佰肆拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣貳佰壹拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰壹拾陸萬柒仟柒佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：本件原告法定代理人原為賴春曣，嗣於本件訴訟進行中之民國94年7 月29日改由甲○○擔任，此有基隆市信義區公所94年9 月9 月基信經字第0940008346號函1 件在卷可稽（見本院卷一第165 頁），復經甲○○以書狀聲明承受訴訟，該聲明承受訴訟狀繕本業於95年1 月10日由被告收受（見本院卷一第161 頁），經核並無不符，自應准許。
二、原告主張：
（一）緣設址基隆市信義區55巷「第一特獎公寓大廈」社區（下稱社區）於88年8 月28日成立原告管理委員會，並經基隆市信義區公所於88年10月22日以（88）基信民字第9092號函同意報備在案；被告公司基隆店之營業處所及停車位等建物之坐落位置係於原告社區之地下1 、2 層（即坐落基隆市○○區○○段1274、1275建號〈下僅以建號稱之〉建物）為屬相同之基地，同一家建設公司、依同一之建築即使用執照所興建完成、共同使用相同之共有部分公共設施，亦即被告公司基隆店之營業處所及停車場等建物為屬原告社區之一部。又社區全體區分所有權人於88年8 月28日第1 次區分所有權人會議所訂立之住戶規約中規定：「住戶每月應繳付之管理費用依坪數計算，每坪為50元整；停車場清潔費依停車位之個數計算，每個停車位每月250 元整。」，惟嗣復於90年1 月6 日再以區分所有權人會議決議之方式，將前述管理費用調降為每坪每月28 元 。
（二）按「區分所有權人或住戶欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當之金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管委會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，公寓大廈管理條例（下稱本條例）第21條定有明文。本件被告之營業處所及停車位置確屬於社區之一部，已如前述，依法自應遵守社區規約即「第一特獎公寓大廈區分所有權人會議決議」內容之拘束，惟被告竟拒不依規約繳納管理費及停車場清潔費，是原告自得依本條例第21條後段之規定提起本件訴訟。
（三）本件被告為社區地下1 層之住戶，其商場大賣場所占面積約為3,893 坪；停車場所占面積約為5,548.896 坪，又被告自89年2 月份起即拒不依規約之規定繳付管理費及停車場清潔費，迄今已然積欠原告如下明細之費用：
１、管理費：⑴89年2 月份起迄至89年12月份止：
新臺幣（下同）2,141,150 元（即50元×3,893 坪×11個月＝2,141,150 元）。
⑵91年1 月起迄93年9 月份止：
4,905,180 元（即28元×3,893 坪×45個月＝4,905,180元）。
２、停車場清潔費：8,638,000 元（即250 元×617 個停車位×56個月＝8,638,000 元）。
３、以上合計為15,684,330元。
（四）次按，依被告提出之兩造於89年9 月1 日簽訂之協議書（下稱系爭協議書）內容意旨觀之，僅係就「社區臨時水費」及「大樓化糞池之抽取費用」等所達成之協議，其內容毫無隻字片語提及「管理費」及「停車場清潔費」繳交之事項，實與本件原告所據以起訴之「管理費」及「停車場清潔費」等均毫無所涉。另依原告社區規約第10條第1 項之規定，原告社區內之區分所有權人均應遵守區分所有權人會議決議之規定向管理費繳交按每坪50元計算之管理費，並無任何免除被告依規約繳納管理費義務或予以金額減免之決議或規定。經查，被告進駐原告社區之時間較其他一般住戶為早，社區之用水及化糞池均係被告公司所使用，致原告之化糞池在其他住戶陸續入住未久，即已必須抽取清除，基於使用者付費原則，上開臨時水費及化糞池抽取費用自應由被告負擔；然自來水公司係向原告社區全體請求給付水費，水肥之抽取亦係由原告處理，故兩造間於系爭協議書第1 條約定被告應給付原告社區400, 000元之回饋金。另因被告基隆分公司在原告社區內營業，非原告社區之住戶亦必須經過原告社區之共用部分始能抵達被告公司基隆分公司購物，且被告公司為利於其自己之營業，乃將原告社區停車場部分通道封閉，對於原告社區其他住戶之安全及居住品質均造成重大影響，故兩造於系爭協議書第2 條約定，被告公司應一次給付原告社區140,000 元作為協議書簽訂前之回饋費用，且自系爭協議書簽訂後，被告公司尚需按月給付30,000元之回饋金，足證此依約定之回饋金係基於被告之營業影響社區內其他住戶之權益而給付，並非用以抵充被告依規約所應繳交之管理費甚明。又系爭協議書第5 條：「本協議書簽訂後，除上述條文外，乙方（即原告，下同）不得再以其他理由，向甲方（即被告，下同）要求任何名目之回饋、贊助、補貼或費用之分攤。」之約定，顯然係指關於原告社區不得再以其他名目要求被告「回饋、贊助、補貼或費用分攤」之限制，然繳納社區管理費，本係全體區分所有權人之義務，原告社區區分所有權人大會既無任何免除被告依規約繳納管理費義務或以已繳納金額免除之決議或規定，乃被告所謂「以每月30,000元之回饋金抵充管理費」之主張等情，非但於系爭協議中並無任何記載，兩造亦從未達成該項協議，實屬被告片面捏造及對事實之扭曲。再者，被告既未經區分所有權人過半數書面同意及全體區分所有人會議決議或規約明訂，亦未召開區分所有權人會議及成立管委會，並向主管機關報備，是被告並無92年修訂之本條例第26條規定適用之餘地，被告仍應同受原告社區規約之規定之拘束。
（五）又管委會管理權責依法均係以「公共區域」為其範圍，如屬個別區分所有權人之「專有部分」及有需特別之服務者，依「使用者付費原則」，自仍應由該個別特定之區分所有權人自行付費處理解決，又豈焉由全體住戶代為分擔之理。按「同時履行抗辯權」及「抵銷」分別係以「因契約互負債務者，他方當事人未為對待給付」及「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者」為行使之要件，此觀諸民法第264 條第1 項及第334 條第1 項之規定甚明。本件原告管委會並無任何未履行給付義務或給付不完全之情事，被告之主張顯然欠缺同時履行抗辯權及抵銷之要件。依修正前本條例第34條第1 款及第5 款之規定，管委會係負責「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」、「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」，並不包含區分所有權人之專有部分。又依原告社區住戶規約第11條第2 項之規定，管理費之用途為：「１、委任或僱傭管理服務人之報酬；２、共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金；３、有關共用部分之火災保險、責任保險及其他財產保險費；４、管理組織之辦公費、電話費及其他事務費用；５、稅捐及其他徵收之稅賦；
６、因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用；７、其他基地及共用部分等之經常管理費」，足證原告管委會對於被告專有部分之安全及環境維護，並無任何法律上或契約上之義務存在，被告對原告並無任何損害賠償請求權基礎之可言，且管理費之用途絕非僅限於環境清潔及安全維護之事項。被告主張以其所繳納用於專有部分之管理費用及清潔費用予以抵銷，於法顯屬無據。
（六）另由原告提出之照片可知被告基隆店之專有部分，既在結構上即確屬原告社區建築物之一部而密不可分，至為明確；被告復又從未曾另行依法成立獨立之管委會，則其自仍應屬原告社區之一部，而為唯一合法成立之原告管委會之涵蓋範圍，並遵守原告社區區分所有權人會議所通過之住戶規約之拘束，履行義務。綜上，無論就本條例及社區規約而言，原告對於被告專有部分之清潔及警衛設施均無義務存在，被告主張同時履行抗辯權及抵銷，於法顯屬無據，又原告社區區分所有權人會議從未決議免除被告依規約繳納管理費義務或予以金額之減免，原告管委會議從未同意被告公司以30,000元回饋金抵充管理費，被告之抗辯顯屬不合法。
（七）是原告聲明：
１、被告應給付原告15,684,330元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
２、被告應自93年10月1 日起按月給付原告263,254 元。
３、原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）查坐落基隆市○○區○○路○○巷之「第一特獎公寓大廈」為一住商混合之集居住宅大樓，被告所經營之萬家福量販店基隆店位於該大樓地下1 、2 層，該店於87年12月14日經主管機關核准設立登記，以經營量販各類日用雜貨、生鮮蔬果、電器產品及民生用品為業務，並在原告管委會成立前即已服務社區住戶多時，期間有關被告所有之賣場、停車位之警衛管理及清潔工作，皆由被告自行委聘外包之專業保全及清潔公司專責處理。
（二）嗣原告管委會於88年間成立，並召開區分所有人會議決議有關管理費繳交之標準，然因被告所經營者為大型量販店，除原先即已自行委聘外包之專業保全及清潔公司負責處理警衛及清潔工作，且被告賣場及停車場每日進出之人員與車輛甚為繁雜，所產生之垃圾數量亦極為龐大，其所需之警衛與清潔服務非一般負責住家住戶之警衛或清潔人員所能勝任，如將被告商場及停車位之管理及清潔工作交由原告統一處理者，除增加社區管理費及清潔費之支出，對社區其他住戶造成負擔外，遇有事端，被告對管委會委聘之保全或清潔人員亦無法做有效之處理。是被告與原告第
1 屆管委會進行多次協商，表明由被告自行負擔費用聘僱專業保全及清潔公司負責，而被告則另以回饋金之名義支付除上開清潔及保全以外之其他雜項費用。嗣兩造協商後達成共識，並於89年9 月1 日簽訂系爭協議書，約定：「
一、本協議書簽訂前之社區臨時水費及大樓化糞池之抽取費用，由甲方支付．．．，五、本協議書簽訂後，除上述條文外，乙方不得再以其他理由，向甲方要求任何名目之回饋、贊助、補貼或費用之分攤。」，另依系爭協議書第
1 、2 條約定，被告負擔該協議書簽訂前之社區臨時水費及大樓化糞池之抽取費用400,000 元及支付140,000 元之社區回饋金之補貼，用以抵付協議書簽訂前之管理費及清潔費外，被告每月僅需依系爭協議書第3 條規定支付30,000元之回饋金予社區住戶，同時負擔社區與被告間共同使用之污水排水設備之電費用以抵充清潔費及管理費以外之他項雜費，原告管委會自此不得再以他項名目再向被告請求。然原告事後推翻系爭協議書之內容，遽以向被告請求自89年2 月起算之管理費，殊屬無理，委無可採。
（三）次按現行本條例第26條規定：「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面樓層為各自獨立之數棟建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該棟內之辦公、商場部分，得就該棟或結合他棟內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明訂下列各款後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」。本件兩造間簽訂各自分擔並自為管理及清潔之所有賣場及停車位之系爭協議書合於上開法條立法本旨，自有拘束原告之效力，原告除系爭協議書約定者外，自不得再向被告請求任何管理費之支付，其理甚明。
（四）況被告於系爭協議書簽訂後，即依約自行僱員管理及清潔自身賣場及停車位之工作，並給付原告合計540,000 元之回饋金抵付協議書簽訂前之管理費，其後亦按月支付30,000元之回饋金及負擔污水排水設備之電費，原告亦因此免除對被告所有建物提供警衛及清潔服務。因此被告每月所支付之30,000元回饋金及負擔污水排水設備之電費，即係兩造協議被告應分攤之管理費用。原告竟謂被告自89年2月起即未支付任何管理費等情，非但違反系爭協議書第5條之約定，且有違誠信原則。另依社區規約第10條第3 項約定：「．．．各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。．．．」，且原告提出之社區第2 屆第1 次委員例會加開第3 次臨時會議會議記錄，亦曾作出管理費及停車位清潔費用收取標準之決議，顯見原告依上揭社區規約授權有為決定各項費用之收繳及支付方法之權限，原告自屬有權與被告於89年9 月1 日簽訂系爭協議書，因原告管委會組織有延續性，該協議書不因原告管理委員改選而失其效力，對原告應有拘束力。上開臨時會議同時並通過商店街店家不宜加徵管理費，而改要求商店街辦理投保公共安保事宜之決議，而被告亦屬上開決議所稱之商店街店家，既商店街店家依該決議以無需徵收管理費，準此，原告管委會自亦不得再對被告請求管理費，其理甚明。
（五）再者，本條例第10條第2 項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護、由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支出付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之。」，揆諸上揭規定及使用者付費原則，區分所有權人給付大樓管理費與管委會提供安全、清潔等服務有對價關係，原告迄今非但未對被告之賣場及停車位提供安全管理及清潔之服務，自屬未履行給付義務或給付不完全，原告自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付。退萬步言，倘鈞院認被告有繳交管理費義務，則被告亦得以原告未履行給付或給付不完全，致被告受有損害與原告之請求權抵銷，則被告主張之抵銷費用明細如下：
１、協議書第1 、2 條用以抵付協議書簽訂前管理費之回饋金400,000 元及140,000 元，合計540,000 元。
２、警衛管理費用：⑴89年9 月1 日起至91年6 月30日止，每月170,000 元，共計3,740,000 元。
⑵91年7 月1 日至93年10月1 日止，每月132,537 元，共計3,711,036 元。
⑶上開89年9 月1 日起至93年10月1 日止之管理費，合計為7,451,036元。
３、清潔費用：⑴89年9 月1 起至92年4 月30日止，每月220,000 元，共計7,004,000 元。
⑵92年5 月1 日起至93年10月1 日止，每月205,000 元，共計3,690,000 元。
⑶上開89年9 月1 起至93年10月1 日止之清潔費用，合計為10,730,000元。
４、查社區為地上12樓、地下2 層之建物，被告所使用者僅有地下1 、2 層建物，占全部應有部分2/14，而被告與社區共用之污水排水設備電費每年為20,000元，被告依應有部分比例分攤每月僅須支付2,857 元，其餘17,143元之部分應由社區公共基金負擔，因而自89年9 月1 日起至93年10月1 日止，被告已為社區公共基金代為墊付857,150 元之電費支出。
５、故自89年9 月1 日起至93年10月1 日止，被告為公共基金代為墊付之金額合計為19,578,186元。（即540,000 ＋7,
4 51,036＋10,730,000＋857,150 ＝19,578,186）
６、自93年10月1 日起被告賣場及停車位每月之管理費132,53
7 元、清潔費205,000 元及電費17,143元支出。
（六）是被告聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、原告主張之上開情事，固據其提出「公寓大廈管理組織報備證明」、原告社區規約、原告區分所有權人會議記錄、管理費繳費明細、開會通知單、兩造協商座談會會議記錄、1274、1275、2226、2227、2228建號建物之登記謄本等件為證，被告就上開證物形式上之真正不為爭執，惟否認有何繳納管理費之責任，並以：被告基隆店位於該社區地下1 、2 層，於87年12月14日經主管機關核准設立登記，嗣原告管委會於88年間成立，並召開區分所有人會議決議有關管理費繳交之標準，然因被告所經營者為大型量販店，除原先即已自行委聘外包之專業保全及清潔公司負責處理警衛及清潔工作，且被告賣場及停車場每日進出之人員與車輛甚為繁雜，所產生之垃圾數量亦極為龐大，其所需之警衛與清潔服務非一般負責住家住戶之警衛或清潔人員所能勝任，因被告基隆店具有如上特性，是被告與原告第1 屆管委會進行多次協商，表明由被告自行負擔費用聘僱專業保全及清潔公司負責，而被告則另以回饋金之名義支付除上開清潔及保全以外之其他雜項費用，兩造協商後於89年9 月1 日簽訂系爭協議書，且被告除依系爭協議書繳納負擔該協議書簽訂前之社區臨時水費及大樓化糞池之抽取費用400,000 元及支付140,000 元之社區回饋金之補貼，用以抵付協議書簽訂前之管理費及清潔費外，被告並依約每月僅需依系爭協議書第3 條規定支付30,000元之回饋金予社區住戶，是被告對原告不再有支付管理費之責任，而系爭協議書之約定亦與本條例第26條規定意旨相符，是被告能否依系爭協議書而免除對原告繳納管理費之責任，厥為本件重要之爭執，先此指明。
五、被告雖以：其與原告第1 屆管委會曾簽訂系爭協議書，且其亦依系爭協議書上之約定繳納簽訂前之臨時水費、社區化糞池抽取費用計400,000 元，並支付140,000 元作為先前社區回饋金之補貼，及每月支付30,000元回饋社區住戶等情，欲執為其免除對原告支付管理費之依據，並提出系爭協議書1件欲行為證（見本院三重簡易庭94年度重調字第11號卷〈下稱調字卷〉第40至41頁），原告對系爭協議書形式上之真正並不否認，惟以：系爭協議書並未免除被告繳納管理費責任等語為辯。經核系爭協議書上係記載：「萬家福股份有限公司（以下簡稱甲方）、基隆市第一特獎公寓大廈管理委員會（以下簡稱乙方）雙方基於敦親睦鄰、互利互惠之原則，就有關甲方位於基隆市○○路○○號地下1 樓基隆分公司賣場之回饋事宜達成以下協議：一、本協議書簽訂前之社區臨時水費及大樓化糞池之抽取費用，由甲方支付新臺幣400,000 元整，以回饋社區。二、甲方一次支付新臺幣140,000 元充作之前社區回饋金之補貼，乙方不得再向甲方要求追補本協議書簽訂前之回饋費用。三、甲方同意，自本協議書簽訂後，每月支付新臺幣30,000元，回饋大樓社區住戶。四、有關部分污水排水設備，因屬甲乙雙方共同使用，由甲方負責將用電接至甲方之電表，其電費由甲方負擔。五、本協議書簽訂後，除上述條文外，乙方不得再以其他理由，向甲方要求任何名目之回饋、贊助、補貼或費用之分攤．．．」等語，查：
（一）依被告提出系爭協議書內容意旨觀之，僅係就「社區臨時水費」及「大樓化糞池之抽取費用」等所達成之協議，其內容毫無隻字片語提及「管理費」及「停車場清潔費」繳交之事項，實與本件原告所據以起訴之「管理費」及「停車場清潔費」均毫無所涉。
（二）被告進駐原告社區之時間為87年12月14日之事實，此為被告所自承，而被告進駐社區期間較其他一般住戶於88年間住入期間為早，是簽訂系爭協議書前社區之用水及化糞池均係被告所使用，致原告之化糞池在其他住戶陸續入住未久，即已必須抽取清除，基於使用者付費原則，上開臨時水費及化糞池抽取費用自應由被告負擔，惟因自來水公司係向原告社區全體請求給付水費，水肥之抽取亦係由原告處理，故兩造間於系爭協議書第1 條約定被告應給付原告社區400,000 元之回饋金，此亦可由系爭協議書第1 條係記載「簽訂『前』」之費用等情甚明，是此400,000 元之費用，均與管理費無涉。
（三）被告基隆分公司在原告社區內營業，非原告社區之住戶亦必須經過原告社區之共用部分始能抵達被告公司基隆分公司購物，對於原告社區其他住戶之安全及居住品質均造成重大影響，始有兩造於系爭協議書第2 條之約定，此可由系爭協議書第1 條係記載「乙方不得再向甲方要求追補本協議書簽訂『前』之回饋費用」等情甚明，被告一次給付原告社區140,000 元作為協議書簽訂前之回饋費用，且自系爭協議書簽訂後，被告公司尚需按月給付30,000元之回饋金，足證此依約定之回饋金係基於被告之營業影響原告社區內其他住戶之權益而給付，並無可依此約定而代替或免除被告繳納管理費之義務。
（四）系爭協議書第5 條雖係記載：「本協議書簽訂後，除上述條文外，乙方不得再以其他理由，向甲方要求任何名目之回饋、贊助、補貼或費用之分攤。」之約定，顯然係指關於原告社區不得再以其他名目要求被告「回饋、贊助、補貼或費用分攤」之限制，然繳納社區管理費，本係全體區分所有權人之義務，原告社區區分所有權人大會既無任何免除被告依規約繳納管理費義務或已以金額免除之決議或規定，是被告以每月30,000元之回饋金完全取代管理費之辯詞，非但於系爭協議書中並無任何記載，兩造亦從未達成該項協議，自無可採。
綜合上述，兩造簽訂之系爭協議書，並無何免除被告繳納管理費責任之約定，被告縱依系爭協議書繳納相關費用，至多僅能評價為部分管理費用之繳納，而無從完全代替全部管理費之繳納，是被告此部分之辯解，無從為其有利之證明。
六、按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面樓層為各自獨立之數棟建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該棟內之辦公、商場部分，得就該棟或結合他棟內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明訂下列各款後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」，本條例第26條固定有明文。被告雖復以：依本條例第26條之規定，本件兩造間簽訂系爭協議書，係就各自分擔並自為管理及清潔之所有賣場及停車位達成協議，合於上開法條立法本旨，自有拘束原告之效力，原告除前述協議書約定者外，自不得再向被告請求任何管理費之支付等情為辯，惟亦為原告所否認。經查，兩造於系爭協議書所為之約定，並非如被告上開辯解所示，業如前揭理由欄第五項所示；且查上開條文係於92年12月31日修正公布施行，業已晚於系爭協議書簽訂之時，又被告既未依上開規定經區分所有權人過半數書面同意及全體區分所有人會議決議或規約明訂，亦未召開區分所有權人會議及成立管委會，並向主管機關報備，是被告並無92年修訂之本條例第26條規定適用之餘地，被告仍應同受原告社區規約之規定之拘束，是被告此部分之辯解，亦非可採。
七、按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，本條例第21條定有明文。本件被告之營業處所係屬於社區之一部，已如前述，依法自應遵守社區規約之拘束，惟被告竟拒不依歸繳納管理費，是原告自得依本條例第21條後段之規定請求被告給付。惟原告得請求之金額為若干，茲論述如下：
（一）管理費：原告主張被告為社區地下一層（即1275建號）之住戶，其商場大賣場所占面積約為3,893 坪，又被告自89年2 月份起即拒不依規約之規定繳付管理費，迄今已積欠如下之管理費用（１、89年2 月份起迄至89年12月份止：2,141,15
0 元〈即50元×3,893 坪×11個月＝2,141,150 元〉，２、91年1 月起迄93年9 月份止：4,905,180 元〈即28元×3,893 坪×45個月＝4,905,180 元〉），惟上開計算標準為被告所否認，本院依下列標準一一檢視：
１、坪數計算方式：原告固主張依3,893 坪以計算被告之管理費，其計算方式，除包括1275建號建物（即主建物）面積12,022.41 平方公尺外，另尚包括共同使用部分即2226建號建物（即通稱「大公」，含配電室、污水處理設備、機械室等）以被告應有部分換算面積455.91方公尺，2227建號（即通稱「小公」，含門廳、騎樓、商場）以被告應有部分換算面積12
9.28平方公尺，及2228建號（即通稱「小公」，含商場法定停車場、梯間、人行道、蓄水池、車道、防空避難室兼停車場等）以被告應有部分換算面積261.38平方公尺，合計為12,868.94 平方公尺，換算為3,893 坪（坪以下四捨五入）（以上計算方式詳見本院卷二第159 至160 頁），，惟查：
⑴經核「原告社區第2 屆第1 次委員例會加開第3 次臨時會
議會議記錄」（見調字卷第20頁）所提管理費徵收方式，均係以「每坪若干元」為計算標準，惟如何計算社區各住戶之坪數？並未見有何明文規定，是各住戶面積究係僅依各專有部分即主建物之面積計算，抑或包括通稱之「大公」、「小公」在內？如原告主張包括公共設施之面積，自應由其舉證證明之，惟原告就此並未為何舉證證明，是此計算標準是否包括公共設施？已非無疑。
⑵再細繹原告於95年2 月16日向本院所遞之「社區部份住戶
89年2 至8 月繳交管理費明細」（見本院卷二第9 頁），其僅載明各該住戶之坪數為何，至於此坪數是以何計算方式算出，亦未見原告陳明。
⑶再細繹原告以管委會93年1 月19日特管惠字第0930000005
號函（見本院卷二第30至33頁，下稱原告93年1 月19日函）知被告繳納管理費，其中2 紙附表（見本院卷二第32至33頁）計算面積方式，均係以被告主建物（即1275建號）面積12,022.41 平方公尺所換算而得3,637 坪（見本院卷二第163 、164 頁所示1275建號建物謄本），且該2 紙附表於備考欄分別載明：「．．．２、核算之面積僅以主建物計之，停車場及公設併未列計。」、「．．．二、核算坪數以主建物為主，停車場及公設未列計。」等語，均足見原告社區核估管理費之坪數僅以各住戶主建物面積為準，而未及於通稱「大公」、「小公」之公共設施，且原告既將此標準發函通知被告，自應受到此函之拘束，是原告將上開公共設施之換算面積列入被告繳交管理費之計算標準，自有違公平原則。
⑷1275建號建物之面積為12,022.41 平方公尺，依據前揭原
告所提「社區部份住戶89年2 至8 月繳交管理費明細」（見本院卷二第9 頁）之標準，坪數部分應計算到小數點第
2 位（小數點後第3 位數字以四捨五入方式進位至小數點第2 位），是依此標準計算，被告應依3,636.78坪為面積繳納管理費。
２、每坪單價部分：原告雖主張自89年2 月份起迄至89年12月份按每坪50元、91年1 月後按每坪28元計算管理費，並提出原告社區公約、「原告社區第2 屆第1 次委員例會加開第3 次臨時會議會議記錄」欲行為證（見調字卷第12至21頁），惟亦為被告所否認，經查：
⑴原告所提上開管理費單價計算標準，固提出上開書證為證
，惟細繹原告所提之「社區部份住戶89年2 至8 月繳交管理費明細」（見本院卷二第9 頁），各住戶之單價分別為每坪36元、45元2 種，並未發現以每坪50元之標準計價，是原告上開所提之標準與事實、公平原則均相違背，自非可採。
⑵次核「原告93年1 月19日函」（見本院卷二第30至33頁）
知被告繳納管理費，其中2 紙附表（見本院卷二第32至33頁）計算單價方式，89年間係以每坪29元計算，90年後則以每坪23元計算，且該2 紙附表於備考欄分別載明：「１、89年空屋以29元計，90年起降低則以23元計算．．．」、「一、以空屋每坪23元計算．．．」等語，而上開標準非但係出於原告管委會開會決議，且原告分別以92年12月31日特管惠字第0920000046號函（下稱原告92年12月31日函）及93年1 月19日函（見本院卷二第19頁、第30至33頁）通知被告在案，原告自應受到此函之拘束。
３、正確計算方式：被告應以3,636.78坪為面積，89年間以每坪29元計算，90年之後以每坪23元計算，是依上開標準，被告應繳納之管理費如下：
⑴89年2 月份起迄至89年12月份止：
1,160,133 元（即29元×3,636.78坪×11個月＝1,160,13
3 元，元以下四捨五入）⑵90年1 月起迄93年9 月份止：
3,764,067 元〈即23元×3,636.78坪×45個月＝3,764,067元，元以下四捨五入）。
⑶是自89年2 月至93年9 月，被告應繳納管理費合計為4,92
4,200 元；自93年10月起，被告應按月給付原告管理費83,646元。
（二）停車場清潔費：原告主張被告自89年2 月起即拒不依規約繳付停車場清潔費，而被告規劃617 個停車位，依「原告社區第2 屆第1次委員例會加開第3 次臨時會議會議記錄」所訂定之停車位管理費係以每個停車位250 元計算，是被告自89年2 月起至93年9 月尚積欠原告停車場清潔費8,638,000 元（即
250 元×617 個停車位×56個月＝8,638,000 元），及自93年10月份起應按月繳納154,250 元停車場清潔費等情，惟亦為被告所否認。經查，依「原告社區第2 屆第1 次委員例會加開第3 次臨時會議會議記錄」所訂定之停車位清潔費收取標準（見調字卷第20頁），停車位每位固均需按月繳納清潔費250 元，惟原告社區既係符合本條例第3 條第1 款：「一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」所規定公寓大廈之標準，且依社區規約第2 條第
4 項「．．．四、停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權會議決議者，得將部分停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用。」之約定（見調字卷第12頁反面），足見原告社區規約及相關管委會所作成決議所稱之「停車空間」，應指本條例第3 條第4 、5 款「共用部分」及「約定專用部分」之停車位而言，而無從及於以「專有部分」供作停車位之情形；被告於社區內作為停車場使用之地點，依原告所提出相關建物之登記謄本，應在於1274建號建物，此有1274建號建物之登記謄本附卷可查（見本院卷二第162 頁），經核1274建號建物登記謄本上所載，其主要用途為「停車場」，而1274建號建物為被告單獨所有，而非與原告社區一部或全部住戶分別共有，在評價上應係為本條例第3 條第3 款之「專有部分」，與原告社區規約所約定之「停車空間」於性質上迥然不同，是原告以規約中關於「共用部分」及「約定專用部分」之停車空間之約定，欲行對被告以「專有部分」為停車位請求停車場清潔費用等情，自與本條例相關規定及社區規約相關約定意旨未符，而無從准許。
綜合上述，原告得對被告請求之費用，應係自89年2 月至93年9 月，被告應繳納管理費合計為4,924,200 元，及自93年10月起按月給付原告管理費83,646元；其餘部分之請求則無依據。
七、繼按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護、由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支出付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之。」，本條例第10條第2 項亦規定甚明。被告復以：依使用者付費原則，原告迄今非但未對被告之賣場及停車位提供安全管理及清潔之服務，自屬未履行給付義務或給付不完全，原告自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付。退萬步言，倘認被告有繳交管理費義務，則被告亦得以原告未履行給付或給付不完全，致被告受有損害與原告之請求權抵銷，則被告主張之抵銷費用係自89年9 月1 日起至93年9 月30日止被告為公共基金代為墊付之金額合計為19,578,186元，及自93年10月1 日起被告賣場及停車位每月之管理費132,537 元、清潔費205,000 元及電費17,143元支出等語，惟為原告所否認。本院列述如下：
（一）系爭協議書第1 、2 條用以抵付協議書簽訂前管理費之回饋金400,000 元及140,000 元，合計540,000 元部分：
經查，兩造係於89年9 月1 日簽訂協議書，詎被告自87年12月14日成立時間約20個月，詎原告管委會開始徵收管理費（89年2 月）約19個月，而此部分費用既係支付系爭協議書簽訂前（此由系爭協議書第1 、2 項「簽訂前」、「之前」等文字可知）之「社區臨時水費」、「大樓化糞池管理費用」，自係社區共同部分費用之支出，無從認非係管理費之一部分，是揆諸常情，被告給付原告上開費用自應依比例（19/20）抵 扣應繳之管理費，是被告主張抵扣應以513,000 元為限，逾此部分則無從抵扣。
（二）警衛管理費用：被告主張就其賣場自89年9 月1 日至93年9 月底止，共支出警衛管理費用7,451,036 元，並提出安全服務契約書1件、安全維護服務契約書2 件欲行為證（見調字卷第42至50頁），惟縱以被告確曾支出上開警衛管理費用，然究其實際，其警衛得管理範圍應係在其單獨所有之專有部分（即1274、1275建號建物），根本未及於社區其他公共設施部分，是被告就其專有部分所支出之警衛管理費用，自無從抵扣其應繳之管理費用。
（三）清潔費用：被告主張就其賣場自89年9 月1 日至93年9 月底止，共支出警衛管理費用10,730,000元，並提出清潔管理委託契約書6 件欲行為證（見調字卷第51至59頁），惟縱以被告確曾支出上開清潔費用，然究其實際，其清潔人員得負責清理範圍應僅限於其單獨所有之專有部分（即1274、1275建號建物），根本未及於社區其他公共設施部分，是同前揭理由，被告此部分支出之清潔費用亦無從自管理費抵扣。
（四）代墊被告與社區共用之污水排水設備電費857,150 元部分：
被告主張社區為地上12樓、地下2 層之建物，被告所使用者僅有地下1 、2 層建物，占全部應有部分2/14，而被告與社區共用之污水排水設備電費每年為20,000元，被告依應有部分比例分攤每月僅需支付2,857 元，其餘17,143元之部分應由社區公共基金負擔，因而自89年9 月1 日起至93年10月1 日止，被告已為社區公共基金代為墊付857,15
0 元之電費支出等情，非惟原告所否認，且被告自本件訴訟始即為此部分之抗辯，至本件言詞辯論終結前均未提出類同電費收據等任何證據藉以證明其曾支出共用污水排水設備電費857,150 元，是被告此部分之主張，亦無可採。
（五）被告自93年10月1 日起被告賣場及停車位每月之管理費132,537 元、清潔費205,000 元及電費17,143元支出部分：
被告此部分之主張，其中管理費、清潔費均係就其專有部分所支出，墊付電費亦未舉證證明，理由均同前所述，亦無可採。
綜合上述，被告主張得抵扣之費用，應以513,000 元為度，始為允妥。
八、綜上所述，原告依據本條例之相關規定，請求被告應給付管理費4,411,200 元（即4,924,200 元扣除513,000 元），及自起訴狀繕本送達之翌日即94年1 月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另應自93年10月起至繳納義務消滅或管理費另行調整時，按月給付管理費83,646元之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則乏依據，自應予以駁回。
九、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 7 月 11 日
民事第二庭 法 官 鍾啟煌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 95 年 7 月 14 日
書記官 李威賜