臺灣板橋地方法院民事判決 95年度小上字第48號上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○上列當事人間請求返還租金事件，上訴人對於中華民國95年6 月20日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭95年度板小字第2092 號 小額第一審判決提起上訴，經本院於95年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣伍仟捌佰元及逾民國九十五年二月二十四日起至清償日止之法定遲延利息部分，與該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用新臺幣壹仟元及第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元，由上訴人負擔百分之二十四即新臺幣陸佰元，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按小額訴訟程序對第一審裁判之上訴，非以判決違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436 條之24第2 項定有明文。查本件上訴人主張其於原審已提出另行出租予第三人之房屋租賃契約，證明確因被上訴人退租而喪失20日之租金損失約新臺幣（下同）16,000元，該項證據竟為原判決所不採，亦未敘明不採之理由，即逕認上訴人未能舉證證明而為上訴人敗訴之判決，顯違證據法則，而有判決違背法令情事，核屬有理，本件上訴應予准許。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國（下同）95年1 月21日簽立房屋租賃契約，由被上訴人向上訴人承租台北縣永和市○○路○○○ 號11樓之房屋（下稱系爭房屋），租金每月24,000元，雙方約定契約生效日為同年2 月1 日，被上訴人業已依約給付押租金48,000元及預繳首月租金24,000元予上訴人。嗣因上訴人無法達到被上訴人就系爭房屋內破裂地磚之修繕要求，兩造因而解約，上訴人竟苛扣押租金及預繳之首月租金，屢經催討，上訴人雖於95年2 月8 日退還押租金48,000元，但乃苛扣預繳之租金24,000元拒不返還，爰依契約解除之回復原狀請求權訴請上訴人返還首月租金24,000元及自95年
1 月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。原審認上訴人因本件租賃雇工打掃房屋而受有支出清潔費3,000 元之損害，因而判命被上訴人於扣抵3,000 損失後應返還上訴人21,000元及自95年1 月25日起之法定遲延利息，並駁回被訴人其餘之訴，要無不當，上訴人請求將原判決不利於其部分廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴，為無理由，求為判決：駁回上訴。
二、上訴人則以：被上訴人於房屋租賃契約成立後僅3 日即以莫須有之理由宣告悔約，要求退租，上訴人只好另覓承租人，但因年關將屆，租屋市場一片冷清，上訴人雖用盡各種方法極力招租，有意租屋者仍甚稀，直至95年2 月20日始再度將系爭房屋出租，因而受有20日之租金損失16,000元，且上訴人為符合民法第423 條規定，花費3, 000元雇工打掃系爭房屋，又為覓新承租人而帶人看屋、請人上網張貼出租訊息以及往返調解車馬費之支出至少5000元，以上各項損失已遠超過24,000元，故被訴人請求返還24,000元顯無理由。原判決僅採計其中3,000 元之清潔費，判命上訴人應返還21,000元，且命上訴人自95年1 月25日起負遲延責任，亦與被上訴人交付首月租金24,000元之支票係於95年2 月6 日到期，經被上訴人於翌日兌現領取之情不符等語置辯，並聲明求為判決：原判決不利於上訴人之部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於95年1 月21日簽訂房屋租賃契約，由被上訴人向上
訴人承租台北縣永和市○○路○○○ 號11樓房屋，租期自95年2 月1 日起至96年1 月31日止，租金每月24,000元，被上訴人應於簽約時交付48,000元作為押租保證金，雙方並約定上開契約於95年2 月1 日起生效。
㈡被上訴人於簽約日當場簽發票載發票日為95年2 月6 日、
面額24,000元及票載發票日95年1 月31日、面額48,000元之支票2 紙交付上訴人，作為給付首月租金及押租金之給付。
㈢兩造於95年1 月24日合意解除上開租賃契約，並約定上訴
人如在95年2 月1 日前出租予第三人時，應即退還被上訴人已給付之全部租金及押金，如未能出租，則擬請台北縣政府消保官裁決最終理賠金額。
㈣上訴人於95年2 月20日始將前開房屋再出租予他人。
㈤上訴人於95年2 月8 日退還被上訴人押租金48,000元，惟首月租金24,000元則未予退還。
四、兩造同意本件爭點為：㈠上訴人是否受有20日租金損失共計16,000元之損害？㈡上訴人是否因另尋承租人而受有勞費損失至少5,000 元以上之損害？㈢被上訴人就上開各項損害是否應負賠償責任？茲分述如下：
㈠關於上訴人是否受有20日租金損失共計16,000元之損害部分：
查兩造簽訂之租賃契約租期原自95年2 月1 日起至96年1月31日止，為期1 年，而上訴人另覓承租人後所訂租賃契約之租期係自95年2 月20日開始，乃兩造所不爭執之事實，並有上訴人提出之上開2 份租賃契約書在卷可稽。是上訴人在兩造租賃契約若未解約之情況下，原本自95年2 月
1 日起即有租金收入，但因兩造解約須另覓承租人之故，延至95年2 月20日始因再為出租而得收取租金，期間確有喪失19日租金之損失。又上訴人先後與被上訴人及第三人簽訂之租賃契約均係以每月租金24,000元出租，此觀該2份租賃契約之記載即明，以每月30日計算，上訴人1 日可收取之租金數額應為800 元，從而，上訴人喪失19日租金之損失共為15,200元。
㈡關於上訴人是否因另尋承租人而受有勞費損失至少5,000元以上之損害部分：
上訴人主張其為另覓新承租人而帶人看屋、請人上網張貼出租訊息，以及與被上訴人間為返還預繳租金之糾紛前往調解而支出往返車馬費等費用至少5000元以上等情，已為被上訴人否認，上訴人復未就此舉證以實其說，故上訴人主張因另尋承租人而受有勞費損失至少5,000 元以上之損害，即難認為真實而可採信。
㈢關於被上訴人就上開各項損害是否應負賠償責任部分：
⒈查兩造於95年1 月24日合意解除契約時，一併約定上訴
人如在95年2 月1 日前出租予第三人，應即退還被上訴人已給付之全部租金及押金，如未能出租，則擬請台北縣政府消保官裁決最終理賠金額，為兩造不爭執之事實，並有兩造簽立之書面附卷為憑。依上開約定可知，兩造乃係以上訴人可否在95年2 月1 日前另行覓得承租人，做為被上訴人應否負賠償責任之依據，亦即上訴人如在95年2 月1 日前出租第三人，被上訴人即可全數取回預付之租金及押租金，無須賠償上訴人，但上訴人若未能在95年2 月1 日前出租予第三人時，被上訴人即須賠償上訴人因此所受之損失。
⒉本件上訴人係於95年2 月20日始再行覓得承租人而將房
屋出租他人，已如前述，參酌兩造自95年1 月24日解約起至92年2 月20日上訴人再為出租止，僅有27日，且兩造於95年1 月24日解約後旋即遭逢為期9 日（95年1 月28日至95年2 月5 日）之農曆年假，而農曆年假前後期間甚少有搬遷之舉，亦為一般民眾社會經驗所能體認，故上訴人至95年2 月20日再行將房屋出租，衡情並無延滯之情。本件上訴人既未能在95年2 月1 日前將房屋出租予第三人，且未能在上開期限前另行出租亦非出於上訴人故意之延滯，則被上訴人自應依約賠償上訴人因此所受之損失。
⒊經查，上訴人因本件受有19日租金之損失15,200元，業
經認定如前，此外，原審認定上訴人為打掃房屋而支出清潔費3, 000元亦為所受損失，兩造並未爭執，是上訴人因本件所受損失共為18,200元，被上訴人對之負有賠償責任。
五、綜上所述，被上訴人應賠償上訴人因本件所受損失18,200元，上開金額與被上訴人預繳之首月租金兩相折抵後，上訴人尚應返還5,800 元予被上訴人。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229 條第2 項前段、第3 項分別定有明文。本件被上訴人曾於95年2 月20日出具存證信函催告上訴人於3 日內返還扣留之租金，已據其於原審提出存證信函影本1 份為證，依首揭規定，上訴人應自催告期限屆滿即95年2 月24日起始負遲延責任。從而，被上訴人依契約解除之回復原狀請求權，請求上訴人給付5,800 元及自95年2月24日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件訴訟費用依民事訴訟法第436 條之32第1 項及第436 條之19條第1 項確定其訴訟費用為第一審訴訟費用額1,000 元、第二審訴訟費用額1,500 元，由上訴人負擔24% 即600 元，餘由被上訴人負擔，爰判決如主文第4 項所示。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之32第2 項、第1 項、第463 條、第449 條、第450 條、第79條、第436 條之19第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 梁宏哲
法 官 陳麗玲法 官 程怡怡以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴中 華 民 國 95 年 11 月 23 日
書記官 華海珍