臺灣板橋地方法院民事判決 95年度簡上字第122號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 王聰明律師複代理人 乙○○被上訴人 丙○○
樓訴訟代理人 林振煌律師上列當事人間請求返還無權佔有房屋事件，上訴人對於中華民國95年4 月14日本三重院簡易庭重簡字第2062號第一審判決提起上訴，經本院於95年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限。民事訴訟法第446 條第1 項定有明文。本件被上訴人於第二審訴訟程序中，追加民法第962 條之占有物返還請求權為訴訟標的法律關係，上訴人雖不同意被上訴人所為訴之追加，惟查，被上訴人所追加之占有物返還請求權，其主張之基礎事實與第一審主張之基礎事實同一，揆諸前揭條文，應予准許，先此敘明。
二、本件被上訴人起訴主張：被上訴人於民國88年7 月10日向訴外人洪玉真購買未辦理保存登記之門牌號碼為台北縣三重市○○○路○○巷○○號之房屋（下稱系爭房屋），詎上訴人未經被上訴人同意，擅自佔有被上訴人所有之系爭房屋，並設籍於該處，經向台北縣三重市公所調解委員會聲請調解，惟因上訴人不同意而調解不成立，並屢經被上訴人催討均拒不交還，爰依民法第767 條、第184 條第1 項、第962 條訴請上訴人騰空返還被上訴人所有之系爭房屋，並請求按法定最高限額租金數額計算回溯五年之不當得利損害賠償等情。
三、上訴人則以：系爭房屋之所有權人並非被上訴人，被上訴人所出示之買賣契約書上沒有系爭房屋所有權人即訴外人洪玉真的簽名，該買賣契約應不成立。且系爭房屋為未辦保存登記之房屋，訴外人洪玉真無從將系爭房屋之所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人無法取得系爭房屋之所有權，自非該房屋之所有權人。而民法第767 條之物上返還請求權為所有權人方得行使，被上訴人既非系爭房屋之所有權人，自不得主張民法第767 條之物上返還請求權。又系爭房屋現仍為上訴人占有使用中，被上訴人從未占有系爭房屋，自不得主張民法第962 條之占有物返還請求權。上訴人占有使用系爭房屋之原因，係因為訴外人洪玉真積欠訴外人許蕊（現更名為許柔美）新臺幣（下同）1,820,000 元，故雙方約定將系爭房屋租予許蕊使用，租期自86年4 月13日起至99年4 月13日止，如租期屆至洪玉真仍無法清償債務，則無條件將系爭房屋繼續給許蕊使用，嗣後許蕊將上開債權及系爭房屋之使用權均讓與予上訴人，是上訴人係有權使用系爭房屋等語，資為抗辯。
四、本件經原審判決上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人，並給付被上訴人70,350元及自94年11月18日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，及自94年11月4 日起至遷讓房屋之日止，按月賠償被上訴人1,173 元及自各該給付之翌日起，按年息5 ％計算之利息，並依職權宣告假執行。上訴人全部聲明不服提起上訴，並補陳上訴理由：被上訴人並非系爭房屋之所有權人，應不符民法第767 條、第184 條第1 項之規定，且上訴人係有權占有之人，被上訴人並無足以推翻上訴人之權利等語，其聲明為：原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回；被上訴人則聲明：上訴駁回。
五、被上訴人起訴主張系爭房屋為其向訴外人洪玉真買得，洪玉真並將系爭房屋對第三人之占有物返還請求權讓與被上訴人以代系爭房屋之交付，上訴人係無權占有系爭房屋等語，惟上訴人則否認之，並以前詞置辯。
六、本院審酌兩造攻防後，認本件爭點在於：㈠被上訴人是否為系爭房屋之所有權人？㈡若被上訴人非系爭房屋之所有權人，則其是否得主張民法第767 條、第184 條第1 項之請求權？㈢被上訴人是否已取得系爭房屋之占有，而得主張民法第
962 條之占有物返還請求權？茲就上開爭點分敘如下：
㈠、被上訴人是否為系爭房屋之所有權人？按房屋為違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，然以之為買賣標的，尚非法所不許，而未經保存登記之建物即違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人之間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年度第2 次民事庭會議決議參照）。經查，系爭房屋為未辦保存登記之房屋，此為兩造所不爭執，據此，應認該屋之所有權歸屬於原始起造系爭房屋之人，由起造人原始取得系爭房屋之所有權。被上訴人主張系爭房屋係自有處分權人即訴外人洪玉真處因買賣關係而繼受取得等語，上訴人雖否認之，並辯稱：該買賣契約書上無出賣人洪玉真之簽名，且買賣價金顯然低於市場行情，應係偽造云云。惟查，被上訴人所提出之買賣契約書上明確有出賣人洪玉真印章，此有被上訴人所提出之買賣契約書1 份在卷可稽，該蓋章與簽名自生同等效力，故上訴人上開抗辯該買賣契約書因無出賣人洪玉真之簽名，故係偽造云云，尚無可採。應認被上訴人主張伊所提出之買賣契約書為真正，伊自訴外人洪玉貞處讓與取得系爭房屋之事實上處分權等事實，為真實可採信。依上開說明，足見被上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，但尚非系爭房屋之所有權人，此一事實，足堪認定。
㈡、若被上訴人非系爭房屋之所有權人，則其是否得主張民法第
767 條、第184 條第1 項之請求權？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文。上開條文之請求權主體，須為物之所有權人或依法得行使所有權之人，所謂之依法得行使所有權之人，係指雖非所有人，但依法律規定，得行使所有人之權利者，例如破產管理人、遺產管理人、代位權人等均屬之。而我國物權法係採物權法定主義，對於未登記之不動產雖肯認有事實上處分權，乃係實務上便宜之措施，然事實上處分權究非所有權，兩者間權能範圍亦不相同，自無類推適用所有權權能之餘地，先此敘明。本件被上訴人雖繼受取得系爭房屋之事實上處分權，然非系爭房屋之所有權人，此一事實已詳如前述，準此，被上訴人起訴主張依據民法第767 條之物上返還請求權，請求上訴人遷讓並返還系爭房屋，自屬與法不合，無從准許。
２、再按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184 條第1 項定有明文。前開條文所指之權利，係指侵害私法上之權利而言。被上訴人就系爭房屋並無所有權之事實，已詳如上述，而被上訴人就系爭房屋雖取得事實上之處分權，惟該權能究非物權法上所規定之物權，自非民法第184 條第1 項所保護之權利，從而，被上訴人主張其事實上處分權受侵害爰依據民法第184 條第1 項之規定，請求上訴人遷讓並返還系爭房屋，亦屬與法不合，不能准許。
㈢、被上訴人是否已取得系爭房屋之占有，而得主張民法第962條之占有物返還請求權？按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。民法第962 條定有明文。而主張因占有被侵害者，以物之直接占有人或間接占有人為限。經查，被上訴人於本院第二審審理時，追加占有物請求權為其訴訟標的法律關係，並主張訴外人洪玉真於讓與系爭房屋時，已將讓與人對於第三人之返還請求權讓與被上訴人以代交付，惟上訴人則否認被上訴人為系爭房屋之占有人，辯稱：系爭房屋自86年9 月1 日起，均係由上訴人占有使用中等語。按物之出賣人，除負使買受人取得該物所有權之義務外，並負有交付其物於買受人之義務，此觀民法第348 條第1 項之規定自明。
依上開規定可知，房屋之出賣人除將出賣之房屋所有權移轉於買受人外，另負有將出賣之房屋交付予買受人占有之義務。而占有之移轉，準用民法第761 條之規定，民法第946 條第2項 定有明文。被上訴人主張系爭房屋之出賣人洪玉真將其對於第三人之返還請求權讓與被上訴人以代交付，惟經上訴人所否認。被上訴人雖提出系爭房屋買賣契約書1 紙為證，惟查，上開買賣契約書縱使為真，亦僅能證明訴外人洪玉真與被上訴人間就系爭房屋已成立買賣之債權契約關係，亦即其取得事實上處分權與其是否取得系爭房屋之占有之事實上管領力係屬二事，至於訴外人洪玉真是否已依約履行出賣人交付其出賣物之義務，而有將系爭房屋之占有移轉讓與予被上訴人，尚待被上訴人舉出其他證據以實其說，然被上訴人就此一主張並未提出其他證據供本院調查，被上訴人雖聲請訊問證人洪玉真云云，但洪玉真因積欠兩造債務而行蹤不明，已據兩造所不爭執，自屬傳喚無意義而無必要，本院自無從信其主張為真實。從而，被上訴人主張其已受讓系爭房屋之占有而為該房屋之占有人，依據民法第962 條之規定，訴請上訴人遷讓並返還系爭房屋，即屬無據，無從准許，應予駁回。
七、從而，被上訴人本於物上返還請求權、侵權行為、占有物返還請求權之規定，訴請上訴人遷讓並返還系爭房屋及給付占有該屋之不當得利及法定遲延利息，尚非有理，應予駁回。原審判命上訴人給付並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
八、兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決之結論均無影響，毋庸一一論列說明，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 朱耀平
法 官 陳映如法 官 邱育佩以上正本證明與原本無異本件不得上訴。
中 華 民 國 95 年 11 月 8 日
書記官 王苑琦