臺灣板橋地方法院民事判決 95年度簡上字第207號上 訴 人 酸痛剋星生技有限公司法定代理人 甲○○被 上訴人 乙○○訴訟代理人 林振煌律師上列當事人間返還租賃房屋事件，上訴人對於中華民國95年8 月29日本院板橋簡易庭95年度板簡字第1799號第一審判決提起上訴，經本院於民國96年4 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付金額超過新台幣貳萬捌仟玖佰陸拾柒元部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
上訴人應給付如主文第一項所示之數額，起算日均至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人應自民國95年6 月21日起至遷讓返還坐落台北縣板橋市○○○街○○○ 巷○ 弄○ 號1 樓之房屋予被上訴人之日止，按月給付被上訴人新台幣壹萬參仟元。
上訴人應給付被上訴人新台幣捌仟伍佰參拾陸元，及自民國95年
12 月14 日起算至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但如有請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明等情形者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。經查本件被上訴人於原審起訴時，原聲明請求上訴人應將坐落台北縣板橋市○○○街○○○ 巷○ 弄○ 號1 樓房屋返還被上訴人及給付租金新台幣（下同）52,000元，惟於提起上訴時追加聲明：㈠請求上訴人應給付如附表所示數額、起算日均至清償日為止按年息5 ％計算之利息。㈡請求上訴人自95年6 月21日起至返還系爭房屋與被上訴人之日止，按月給付被上訴人
13 ,000元。㈢上訴人應再給付被上訴人9,072 元及自追加狀繕本送達被上訴人翌日起按年息5 ％計算之利息；其中關於聲明㈠部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，而關於聲明
㈡、㈢部分，其所為訴之追加與原來之請求乃係基於同一基礎事實，是被上訴人所為上述訴之變更、追加，均合於前揭??法條之規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠、被上訴人所有坐落台北縣板橋市○○○街○○○ 巷○ 弄○ 號1樓之房屋（下稱系爭房屋），係訴外人甲○○於民國92年5月20日向被上訴人承租。上訴人公司因籌備申設，於92年9月15日向訴外人甲○○承租系爭房屋，並經被上訴人所同意。上訴人向訴外人甲○○租屋，皆按月將房租及年度增加之稅金交給甲○○，合情合理，並無不法。又查依據系爭房租匯款之收據，系爭房屋租金是由訴外人甲○○以個人名義匯款給被上訴人，更證被上訴人所稱「暫先以其代表人名義訂定租約」實屬謊言，不足採信，上訴人僅是善意第三者，被上訴人縱有訴請返還租賃房屋，也應向訴外人甲○○為之。另系爭房屋於92年5 月20日所簽之租約為一式兩份，由被上訴人與承租人甲○○各持一份，而承租人甲○○所持該份租約並無記載終止租約等字，被上訴人所持租約其終止租約等字係被上訴人自行填寫，應無法律上之效力。
㈡、又被上訴人於95年3 月17日向訴外人甲○○收取系爭房屋租金時，曾親筆所簽立之收據，其上明載95年3 月20日尚欠6,
000 元，其它全清，足見上訴人至95年3 月20日止，除欠被上訴人6,000 元外，其餘租金已全部清償完畢。而因訴外人甲○○另與被上訴人就坐落台北縣板橋市○○○街○○○ 巷○弄○ 號2 樓之房屋定有租賃契約，上開房屋經租賃雙方合意終止租約後，被上訴人尚欠有訴外人甲○○押金6,000 元未返還，遂主張以該押金抵償上訴人積欠被上訴人95年3 月20日應付之租金6,000 元。則上訴人迄至95年3 月20日止，應已無積欠被上訴人租金。
㈢、再者，被上訴人違約切斷水電；並被上訴人係同意訴外人甲○○使用系爭電話號碼，然卻向上訴人索取電話費，足證被上訴人追加狀訴請對象錯誤，請鈞院查明駁回被上訴人追加狀，將本案改判由被上訴人向訴外人甲○○訴請，並聲明求為原判決廢棄，駁回被上訴人第一審之訴，上訴費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：
㈠、被上訴人起訴請求上訴人返還房屋及積欠租金，但未表明上訴人應給付租金之遲延利息，為此特追加請求此一部分利息之債。而依系爭租約第4 條約定上訴人應於每月20日給付，自應從每月21日起對於未付租金負遲延責任並給付遲延利息。另被上訴人起訴請求上訴人應自95年6 月21日起給付相當於租金之不當得利，蓋自上訴人遭被上訴人終止租約時起，上訴人對於系爭房屋已屬無權占有，受有相當於不當得利之利益致被上訴人受損害，被上訴人亦得請求按月依租金13,000元計算之不當得利。又上訴人尚積欠被上訴人電話費及房屋因做營業使用而增加之房屋稅金，被上訴人起訴一併請求上訴人給付積欠之電話費、增加稅金，迄今上訴人積欠被上訴人電話費7,731 元、稅金1,341 元，共計9,072 元，爰再追加此一部份請求。
㈡、依兩造間之合約，承租人確實為上訴人無誤。至被告法定代理人甲○○與被上訴人間之租約早已合意終止，因甲○○欲於系爭房屋申請設立上訴人公司，因此暫先以其法定代理人名義與上訴人訂定租約，嗣兩造合意終止原先之租約而另定本件租約，由上訴人承租。上訴人執業已終止之租約主張為轉租云云，顯非實在。聲明：⒈請求駁回上訴。⒉請求判命上訴人應給付被上訴人如附表所示之金額、起算日均至清償日為止按年利5 ％計算之利息。⒊請求判決上訴人應自民國
95 年6月21日起至返還台北縣板橋市○○○街○○○ 巷○ 弄○號1 樓房屋與被上訴人之日止，按月給付被上訴人13,000元整。⒋請求判決上訴人應再給付被上訴人9,072 元及自本狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日為止按年利5 ％計算之利息。⒌第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、被上訴人於95年3 月17日曾向上訴人之法定代理人甲○○收取系爭房屋於95年3 月20日應付之租金，並立有收據1 紙，對於收據形式及內容之真正均不爭執。
㈡、系爭房屋租金繳納方式，係採預納方式，即為於該月20日前，繳納自翌日起迄次月20日止之租金。
四、兩造之爭點及本院之判斷：被上訴人主張上訴人向伊承租系爭房屋，迄今積欠租金達二個月以上，但為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件之爭點在於：上訴人是否為本件租約之承租人？上訴人是否已積欠租金達二個月以上？被上訴人訴請上訴人遷讓房屋及賠償損害，是否有理由？茲析論如下：
㈠、關於上訴人是否為系爭房屋之承租人部分：被上訴人主張上訴人為系爭房屋之承租人，業據其提出租賃契約書一份在卷為憑。上訴人對於該租賃契約書之真正雖不爭執，惟辯稱：該租約係因公司要向經濟部辦理公司設立登記，而與房東間再簽一份租約，實際上上訴人之法定代理人甲○○方為向被上訴人承租系爭房屋之人，再由甲○○轉租予上訴人云云。經查，被上訴人所提出之上開房屋租賃契約書，其上已明載承租人為上訴人，上訴人雖辯其僅係為公司辦理設立登記方便而提出云云，然經被上訴人所否認，而上訴人就該債權契約之意思表示合致有何瑕疵之情形，未舉出任何證據以實其說，則該租賃契約應為真正且有效。上訴人雖又辯稱上訴人之法定代理人甲○○於92年5 月20日曾與被上訴人就系爭房屋另簽有租賃契約1 份，被上訴人對此事實亦不爭執，然該事實亦無礙上訴人與被上訴人於92年9 月20日所簽立之系爭租賃契約係屬成立且生效，蓋因不同之債權契約，於相對人之間，仍生債權之相對效力。上訴人另辯稱：系爭房屋之租金均是由其法定代理人甲○○具名匯款予被上訴人，故承租人應是甲○○云云，惟查租金之繳納非以承租人為限，第三人若以清償債務之意思代為繳納租金，亦生清償之效力，故尚無從單憑伊為繳納租金之人，進而推論該人即為承租人，上訴人上開辯解，亦屬不可採信。準此，應認被上訴人主張上訴人為系爭房屋之承租人，此一事實為真正，足堪採信。
㈡、關於上訴人積欠之租金是否已達二個月以上部分：兩造對於系爭租賃契約之租金係採預繳方式，而上訴人於95年3 月17日曾繳納該期租金，惟該期尚欠6,000 元之事實，均不爭執，足見上訴人95年3 月20日該期之租金尚未清償完畢，此一事實，已堪認定。上訴人雖辯稱：因甲○○向被上訴人承租系爭地址2 樓之房屋，前述租約終止後，被上訴人尚積欠承租人甲○○押金6,000 元未返還，故主張與上訴人所欠被上訴人之租金互為抵銷。惟查，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項固有明文，惟上開抵銷之規定，以二人之間互負債務者，方得主張，此為法所明文，顯為當然。而上訴人所主張承租台北縣板橋市○○○街○○○ 巷○ 弄○ 號2 樓之房屋之人既係訴外人甲○○，出租人則係被上訴人，則縱使上開2 樓房屋租賃契約於終止後尚有押租金未返還承租人，惟該筆押租金債權之債權人係屬承租人甲○○而非上訴人，上訴人自無從主張與其應負之租金債務互為抵銷。則上訴人於95年3 月20日該期應繳納之租金仍積欠被上訴人6,000 元，尚未全部清償完畢。再查，上訴人自承自95年3 月17日後，迄今均未曾再給付被上訴人租金，則上訴人所積欠之租金自95年3 月21日起迄至同年5 月20日止，顯已達二個月以上。
㈢、關於被上訴人訴請上訴人遷讓房屋及賠償損害，是否有理由部分：
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項、第3 項分別定有明文。本件上訴人向被上訴人承租系爭房屋，其遲延給付租金迄今已達二個月以上，詳如上述，則被上訴人於定期催告上訴人支付租金，如上訴人仍未支付時，被上訴人自得依法終止系爭租賃契約。
２、經查，本件被上訴人於95年6 月1 日以三重二重埔郵局第37
0 號存證信函，催告上訴人，上開催告信函內載略以：上訴人承租被上訴人系爭房屋，迄今尚欠有租金及房屋稅、電話費等未付，限上訴人3 日內付清積欠之費用，逾期則終止系爭租賃契約，不另通知等語，此有該存證信函影本1 份附卷足參，該存證信函業於95年6 月2 日寄達上訴人，亦有該掛號郵件收件回執影本1 件在卷足憑，上訴人對此亦不爭執，則被上訴人對上訴人所為催告繳付租金之意思表示自已發生效力無疑。而上訴人於收受上開催告信函後，迄今仍未繳納積欠之租金，被上訴人遂再於95年6 月12日以三重二重埔郵局第389 號存證信函向上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示，該存證信函並於95年6 月13日送達上訴人，此有存證信函、郵件收件回執各影本1 件為證，且為兩造所不爭執。從而，系爭租賃契約自95年6 月14日起，已因被上訴人即出租人為終止之意思表示而告消滅，被上訴人主張其與上訴人之間租賃關係業經終止之事實，自堪予採取。而被上訴人依據民法第455 前段之規定請求上訴人返還系爭房屋，自屬有理。
３、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段規定甚明。本件上訴人與被上訴人訂立之租賃契約，約定租金應於每月20日前繳納13,000元，有系爭租賃契約書影本1 份可證。惟上訴人95年3 月20日繳納之租金尚欠6,000 元，嗣後均未再繳納租金，故算至系爭租賃契約終止之日即95年6 月13日止，上訴人應尚欠被上訴人租金共計28,967元〈計算方式為6000＋13000 ＋（13000 ÷30×23）＝28967 〉及分別如附表所示利息起算日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人此一部份租金之請求，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
４、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179 條定有明文。又按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其佔有係爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」，亦有最高法院61年台上字第1695 號判例可參。本件上訴人於被上訴人終止租賃契約關係後仍繼續占用系爭房屋，被上訴人主張上訴人於終止租約後就其占用系爭房屋獲有相當於租金不當之利益，應屬可採，依此計算，被上訴人請求上訴人於租賃契約終止之後即95年6 月21日（即為被上訴人提起本件訴訟之日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月返還被上訴人依照原定租賃契約約定之租金即每月13,000 元之不當得利，應屬有理由。
５、再查，系爭租賃契約第19條約明：增加稅金由乙方（即承租人）負擔，並註記已交付電話00000000、00000000，兩造對此均不爭執，並有契約書一份附卷為證，足見兩造間就系爭房屋因出租而增加之稅金，已約明由承租人即上訴人負擔，另出租人申請裝設於租賃房屋內之上開號碼電話確實由上訴人使用之事實，已可認定。經查，被上訴人主張因上訴人將系爭租賃房屋做為營業使用，至增加房屋稅1,341 元，雖據其提出95年房屋稅繳款書影本1 紙為證，惟按，房屋稅依房屋現值，按左列稅率課徵之：①住家用房屋最低不得少於其房屋現值百分之一點二，最高不得超過百分之二。②非住家用房屋，其為營業用者最低不得少於其房屋現值百分之三最高不得超過百分之五。③房屋同時作住家及非住家使用者，應以實際使用面積，分別按住家及非住家用稅率，課徵房屋稅，房屋稅條例第5 條規定甚明。查系爭房屋本應以住家用房屋稅率課徵房屋稅，其因上訴人承租後，部分面積作為營業使用，其因此增加之稅額應為805 元（計算方式為44700× (3%－1.2%）＝804.6 ，小數點以下四折五入）。再查，被上訴人主張上訴人積欠伊95年3 月至5 月之電話費，共計7,731 元，業據其提出中華電信公司繳費通知3 件為證，上訴人對此亦不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為真實。準此，被上訴人得向上訴人請求之增加稅金及電話費總計金額為8,536 元及自起訴狀繕本送達之翌日即95年12月14日起算至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，被上訴人於此範圍內之請求，為有理由，得予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人應將坐落台北縣板橋市○○○街○○○ 巷○ 弄○ 號1 樓之房屋，遷讓並返還被上訴人，及給付被上訴人積欠之租金28,967元及如附表所示之利息，及自95年6 月21日起至遷讓並返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人13,000元，及給付被上訴人8,536 元及自起訴狀繕本送達之翌日即95年12月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、又上訴人於本院第二審言詞辯論終結後具狀聲請願供擔保，請求停止本院96年度執字第6341號強制執行案件。按就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟所為被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第3 款定有明文。經查，被上訴人請求返還租賃房屋暨給付租金之損害賠償事件，係屬民事訴訟法第427 條第2 項第1 款所謂因房屋定期租賃涉訟，原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人52,000元，上訴人於原審復未依法釋明其因假執行恐受有不能回復之損害，則原審依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款，就被上訴人勝訴部分，依職權宣告假執行，即無不合。再查，本件係屬簡易訴訟程序之第二審裁判，且其上訴利益未逾民事訴訟法第466 條所定之數額，依法不得上訴第三審，亦即本件於第二審判決生效時已告確定。上訴人於本院第二審言詞辯論終結後，始具狀聲請願供擔保而免假執行之部分，顯無宣告之實益，其聲請應併予駁回，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 20 日
民事第三庭 審判長 法 官 朱耀平
法 官 陳映如法 官 邱育佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 4 月 20 日
書記官 王苑琦