臺灣板橋地方法院民事判決 95年度簡上字第34號上 訴 人 丁○○
丙○○○前二人共同訴訟代理人 趙昌平律師複 代理人 黃青鋒律師被 上訴人 甲○○
乙○○
5樓前二人共同訴訟代理人 劉紀翔律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國94年12月9 日臺灣板橋地方法院三重簡易庭94年簡字第729 號第一審判決提起上訴，經本院於96年1 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：訴外人高春風於民國42年間向訴外人即被上訴人之父林阿標承租臺北縣三重市○○段○○○○○○○○○ ○號全部土地1 筆（下稱系爭土地，重測前為三重市○○○段長泰小段0000-0000 地號，面積為43.16 平方公尺，現已為被上訴人甲○○及乙○○共同繼承），約定每坪每年支付最高級蓬萊米10斤，逾15個月未繳租金，地主可終止租約，至50、60年間，訴外人楊劉合妹（即上訴人丁○○之母）經林阿標同意承接高春風之租約，上訴人則於73年間繼承訴外人楊劉合妹所遺留在系爭土地上之違章房舍之權利，且未向林阿標表示放棄租約，詎上訴人自74年起即未繳付租金，上訴人既曾於86年2 月28日至被上訴人乙○○住所欲找林阿標洽談購買土地事宜，若上訴人有心繳交租金，應知至何處繳交，亦可使用提存制度解決，被上訴人遂於94年3 月30日向上訴人寄發存證信函，限其於94年5 月5 日繳清租金或拆屋還地免繳欠租，惟未獲上訴人等人置理，而原審被告趙志賢（未據上訴）竟於94年4 月28日寄發存證信函予被上訴人，自稱代表人要求被上訴人前往領取租金，蓋被上訴人與其並無租賃關係，自無從收受租金，原審被告趙志賢更於94年
5 月5 日在被上訴人系爭土地及隔鄰同段0000-0000 地號部分土地（亦為被上訴人所共有）上搭建鐵皮屋，經被上訴人向警方備案勸阻仍不為所動，被上訴人遂於94年5 月6 日通知上訴人終止租約，並請求上訴人丁○○、丙○○○返還系爭土地，原審被告趙志賢應依上開聲明拆屋還地並給付相當於租金之不當得利等語，原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，原審被告趙志賢並未上訴，上訴人則不服提起上訴，被上訴人答辯聲明：請求駁回上訴。
二、上訴人則以：
（一）按「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任」，民法第230 條定有明文。查如被上訴人於起訴狀所言，因被上訴人甲○○於74年間因經營工廠失敗，遭債主追討，故自該年起，被上訴人即不再如往年般親自前往上訴人住處收取租金，雖然被上訴人亦曾詢問鄰人，亦無法得知被上訴人現在究在何處。次查被上訴人及訴外人林阿標於74年間雖原戶籍地址雖無變更，但事實上的確因遭債主追討搬離原住所，惟被上訴人等自74年間搬離原住所至85年12月，均無告知上訴人等應如何繳付租金，亦無告知其現居住何處，致使上訴人欲繳租金無著，直至訴外人林阿標於85年12月間再度寄發存證信函予上訴人催繳租金，上訴人始得知被上訴人及訴外人林阿標現所在地。可知自74年起至85年年底，訴外人林阿標催繳租金之時止，上訴人未繳租金之事實，實非可歸責於上訴人。依上開民法第230 條規定，上訴人實不負遲延責任，被上訴人不得依此理由認為上訴人欠繳租金，依租賃契約約定終止租約。
（二）次按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金…」。查上訴人等每年應繳之地租額數，係每坪每年支付最高級蓬萊米10台斤計算標準按當時市價折算台幣支付，折合台幣約每年租金新台幣（下同）1,
500 元然被上訴人等之父即訴外人林阿標如上所述，卻於多年後突然於85年12月間以存證信函方式向上訴人等催收租金，不但所催租金額逾越契約約定之每年租金1,500 元（以積欠地租12年計算，不過18,000元，惟訴外人林阿標卻以三十多萬元加以請求，顯已逾契約約定租金額十餘倍），甚且在未得上訴人等同意之下，片面以土地公告地價上漲為由調漲租金為自86年元月起每月地租5000元。次查上訴人等經被上訴人等之父即訴外人林阿標催告繳交不合法之租金額後（以調高後之租金計算），認為於法於理不合，為求解決遂與其他向被上訴人之父林阿標租地之承租人，一同前往被上訴人等之父林阿標家中商討洽購系爭土地一事。然被上訴人等之母即訴外人林許月嬌堅持不賣，同時亦拒絕收受上訴人等以原租額（每年1,500 元）計算之租金，因此被上訴人雖欲繳交原約定之地租額亦不可得，實非被上訴人拒絕繳交地租。綜上所陳，可知被上訴人之父林阿標就86年元月起調漲租金一事，不但未得上訴人之同意，亦未依民法第442 條本文聲請法院增加租金；同時逾越租賃契約約定，以擅自調漲之不合法租金額用存證信函催告上訴人繳交。依上開民法及其他相關規定，其催繳74年至85年間租金之意思表示，以及片面通知調漲租金之意思表示均應屬無效。被上訴人基於此不合法之催告給付意思表示，所為終止與上訴人等間之租賃契約，與法不合亦應無效。則上訴人等於74年起至85年間被上訴人等之父林阿標催告給付地租時為止，雖未依約每年給付地租，然如上所述實係不可歸責於被告，依民法第230條規定尚不負給付遲延之責，同時自85年間被上訴人之父林阿標催告調漲並請求租金（非以原約定租額，而係以不合法調漲後之租金額計算）之時起，因被上訴人之父林阿標拒絕收受上訴人等以原約定租金額計算之地租額（上訴人等實已依約提出給付），同時在未得上訴人等之同意或依法聲請法院增加租金之前提下，單方片面調漲租金額，故上訴人等依法實不負給付遲延之責。再者，被上訴人既未得上訴人同意亦未依法聲請法院增加租金，其片面增加租金催告通知之意思表示應不合法，上訴人等因此拒絕給付不合法增加之租金額應屬合法有據，則被上訴人等基於上訴人等拒絕給付違法增加租金，所為終止契約之意思表示亦應無效。
（三）原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張訴外人高春風於42年間向訴外人即被上訴人之父林阿標承租系爭土地，約定每坪每年支付最高級蓬萊米10斤，逾15個月未繳租金，地主可終止租約，至50、60年間，訴外人楊劉合妹即上訴人丁○○之母經林阿標同意承接高春風之租約，上訴人則於73年間繼承訴外人楊劉合妹所遺留在系爭土地上違章房舍之權利，原審被告趙志賢則於94年5 月
5 日在被上訴人系爭土地及隔鄰同段0000-0000 地號部分土地上搭建鐵皮屋等事實，業據原告提出系爭土地之土地登記簿謄本、位置圖、歷年公告地價、系爭土地及地上物74年至88年課稅概算明細表、89年至93年土地稅繳納明細單影本各乙份、現場照片八張、協議書、臺北縣政府函為證，上訴人對此亦不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為真正，而系爭租賃法律關係並未約定期限，亦為兩造所不爭，是系爭租賃法律關係係未定期限租賃契約至明。惟上訴人另以：被上訴人及訴外人林阿標於74年間雖原戶籍地址雖無變更，但自74年間搬離原住所至85年12月，均無告知上訴人等應如何繳付租金，亦無告知其現居住何處，致使上訴人欲繳租金無著，上訴人未繳租金之事實，實非可歸責於上訴人，且被上訴人既未得上訴人同意亦未依法聲請法院增加租金，其片面增加租金催告通知之意思表示應不合法，上訴人等因此拒絕給付不合法增加之租金額應屬合法有據，則被上訴人等基於上訴人等拒絕給付違法增加租金，所為終止契約之意思表示亦應無效等語，資為抗辯，則本件所應審究者，為被上訴人終止系爭租賃契約之意思表示是否合法及上訴人是否負拆屋還地之義務等問題，茲敘述如下。
四、經查：
（一）查上訴人自74年起即未繳付租金，被上訴人遂於94年3 月30日向上訴人寄發存證信函，限其於94年5 月5 日繳清租金或拆屋還地免繳欠租，惟未獲上訴人等人置理等節，有協議書、存證信函3 份在卷可參，上訴人於原審對此亦不爭執（見原審卷第99頁，94年10月12日言詞辯論筆錄），則觀諸上開存證信函之內容略以：「..... 因君夫婦欠繳74年起迄今21年租金，經催繳仍不繳交，本人兄弟聲明終止租賃契約，如未重訂契約，已廢棄房舍，未經本人同意，請勿在本人土地上加蓋任何違建..... 」等語，有上開存證信函影本1 份附於原審卷可按（見原審卷第11頁），是被上訴人主張上訴人自74年起即未繳納租金，其前被上訴人已向上訴人催告繳納積欠租金，惟上訴人仍未繳交，故被上訴人即為終止租約之意思表示之情，堪信為真正。
（二）再按「清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：⒈以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。⒉其他之債，於債權人之住所地為之」，民法第314 條定有明文。是本件租金之債之清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應於債權人之住所地為之。又按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326 條亦定有明文。則查，上訴人辯稱訴外人林阿標及被上訴人自74年至85年間，並未告知其等住居於何處，致使上訴人欲繳租金無著，且被上訴人亦未得上訴人同意亦未依法聲請法院增加租金等情，縱確屬實，但凡此俱無礙於上訴人依法應按期給付租金之義務，因即使訴外人林阿標或被上訴人有拒絕受領或搬遷處所致有受領遲延情事，然上訴人於租賃關係存續期間，仍應依法為訴外人林阿標或被上訴人辦理提存以為清償，自不得執該等事由而卸免給付義務。是上訴人既未提出給付或未依法為提存，則其辯稱系爭租金給付之遲延，係屬不可歸責於伊之事由，即無足採。
（三）末按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：⒈契約年限屆滿時。⒉承租人以基地供違反法令之使用時。⒊承租人轉租基地於他人時。⒋承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。⒌承租人違反租賃契約時」，土地法第103 條定有明文。則查，系爭租賃關係既因上訴人積欠租金達2 年以上，經被上訴人終止租賃契約而消滅，業如前述，是上訴人顯已無占有系爭土地之正當權源，從而被上訴人本於所有權人之地位，基於所有物返還請求權，請求上訴人應將系爭土地返還被上訴人，於法即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人之主張為可採，上訴人所辯尚無可取。從而，被上訴人基於本於無權占有之法律關係，請求上訴人返還系爭土地，為有理由，原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法，於判決結果無礙，爰不一一審酌，附此一併敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 朱耀平
法 官 劉以全法 官 邱靜琪以上正本證明與原本無異本件不得上訴中 華 民 國 96 年 1 月 17 日
書記官 白俊傑