臺灣板橋地方法院民事判決 95年度簡上字第47號上 訴 人即被上訴人 丙○○訴訟代理人 甲○○上?訴?人即被上訴人 乙○○上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國94年12月30日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭94年度板簡字第2707號第一審判決提起上訴，經本院於民國95年5 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人丙○○後開第二項之訴，暨命上訴人丙○○負擔訴訟費用之裁判部分（除減縮部分外）均廢棄。
被上訴人乙○○應再給付上訴人丙○○新臺幣肆萬元，及自民國九十四年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人丙○○其餘上訴駁回。
上訴人乙○○之上訴駁回。
第一審關於命上訴人丙○○負擔訴訟費用，及第二審訴訟費用關於上訴人丙○○上訴部分（除減縮部分外），由被上訴人乙○○負擔五分之三，餘由上訴人丙○○負擔。第二審訴訟費用關於上訴人乙○○上訴部分，由上訴人乙○○負擔。
? 事實及理由
壹、程序方面上訴人即被上訴人丙○○（下稱丙○○）於本院民國95年5月19日言詞辯論期日，將其起訴應受判決事項之聲明由「上訴人即被上訴人乙○○（下稱乙○○）應給付丙○○新台幣（下同）420,000 元及自94年6 月24日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息」，變更為「乙○○應給付丙○○390,000 元及自94年10月1 日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息」，核屬起訴聲明之減縮，依民事訴訟法第
446 條第1 項但書、第255 條第1 項第3 款之規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、丙○○起訴主張：兩造於93年11月13日，就坐落臺北縣土城市○○○段外冷水坑小段83地號，面積3,027 平方公尺，權利範圍10,000分之36之土地及其上建物門牌號碼為臺北縣土城市○○路○○○ 號10樓之建物（下稱系爭房地）簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價4,260,000 元。丙○○已於93年12月17日依買賣契約之約定，將系爭房地移轉登記予乙○○之子桂興國，並取得其中3,840,000 元之價金。又丙○○原與訴外人詹有成就系爭房屋訂有租賃契約，租期自92年6 月25日起至94年6 月24日止，每月租金10,000元，丙○○為利於點交房屋，業於93年10月26日與詹有成達成協議，詹有成允諾於93年11月18日前搬離，丙○○則貼補詹有成6,000 元之搬家費，並將押金20,000元退還予詹有成。兩造復於93年12月9 日就系爭買賣契約簽立協議書，約定丙○○將系爭房屋之租賃權移轉乙○○，且願配合乙○○代收租金，並負責有關乙○○與詹有成因租賃關係所生之民事訴訟費用。惟詹有成屢經勸告均未搬離，丙○○已代收93年12月及94年1 月之租金並交付乙○○，嗣詹有成拖欠租金，直至94年7 月方補繳94年2 月至4 月之租金共30,000元，然丙○○欲將此代收之30,000元轉交予乙○○時，乙○○拒絕收受，並以丙○○未點交房屋為由，拒絕給付420,000 元之尾款而欲沒入之，惟丙○○業將前開租賃權移轉予乙○○，無從請求詹有成搬離系爭房屋，且詹有成亦已於94年9 月30日搬離系爭房屋，乙○○自應給付420,000 元之尾款，而丙○○先前代收詹有成94年2 月至4 月之租金30,000元，應轉交予乙○○，丙○○同意自本件請求之420,000 元尾款中扣除。爰依買賣契約之法律關係及民法第367 條之規定，求為判決：
㈠、乙○○應給付丙○○390,000 元及自94年10月1 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、乙○○則抗辯：
㈠、丙○○於乙○○看屋及簽約時，均提出與詹有成簽定之協議書，保證詹有成必於93年11月18日前搬離交屋，惟詹有成屆期不願搬遷，兩造始於93年12月9 日再簽訂協議書，約定丙○○應負責代收租金後交付乙○○，並於租賃契約期滿後交付系爭房屋，乙○○始應交付尾款。惟丙○○僅交付代收之房租12,331元後，即未付租，一再催促乙○○交付尾款，卻託辭買賣不破租賃云云，對點交系爭房之事置之不理，乙○○只得自費請詹有成於94年9 月30日搬離，並繳付系爭房屋之相關費用，丙○○既違反系爭買賣契約及協議書之約定，乙○○自得沒收尾款。
㈡、因丙○○違反系爭買賣契約與協議書之約定，復違反代收租金之責任，致乙○○受有下列損害：①已付價金3,840,000元自交付日94年1 月18日起至94年9 月30日止以年利率百分之五計算之利息計134,130 元（3,840,000 ×5%×255/365≒134,130）。 ②4 個月租金之損害計40,000元（94年3 月至9 月之租金共70,000元，扣除丙○○已向詹有成收取、願意給付之30,000元後，為40,000元）。③詹有成之搬遷費25,000元。④律師費8,000 元。⑤大樓管理費、水電費與瓦斯費共24,899元。以上損害合計232,029 元，乙○○得向丙○○求償，爰以之與丙○○本件之請求抵銷，並聲明：請求駁回丙○○之訴。
三、原審為丙○○部分勝訴，部分敗訴之判決，判命乙○○應給付丙○○325,000 元及自94年6 月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，且就丙○○勝訴部分依職權宣告假執行，並駁回丙○○其餘之訴及假執行之聲請。兩造均不服，分別針對原審判其敗訴部分提起上訴，丙○○之上訴聲明：㈠、原判決不利於丙○○之部分廢棄。㈡、前項廢棄部分，乙○○應再給付丙○○65,000元及自94年10月1 日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；並就乙○○之上訴為答辯聲明：上訴駁回。乙○○之上訴聲明則為：㈠、原判決不利於乙○○部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，丙○○在第一審之訴駁回；並就丙○○之上訴為答辯聲明：請求駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實
㈠、丙○○與詹有成就系爭房屋訂有租賃契約，約定租期自92年
6 月25日至94年6 月24日止，每月租金10,000元；丙○○嗣於93年10月26日與詹有成簽訂協議書，約定詹有成應於93年11月18日前搬離系爭房屋，有房屋租賃契約書與協議書影本各1 份附卷可稽（附於原審卷第12頁至第13頁、第15頁）。
㈡、兩造於93年11月13日就系爭房地簽訂買賣契約，約定價金4,260,000 元，復於93年12月9 日簽訂房屋買賣協議書，約定乙○○於所有權移轉完竣後，給付丙○○3,780,000 元；餘尾款420,000 元，於丙○○確實將房屋點交於乙○○時，乙○○再行交付，有系爭買賣契約書與房屋買賣協議書影本各1 份在卷為憑（附於原審卷第7 頁、第8 頁、第14頁）。
㈢、丙○○業於93年12月17日將系爭房地之所有權移轉予乙○○之子桂興國，並取得乙○○交付之3,840,000 元（包含頭期款60,000元），有系爭房地登記謄本影本各1 份存卷足佐（附於原審卷第9 頁至第11頁）。
㈣、丙○○已將詹有成繳交之租金12,331元交付予乙○○。丙○○另代收詹有成繳納之租金30,000元，前欲轉交予乙○○，惟乙○○不願收受，此部分丙○○願意給付予乙○○。
㈤、詹有成於94年9 月30日經乙○○協調，遷離系爭房屋。
㈥、乙○○尚未給付系爭房地之尾款420,000 元予丙○○。
五、本件之爭點丙○○主張乙○○應依買賣契約之約定，給付系爭房地之尾款420,000 元，惟為乙○○所否認，並以：丙○○違反系爭買賣契約及前開協議書之約定，未盡點交房屋之責任，致其受有損害，其自得沒收尾款，且得以前開各項損害賠償之請求主張抵銷等語置辯。因之，本件之爭點即在於：㈠、丙○○得否依買賣契約之約定請求乙○○給付尾款？㈡、乙○○以前開各項損害賠償之請求主張抵銷有無理由？如有理由，其得抵銷之金額為何？茲析述如次。
六、丙○○得依買賣契約之法律關係向乙○○請求給付尾款
㈠、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第348 條第1 項、第367 條分別定有明文。
㈡、本件丙○○依系爭買賣契約之約定請求乙○○給付尾款，乙○○以丙○○未點交房屋為由拒絕之。經查系爭買賣契約第
3 條原係約定：「尾款於所有權移轉完竣後（93年12月13日以前），將尾款420,000 元正一次付清於乙方（即丙○○），同時乙方將房屋點交於甲方。」惟因詹有成並未依照其與丙○○於93年10月26日訂立之前開協議，於93年11月18日遷離系爭房屋，兩造遂復於93年12月9 日簽訂前揭房屋買賣協議書，並約定：「甲方（即乙○○）於所有權移轉完竣後，（15日內）給付乙方（即丙○○）3,780,000 元；餘尾款420,000 元，於乙方確實將房屋點交於甲方時，甲方再交付尾款」、「乙方同意在收到第二次款項3,780,000 元後，將房子之租賃權給予甲方；同時願配合甲方代收其租金。」、本房屋因現有承租人，乙方同意若房客於租約到期時，尚未搬離，而屋主法律上之糾紛，乙方願負責有關民事訴訟所支付之費用。」有卷附該房屋買賣協議書可參，觀諸該等約定之內容，乙○○顯已同意詹有成在租約期滿前，繼續居住於系爭房屋，丙○○則應配合乙○○代收租金，兩造並已合意將乙○○給付尾款之期限（條件），自「93年12月13日前（丙○○點交房屋時）」，變更為「丙○○將房屋確實點交於乙○○時」，亦即在詹有成遷離系爭房屋，丙○○履行點交房屋之義務前，乙○○得行使同時履行抗辯權，拒絕尾款之給付。
㈢、詹有成於94年6 月24日租期屆滿後，仍未搬離系爭房屋，嗣經乙○○協調，詹有成始於94年9 月30日遷離，乙○○斯時已現實取得系爭房地之占有，達成與丙○○點交房屋之相同效果，其拒絕尾款之給付即屬無據。蓋買賣價金乃標的物之對價，尾款亦屬買賣價金之一部，乙○○既已取得系爭房地之完整權利，即應有給付尾款之義務；如認乙○○得以丙○○未親自點交為由，拒絕尾款之給付，因系爭房地業歸乙○○占有，丙○○已無可能再為任何點交之履行，乙○○既取得系爭房地之全部權利，又能脫免尾款給付義務，亦有違誠實及信用原則。準此，乙○○抗辯並無理由，丙○○自得請求剩餘尾款。又民法第246 條第1 項前段所稱契約以不能之給付為標的無效，係以自始客觀不能為限，亦即於締約當時，依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意（最高法院87年度台上第281 號判決可資參照），本件兩造簽訂之系爭買賣契約與協議書，約定丙○○將系爭房屋點交於乙○○，並無依社會通念屬不能給付之情形，與自始客觀不能之情形尚屬有間，丙○○以協議書之內容依民法第246 條第1 係規定應為無效等語，自屬誤解，併此指明。
七、乙○○得主張抵銷及其範圍部分：
㈠、已付價金利息部分：乙○○抗辯因丙○○違反契約規定，致其受有已付價金3,840,000 元自交付日94年1 月18日起至詹有成搬遷之日即94年
9 月30日止按年利率百分之五計算之利息計134,130 元之損害。惟依系爭買賣契約及兩造間協議書之約定，乙○○於契約簽訂時，即應給付60,000元，並應於丙○○移轉系爭房地所有權後，給付價金3,780,000 元，丙○○既業於93年12月17日將系爭房地之所有權移轉登記予乙○○之子桂興國，依約乙○○本應給付3,840,000 元予丙○○，此部分價金之利息自非屬乙○○之損害，乙○○不得就此有所請求並據以抵銷。
㈡、4個月租金部分：乙○○抗辯因丙○○違反契約及協議書之約定，致其受有94年3 月至9 月租金之損害，扣除丙○○已向詹有成收取、願意給付之30,000元租金後，其尚受有4 個月共40,000元之租金損害等語，丙○○對此則陳稱其有依約按月向詹有成代收租金，且租約期滿後亦有向詹有成催討租金，並要求其儘速搬遷，惟詹有成後來拒付租金，其亦無計可施等情。經查丙○○已將其收取之詹有成租金12,331元交付予乙○○，丙○○另於94年7 月間收取詹有成一次交付之租金30,000元，並欲轉交予乙○○，惟乙○○當時不肯收受等情，為兩造所不爭，足見丙○○確有代收租金之舉，參以乙○○亦自承丙○○先前曾表示其已敦請詹有成搬遷，惟詹有成不予置理等語，堪認丙○○陳稱其已設法代收租金與要求詹有成搬遷，應非子虛。復按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項規定甚明，本件丙○○業於93年12月17日將系爭房地之所有權移轉予乙○○之子桂興國，系爭房屋之租賃契約自斯時已法定移轉予桂興國，而存在於桂興國及詹有成間，詹有成未繳付租金或於租約期滿後拒不搬遷，桂興國即得本於系爭房屋出租人及所有權人之地位，向詹有成訴請給付租金或相當於租金之不當得利，桂興國此部分之權利不因丙○○事實上是否能順利促請詹有成搬遷而有影響，乙○○逕以未能順利收取4個 月租金為丙○○違約所致之損害，尚無足採。
㈢、詹有成搬遷費用部分：查前開房屋買賣協議書第3 條約定：「本房屋因現有承租人，乙方（即丙○○）同意若房客於租約到期時，尚未搬離，而屋主法律上之糾紛，乙方願負責有關民事訴訟所支付之費用。」另依該協議書第1 條之約定，丙○○亦應履行點交系爭房屋之責任。丙○○對於其未能順利促使詹有成遷離房屋，最終係由乙○○與詹有成協調遷讓房屋並支付25,000元之搬遷費等節並不爭執，此種因點交房屋而生之必要費用，依兩造間約定之真意，應由丙○○負擔，方屬公允，乙○○以此25,000元之搬遷費用主張抵銷，應屬有據。
㈣、律師費用部分：按我國民事訴訟法簡易訴訟事件第一、二審均未採律師強制代理主義，當事人縱未委託律師，法院在調查證據上並不因此有所輕怠，乙○○並未證明其在本案審理程序中確有不能自為訴訟行為，必須委任他人代理之情形，縱認其確曾支出律師費用8,000 元，亦非屬必要費用，乙○○欲據以抵銷，無從准許。
㈤、大樓管理費、水費、電費、瓦斯費部分：乙○○抗辯其曾代詹有成墊付93年11月至94年9 月之管理費16,402元、電費7,493 元、水費473 元與瓦斯費531 元之事實，固據其提出管理費繳費收據影本3 紙、電費收據影本2紙、水費收據影本1 紙與催繳瓦斯費收據影本1 紙為證，惟依照系爭租賃契約之約定，租賃期間內之房屋管理費、水電費、瓦斯費均應由承租人詹有成支付，為兩造所不爭，則發生於詹有成占有系爭房屋期間內之上開各種費用，應由詹有成繳納，乙○○此部分僅能認係為詹有成支出費用，並得向詹有成請求前開費用之返還，而與丙○○無涉，是乙○○請求以此部分之費用金額為抵銷云云，亦難准許。
㈥、綜前，乙○○前開抵銷抗辯，以其中搬遷費用25,000元之部分為有理由。
八、綜上所述，丙○○依買賣契約之法律關係，請求乙○○給付尾款365,000 元（即尾款420,000 元扣除丙○○應轉交予乙○○之租金30,000元與乙○○得主張抵銷之25,000元）及自詹有成遷離系爭房屋之翌日即94年10月1 日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。原審判命乙○○應給付丙○○325,000 元及法定遲延利息，並就該部分依職權分別為准、免假執行之宣告，而駁回丙○○其餘之請求，關於丙○○勝訴部分，經核並無不合。惟關於逾此部分乙○○應再連帶給付丙○○40,000元及自94年10月1 日起算之法定遲延利息部分，原判決為丙○○敗訴之判決，自有違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，關於乙○○應再給付丙○○40,000元及自94年10月1 日起算之法定遲延利息部分，丙○○之上訴為有理由，應准許之，自應由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2 項所示，其餘丙○○部分之上訴及乙○○之上訴，均無理由，應予駁回。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一論述。
十、據上論結，本件丙○○之上訴一部為有理由，一部為無理由，乙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第450 條、第449 條第1 項、第78條、第79條，判決如
主文。中 華 民 國 95 年 6 月 2 日
民事第三庭 審判長 法 官 陳映如
法 官 邱育佩法 官 吳佳穎以上正本證明與原本無異不得上訴。
中 華 民 國 95 年 6 月 5 日
書記官 黃美雲