臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第1073號原 告 乙○○
樓訴訟代理人 紀復儀律師被 告 永裕居建設股份有限公司
樓法定代理人 丙○○訴訟代理人 林慈發律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國95年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國94年1 月9 日向被告購買預售之達人生活菁英館
B3棟9 樓暨10樓（下稱系爭房屋），並支付定金新臺幣（下同）16萬元。嗣後復於94年1 月30日與被告簽署房屋買賣契約（總價233 萬2,000 元）及與訴外人劉福鑽簽訂土地買賣契約（總價284 萬8,000 元）；與訴外人直而圓工程股份有限公司（下稱直而圓公司）簽訂公共程設施及室內工程承攬合約書（總價6 萬元），並支付簽約金26萬元、開工費22萬元，嗣後並依照付款辦法之規定支付應繳金額。
㈡後於95年3 月25日至現場支付前揭買賣標的物之產權登記預
繳費用9 萬6,242 元時，赫然發現系爭房屋之方位座向，並非原告當初購買預售屋時被告公司營業員甲○○所稱「面對台北大學」，反而係背對台北大學。被告公司當初標榜者，即係達人生活菁英館為「台北大學正門口」，且原告欲購買系爭房屋之主要原因，亦係考量系爭房屋可正面欣賞台北大學景觀，被告職員甲○○並於標準層平面圖上親自記載面對台北大學與大觀路方位。詎被告興建完成後B3棟完全背對台北大學與被告簽約時之說法完全相反。經屢催出面協商未果，原告只得依系爭房屋買賣契約書第15條以律師函通知被告解除契約。又系爭房屋背對台北大學，與當初被告銷售時向原告說明面對台北大學完全相反，被告對原告已構成給付不能，原告自得依民法第256 條規定解除契約，並以起訴狀繕本送達作為解除契約意思表示之送達。
㈢請求損害賠償之計算：
⑴原告於向被告購屋時，支付定金16萬元，因被告原因致不
能履行，原告自得依民法第249 條第3 款規定，請求被告加倍返還定金，合計32萬元。
⑵原告已給付價金包括簽約金26萬元、開工22萬元，尚有6
期各2 萬元款項合計69萬6,242 元，依民法第259 條規定被告需全額返還。並就其中48萬元部分加計自94年1 月30日起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息。
⑶依系爭房屋買賣契約第16條規定，違反第15條第1 項約定
或不賣情事時，買方除得以書面向賣方解除契約外，並得請求賠償房地總價（524 萬元）15% 違約金，共計78萬6,
000 元。㈣併為聲明：被告應給原告180 萬2,242 元，及其中48萬元自
94年1 月30日起；其餘部分自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告抗辯：兩造於94年1 月30日簽署系爭房屋買賣契書時，被告接待中心之現場均有房屋模型之地理位置圖，對於相關道路及台北大學相關位置均非常明顯，原告所謂「面對」台北大學抑或「背對」台北大學，究係以「基地面對」台北大學，抑或「系爭房屋之客廳面對」台北大學，純係原告主觀之想法，被告實無法置喙。況系爭買賣契約書中附件三之一、三之二、三之三、三之四及附件十等附圖，原告所購系爭房屋均與8 米計劃道路（即大觀路）相鄰，原告知之甚詳，系爭買賣契約自應以契約所載內容為主（原告提出之標準層平面圖並非系爭契約之附件，亦非被告之廣告文宣。），被告並無債務不履行之情。遑論本件被告究構成「給付不能」何種類型，並未據原告詳為說明，而系爭大樓業已完成交屋手續，出售率高達百分之八、九十，被告為息訟，甚至願意給付達120 萬元金額予原告以為解除契約條件，無奈仍不為原告所接受等語。併為答辯聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於94年1 月9 日係透過被告銷售員甲○○之介紹向被告
購買預售之系爭房屋，並支付定金16萬元。嗣後復於94年1月30日與被告簽署房屋買賣契約（總價233 萬2,000 元）及與訴外人劉福鑽簽訂土地買賣契約（總價284 萬8,000 元）；與訴外人直而圓公司簽訂公共程設施及室內工程承攬合約書（總價6 萬元），並支付簽約金26萬元、開工費22萬元，嗣後並依照付款辦法之規定支付應繳金額（6 期各2 萬元）等情，並有契約書三份（原證1 、2 、3）在 卷可佐。
㈡原告於95年5 月22日委請律師發函通知被告及訴外人劉福鑽
依系爭契約第15條規定解除契約；嗣再於95年5 月30日提起本件訴訟，本於民法第256 條規定，以起訴狀繕本送達（95年6 月7 日）作為解除契約意思表示等情，並有律師函（即原證7）、 起訴狀及送達證書各一份附卷可憑。
㈢原告所提出標準層平面圖（詳原證4）上 ，有關「大觀路、
學勤路、台北大學、保直及（訂金8 、簽約13、開工11(32)）」字跡為證人甲○○於93年12月12日與原告簽訂房地、車位預約登記單（詳被證3 第1 項）前，當場書寫。前開標準平面圖就台北大學與大觀路之記載，與實際興建完成後房屋之相關方位相反。
㈣94年1 月9 日原告重新書立之房地、車位預約登記單（詳被
證3 第2 項；總價金減少）時，被告展售中心尚無被證1 模型屋；94年1 月30日正式簽訂系爭契約時，現場則已有模型屋等情（詳本院95年7月27日言詞辯論筆錄）。
四、原告主張：系爭房屋不符合被告出售時所告知「面對」台北大學之要件，被告已然違反系爭契約第15條規定，原告除得解除契約，並得依契約第16條第1 項規定請求返還已繳房屋價款及按房地總價15 %計算之違約金等情。被告則否認其有何違約或不賣等該當契約第15條或第16條要件之情事。經查：
按系爭契約（即原證1 ，兩造對其真正並無意見）第15條第
1 項乃約定「賣方保證本約標的產權絕對清楚，絕無一屋數賣或無權占有他人土地，如因可歸責賣方事由之糾葛情事者，概由賣方自行釐清，否則因而不能按原計劃興建完成時，買方得訂相當期限以書面催告賣方解決，倘賣方拒絕履行，則買方得以書面向賣方主張解除本契約，雙方同意依第16條之約定處理。」；第16條第1 項則約定「賣方違反第15條第
1 項約定或不賣情事時，買方除得以書面向賣方解除本契約外，解約時賣方並應將已繳房屋價款全部退還予買方外，並應同時賠償房地總價款15% 之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」本件姑不論原告主張被告於出售系爭房屋時，曾告知原告系爭房屋客廳面對台北大學等情，是否為真正。縱信屬實，與契約第15條所約定「買賣標的產權不清楚」或第16條所定「賣方不賣」等情，並不相符。準此，原告以系爭房屋方位不對為由，依契約第15條第1 項、第16條第1 項約定，解除契約並請求返還已繳房價款及賠償房地總價15% 之違約金（78萬6,000 元），為無理由，應予駁回。
五、原告主張：系爭房屋背對台北大學，與當初被告銷售時向原告說明面對台北大學完全相反，被告對原告已構成給付不能，原告自得依民法第256 條規定解除契約等情。被告抗辯：
預約登記單書立時現場固無建物模型，惟於第一次填載預約登記單之日（93年12月12日）原告即將契約帶回，至94年1月30日始正式簽訂本約（現場已有模型），而於系爭房屋買賣契約之本約中附件三之一、三之二、三之三、三之四及附件十等附圖，原告所購系爭房屋均與8 米計劃道路（即大觀路）相鄰，原告應知之甚詳，系爭買賣契約自應以契約所載內容為主（原告提出之標準層平面圖並非系爭契約之附件，亦非被告之廣告文宣。），被告並無債務不履行之情。遑論本件被告究構成「給付不能」何種類型，並未據原告詳為說明等語。經查：
㈠原告主張：被告銷售員於售屋時曾向原告表示系爭房屋面向
台北大學等情；既為被告所否認，自應由原告就前開積極、利己事實，負舉證之責。關此部分業據原告提出標準層平面圖（原證4）為 證，並聲請傳訊證人甲○○。經證人甲○○到庭證稱：我當時只是售屋小姐，房子是原告自己挑的，樓層也是，我們銷售時有一定流程，一定會給客戶看圖，當時我介紹時現場有樣品屋，但是沒有模型，我們有尺寸圖，當時是有一房、二房、三房，各多少坪，當時有拿棟別的圖給原告看，但是挑的部分是原告自己挑的。（提示原證4 號）上面有你的字嗎？有的，上面「路名、簽約、訂金、開工」是我的字。我是以整個基地的位置跟原告解釋，不是以房屋位置跟他說，原證4 也不是合約書裡面的東西。從頭到尾到簽完約約有一個月的時間，中間也有多次議價，我有問他為何不要公司的裝潢，原告說他有自己的想法，原告有就同一戶寫過二張訂單，二張訂單價錢不一樣，第二次有折價給他，就是裝潢的部分。我根本不知道原告如何挑的，我們是訴求在台北大學附近很有價值，我沒有告訴原告他挑的是面對台北大學，我還問他為何要挑最貴的。原證4 做記號的部分我忘了是否是我畫的；原證4 號只是閑聊時畫的，應該以契約書為準；原告在93年12月12日時就把契約書帶回去，一直到94年1 月30日才來簽約等語。經本院調查之結果認，93年12月12日售屋現場既尚無模型屋，證人甲○○與原告洽談時於平面圖（原證4）所 為方位之註記復有錯誤，則原告主張：證人甲○○當時之介紹行為有使原告誤信系爭房屋之方位係面向台北大學一節，應可採信。
㈡惟93年12月12日原告既攜回系爭買賣契約書原本核閱至94年
1 月30日簽約日止，觀諸卷附系爭房屋契約書上所附件十「壹樓建照變更申請圖」所載系爭房屋乃面臨八米計劃道路（即大觀路）；加以簽約當日現場已有如被證1 所示標示明確之模型屋，則原告於簽約當時是否仍誤信系爭房屋面臨台北大學，已非無疑。遑論，承前述，證人甲○○否認原告曾告知其選擇系爭房屋之主要原因肇於系爭房屋之方位，則縱證人甲○○之介紹有誤，原告既未提出證據證明「系爭房屋正面面臨台北大學」為系爭契約成立必要之點（此部分並未據原告依預約登記單注意事項第6 項，抑或契約第25條第2 項載明於本約中；即本約第1 條及附圖已詳載系爭房屋位置，本約之第1 條及附圖既未經兩造於締約時更改，買受標的之方位，自應以本約前述按建照執照及附圖約定方位為準。），則原告於簽訂本約時，縱如其主張乃相信系爭房屋面對台北大學而購買，亦僅能解為動機錯誤。況即便將房屋之方位解為交易上認為重要者，原告至多亦僅能以意思表示錯誤為由，撤銷買受之意思表示，惟本件亦罹1 年除斥期間（系爭買賣契約就買賣標的之方位已如前述於附圖中標明，原告就房屋方位認知與契約有異，而仍與被告訂約，錯誤之表意人自為「原告」；另罹於除斥期間仍有未據合法撤銷之意思表示，其意思表示瑕疵已經補正，契約仍合法有效，併此敘明）。
㈢即系爭房屋雖以預售屋方式銷售，然依前述既於契約第1 條
詳載其位置及平面圖（即依建造執照及附圖所載），被告並依同一建造執照將建物完成興建，自無原告所指給付不能之情事。準此，原告依民法第256 條規定解除契約，為無理由。
六、綜上，原告依契約第15條第1 項、第16條第1 項及民法第25
6 條所為解除意思表示既不合法；系爭買賣契約復無何歸責被告致給付不能情事，則原告依民法第249 條第3 款規定請求被告加倍返還定金、依民法第259 條規定請求返還已受買賣價金及依契約第16條第1 項約定請求賠償違約金併法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 21 日
民事第一庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 9 月 21 日
書記官 林月蓉