臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第1038號原 告 乙○○
之3訴訟代理人 林明正律師複代理人 吳忠勇律師被 告 甲○○訴訟代理人 田振慶律師
吳彥鋒律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國96年4 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾肆萬貳仟參佰伍拾元，及自民國九十五年六月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告將請求標的物提存，或於執行物拍賣、變賣或物之交付前，以新臺幣壹佰陸拾肆萬貳仟參佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告前於民國95年3 月20與被告簽訂不動產買賣契約書，向
被告購買門牌號碼台北縣板橋市○○街○○○ 巷○○號5 樓建物（含頂樓增建）及其坐落基地（下稱系爭不動產），總價金新臺幣（下同）600 萬元。肇於建物頂樓有增建物（下稱頂樓增建），是兩造於系爭不動產買賣契約書第8 條第4 項特別約明「在簽約後至交屋前被通知拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意得按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知拆除（或被拆除）時，則由甲方（即原告）自行負擔風險。但乙方（即被告）在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，乙方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責。」。被告於系爭買賣物現況說明表第8 項「是否收到過違建查報（拆除）通知書」勾選「否」，而使原告相信系爭頂樓增建於95年4 月20日交屋前，尚未收到查報或拆除通知，因此於交屋後即就增建部分進行裝修。詎台北縣政府竟於95年5 月2 日發文通知被告定於同年月5 日就系爭頂樓增建進行拆除。且系爭頂樓增建早於同年3 月22日即經台北縣政府認定屬違章建築，並請被告於收受送達後7 日內拆除。顯被告於訂約後，交屋前即知悉，且未告知。爰依契約第8 條約定，請求減少買賣價金180 萬元後；再依不當得利法律關係及法理請求、被告返還已受領價金180 萬元，及依契約第8條第4 項約定請求被告賠償鑑定費用6,000 元及裝潢費等40萬元。
㈡併為聲明：被告應給付原告220 萬6,000 元，及自起訴狀繕
本送達翌日（即95年6 月3 日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠兩造於95年3 月20日簽約時，被告確未收頂樓增建之違建查
報（拆除）通知書，故被告於95年2 月6 日所填載「標的現況說明書並無虛偽」。再被告於95年4 月20日交屋予原告時並未收到95年3 月22日違章建築查報（拆除）通知書，實無從告知原告，故原告援引契約第8 條第4 項約定請求減少價金、負擔鑑定費用及損害賠償，於法應有未合。
㈡況且台北縣政府係將拆除通知送達至系爭建物地址，並非被
告之住所或居所，被告平日並未於該處出入，衡情，即無收受之可能；且依行政程序法相關規定，拆除之行政處分既對人民權利義務有重大影響，應以掛號方式送達為之。基上，系爭頂樓建物拆除通知並未合法送達被告，被告並不受拆除行政處分之拘束，系爭頂樓並無須拆除之問題。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於95年3 月20日與被告簽訂系爭不動產買賣契約書，由
原告以600 萬元向被告購買系爭不動產。並於買賣契約書第
8 條第4 項約定「違章建築物部分：在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意得按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由甲方（即原告）自行負擔風險。但乙方（即被告）在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，乙方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責」等情。並有不動產買賣契約書一份（原證一）在卷可佐。
㈡被告於95年2 月6 日所填載系爭買賣標的物現況說明表第8
項「是否收到過違章建查報（拆除）通知書」？」填載「否」。
㈢台北縣政府95年3 月22日北府工拆字第0950010948號違章建
築認定通知書屬系爭買賣契約書第8 條第4 項所稱「須拆除通知書」；前開通知書經台北縣政府於同日以普通郵件方式寄至「板橋市○○街○○○ 巷○○號5 樓」等情。並有台北縣政府95年8 月10日北府工拆字第0950033391號函及附件在卷可佐。
㈣系爭頂樓增建經本院依原告聲請委託巨秉不動產估價師聯合
事務所（被告亦同意由此鑑定單位辦理鑑價事宜）估價結果：⑴原告支出鑑定費用為3 萬30元。⑵系爭頂樓增建估價金額為164萬2,350元等情；並有鑑定報告一份在卷可佐。
㈤被告係於95年4月20日將系爭建物交付原告。
四、按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，肇於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。經查：
㈠觀諸系爭契約第8 條第4 項乃就違章建築物部分所約定，其
前段關於減少價金部分係約定：在簽約後至交屋前「被通知」須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意得按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由甲方（即原告）自行負擔風險等情。應係就不可歸責兩造之事由，所為危險負擔之特約。後段關於損害賠償責任約定：乙方（即被告）在交屋前「已收到」相關單位之查報、拆除通知而未告知者，乙方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責。則係就可歸責於被告之事由（被告怠於通知），所為損害賠償之特約。前後二段之用語既異，一曰「被通知」，一曰「已收到」。探諸當事人真意，其前段危險負擔之特約，應係以「交屋時頂樓增部分是否陷於須拆除（或被拆除）狀態為斷」，即經主管機關認定依法要拆除（行政處分之作成），以定其拆除（減價）之危險由何人負擔，而與被告是否合法收受（即行政處分是否生效）無涉。後段則限於被告交屋前已收受查報、拆除通知，竟怠於通知（不問係故意或過失），除負擔減價責任外，另加以賠償義務。即倘第8 條第
4 項前後段均如被告所稱，以「合法送達」為要件，既無用語二致之必要，且以此解釋結果，前後段均加以「可歸責被告」事由所致要件，顯與兩造就前後段分別約定之真意相背。基上，原告主張：減少價金以「系爭頂樓建物經主管機關認定須拆除」於「交屋」前、後，判別原告得否請求減少價金；鑑定費及其他損害賠償之負擔，則以被告於交屋前是否收受查報、拆除通知而未告知為斷等情，應屬有據。
㈡承前述，主管機關既早於交屋前（95年4 月20日）之95 年3
月22日即作成「系爭頂樓建物須拆除」行政處分，則原告主張，依契約第8 條第4 項前段規定，被告應按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價之結果減少買賣價金，並依不當得利法律關係將減少之價金返還原告，於法即無不合。即經兩造於訴訟中合意送巨秉不動產估價師合事務所估價結果，系爭頂樓增健之價值既估算為164 萬2,350 元，原告依契約約定請求減少價金164 萬2,350 元，再依不當得利法律關係請求被告返還已受價金中164 萬2,350 元，自屬有據。至被告抗辯：前開鑑定報告鑑定之方法，與契約約定單純就「拆除部分辦理鑑價」（即單純就系爭頂樓增建本身鑑價）不符，不得採為本件減少價金之依據云云。查系爭買賣契約就鑑價部分係載「甲乙雙方同意得按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價」。所謂「就拆除部分辦理鑑價」並未言明鑑價之方法，是鑑定單位（巨秉不動產估價師合事務所）以系爭買賣總價為基準，再扣除無增建物之價格之方式估算系爭頂樓之價值，應屬合理之鑑定方法，難謂背於契約約定而無可採，併此敘明。
㈢至原告請求被告負擔鑑定費用及其餘損害賠償一節，被告既
否認曾經收受通知而怠未告知，自應由原告就被告已經收受通知並怠於通知之事實負舉證之責。惟此部分並未據原告提出任何證據以供本院審酌，原告前開主張已有可議；加以原告於起訴狀內所附臺北縣政府95年3 月22日違章建築認定通知書為第一聯（寄違建人），寄達地址為「板橋市○○街○○○ 巷○○號5 樓」；原告復自承乃自系爭建物信箱內取得前開通知書並引為證物；而主管機關於95年8 月10日函覆送達方式（以普通郵件寄出）時所檢附相同通知書為第二聯（移本縣拆除隊）等情，足認被告抗辯：伊實際並未居住系爭房屋，是未收到通知書而無從告知等語，應屬有據。準此，原告依契約第8 條第4 項約定，請求被告給付鑑定費及其他損失，為無理由，應予駁回。
五、從而，原告本於不當得利法律關係，請求被告返還已受價金
164 萬2,350 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即95年6 月3日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行宣告，經核原告勝訴部分並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 23 日
民事第一庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 4 月 23 日
書記官 林月蓉