臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第1552號原 告 丙○○訴訟代理人 李初東律師
張致祥律師被 告 乙○○訴訟代理人 蔡文玲律師
甲○○上列當事人間請求確認用益權存在等事件，經本院於民國95年12月26日言詞辯論終結，判決下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：鈞院93年度執字第16571 號執行事件（下稱系爭執行事件）所拍賣之如附表所示15間建物（下稱系爭15間建物），所有權人原為執行債務人偉辰汽車企業有限公司（下稱偉辰公司，該公司代表人杜文峰亦為系爭執行事件之執行債務人）。系爭15間建物興建完成之前後，偉辰公司基於借貸關係，分別於民國88年7 月25日、89年8 月30日簽立借款承諾書各1 件，載明「偉辰公司及杜文峰向原告夫妻借款新台幣（下同）2,693 萬元」，暨「現就所有權全部（地號，建號，門牌號碼等詳別如後），交於由丙○○（即原告）全權管理使用出租收益，以抵償所欠借款」，因此原告就系爭
15 間 建物有民法第421 條第1 項所定之租賃權存在，並自
88 年 起即為占有使用及出租。嗣原告對執行債務人偉辰公司提起確認租賃權存在之訴，亦經鈞院94年度訴字第1980號判決確定在案（下稱對偉辰公司之前案）。該件對偉辰公司之前案雖僅及於系爭15間建物中之台北縣板橋市○○街○ 號
3 樓、同市○○路○○○ 號3 樓、3 樓之1 ，共3 間建物。至於其餘12間建物，雖未經實體判決，惟既與上揭3 戶建物均為同一事實原因，即應認定租賃關係亦存在。從而，原告對系爭15間建物均有租賃權存在。系爭15間建物於90年1 月16日設定抵押權（下稱系爭抵押權）予訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱上海商銀），顯在原告於88年本於租賃關係而占有使用之後，以迄93年6 月7 日執行查封時，原告仍占有系爭15間建物作為倉儲使用。原告之租賃權成立於訴外人上海商銀抵押權設定之前，是否有民法第866 條規定之適用，不無疑義。原告之租賃權縱經執行法院除去，並於拍賣公告中載明拍賣後點交，嗣經被告拍定取得系爭15間建物及土地所有權，惟原告對系爭15間建物之占有使用狀態仍屬現實存在，況原告占有系爭15間建物係於查封之前，依強制執行法第99條第1 項規定，執行法院自不得解除占有而點交予拍定人即被告。原告與執行債務人間之租賃契約成立於
88 年 ，不適用89年新修訂債篇規定，則基於買賣不破租賃原則，原告對被告仍有租賃關係存在。其次，原告在執行債務人杜文峰所有之臺北縣板橋市○○段第209 地號及第209-1 地號上蓋有鐵皮屋出租他人使用，原告依法應有土地法第104 條之承租人優先承買權，並已另案對被告及訴外人上海商銀提起確認優先承買權存在訴訟，縱被告係經法院拍賣程序而拍定取得系爭15間建物所有權並已點交予被告完畢，但被告與執行債務人間之買賣契約，對原告應不生效力。又縱執行法院已除去原告之租賃權，但被告對原告並無得請求原告交還系爭15間房屋之執行名義存在，執行法院將系爭15間建物點交予被告亦屬違法。為此，求為確認原告與被告間就系爭15間建物有租賃關係存在等語。並聲明請求：確認原告與被告間就如附表所示15間建物有租賃關係存在。
二、被告則以：㈠鈞院系爭執行事件拍賣之系爭15間建物及所坐落土地暨同段第209 、209-地號土地，業經被告於95年5 月17日以94,001,000元拍定，取得權利移轉證書，並經執行法院點交完畢在案，則依原告本件確認之訴，顯係確認過去之法律關係，原告應無即受確認判決之法律上利益（最高法院69年台上字第1424號判例可參）。㈡況在系爭執行程序中原告並未占有系爭房屋。且原告就附表編號1 、6 、11所示3戶建物所主張之租賃權，已遭執行法院除去，原告雖聲明異議，惟其聲明異議業經駁回確定在案，有鈞院93執字第1657
1 號裁定、台灣高等法院95抗字第919 號裁定、最高法院95年3 月16日95年度台抗字第134 號裁定可稽，執行法院乃據上開情形定拍賣條件，於拍賣公告載明系爭15間建物拍定後點交。就系爭15間建物應否點交，原告再向執行法院聲明異議，亦業經執行法院於95年5 月23日駁回其異議後，經原告提起抗告、再抗告，亦分別經台灣高等法院於95年7 月28日以95年度抗字第919 號裁定駁回抗告、最高法院於95年10月19日以95年度台抗字第628 號裁定駁回再抗告確定在案，原告縱再就實體法上有所主張，應向執行債務人偉辰公司求償，而非向被告提起本件確定之訴。㈢被告係根據拍賣公告內容而為投標，於95年5 月17日拍定，並取得權利移轉證書。
被告買受系爭15間建物房地之買賣條件係依拍賣公告之條件，拍賣公告載明點交，執行法院亦已於95年8 月2 日將系爭15間建物點交被告完畢。又執行法院點交系爭15間建物予被告係依據拍賣公告所載內容，毋須另有執行名義等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：㈠執行債務人杜文峰於85年11月18日將如附表二所示土地設定
本金最高限額抵押權207,000,000 元予上海商銀，執行債務人偉辰公司並於90年1 月16日提供如附表所示系爭15間建物為上開抵押債權之共同擔保，設定抵押權予執行債權人上海商銀後，執行債務人偉辰公司及杜文峰復將該不棟產交由原告管理收益。原告遂以第三人偉順汽車企業有限公司之名義，將其中台北縣板橋市○○街○ 號3 樓、台北縣板橋市○○路○○○ 號3 樓、及板橋市○○路○○○ 號3 樓之1 之建物出租予第三人陳美連使用，租賃期間自92年10月1 日起至97年9月30日止。系爭執行案件之執行法院以上開3 樓之房屋有該租賃關係存在，拍定後不點交為拍賣條件，其餘不動產則均拍定後點交，委託台灣金融資產服務股份有限公司於94年6月16日連同附表、二所示其他不動產以底價82,660,000元定期拍賣，因無人應買而未拍定。執行法院因認承租人陳美連與第三人偉順汽車企業有限公司間之上揭租賃關係顯已影響執行債權人上海商銀抵押債權之受償，且該租賃關係成立於本件抵押權設定之後，故依民法第866 條規定除去承租人陳美連之租賃權後拍賣。經原告及承租人陳美連於94年7 月15日對執行法院前開除去租賃之執行處分聲明異議，惟其等之異議前經執行法院於94年7 月26日裁定駁回，並經台灣高等法院於94年10月26日以94年度抗字第2299號裁定駁回其等之抗告，及經最高法院於95年3 月16日95年度台抗字第134 號裁定駁回其等之再抗告確定。故執行法院遂依法通知台灣金融資產服務公司續行第二次拍賣，並訂定第二次拍賣之條件為：「新生街2 號3 樓、中正路302 號3 樓、中正路302 號
3 樓之1 建物雖有上開第㈠項之租賃關係存在，惟該租賃關係業經本院除去，雖經丙○○（即原告）、陳美連對本院除去租賃關係之執行處分聲明異議，惟已經本院裁定駁回其等異議，並經台灣高等法院、最高法院駁回其等抗告確定，故拍定後點交。」，被告則於95年5 月17日投標拍定如附表一所示系爭15間建物及所坐落板橋市○○段第201 地號土地暨同段第209 、209-1 地號土地，並取得上開不動產之權利移轉證書。嗣被告聲請執行法院點交，執行法院於95年8 月2日將系爭15間建物點交予被告完畢。此經本院調取93年度執字第16571 號執行事件案卷、台灣高等法院94年度抗字第2299號案卷、最高法院95年度台抗字第134 號案卷查閱屬實，並影印上開案件部分卷宗附卷可稽。
㈡原告曾就附表編號1 、6 、11所示3 戶建物，於94年12月2
日對偉辰公司向本院提起確定租賃權存在訴訟（94年度訴字第1980號事件），經於95年2 月27日判決確認原告與偉辰公司間就上開3 戶建物，「於偉辰公司清償原告及訴外人楊烽樟2693萬元之前」，有租賃關係存在，並於94年4 月13日確定。業經本院調取94年度訴字第1980號確認租賃權存在事件案卷及其內之確定證明書查閱屬實。
㈢嗣原告又以其取得已上開本院94年度訴字第1980號對偉辰公
司之確定租賃權存在訴訟事件之確定判決，且系爭15間建物於88至89年間陸續完成後，執行債務人杜文峰始與原告成立借貸關係，並於88年7 月25日及89年8 月30日簽立本件借款承諾書，將系爭15間建物交由原告占有使用，以抵償債務，依民法第425 條規定買賣不破租賃及強制執行法第99條第1項規定，系爭15間建物拍定後不得點交，且陳美連之租約執行法院亦不得為除去之處分為由，復於95年5 月9 日、95年
5 月17日向執行法院具狀聲明異議，經執行法院於95年5 月23日駁回其異議後，經原告提起抗告、再抗告，亦分別經台灣高等法院於95年7 月28日以95年度抗字第919 號裁定駁回抗告、最高法院於95年10月19日以95年度台抗字第628 號裁定駁回再抗告確定等事實，亦經本院調取系爭執行事件案卷、台灣高等法院95年度抗字第919 號抗告卷宗影印後附卷可查，及最高法院95年度台抗字第628 號裁定附於本院卷內足徵（見本院審理卷第78頁或89頁）。
四、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247 條規定提起確認之訴（最高法院92年台上第496 號裁判意旨供參）。本件原告主張其88及89年間與執行債務人偉辰公司等簽立有上開兩份借款承諾書，而就系爭15間建物有租賃權存在，並於查封前占有使用，主張其應有修正前民法第425 條買賣不破租賃之適用，而對拍定人即被告主張兩造間有租賃關係存在等語，至於最高法院69年台上字第1424號判例所揭：「按上訴人請求確認其與被上訴人間就第一審判決附表所載機器租賃關係不存在，查該項機器，業經上訴人之債權人大○紡織廠股份有限公司聲請查封拍賣而無人應買，由執行法院作價交該債權人承受，並將價金予以分配完畢。被上訴人能否依民法第425 條對受讓人主張其租賃權，已與上訴人無關，兩造間爭執之法律關係已成過去，上訴人自無即受確認判決之法律上利益。」，乃係原所有權人即執行債務人兼出租人就其機器所有權已由其債權人承受，機器原承租人能否依民法第425 條規定對作價承受之債權人主張租賃權，已與原所有權人即執行債務人無關，其猶請求確認與原承租人間就該等機器之租賃關係不存在，即無確認利益，顯與本件原告係主張其租賃權應適用民法第
425 條買賣不破租賃而對被告繼續存在之情形不同，而被告既否認原告就系爭15間建物有租賃權存在，揆諸上開最高法院92年台上第496 號裁判意旨，原告提起本件確定之訴，應有即受確認判決之法律上利益。被告抗辯原告本件確認之訴欠缺確認利益云云，容有誤會。
五、原告主張其就系爭15間建物中之附表編號1 、6 、11所示3戶建物，對偉辰公司提起本院94年度訴字第1980號確定租賃權存在之訴訟，經獲勝訴確定，故其對附表其餘12間建物，依同一原因事實，亦應有租賃權存在等語，為被告否認。查，原告對偉辰公司提起上開本院94年度訴字第1980號確定租賃權存在之起訴時間為94年12月2 日，有該案卷原告起訴狀上之本院收狀戳為憑，而系爭15間建物係於93年6 月7 日查封，有系爭執行事件案卷內之查封筆錄足稽，原告提起本院94年度訴字第1980號確定租賃權存在之訴，其判決之事實及理由記載：原告起訴主張「茲被告（按：指偉辰公司）迄未清償系爭借款之本金，竟以兩造未簽訂租賃契約為由，否認兩造間就系爭建物（按：指上開3 戶建物）有租賃關係存在，而欲行出售系爭建物，害及原告法律地位之安定」等語，及「被告（按：指偉辰公司）對於原告所主張之前開事實均無爭執，僅以：兩造間並未訂立正式之租賃契約書面，自無租賃關係存在…」等內容，其判決之事實理由，全未論及包括該事件3 間建物在內之系爭15間建物早在原告起訴前約1年半左右即已遭執行法院查封之事實及進行拍賣中等情事。觀之原告該件起訴狀所載：「茲被告迄未清償借款本金，竟以雙方未訂立租賃契約為由，先後出售一樓及四樓房屋已然違背承諾書之約定，『抑有進者，被告仍續行銷售其他房屋中』，顯然違反誠信原則，…」（見本院所調取該案卷之原告起訴狀第2 頁第項），完全昧於已為執行法院查封並進行拍賣之情，而偉辰公司亦與原告同未告知該案民事庭承審法院上情。原告於該件訴訟中故意未提及上開3 戶建物係法院查封並進行拍賣之情事，而故為指稱係偉辰公司欲行出售上開3 間建物，顯有誤導民事庭承審法院之嫌。
六、按「拍賣之不動產是否點交，應以查封時之占有狀態為準，茍查封時為債務人占有，並無第三人占有之情事，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交，縱第三人是否提出查封前已向債務人承租該不動產之契約，亦不能據以阻止點交，倘該第三人有實體上權利之主張，應循訴訟程序解決。」（司法院第11期司法業務研究會研討結論參照）。蓋拍賣之不動產點交與否，乃係依據強制執行法第99條第1、2項規定辦理，並非適用實體法之規定。而查，系爭對偉辰公司之前案判決雖確認原告與偉辰公司間就附表編號1 、6 、11所示3 戶建物，「於偉辰公司清償原告及訴外人楊烽樟2693萬元之前」，有租賃關係存在。然此僅係認定偉辰公司與被告間就上開3戶建物存有租賃之債權契約。而於系爭執行程序中，就上開建物是否為原告於查封前所占有，是否符合強制執行法第99條第1 、2 項關於拍定後應點交之規定，則為執行法院應依職權認定之事項。經查，本件系爭15間建物於93年6 月7 日執行法院現場查封時，執行債務人偉辰公司法定代理人杜文峰在場陳稱：「新生街2 號3 樓、2 號5 樓、2 號6 樓、2號7 樓、2 號8 樓建物（即附表編號1 至5 所示建物），均無人居住使用，為空屋」，有是日查封筆錄可稽。另板橋市○○路○○○ 號3 樓、302 號5 樓、302 號6 樓、302 號7樓、302 號8 樓、302 號3 樓之1 、302 號5 樓之1 、302 號
6 樓之1 、302 號7 樓之1 、302 號8 樓之1 計10間建物（即附表編號6 至15所示建物），則經執行法院囑請台北縣政府警察局板橋分局會同執行債權人上海商銀於93年9 月7日實地履勘現場結果，亦均無人居住使用，有該局93年9 月6日板警刑字第0930032176號函附於系爭執行事件案卷內足徵。另執行債務人偉辰公司亦於94年3 月22日具狀陳稱：本件拍賣之標的除無人居住外，且未施工完畢，無水、無電…荒廢已久，且目前無法使用等語。故系爭15間建物於查封時，並未經原告占有甚明。又系爭15間建物經執行法院查封後，原告嗣雖於94年5 月11日執行法院訊問時陳稱：其經偉辰公司同意，將上開3 戶建物出租第三人等語。而按強制執行法第99條第1 、2 項規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」、「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第2 項但書之情形者，前項規定亦適用之。」，而系爭15間建物中之台北縣板橋市○○街○ 號3 樓、中正路302 號3 樓、中正路302 號3 樓之1 建物3 戶（即附表編號1 、6 、11所示）部分，雖因原告向執行法院陳稱於查封前以第三人偉順汽車企業有限公司之名義出租第三人陳美連使用中，惟該租賃關係業經執行法院除去確定，已如前述，且執行法院94年7 月26日之93年度執字第16571 號裁定及台灣高等法院94年度抗字第2299號裁定，均已明確認定原告並未占有系爭15間建物，則原告主張其自88年起即占有使用系爭15間建物云云，與事實不符，並非可採。是執行法院拍賣公告將除附表編號1、6、11所示3 戶建物外之其餘12間建物之拍賣條件定為點交，及於第二次拍賣時，就附表編號1 、
6 、11所示3 戶建物之拍賣條件定為「新生街2 號3 樓、中正路302 號3 樓、中正路302 號3 樓之1 建物雖有上開㈠項之租賃關係存在，惟該租賃關係業經本院除去，雖經丙○○、陳美連對本院除去租賃關係之執行處分聲明異議，惟已經本院裁定駁回其等異議，並經台灣高等法院、最高法院駁回其等抗告確定，故拍定後點交。」，並無何違誤。原告於查封時並未占有附表編號1 、6 、11所示以外之12間建物，已如前述，其主張就該等建物因有租賃權而占有云云，尚非可採；而就附表編號1 、6 、11所示3 間建物，縱有租賃權，其租賃權亦業經執行法院依法予以除去上開租賃權，並經確定，則尚難認為其租賃權仍得適用民法第425 條買賣不破租賃規定，而對拍定人即被告繼續存在。故原告主張其對系爭15間建物有租賃權存在等語，難謂有據。
七、原告雖主張執行法院將系爭15間建物點交拍定人即被告係違法點交云云，惟執行法院係依拍賣公告條件點交予拍定人即被告，為依強制執行法第99條規定依法點交，並無何違法之處，且無須另取得有執行名義（參強制執行法第99條第3 項規定），原告上開主張，自無足取。
八、至於原告主張其在杜文峰所有之臺北縣板橋市○○段第209地號及第209-1 地號上蓋有鐵皮屋出租他人使用，應有土地法第104 條之承租人優先承買權乙節，查原告就上開所言，未舉證以實其說，且系爭15間建物所坐落土地均位於板橋市○○段第210 地號土地上，有附表可稽，亦與本件系爭15間建物無關。
九、綜上所述，原告主張其就系爭15間建物有租賃權存在，並適用修正前民法第425 條買賣不破租賃規定，對被告繼續存在，而請求確認兩造間就系爭15間建物有租賃關係存在云云，非有理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十一、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 96 年 1 月 9 日
民事第一庭 法 官 陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 1 月 11 日
書記官 李瑞芝