臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第16號原 告 壬 ○
辛○○子○○
號3樓寅○○癸○○丑○○前6人共同訴訟代理人 林大華律師
林建平律師被 告 國立台灣大學法定代理人 丁○○訴訟代理人 沈志成律師複代理人 王信仁律師
庚○○上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國96年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按耕地三七五減租條例第26條第2 項前段規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明」，本件原告就如附表所示之8 筆地號土地（以下簡稱：系爭土地），與被告間因是否自任耕作等發生爭議，前曾向臺北縣政府耕地租佃委員會聲請調解、調處，因調解、調處不成立，而由臺北縣政府耕地租佃委員會移送本院，有臺北縣政府民國94年12月28日北府地籍字第0940885711號函、調處筆錄、調解筆錄及委託書在卷可稽，是本件原告之起訴程序，尚無不合，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）緣原告壬○等六人之繼承人蘇世喜、蘇世靟前依耕地三七五減租條例向訴外人王錦泉承租系爭土地，嗣於66年間王錦泉欲收回上開臺北縣○○鎮○○段343-1 、341 、342-
1 等地號土地興建房屋，遂由出租人王錦泉與佃農蘇世喜、蘇世靟等人協議：上開343-1 、341 、342-1 等地號土地由出租人王錦泉收回以建築住宅，惟所興建之住宅，蘇世靟得無償取得其中一棟房屋之1 、2 樓，第3 樓則以時價每坪減少新台幣（下同）1,000 元售予蘇世靟，蘇世喜則可無償取得其中一棟房屋之第一樓，此三方於68年8 月25日並有協議書可稽。又蘇世喜並就原臺北縣○○鎮○○段342-3 、342-4 、348 、354 、354-1 地號土地於66年1 月1 日再與王錦泉依耕地三七五減租條例訂定耕地租約。
（二）嗣出租人王錦泉於上開343-1 、341 、342-1 等地號土地興建房屋，然卻未依協議履行，將興建之房屋無償給與佃農蘇世喜、蘇世靟等人，將房屋售予他人，經佃農多次催討，嗣於76年間由佃農與出租人之代理人乙○○協商（按前租金均係由乙○○收取，乙○○於協議書中簽名亦係表示其為出租人之代理人，否則焉有租金均由其收取且並於協議書中簽名），出租人同意在原有三七五租約耕地中（即礁溪段342-3 、342-4 、348 、354 、354-1 地號土地上），興建乙棟房屋予佃農蘇世喜。被告之證人乙○○於鈞院95年10月5 日開庭時亦稱原證一之協議書為其所簽立，是原證一協議書之內容應為真正。且證人乙○○亦稱「（當時有沒有答應給蘇世喜一棟房子？）當時土地比要不值錢，有答應給他3 層樓房中一層，大約23坪」（參95年10月5 日筆錄第4 頁），是依當時出租人與佃農間協議，出租人須無償興建一層房屋予佃農。
（三）惟雙方為協議後，再經佃農多次請求，出租人仍未履行協議在原有三七五租約耕地中，興建乙棟房屋予佃農。嗣遂再由佃農與出租人之代理人乙○○協議，出租人同意由佃農蘇世喜於原三七五租約耕地中自行興建房屋，佃農即約於81年間自行興建鐵皮屋即為現所爭議之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）。
（四）是系爭鐵皮屋為出租人同意興建，佃農並未違反雙方三七五耕地租約，此可參被告於本案調處時所舉最高法院87台上246 號判決意旨「按佃農應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，佃農違反此規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定甚明。上訴人之被繼承人張某未經被上訴人同意，逕將耕地挖成魚塭變更為養魚使用，未自任耕作，既為原審確定之事實，則原訂租約無效，被上訴人自得收回，另行出租，不因其為財團法人而異」之反面解釋即如耕地三七五租約之佃農興建房屋系得出租人同意，則此並無違反耕地三七五減租條例。另最高法院89年度台上字第2760號判決意旨「上訴人迭次陳稱伊係經林有諒之同意，在四一一號土地上建築房屋使用，該房屋為合法之建築物云云，除提出土地使用同意書外，並據提出桃園縣八德市公所函及該所核發之建築物完工證明書為證。依該建築物完工證明書之記載，系爭房屋早於六十八年五月一日即已建築完成，其後林有諒仍於六十九年一月六日與上訴人訂立耕地租約，上訴人所稱經林有諒之同意建屋，似非無依據。果上訴人係經林有諒之同意建屋，且系爭房屋完工後，林有諒仍與上訴人訂立耕地租約，能否執以謂上訴人不自任耕作，尚非無疑」亦同此見解。是佃農得出租人同意而興建房屋，並無違反耕地三七五減租條例。
（五）證人戊○○於鈞院95年5 月30日開庭時證稱「（你所知苦茶樹、柚子是何人所種植？）蘇世喜種的」、「（你所知現在有沒有人去那邊耕作照顧那些果樹？）蘇世喜的太太、兒子」、「（請問蘇世喜的女兒是否有回去耕作？）有的」、「（鐵皮屋是何人所蓋？）是佃主給佃農四十坪的土地，但後來沒有給，鐵皮屋是佃主同意蓋的，佃主是王錦泉，佃農是蘇世喜先生」、「（該鐵皮屋是作何使用？）是做餐廳，是蘇世喜家人在使用」，是依上開居住於係爭土地旁之證人戊○○證詞，系爭土地現仍由原告所耕作苦茶樹、柚子等作物，系爭鐵皮屋係因出租人未給予佃農土地，而同意搭蓋，現系爭土地係由原告經營餐廳。證人戊○○之證詞亦與證一協議書相符合，是證人之證詞應係可採，且查蘇世喜係於81年於系爭土地上搭蓋鐵皮屋，此時雙方並無爭議（按現在原告與原佃主王錦泉之繼承人雙方對於鐵皮屋亦無爭議，僅後來之受贈者台灣大學有意見，詳後述），衡諸常理蘇世喜無須欺瞞證人戊○○，是證人戊○○之證詞應係符合實情。
（六）又查依證五用電證明，登載用電之住址係臺北縣○○鎮○○路○○○○號，即為系爭鐵皮屋之住址，並自81年起即有專用之電表電號00000000000 號，可證佃農非私接電力，且依臺灣電力股份有限公司臺北西區營業處95年12月13日D北西字第09512002241 號函稱「...... 本 公司為配合政令規定，申請建築用電、申請工廠電力用電及其他法令限制之用電，須憑各主管機關核發之證件始得供電... 」及依該公司96年1 月17日D 北西字第09601001721 號函可知申請用電至少需檢附主管機關所發之證件，如農業主管機關核發之免申請建築執照證明文件、農業用地容許作農業設施使用同意文件、或鄉鎮市公所核發之未實施建築管理地區建築物證明文件、房屋謄本建築執照或建築物登記證明、戶口遷入證明、完納稅捐證明等證件（參該函之附件）。然此等證明文件當應均須以土地所有權人名義申請之，否則第三人隨意於他人土地得申請供電，此屬侵權行為，電力公司應不會同意，是以本件系爭鐵皮屋之向臺灣電力公司申請用電，並提出需以土地所有權人名義申請之證件，則系爭鐵皮屋搭蓋應有得土地所有權人之同意，是乙○○之證詞顯係有所偏頗，況系爭鐵皮屋於81年即為建築並申請供電，如其有不同意，早已訴請拆屋還地並終止租佃契約。
（七）乙○○於鈞院95年10月5 日開庭時雖稱其未同意佃農搭蓋係爭鐵皮屋並略稱：「1.蘇世喜自行跟隔壁偷接水電。2.當時有訂協議書要給他們三層樓房中之一層，後來沒有給，要給佃農蘇世喜40萬元，他們不要。3.當時有主張租約無效，佃農也有給租金，我有拒絕收，他們又寄過來，後來就提存」云云。然查：1.依上述乙○○承認原證一為其所簽立及並未給予佃農一棟房子，乙○○雖再稱協議書雖未履行，然其後欲給佃農40萬元，是佃農自己不要。然查乙○○當時雖有曾稱要給佃農40萬元，然依協議書所載地主須無償給予佃農第1 樓之房屋，依當時約80 年 間之地價40萬元根本無法以40萬元於三峽買受第1 樓之房屋（按如30多萬元，當時可以買受當地之第1 樓房屋，則地主何需給佃農40萬元，其大可自行買受後給佃農，而無庸給予佃農超過房價之40萬元價金），是佃農當然不同意收受，仍請求地主依協議書履行，是幾經協調，地主乃同意給佃農於係爭土地自行搭蓋房屋。2.、乙○○於開庭中亦證稱「（租金是否都是你在收取？）以前都是我在收，但一年才收一萬多，而稅金就要繳五萬多元」、「（鐵皮屋搭蓋之後是否還有收取租金？）後來因為捐出去之後就沒有再收取租金，後來原告就用提存方式繳付」，是乙○○於被告於93年8 月19日捐贈取得土地前，均收受有佃農繳付之租金，即乙○○於佃農81年搭蓋鐵皮屋後仍收受長達12年之租金，是若謂乙○○不同意佃農搭蓋鐵皮屋，何以收受達常12年之久之租金。3.、乙○○又稱佃農搭蓋鐵皮屋時自行私接隔壁水電云云，然查乙○○當時未依協議書後，確實有同意佃農搭蓋該鐵皮屋，當時申請水電亦系地主乙○○帶同蘇世喜一同至電力公司等申請水電，該鐵皮屋自民國81年搭建時即有電表，並非自隔壁私接水電，此參證五用電證明即可知。是證人所言並非實在。4.又查乙○○本為係爭土地之所有權人之一，如鈞院判決原告敗訴，則其即可收回系爭土地，而無須給予佃農任何之補償，則系爭土地約為9077平方公尺，即為乙○○家族及被告所有，是乙○○因有利害關係方為不實之證言。
（八）又被告又稱依臺北縣警察局三峽分局函文系爭土地上有所謂林財欣經營之鄉村海產店，及系爭土地上之餐廳非原告自行經營云云，然查林財欣經營之鄉村海產店並非位於係爭土地上，此觀被告所提照片即知鄉村海產店與係爭土地上之其他餐廳並無未於同一地點，林財欣係向系爭土地旁之所有權人承租土地，並無佔用系爭土地，且按鄉村海產店縱如有所侵占系爭土地，此亦係出租人向主張所有物返還之問題，與承租人無涉（按鄉村海產店並無未於系爭土地，依此亦可證該警局函文不可採）。又查系爭土地上之餐廳係原告所經營，依上述證人戊○○證詞已證實確係原告所經營，惟因壬○年紀較大，方僱傭他人幫忙，惟實際負責人均係壬○，此有秦素娥、吳忠勇、蔡美玉之協議書可證壬○係實際負責人，其等僅係受雇，因原告壬○因年紀大，識字無多，前與秦素娥等人均係口頭協議，且按一般鄉下餐廳亦少有簽立書面僱傭契約，惟怎料出租人出爾反爾，其等方以出具協議書為證。
（九）是承租人興建系爭鐵皮屋系得出租人之同意，依上開最高法院之見解，此並無違反不自任耕作之規定。況承租人於
81 年 興建系爭鐵皮屋後，出租人亦持續收租金長達十餘年，此被告亦不否認（按被告僅抗辯其未收到租金，按被告嗣後因贈與而取得係爭土地部分，因原告均已以提存方式繳付租金，被告方未收受），且況蘇世喜係與68年1 月
1 日與佃主訂立三七五耕地租約，租期六年，即每六年須換約乙次，迄今已換約四次以上（68.1.1 ～73.12.31、74.1.1 ～79.12.31、80.1.1 ～85.12.1231、86.1.1～91.12.31。），系爭鐵皮屋係於81年搭蓋，如謂蘇世喜未經地主同意自行搭蓋鐵皮屋，則何以地主會同意換約？佃主勢必老早主張租約無效，請求佃農返還土地。是佃主於十餘年均未有異議，顯見鐵皮屋係經地主同意而搭蓋。
（十）綜上，系爭鐵皮屋系得出租人同意而興建，且除系爭鐵皮屋外，餘礁溪段342-3 、342-4 、348 、354 、354-1 地號土地均由佃農於上種植果樹、竹木。又原佃農蘇世喜於93年4 月5 日死亡，而由原告壬○、辛○○、寅○○、子○○、丑○○、癸○○等六人繼承取得佃農之地位。被告於93年8 月19日受贈取得上開礁溪段342-3 、342-4 、34
8 、354 、354-1 地號土地，依其亦應繼受前手之權利義務。
（十一）查本案出租人前以給予佃農蘇世喜則取得其中一棟房屋之第一樓方式，與承租人協議收回上開臺北縣○○鎮○○段343-1 、341 、342-1 等地號租地，然出租人嗣後未履行，嗣出租人以口頭同意承租人於係爭土地興建鐵皮屋，現又出爾反爾，聲稱承租人未經出租人同意自行搭蓋鐵皮屋，意圖以此使承租人之租約全部無效，然查係爭土地位於○○鎮○○路上，依三峽鎮之土地使用分區，係爭土地早已係作非耕地使用，依三七五減租條例第17條「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：……經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：…三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」，是系爭土地早已編定為非耕地，出租人當應補償佃農係爭土地公告現值三分之一，現因出租人出爾反爾，使承租人一無所有，無法再主張補償系爭土地公告現值三分之一，此當非事理之平。
（十二）依耕地三七五減租條例第25條「在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記」、第20條規定「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如佃農願繼續承租者，應續訂租約」及最高法院69年度台上字第546 號判決意旨「按耕地租約期滿時，如有耕地三七五減租條例第十九條第一項所列情形之一時，出租人不得收回自耕。不得收回自耕時，依同條例第二十條即應續訂租約。
是出租人拒絕續訂租約時，其租約應視為繼續存在。此與一般租賃不同」，是被告雖拒絕續訂耕地三七五租約，惟依上開最高法院見解，雙方之租約仍應視為繼續存在，惟因被告主張租約無效，此即有訴請法院確認之必要，被告亦有協同原告等六人辦理續訂耕地三七五租約之義務，爰一併請求鈞院判決之。
（十三）聲明：確認原告等六人與被告間如附表所示土地之三七五耕地租賃關係存在；被告應協同原告等六人辦理續訂如附表所示土地之耕地三七五租約，佃農為原告等六人名義；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）按承租人應自任耕作，並不得轉租予他人使用，耕地三七五減租條例第16條第1 項參照。次按承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第2 項參照。又按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例參照）。再按上訴人既未自任耕作，依耕地三七物減租條例第16條第2 項規定，兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效，最高法院84年台上字第2584號判決參照。
（二）有關原告等主張坐落於臺北縣○○鎮○○段342-14及342-
4 等地號土地上之鐵皮屋係原佃農蘇世喜經原地主王錦泉同意始搭蓋，王錦泉並同意其經營餐廳，且該餐廳係由原告壬○所經營，並未出租予他人使用，故其並未違反耕地三七五減租條例第16條之規定，雙方間之租約仍有效存在，被告有續訂租約之義務等節，經查，原地主王錦泉根本未曾同意原佃農蘇世喜於系爭土地上搭蓋鐵皮屋並經營餐廳，此由證人乙○○於95年10月5 日庭訊時證稱：「（法官問：證人乙○○是否曾代理王錦泉與系爭耕地租約承租人協議，而同意由承租人蘇世喜於系爭三七五租約耕地中自行興建鐵皮屋及作為餐廳使用？）證人乙○○答：不可能」等語觀之自明。原告等空言原地主王錦泉同意承租人蘇世喜搭蓋系爭鐵皮屋並經營餐廳，惟卻無法舉證以實其說，其主張自無可採。
（三）又有關原告等另主張系爭鐵皮屋乃由原告之一壬○作為經營餐廳之用，並未出租予他人經營餐廳乙節，惟查由鈞院函詢臺北縣政府警察局三峽分局有關系爭342- 14 及342-
4 等二筆地號上之餐廳係何人經營乙事，而三峽分局於95年9 月25日所回覆之北縣警峽刑字第0950025904號函說明欄上載明：「二、本案經本分局派員前往上開地號查訪○○○鎮○○段342-14設有三間店面，分別為秦素娥所經營炒麵店、吳忠勇之三角湧鵝肉亭、蔡美玉之麥克基炸雞排店○○○鎮○○段342-4 設有一間店面，為林財欣所經營之鄉村海產店」等語觀之，足認前揭地號土地及鐵皮屋確已由原告等出租予他人經營餐廳而無疑。此外，原告等雖又以其所提出壬○與訴外人即前揭函文所載飲食店經營者秦素娥、吳忠勇及蔡美玉等人所簽立之三份協議書已約明：實際負責人為壬○；秦素娥、吳忠勇及蔡美玉等人係受僱管理現場，每月薪資分別為3 萬元、3 萬5000元及2 萬元；每月如有盈餘各可分得百分之二十之紅利等事宜為由，主張系爭土地及鐵皮屋並未出租予他人使用，原告壬○與秦素娥、吳忠勇及蔡美玉等人間僅係存有類似僱傭或合夥之關係而已，然查前揭協議書所約定之內容，不惟與台北縣政府警察局三峽分局調查之結果不同，且依經驗法則，其約定亦顯與一般餐飲業係向他人承租店面經營之商場慣例有違，甚者，該三份協議書不僅用紙、筆跡、內容及格式大同小異，且竟均未標明簽約日期，此足認該三份協議書顯係臨訟杜撰而有不實。況原告等何以迄今無法提出壬○與經營海產店之林財欣所簽訂之協議書？退步言，縱使原告等所提出之協議書內容屬實，惟因秦素娥、吳忠勇及蔡美玉等人係餐廳實際經營者，且其每月經營所得扣除薪資、分紅及開銷後歸屬於原告壬○之餘額，實與每月給付予原告壬○之租金相當，故其等間之關係實與原告壬○將系爭土地及鐵皮屋出租予秦素娥等人使用而收取租金無異，原告等辯稱其未將系爭土地及鐵皮屋出租予他人，厥係卸責之詞，不足採信。另微論原地主王錦泉是否曾同意佃農蘇世喜於系爭土地上撘蓋鐵皮屋並經營餐廳，及該土地及鐵皮屋是否確未出租他人使用等情，苟依上開最高法院70年台上字第4637號判例之見解，倘承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成耕地三七五減租條例第16條第2 項所定原訂租約無效之原因。而本件原告等就系爭342-14及342-4 等二筆地號土地上之鐵皮屋係作餐廳經營使用乙事既已自承不諱，則系爭耕地租約自因原告等未自任耕作而無效，殊與原地主王錦泉是否曾同意搭蓋鐵皮屋及有無出租他人使用無關。
（四）又查原承租人蘇世喜雖僅在系爭土地之一部分即地號342-14及342-4 等二筆土地上撘蓋鐵皮屋，惟依上開最高法院84年台上字第2584號判決之見解，承租人未自任耕作之土地雖僅一部，但雙方既以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。是系爭耕地租約當亦因其中一部分之土地經營餐廳未自任耕作而全部無效而無疑，洵此，原告等主張雙方間之租約仍有效存在，且被告有續訂租約之義務，顯與上開耕地三七五減租條例第16條之規定、最高法院70年台上字第4637號判例及最高法院84年台上字第2584號判決之見解有違，當無可採。
（五）本件原告又以：「系爭土地仍為台灣大學與其他十二位共有人所共有，其餘十二位共有人對於本件均無異議，因其等均知悉蘇世喜搭蓋鐵皮屋之源由係地主所同意，該十二位共有人均未對本案有意見... 」云云。經查系爭土地之共有人中除乙○○已於95年10月5 日在鈞院作證時明白表示其反對原承租人蘇世喜搭蓋鐵皮屋及經營餐廳，且不同意續訂租約外，其他共有人亦早對蘇世喜擅蓋鐵皮屋經營餐廳及換約事宜提出異議，此由旅居國外之系爭土地共有人王麗瑛、丙○○、甲○○、王增祥及己○○○等五人分別於85年2 月20日、85年2 月22日、85年3 月7 日、85年
6 月6 日及85年7 月12日授權另一共有人乙○○代為處理系爭土地事宜時出具之授權書授權事項一欄明確載明：「代理本人所有前開土地辦理與佃農蘇世喜終止三七五租約所需一切手續，因佃農蘇世喜違反三七五租約蓋房子出租作為營業餐廳之用」等語觀之自明。原告辯稱系爭土地其餘共有人對本件訴訟均無異議，係因知悉蘇世喜搭蓋鐵皮屋乃地主王錦泉所同意之故，顯與事實不符，殊無可採。
（六）聲明：如主文第1 項所示；並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、原告訴請確認如附表所示土地之耕地三七五耕地租賃關係存在及請求被告應協同原告等六人辦理續訂如附表所示土地之耕地三七五租約，佃農為原告等六人名義等語，被告則以前開情詞置辯，是本件兩造所爭執為：系爭土地上經搭建有鐵皮屋，是否違反耕地三七五減租條例第16條第1 項應自任耕作之規定？原訂租約是否因一部無效，租約中所有土地之全部租約均為無效？茲分別論述如下。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，耕地三七五減租條例第16條第1 項定有明文。又承租人違反前項規定時，原訂租約無效，同條例第2 項亦有明文規定（最高法院著有56年台上字第1520號判例參酌）。
（一）經查，系爭土地中坐落於臺北縣○○鎮○○段342-14及342- 4等地號之土地，其上搭蓋有鐵皮屋乙節，有現場照片4幀在卷可參（附於臺北縣政府94年12月28日北府地籍字第0940885711號函內），並經臺北縣政府警察局三峽分局於95年9 月25日以北縣警峽刑字第0950025904號函覆「二、本案經本分局派員前往上開地號查訪○○○鎮○○段342- 14 設有三間店面，分別為秦素娥所經營炒麵店、吳忠勇之三角湧鵝肉亭、蔡美玉之麥克基炸雞排店○○○鎮○○段342-4 設有一間店面，為林財欣所經營之鄉村海產店」等情至明，是兩造對於系爭土地上確有鐵皮屋供經營小吃店使用乙節，亦不爭執，足認系爭鐵皮屋之搭蓋，其目的已非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用無誤。
（二）再按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。而承租耕地上雖允許有農舍之存在，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間，有最高法院83年台上字第2636號裁判可資參照。是以，原告於系爭耕地上搭蓋之鐵皮屋係用以供經營小吃店使用，既如前述，而其供經營小吃店使用之面積非少，進而大幅縮小耕地面積，現確為供營利使用，要與耕作目的或便於耕作無涉，且原告擅自變更耕地之用途，自應屬於「非耕作之用」，而有不自任耕作之情事。原告雖另主張系爭鐵皮屋所經營之小吃店為其自行經營，且該等鐵皮屋中為訴外人林財欣所經營之鄉村海產店，並非位於系爭土地上等語，惟揆諸前開之說明，此尚無礙於原告確有不自任耕作之情事，則被告辯稱原告於系爭土地上搭建之鐵皮屋，已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項承租人應自任耕作之規定，按同條例第2項之規定原訂租約無效，應屬足取。
（三）又按耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項之規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或出租他人。而所謂「原訂租約無效」係指全部租約無效而言，如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃之依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收回，此有最高法院73年台上字第112 號裁判、66年台上字第761 號判例可茲參酌。查本件系爭租約為如附表所示之8 筆地號土地，本件原告對於系爭342-4 、342-14地號土地已有前述不自耕作之情事，參酌上開意旨，該租約應為全部無效。是以，同一租約中之系爭第348 、354 、354-1 、348-7、348-9 地號土地部分亦應與系爭第42-4、342-14地號土地同為無效，而自原告違反前開不自任耕作之規定時，原訂租約自不待終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。
五、據上論結，原告於系爭土地上搭建鐵皮屋之使用目的，要與農舍耕作或便利耕作之目的有別，且係為原告營利之用，係屬不自任耕作而違反耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項之規定。是以，兩造之被繼承人或前手原訂之租約全部無效，被告自得收回該租約之全部耕地，原告請求確認租佃關係仍存在，及被告應配合辦理租約變更登記，洵屬無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果不生影響，毋庸一一論列，並此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 18 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 5 月 18 日
書記官 白俊傑