臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第1710號原 告 甲○○訴訟代理人 盧慶南律師被 告 丁○○
丙○○乙○○上 一 人訴訟代理人 童秋玉上列當事人間請求給付土地租金事件，經本院於民國95年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民第425 條之1 定有明文。原告為坐落台北縣板橋巿大庭段806-1 、806-2 地號，面積共計233 平方公尺之土地（以下簡稱「系爭土地」）之所有權人，於民國92年10月26日以前原告之應有部分為1/6 ，於92年10月27日系爭土地經分割，由原告取得上揭二筆土地所有權全部。原告之父林隆成於69年3 月10日與訴外人即建商許天城及許杜花合作興建房屋，同意建商於系爭土地上興建系爭建物，並由原告與建商許杜花、高胡雄3 人共同擔任房屋起造人，建築完成後，1 樓由地主自行保留取得，另2 樓至4 樓則由建商許天城、許杜花出售予被告。依合建契約第3 條之約定，原告負責提供土地由建商負責申請建造執照、建築費用，合作興建4 層2 棟，則兩造分得之房地，其性質。原告因繼承而取得系爭土地之所有權，依自志繼承林隆成因合建契約及土地使用權同意書所生之義務，不得對建商主張系爭建物係無權占有，而建商於取得系爭土地之所有權前，即將系爭土地及其上坐落之系爭土地及系爭建物
2 至4 樓售予被告等，揆諸前開說明，被告占有系爭土地及系爭建物自屬有權占有，亦經鈞院93年度訴字第950 號及台灣高等法院94年度重上字第58號請求拆屋還地事件民事判決、鈞院95年度訴字第554 號請求損害賠償事件民事判決等分別確認在案。
（二）被告買受占有之系爭房屋既坐落於原告之土地上，二者不能分離，即應推認兩造間有關係存在，從而，原告本於租賃關係請求鈞院核定地租及請求被告給付使用土地租金，自應為法之所許。又城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，平均地權條例第16條及土地法第97條第1 項分別定有明文。坐落系爭土地上門牌台北板橋巿金華街10巷2 弄3 號之1 、之2 、之3 之建物，建物面積分別係2 樓為135.93平方公尺、3 樓137.17平方公尺、4 樓125.73平方公尺，而以本件建物之建蔽率使用土地為192.56平方公尺，因此，被告等其使用土地面積應各為192.56平方公尺的1/4 ，以系爭土地之95年1 月公告現值每平方公尺為新臺幣（下同）61,600元，而93年
1 月當期申報地價每平方公尺僅為12,160元；被告即各應自92年10月27日起每月給付原告租金5,055 元（192.56平方公尺×申報地價12,600元×10% ×1/4 ÷12月=5,055元）。並聲明請求判決： (1)被告丁○○占有之建築物門牌台北縣板橋巿金華街10巷12弄3 之1 號2 樓，坐落於系爭土地面積192.56平方公尺，其地租核定為自92年10月27日起應按月給付原告租金5,055 元。 (2)被告丙○○占有之建築物門牌台北縣板橋巿金華街10巷12弄3 之2 號3 樓，坐落於系爭土地面積192.56平方公尺，其地租核定為自92年10月27日起應按月給付原告租金5,055 元。(3) 被告乙○○占有之建築物門牌台北縣板橋巿金華街10巷12弄3之3號4 樓，坐落於系爭土地面積192.56平方公尺，其地租核定為自92年10月27日起應按月給付原告租金5,055 元。
二、被告丁○○、曾聰樹辯稱：系爭土地原地主林隆成、林隆火於65年9 月23日，與訴外人許天城簽訂契約書，原告與訴外人許天城、許杜花等人合建。建物完成後，被告丁○○、丙○○於69年3 月26日分別以
120 萬元、110 萬元買受建物2 樓、3 樓；被告曾聰樹於69年3 月10日分別以109 萬元買受建物4 樓。買賣之範圍包括系爭土地應有部分1/4 及建物。被告均已付清大部分之買賣價金，尾款30萬元約定由建商向銀行辦理抵押貸款墊付。被告丁○○、丙○○之2 樓、3 樓建物，約定應於69年4 月30日前，將系爭房屋及土地所有權移轉交由被告丁○○、丙○○使用；被告乙○○之4 樓建物，約定應於69年4 月15日前，將系爭房屋及土地所有權移轉交由被告乙○○使用。嗣因建商許天城、許杜花與地主即原告間產生糾紛，建商無法順利將土地所有權移轉，只能先行建物過戶，原告亦拒不將土地所有權移轉登記予被告，雖迭經被告催告，建商許天城與原告均置若罔聞，不履行買賣契約之約定。原告既為系爭不動產之出賣人，負有使買受人即被告取得不動產所有權之義務，原告自不得請求被告給付土地之租金，為此，聲明：原告之訴駁回。
三、被告丙○○則除以相同於上開被告丁○○、乙○○所述理由資為抗辯外，另辯稱：原告違約不履行其與建商之合建契約在先，復又主張時效消滅，拒不履行移轉土地所有權登記在後，被告是原告與建商糾紛之受害人，原告豈可自己不履行契約，造成被告損失，復又要求被告給付租金，故原告濫用權利，違反誠信原告，併為聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：系爭806 之1 號及之2 號土地重測前為臺北縣板橋市○○段第162 號，該土地地籍圖於67年5 月1 日業經臺北縣政府重測公告確定，系爭地號整編後變更為臺北縣板橋市○○段第
806 地號土地，並由訴外人林隆火、林隆成、林吉定等三人共有，其等所有權均源自於繼承，應有部分各為3 分之1 。
訴外人林隆成於69年4 月11日死亡，其子即原告與訴外人林福春兄弟2 人共同繼承，應有部分各為6 分之1 。原告與其他共有人於92年10月27日協議將該806 號土地辦理共有物分割後，增加806 之1 號及806 之2 號2 筆土地，由原告單獨取得806 之1 號及806 之2 號土地所有權。系爭門牌號碼台北縣板橋市○○街○○巷○○弄3 之1 號、3 之2 號、3 之3 號房屋坐落於系爭土地上，系爭建物1 樓由原告占有居住中，被告丁○○則於69年3 月26日買受該建物2 樓（即台北縣板橋市○○街○○巷○○弄3 之1 號），被告丙○○於同日買受該建物3 樓（即台北縣板橋市○○街○○巷○○弄3 之2 號），被告乙○○則於同年月10日買受系爭建物4 樓（即台北縣板橋市○○街○○巷○○弄3 之3 號）等事實，有土地登記第二類謄本2 紙、本院93年度訴字第950 號民事判決影本1 件、臺灣高等法院94年度重上字第58號影本1 件、戶籍謄本3 紙、土地登記簿影本6 紙、臺北縣板橋地政事務所異動索引影本4紙、不動產買賣契約書影本3 件、協議書影本1 紙、保證書影本2 紙、收據影本1 紙、臺北縣政府稅捐稽徵處房屋稅繳款書影本9 紙附卷可稽（本院卷第7 、8 、12至29、53至55、68至77、79至89頁），且為兩造所不爭，自堪認定為真實。
四、本院之判斷原告主張被告買受占有之系爭房屋既坐落於原告之土地上，二者不能分離，即應推認兩造間有租賃關係存在，從而，原告本於租賃關係請求核定地租及請求被告給付使用土地租金等語，被告則辯稱原告為系爭不動產之出賣人，負有使買受人即被告取得不動產所有權之義務，原告自不得請求被告給付土地之租金等語，是以，本件應審究之爭點厥為：本件可否依民法第425 條之1 規定，認定兩造間就被告占有使用系爭土地，有無租賃法律關係之存在？經查：
（一）原告之父於69年3 月10日與訴外人即建商許天城及許杜花合作興建系爭房屋，並由原告等3 人共同擔任房屋起造人，建築完成後，1 樓由地主自行保留，目前由原告占有居住中，另2 至4 樓則由許天城、許杜花出售予被告丁○○、丙○○、乙○○，有合建房屋合約書影本1 件、臺北縣政府69使字第1822號使用執照影本1 件附卷可稽（本院卷第9 至11、78頁）。又系爭建物1 至4 樓係由原告之父林隆成親自委託建造，並將申請建造執照及使用執照所需之土地使用權同意書等文件蓋章後交給建築師林昇平，並由地主與建商商議後將原告及建商列為起造人，嗣後並按照建照中之起造人資料分配房屋等情，業據林昇平於前訴訟臺灣高等法院94年度重上字第58號證述明確（參見該案卷宗第213 至214 頁），復經本院依職權調閱該案卷核實無誤。林隆成於69年4 月11日死亡，原告因繼承而取得系爭土地之所有權，依法自應繼承林隆成因合建契約及土地使用權同意書所生之義務，準此以觀，系爭建物1 至4 樓係由建商出資興建，依法應屬建商原始取得其所有權，房屋建成後，原告及建商雖未依起造人名冊分配房屋及基地，並辦理房地所有權移轉登記，但均依起造人名冊所載之房屋分配方式（建商分配2 至4 樓，原告分配1 樓），各自占有使用或出售系爭建物。
（二）按所謂合建契約，係指建築商與地主約定，由地主提供土地，而由建商提供資金、技術、勞力合作建築房屋，並於房屋建成後，按約定比例分取房屋及基地之契約。如係地主提供土地，建商以自己之材料建築房屋，雙方就其分得之部分，各以自己名義領取建築執照，並得分別自行預售，地主於房屋竣工或工程進行至某一程度時，將土地分割及移轉予建商或其指定人之情形，於目前營建之作業實務中稱之為「合建分屋」。原告之父於69年3 月10日與訴外人即建商許天城及許杜花合作興建系爭房屋，並由原告等
3 人共同擔任房屋起造人，建築完成後，1 樓由地主自行保留，目前由原告占有居住中，另2 至4 樓則由許天城、許杜花出售予被告丁○○、丙○○、乙○○，業如前述，是以，系爭合建契約於營建實務上可稱之「合建分屋」，亦即系爭建物1 至4 樓係由建商出資興建，依法應屬建商原始取得其所有權，房屋建成後，原告及建商雖未依起造人名冊分配房屋及基地，並辦理房地所有權移轉登記，但均依起造人名冊所載之房屋分配方式（建商分配2 至4 樓，原告分配1 樓），各自占有使用或出售系爭建物。姑且不論系爭合建契約於法律上之性質如何？係互易之法律關係？抑或承攬之法律關係？惟原告均負有移轉登記建商應分得之土地應有部分予建商或其指定之人，而原告現占有使用之系爭建物，則係由建商依約交付予原告。建商許天城等人依不動產買賣契約之約定，有移轉登記系爭土地應有部分予被告之義務，而原告依合建契約則負有移轉登記建商應分得系爭土地應有部分予建商之義務，建商如怠於行使合建契約所生之債權，被告自得代位行使建商之債權，請求原告移轉登記系爭土地應有部分予建商。被告占有使用之系爭建物既非原告所有，原告又非系爭建物之出賣人，則最高法院88年度台上字第249 號民事判決揭示：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。房屋出賣人既將房屋及基地使用權一併出賣，依出賣人之義務，自應擔保買受人就其出賣之房屋有合法使用基地之權利，出賣人嗣後取得基地所有權，應認默許房屋買受人繼續使用土地。其後自出賣人受讓基地所有權之人，應承受出賣人與買受人原來之法律關係，同意房屋買受人繼續使用基地」之要旨，與本件原因、事實並非相同，自難比附援用。
（三）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第
425 條之1 第1 項定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」，而土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。最高法院48年台上字第1457號著有判例可資參照。準此，民法第425 條之1 規定及最高法院48年台上字第1457號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。系爭建物之所有權人及出讓人係為建商許天城等人，而系爭土地之所有權人為原告，從未同屬一人所有，難認被告就系爭建物使用系爭基地已與原告間成立租賃關係。原告主張兩造間就系爭土地已成立租賃法律關係，於法未合，難信為真正。
（四）綜上所述，無法推認兩造間就系爭建物坐落之系爭土地有租賃法律關係之存在，從而，原告本於租賃法律關係，請求判決： (1)被告丁○○占有之建築物門牌台北縣板橋巿金華街10巷12弄3 之1 號2 樓，坐落於系爭土地面積192.56平方公尺，其地租核定為自92年10月27日起應按月給付原告租金5,055 元。 (2)被告丙○○占有之建築物門牌台北縣板橋巿金華街10巷12弄3 之2 號3 樓，坐落於系爭土地面積192.56平方公尺，其地租核定為自92年10月27日起應按月給付原告租金5,055 元。 (3)被告乙○○占有之建築物門牌台北縣板橋巿金華街10巷12弄3 之3 號4 樓，坐落於系爭土地面積192.56平方公尺，其地租核定為自92年10月27日起應按月給付原告租金5,055 元，核屬無據，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 10 月 16 日
民事第二庭 法 官 徐福晉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 10 月 16 日
書記官 劉怡欣