臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第1816號原 告 戊○○訴訟代理人 蘇千祿律師複代理人 詹啟章律師被 告 丙○○○
2樓法定代理人 丁○○訴訟代理人 施竣中律師複代理人 己○○上列當事人間請求加倍返還訂金等事件，經本院於民國97年1 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾萬元，及其中新臺幣伍拾萬元自民國九十五年九月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、爰原告於民國95年6 月30日向被告購買座落台北縣板橋市○○路○ 段309 之16號12樓「健華營區改建基地」眷宅，28坪型（含車位）土地持份及房屋坪數以權狀登記為準，並約定買賣價金總價為新臺幣（下同）950 萬元，雙方並於民間公證人乙○○處簽訂房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），且於公證人面前支付第一期簽約金230 萬元。
二、今原告於95年8 月17日委請律師發存證信函予被告請求履約及交屋，此有律師函及回執聯為證，被告逾7 日未為履行而原告解除契約，且被告亦委請律師發函承認有收到原告簽約金230 萬元，但拒絕履約並主張契約無效，原告多次向被告提出協調及誠意履約，但皆為被告所拒絕。
三、今原告發函被告逾期未履約而解除契約，而被告亦委請律師發函拒絕履約並主張契約無效而受有嚴重損害，依系爭買賣契約書第6 條第2 項約定：「若乙方（賣方）違約不賣、或不履行或不移交買賣標的，經甲方通知於7 日仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收款項『加倍』返還甲方（買主），如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害」，第10條約定：「雙方之任何一方若有違反以上任一條款，願給對方懲罰性違約金參百萬元整。」，今被告回函承認已收到230 萬元簽約金即訂金，但卻拒絕履約及返還，依前述雙方約定被告即應加倍返還已收到之簽約金即460 萬元，至於懲罰性違約金300 萬元部分原告因本事件而支付仲介費用70萬元先為請求，其餘暫且保留。
四、又系爭買賣契約第4 條第1 項約定：「雙方簽定買賣契約後，乙方應即現狀交付甲方使用收益」，今原告要求被告履約及交屋，除為被告所拒絕外，被告並將買賣標的出租他人收取租金獲利，被告既已收受原告230 萬元簽約金，惡意拒絕履約及交屋，並惡意出租他人獲利，顯然嚴重違約並損害原告契約權益，被告嚴重違約及不當之行為灼然可見，原告不得不依契約請求權提起本訴訟以求救濟。
五、本事件訴訟標的及價額計算：原告請求權之依據即為契約請求權及民法第249 條第3 款規定，契約請求權部分係依契約第4 條、第6 條及第10條之約定為請求，因被告已收到原告230萬元之簽約金即定金，依法及依約被告應加倍返還所收款項即460 萬元（被告已於本件95年12月25日言詞辯論期日當庭返還定金230 萬元及此部分之遲延利息），至於懲罰性違約金部分原告先行請求70萬元仲介費之損失，其餘暫且保留，特此呈明。
六、綜合以上所述，被告與原告雙方合意並經公證人公證房屋買賣契約書，被告並發函承認收到原告簽約金230萬元，但拒絕履約並主張契約無效，原告發函誠意履約竟遭拒絕，原告不得不依約提起本訴。
七、併為聲明：㈠被告應給付原告300 萬元，及其中230 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之抗辯：
一、系爭買賣契約自始、確定、當然無效：㈠被告於95年6 月30日經訴外人甲○○（任職住商不動產加盟
店南北開發有限公司）居間仲介及眷村自治會梁林玉蘭會長之主動介紹下，與原告就坐落台北縣板橋市○○路○段309之16號12樓建物及基地（健華營區改建基地眷村）簽訂買賣契約書，約定價金950 萬元，原告並於簽約時給付230 萬元簽約金，其中30萬元甲○○表示作為仲介酬金，並由甲○○當場受領。惟查系爭建物屬軍方所有，被告因軍眷身份復有合法長期使用之事實，符合85年2 月5 日公佈之國軍老舊眷村改建條例第3 條第2 項之原眷戶身分，並按同條例第5條之規定得享有優惠承購之權利，惟同條例第24條第1 項有明文禁止處分之規定：「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」，明文禁止處分（包含債權行為、物權行為），且參照該條例立法目的即可知悉，該強制規定禁止承購人自產權登記之日起未滿5 年，不得有自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換等行為，是該條例所欲禁止的是行為本身而非履行期，此詳答證六王春明與戊○○認證書中認證意旨第三項，公證人王哲明曾有就買賣此種軍宅之行為，是否有違國軍老舊眷村改建條例特別載明，是系爭買賣契約因違反國軍老舊眷村改建條例第24條第1項及民法第73條之規定自始當然確定無效。
㈡再者，然依國軍老舊眷村改建條例第24條第1 項設有5 年內
不得處分之規定，是即使被告取得系爭房地產權登記，自登記日起5 年內，受前開條例拘束無法出售系爭房地予原告，亦無法前往地政機關辦理所有權移轉登記予原告，更何況系爭房地買賣契約之簽約時點，係在被告尚未取得系爭房地產權登記前，被告根本無出售之權利，且參照該條例立法目的即可知悉，該強制規定並非僅禁止獲得配售之軍眷不得於5年內辦理過戶登記，而係禁止承購人自產權登記之日起未滿五年，不得有自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換等行為，並非僅不得移轉登記，是即使原、被告雙方有約定於期限過後，始辦理產權移轉登記之條款，該契約亦屬無效，惟因兩造契約附記條款二之約定，產權登記完畢時，權狀由承辦單位核發給乙方後，雙方應於30日內辦理產權移轉，故系爭買賣契約亦因客觀上給付不能而無效。
㈢自81年5 月26日被告即有在榮總經神科就診記錄，中興醫院
回覆仍確認經鈞院法官及指定醫院醫生鑑定被告確有精神耗弱之狀況存在，已達到法律所規定宣告禁治產之心智障礙，由法院裁定為宣告禁治產之人，精神鑑定報告書也說明被告88年起罹患精神病…有精神耗弱、幻聽、多疑及社交能力退化等情形，情形已經嚴重到對於時間、計算能力缺乏，無法正確處理任何事務等語。桃園療養院精神科謝迪忱醫生開具之診斷證明也說明個案幻聽，多疑，社交與職業功能退化等狀況約數十年，未曾緩解過，以致長期影響其日常生活與判斷能力，應非屬短時間內發病以致喪失判斷能力，目前仍宜規則接受治療，並診斷為慢性殘餘型精神分裂症及智能不足，疾病已經演變很久之後，症狀就會趨向於隱微，且以功能喪失為主，如思考或談話缺乏組織、社交能力的喪失等症狀，就稱之為殘餘型精神分裂症，智能不足（又稱精神薄弱）：乃指先天或幼少期之腦毀損所生之智能發達停止而言。係指天生智能之缺陷，智能不足者本身難以復原，且當被診斷為精神分裂症時，病症至少已存在半年以上，衛生署立桃園療養院經神科主治醫生謝迪忱表示﹕個案其成人心智年齡介於14、15歲國中生階段，對事務的判斷力與理解力易因此而有影響，並進一步解釋﹕精神分裂症為思考障礙之疾病，病人常分不清真實與虛幻，缺乏現實感所以常會出現讓人無法理解之行為模式，心理衡鑑摘要說明個案自我中心，卻又擔心自己的表現不佳，較依賴外力來協助自己，然現實感與知覺能力不佳且衝動控制能力差，易做出錯誤判斷，須避免單獨與陌生人接觸，以防受騙，衡鑑結果與過去表現大致相符。司法鑑定報告及桃療精神科醫生的診斷證明、心理衡鑑摘要再再均足以證明被告不僅有先天智能不足及精神障礙狀況，且早已存在達數十年之久，因此95年6 月30日簽約時被告確實處於精神耗弱狀態以致缺乏正確處理事務之能力，按精神耗弱者，乃行為時之精神對於外界事務雖未完全喪失知覺、理會、判斷作用及自由決定意思之能力，然仍較普通人之平均程度顯然減退者之謂，最高法院26年渝上字第237 號判例意旨參照，而系爭本案之買賣契約是關於不動產房地之買賣，涉及每坪出賣價格之議價、坪數計算、總價金計算、稅捐負擔、規費繳納等複雜締約、履約過程，被告既然欠缺計算、判斷能力，加上原告刻意阻絕子女之參與，其所為之意思表示自屬有瑕疵，依民法第75條後段之規定，被告之意思表示無效，則該契約無效。
二、本件確為原告等誘騙知慮淺薄及精神障礙之被告所簽下的合約：
㈠原告夥同梁林玉蘭、甲○○、南北開發有限公司等，誘騙智
能障礙智識理解力低下，又患有精神分裂症之被告，利用其心智思考功能障礙誘騙簽署之買賣契約，原告表示與同住新店大鵬新城的甲○○早已熟識，並有多次合作關係，如94年12月8 日戊○○與王春明、95年3 月11日戊○○與利業真、95年6 月30日戊○○與孫巫賢，以上房屋買賣契約買主均是澎如羚，仲介均是甲○○與梁林玉蘭，以上有兩件正在訴訟中，另一件利業真也因不滿余彭梁的欺騙，已退還價款解除契約，余某曾表示戊○○為他的人頭，住商不動產中正分店（南北開發有限公司）與余配合的分店店長陳炎駿也表示系爭合約買主戊○○，僅是簽約的人頭，簽約當時，戊○○、甲○○、梁林玉蘭一行5 人跟本沒對被告說：如果不賣就不要簽，而是指著簽名處叫被告趕快簽名，公證官才出來確認是否為本人親簽等形式上的認證，反而是陳炎駿店長有向戊○○表示：如覺沒有法定繼承人連帶簽名合約的不完整性可以不要簽。這一賣一買完全是戊○○與余、梁一行人為圖高額仲介費與低於市價200 萬行情之價差，誘騙心智障礙之被告在急率、輕迫、無經驗下所簽署合約，被告對桃園是完全的人生地不熟，更別說會自己去那兒買房子，更有甚者，余某一行人帶被告到台中說要替她買房子，被告說：梁帶她上車並沒有告訴她要去那，只覺得坐了很久的車，且都是陌生的地方心理想﹕梁是不是要帶她去賣掉？所以有點害怕，路上被告肚子餓想要買東西吃，梁怕她走丟不讓她去，被告形容：梁把她看的緊緊的，最後才告訴她到了台中，但他們找的那個人並沒有要賣房子的意思於是折返，被告因為心慌不安，在路上還與跟余發生爭吵。被告表示他們跟她說：「健華房子蓋不好，房子要賣掉才好，要幫我重新買房子所以帶我去簽名，一直叫我不要講不要告訴妳們（女兒）但她（梁）自己還告訴妳... 」被告有理解認知功能障礙，又社交功能退化之人，對於這樣的囑咐：「不要告訴妳女兒」對常人言因會有戒心，但被告確不疑有它，所以心理衡鑑報告指出個案﹕須避免與陌生人接觸以防被騙。在簽完約2 天後，余、梁即找來搬家公司在完全未打包下幫被告搬了家，廚俱燈飾等也是余表示贈送並已找人安裝。據鄰居表示：梁找來4台車但都未裝滿，空空的，因被告平日少與鄰居往來，所以鄰居雖詫意卻也沒多問，直至當晚女兒回家才從鄰居得知是梁所為，向其逼問出桃園地址找到被告，被告連如何打電話、如何坐車回板橋都不知道，惶恐多日後才諉諉道出，且還有很多家當沒帶走，家人花了好些時間才整理好，被告先由女兒陪同暫住桃園，後才接至健華同住。顯見渠等早知被告狀況並意圖不軌，否則怎可如此恣意而為，未告知，也不須經被告同意，即載被告去台中又去簽買賣契約此等趁被告知濾淺薄，心智缺陷，辨識能力不足，所為之誘騙賣屋、買屋簽約行徑豈非脅迫詐欺。
㈡家人知悉後深深覺得不可思議，但由心理衡鑑摘要看出被告
認知功能較欠缺邏輯又社交功能退化致影響其判斷力，致現實感與知覺能力不佳，且衝動控制能力差，所以易做出錯誤判斷。倘若被告神智正常，原告等一再囑咐不要告訴家人，為何不疑有它？若無心智障礙怎會任由余等開車才知到了台中，且說要幫她買房子？若思考理解力正常，為何會相信渠等言：健華房子蓋的不好妳一定要賣掉？殊不知房子不好梁為何不賣？而原告為何要買？而絲毫未起疑心？若無缺乏現實感與知覺力不佳狀況，怎會由渠等為其決定至完全陌生地購屋？又任由渠等幫其倉惶搬家。若如原告所述被告瞭解合約內容與規定，為何在原告以被告為收信對向的信件還須著明丁○○代轉？若如原告言被告熟稔郵局提轉匯兌等存提業務，又何須由梁代為230 萬支票存兌，桃園購屋現金提領、仲介費、規費、代書費均是梁代為提領支付，女兒拿存摺逐筆問支出款項為何？被告跟本搞不清楚，是從代書那得知付給余7 萬2 千元佣金和支出。再說若為善意且常規之交易，又何須刻意阻絕不讓被告家人知曉？顯見原告等蓄意欺瞞被告之意圖甚為明顯，原告等意圖為自己或第三人不法所有，趁被告精神障礙知濾淺薄心智缺陷辨識能力不足，以致誘騙被告以低於市價行情欲使其將房屋交付圖利，簽定賣屋契約恐已有觸犯刑法第431 條準詐欺罪之嫌。
㈢原告主張被告佐證之健華售價仍被低估，這更說明原告不僅
早知當時房價行情更不只1150萬，卻與甲○○夥同梁林玉蘭欺瞞無知的被告，誘騙被告簽定不合理，且硬是低於市場行情200 萬元之契約，當然唯恐被告家人知情，所以一再囑咐不要告訴女兒，何來被告與家人後悔賣屋？健華房舍本來就要自住，房價高低對被告並無影響，只是要證明原告與仲介甲○○，刻意隱瞞蓄意詐欺被告的事實。如今原告還大言不慚的將此詐騙而來的價差稱為已占有的契約利益及期待利益，契約利益係在契約成立生效之情形下始有適用，今系爭標的既有明文不得出賣之禁止規定，且被告有精神耗弱意思表示有瑕疵之情形，契約根本未成立生效，則被告既已類推民法第259 條第2 款關於契約解除後之效力規定，除返還原告給付之230 萬元外，亦自受領時起附加按年息5%計算之利息，則原告自不得另行主張履行利益及期待利益。
㈣依住商總部來函告知甲○○在職期間僅95年3 月1 日至95年
7 月30日，那94年12月8 日、95年3 月11日戊○○與王春明、利業真，還有94年12月21日甲○○與姚建華在住商總部所簽之買賣契約，仲介均是甲○○與住商店長陳炎駿同一組人馬，如今為規避責任，住商確配合余發出不實證明，早於92年10月22日與黃鴻章（94年度訴字第1969號）瀘復、徐敏琪之糾紛亦是以此手法規避責任，李雨妹、丘燕萍家的合約亦是甲○○與梁林玉蘭以誘騙手法所得，現今均在訴訟中民、刑事告訴季、言股96年度交查字第203 號審理中，余在證詞中自述從事仲介8 年，在系爭案件中未提供不動產說明書等相關資料是忘記了，但以上所提個案也完全未依相關規定，因此賣屋訴訟官司不斷已知至少高達7 件，余某從事房屋買賣多年，對外並謊稱有經紀人資格（如錄音佐證）卻一再違背相關法令規避責任，再再說明原告與余某絕非誠信之人，與戊○○又為共謀誘騙被告之利害關係人其2 人所言實不足信憑。
㈤關於余某在證人席上謊稱：居住證與舊房子交軍方改建的契
約認證憑證（即為原告所提原證五：認證房地預定買賣契約書影本）是被告所交付，此由95年8 月1 日梁會長發給被告女兒交屋資料袋中，當得知少了居住證時女兒到梁會長家質問，之錄音對話中，即可知是梁會長私下交給余某，且有其他受害戶，所以梁會長在95年8 月8 日在陸軍第六軍團軍眷服務組組長朱復陽上校為村民協調時，當場做出95年8 月12日到她家拿居住證之承諾，所以關於此2 份文件確實為梁私下交授，人證物證明確，余故做不實陳述足證明余、梁與原告通謀詐欺被告之實。
三、精神耗弱之禁治產人須經司法及專科醫生鑑定才能判定，豈是如原告所陳兩位非此專業之民間公正人及利害關係人余某，來認定被告有無精神耗弱之狀況？且從二位公證人之證稱，渠等與被告間之對話時間甚為短暫，且談話內容僅侷限於契約書上之簽名是否為被告親簽，並無涉及其他，是公證人之陳述不足以作為被告當時精神狀態之認定依據，而公證人等之證稱，只有說無法判斷被告之精神狀態，並無積極表示被告於簽約時與常人無異，甚至連被告是否識字均不清楚，是原告所云都在曲解文義，誤導鈞院視聽。至於被告96年3月12日當天於辯論庭之陳述，均可以證明被告簽約時確有精神耗弱之情事：（法官：有無把健華新城的房子賣給戊○○？被告：梁林玉蘭、甲○○帶我去賣的他們叫我不要給女兒知道。法官：你當時有同意要買（賣）房子房子要賣多少錢﹖被告：我不同意我不知道要賣多少錢。法官：妳不賣房子為何要簽名他們有無強迫妳？被告：他們叫我簽的，他們有強迫我叫我不要給女兒知道，叫我不要講他們叫我簽我就簽下去了。）（被告有理解認知功能能障礙，所以對於強迫的意思不甚理解，但被告本為知慮淺薄、心智障礙、又社交功能退化之人，對於這樣的囑咐：「不要給妳女兒知道」對常人言因會有戒心，但被告確不疑有它，所以心理衡鑑報告指出個案﹕須避免與陌生人接觸以防被騙。）以下是當沒有記錄的被告當庭陳述對話（被告：我看到那個我們兩夫妻的照片…法官：你在說什麼﹖…你看到什麼﹖…. 他們給妳看什麼？是合約嗎？被告：對好像是）被告：他們拿買賣契約書給我看教我簽名我就簽名那個房子還不能賣，還叫我賣，他們知道賣了有錢賺但是我賣了不好，（靈魂給他牽去了）我沒有給他收了多少錢，梁林玉蘭交給我190 萬元左右是我女兒拿存摺給我看我才知道他們四個人用車子帶我走那時後林玉蘭叫我不要給我女兒知道都是甲○○梁林玉蘭害我的…（開車載被告去台中又去簽買賣契約，此等趁被告知濾淺薄、心智缺陷辨識能力不足，恣意為之誘騙賣屋買屋簽約行徑豈非脅迫？詐欺？）法官：他們四人如何強迫你？被告：梁林玉蘭找我賣房子叫我不要給我女兒知道。法官：證人甲○○有無說房子賣了每一期可拿多少錢？被告：有但我沒有拿到錢，第一期什麼時候拿我也忘了（被告所提金額都不對前，面說拿了190 萬元接著說沒有拿到錢，又說第一期什麼時候拿我也忘了，實際上梁代為存入200 支票又提出118 萬）法官：證人甲○○有無告訴你房子賣了何時可以拿多少錢被告
有余家生說般家時可以拿2萬元，搬家時他沒有給我…過了4－5天梁林玉蘭帶我去郵局存錢存前存錢後又去領了20萬元出來後來是我女兒拿存摺給我看我才知道（法官問甲○○有無告訴你房子賣了何時可以拿多少錢﹖被告說有余家生說般家時可以拿2 萬元，搬家時他沒有給我可見被告對數字金額沒概念，拿了多少錢都搞不清楚，實上是梁代領了118 萬）法官：甲○○有無說房子賣了每一期可拿多少錢？被告：有但我沒拿到錢第一期什麼時後拿我也忘了（由此可看出被告的認知功能欠缺邏輯，說沒拿到錢但又說不知什麼時後拿了錢。又有關金額之事，被告均係丁○○事後拿存摺一一詢問後被告才曉得，但仍是搞不清楚，顯見被告對於買賣價金毫無概念）。
四、退步言，被告因簽訂系爭買賣契約時之意思表示有瑕疵，故主張撤銷系爭買賣契約之意思表示：按「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。…」，今余某、原告二人利用被告未諳房地銷售，故意隱匿重大交易訊息，構成詐欺行為，被告自得撤銷意思表示，此民法第92條第1 項定有明文。復按民法第88條第1 項之規定「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。」，今系爭房地主建物面積為
92.56 平方公尺，附屬建物為11.08 平方公尺，公共使用部分66.46 平方公尺 (36321.26×183/100000＝66.46)，合計
170.1 平方公尺約51.54 坪，原告於約定買賣價金時，僅以建物專有部分28坪作為計價標準且並未告知系爭建物礙於相關法令5 年內不得出售，若有違法恐喪失配住權利，復利用被告之特殊心理精神狀態，已使被告無法做出正確之判斷；被告前於95年8 月11日爰引民法第92條去函原告，並以律師函之送達作為撤銷之意思表示通知，被告亦於95年9 月27日答辯狀中爰引最高法院52年台上字第836 號判例意旨及民法第88條，向原告為撤銷出賣系爭房地之意思表示，並於95年
9 月29日送達原告，是系爭買賣契約業經被告主張撤銷依民法第114 條第1 項規定視為自始無效。
五、再退萬步言，所謂定金者其目的或在確保契約之履行或為擔保契約之成立，今細繹買賣契約書第3 條付款方式之約定，原告於簽約時所交付被告之230 萬元乃系爭房地之買賣價金一部，與民法第249 條第3 款規定之情形自屬有別。又原告另爰引買賣契約書第6 條之規定，復以郵局存證信函催告被告「履約及交屋」，尚須設定最高限額抵押權，惟當時被告尚未取得系爭建物之所有權狀，就此試問被告如何依契約書第5 條約定履約而設定最高限額抵押權予原告？是原告於95年8 月17日以郵局存證信函所為之催告被告限期「履約及交屋」語焉不詳、顯不合法，應不生催告之效力。再者，違約金是因債務不履行而生損害之賠償總額，其約定原屬當事人間之合意，惟若貫徹此原則，則對立於經濟上之弱者顯失公平，且被告除係一不識字之老年人外，又經醫師及心理臨床治療師判定為臨界智能範圍及不適單獨與陌生人接觸及禁治產之人，其對於契約書上之各項約款之理解力自與一般人有別，原告利用被告之特殊情形誘使被告簽署同意該買賣契約書，對被告主張加倍返還所受之款項，又主張其與仲介間70萬元之仲介費用無理轉嫁被告賠償，蓋原告與仲介業者間為任何之約定，均屬渠等間之私法自治之範圍，怎可轉嫁被告負擔，且桃園房舍仲介既也是甲○○，也僅收取買方2 ﹪的仲介費七萬二千元，戊○○與王春明的合約甲○○也僅收受賣方王春明佣收，買方戊○○完全未支付仲介費，房屋買賣依仲介公會全聯會之明文規定房屋成交賣方支付4 ﹪，買方僅支付2 ﹪的仲介費，原告與余某既熟識，且合作多次，不僅未有仲介費之優惠，且唯獨在此案件中硬稱支出高於其它合作案件及賣方二倍多達7.4 ﹪之異於常態之仲介費支出，單憑支票號碼即誆稱給付70高額仲介費，何況當時被告並無同意甲○○等人得為雙方代理，又被告當初給付之仲介費用亦僅30萬元，原告竟然給付70萬元如此高額之費用，顯然與一般仲介行情約定比例有別，卻遲至現在均無法提出已經確實付款兌現之憑證、開票日期、佣收發票，僅提示支票號碼而已，更顯與常情有違，茲一再證明原告與甲○○串謀，藉以訛詐高額賠償之事實。且被告已經將所受領之價金並附加利息返還予原告，於原告殊無不利益之情事，顯見原告主張過高之違約金，依民法第252 條之規定鈞院自得依職權酌減。
六、答辯聲明：㈠原告之訴駁回㈡如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
參、本件被告於原告起訴後之96年11月17日，經本院95年禁字第
430 號裁定宣告禁治產，業經本院調閱上堪卷宗無誤，並有上開裁定影本附卷可參（見本院卷㈠第197 頁）。是被告於經宣告禁治產後，依民法第15條規定為無行為能力人，亦無訴訟能力。而被告之夫、父母均已死亡，且無同居之祖父母，其女兒丁○○則為與被告同居共住之家長，有其等戶籍資料附卷可參，故依民法第1111條第1 項之規定，被告之女兒丁○○為其法定監護人，即法定代理人。本件並已經被告法定代理人丁○○具狀聲明承受訴訟，合先敘明。
肆、原告主張：原告於95年6 月30日向被告購買坐落台北縣板橋市○○路○ 段309 之16號12樓「健華營區改建基地」眷宅，28坪型（含車位）土地持份及房屋坪數以權狀登記為準，並約定買賣總價金為950 萬元，雙方並於民間公證人乙○○處簽訂系爭買賣契約書，且原告於公證人面前支付第一期簽約金230 萬元。惟原告於95年8 月17日委請律師發存證信函予被告請求履約及交屋，被告逾7 日未為履行，故原告已解除系爭買賣契約等情，業據提出系爭房屋買賣契約書影本一份（見本院卷㈠第4 至6 頁）、存證信函及回執影本（見本院卷㈠第7 至9 頁）為證。被告對於上開買賣契約、存證信函之真正，及其有收受原告上開存證信函之事實，並不爭執。惟以前揭情詞置辯。是本件兩造所爭執為：一、系爭買賣契約是否違反國軍老舊眷村改建條例第24條第1 項之規定而無效？二、被告簽立系爭買賣契約是否係在無意識或精神錯亂中所為？三、被告以意思表示錯誤及受詐欺為由，撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示有無理由？四、系爭買賣契約是否經原告合法解除？五、原告本件請求之違約金是否過高？茲分述如下：
一、系爭買賣契約是否違反國軍老舊眷村改建條例第24條第1項之規定而無效：
㈠查系爭建物原屬軍方所有，被告係因軍眷身份復有合法長期
使用之事實，符合85年2 月5 日公佈之國軍老舊眷村改建條例第3 條第2 項之原眷戶身分，並按同條例第5 條之規定得享有優惠承購之權利之事實，為被告所陳，並為原告所是認，可信為真。
㈡按民法第246 條第1 、2 項規定：「以不能之給付為契約標
的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」、「附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。」。查系爭房地雖為國軍老舊眷村改建條例所規定之配售住宅，依國軍老舊眷村改建條例第24條第1 項規定：「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」。然兩造簽立之系爭買賣契約第6 條約定「... 承辦單位或依法令規定准許且可移轉時，乙方（即被告）即應將產權移轉甲方（即原告）... 」。足見兩造訂約時，有預期於不能移轉之情形除去後始為所有權移轉登記之情形，依上開民法第246 條第1 項但書規定，系爭買賣契約仍屬有效（最高法院69年度台上字第19 43 號裁判要旨參照）。雖系爭買賣契約書附註第二項記載：「二、產權登記完畢時，權狀由承辦單位核發給乙方後，雙方應於30日內辦理產權移轉，雙方絕無異議。
」惟解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。本件系爭買賣契約第6 條與附註第二項之文字均非手寫，且原告主張該附註第二項之真意應指系爭房地得移轉時，被告應於30日內辦理產權移轉。
而參諸原告前開於95年8 月17日委請律師所發存證信函催請被告履約之內容，亦僅請求被告依系爭買賣契約第4 條第1項規定將系爭買賣之房屋交付原告使用收益，並未催請被告辦理所有權轉登記，可認原告此部分主張為真。故被告辯稱系爭買賣契約違反國軍老舊眷村改建條例第24條第1 項之強制規定，應屬無效等語，自屬無據。
二、被告簽立系爭買賣契約是否係在無意識或精神錯亂中所為：㈠按民法第75條規定：「無行為能力人之意思表示，無效；雖
非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。」。本件被告抗辯：其於95年6 月30日與原告簽立系爭買賣契約時，係處於精神耗弱狀態，以致缺乏正確處理事務之能力，故其所為之意思表示自屬有瑕疵，依民法第75條後段之規定，被告之意思表示無效，故系爭買賣契約無效等情，固據提出全民健康保險重大傷病證明申請書影本（見本院卷㈠第194 頁）、全民健康保險證明卡影本（見本院卷㈠第124 頁）、行政院衛生署桃園療養院（下稱桃園療養院）診斷證明書影本（見本院卷㈠第125 頁）、中華民國身心障礙手冊影本（見本院卷㈠第136 頁）、桃園療養院心理衡鑑摘要影本（見本院卷㈠第132 頁）、板橋中興醫院精神鑑定報告書影本（見本院卷㈠第196 頁）、本院95年度禁字第430 號民事裁定影本（見本院卷㈠第430 頁）各一紙為證。惟原告否認被告簽立系爭買賣契約時，係處於精神耗弱之狀態。而查被告所提上開證物，均係於系爭買賣契約簽立後始作成，故並無法用以證明被告簽立系爭買賣契約當時之精神狀態為何。雖被告於本件訴訟進行中，經法院宣告為禁治產之人，然在法院禁治產宣告裁定生效前，其意思表示是否有效，仍應視其行為時是否在無意識或精神錯亂中所為，或有心神喪失或精神耗弱致不能處理自己事務之具體情事而定，且應由被告就其此部分抗辯負舉證之責。然經本院依被告聲請，向負責被告前開宣告禁治產事件鑑定之板橋中興醫院函請其鑑定醫師依據其專業及臨床經驗研判，並參照被告前開宣告禁治產事件於95年12月22日進行精神鑑定時之精神狀況表現，鑑定被告95年6 月30日之精神狀況等事項，惟經該院函覆稱：被告於95年12月22日至該院做精神鑑定，判定「精神耗弱」，無法正確處理任何事務，惟就被告95年6 月
30 日 之精神狀況等則該院無法回答，有該院96年10月22日九十六中醫總字第96264 號函附卷可參（見本院卷㈡第138頁）。是並無證據證明被告於95年6 月30日簽立系爭買賣契約係在無意識或精神錯亂中所為。
㈡另證人即仲介系爭買賣之訴外人甲○○於95年11月24日到庭
結證稱：「被告是經訴外人王榮隆介紹去桃園龜山鄉陸光新村參觀房子，健華新城的28坪型的房子比較值錢（賣960 萬元），可以到陸光新城買二戶30坪型房子（一戶買360 萬元），尚有餘額200 萬元，被告跟我說他要賣掉健華的房子來買陸光的房子，賣健華的房子我向被告收取仲介費30萬元，被告要求陸光二村30坪型贈送廚具跟全室12盞燈及熱水器，並幫他加寬神桌後面的牆，這些都有送，被告現住陸光二村，被告購買陸光二村之前，我們有去台中簽陸光新城的房子合約沒成，被告的神智正常，在賣健華新城的房子時，原告出價930 萬元，被告要求加價，我們有加價，有合約依據，簽約時有公證官、代書、兩名證人共同見證，在買陸光新城時，也有公證人、代書、我本人也在場見證，我是任職住商仲介公司，受客戶原告戊○○的委託去買被告的房子。」、「當時簽約時有文和新村自治會的會長，住商的代書、店長、公證官、我本人在場。我們簽約之後大家都很愉快，去吃飯由買方請客。簽約當日就付支票230 萬元，之後就沒有履約，簽約時被告丙○○○有跟在場的人公證官、代書、兩名證人表示她每月只有五千元生活費，女兒不管她，神桌也不讓他擺在健華新城的房子，簽約時原告及自治會的會長都有跟被告講如果不賣的話可以不要簽約，我當時覺得她很正常，被告是一個人獨居，自治會會長是被告村子裡的會長，被告從板橋搬到陸光二村（龜山）的搬家費也是我出的，被告只有買一間房子360 萬元，尚餘590 萬元，簽約時被告有去陸光二村看過好幾次覺得滿意，她才會賣掉健華的房子，陸光與健華都一樣，都是五年後才能過戶，被告買陸光只花16
0 萬元，權狀六個月下來再給四成的價款，尾款等5 年後才付款，健華的房子現在被告的女兒在住，被告現在住陸光，被告的女兒有跟我們講健華的房子不要賣。」等語（見本院卷㈠第115 至116 頁）。另系爭買賣契約之公證人乙○○於本件95年12月25日言詞辯論期日，亦到庭結證稱：「本件買賣契約是我認證沒錯。兩造認證時有親自到場，當時對談時被告沒有問題，我有核對兩造當事人的身分，我有告訴被告認證後就不能反悔，告訴被告要仔細的看，及買賣的重要內容我都有告訴被告，買賣的標的物，每期價金交付方式及價款總額，認證主要是要確認兩造的身分及兩造當事人在契約上的簽名是否真正，當時我有再與被告作確認契約內容，當時見證人沒有在場我不清楚，因為他們沒有提出證件，我與被告交談時他沒有精神恍惚或不了解我的意思，她的表達能力也沒有問題，我有聽到被告跟別人說，我如果賣房子我女兒會不會怪我，我聽了這句話後有再問一次被告要不要賣房子，被告說她願意賣房子，所以我才幫被告作認證，當時她女兒沒有陪同到場。」、（問：當天作文書認證的時間？知否被告不識字？有無告知原證九的授權書內容，預告登記、信託登記及設定抵押？）證人乙○○答：「約30分鐘。我不知道被告不識字。我有拿授權書問當事人授權書上的內容是否屬實，兩造都同意屬實。我沒有向被告說具體的授權書的內容，授權書的具體內容也不是公證人製作的，我沒有向被告說五年內不得出售房子的事情。」（問：所有公證書上的簽名是否被告親自簽名？）證人乙○○答：「是。買賣契約認證及授權書的公證都是兩造當事人在我面前親自簽名蓋章。」等語（見本院卷㈠第149 至151 頁）。是被告辯稱其係於無意識或精神錯亂中簽立系爭買賣契約，其意思表示無效云云，自不足採。
三、被告以意思表示錯誤及受詐欺為由，撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示有無理由？㈠按民法第88條第1 、2 項規定：「意思表示之內容有錯誤，
或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」、「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」。另民法第92條第1 、2 項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」、「被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」是因意思表示內容錯誤，或被詐欺或脅迫而為意思表示者，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張意思表示內容有錯誤，或被詐欺、脅迫而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。（最高法院44年台上字第75號判例要旨參照）。
㈡本件被告辯稱：原告與訴外人甲○○二人利用被告未諳房地
銷售，故意隱匿重大交易訊息，構成詐欺行為，被告自得撤銷意思表示，另系爭房地主建物面積為92.56 平方公尺，附屬建物為11.08 平方公尺，公共使用部分66.46 平方公尺，合計170.1 平方公尺（約51.54 坪），原告於約定買賣價金時，僅以建物專有部分28坪作為計價標準且並未告知系爭建物礙於相關法令5 年內不得出售，若有違法恐喪失配住權利，復利用被告之特殊心理精神狀態，已使被告無法做出正確之判斷，故被告已於95年8 月11日依民法第92條發函原告，並以律師函之送達作為撤銷之意思表示通知，並於95年9 月27日答辯狀依民法第88條向原告為撤銷出賣系爭房地之意思表示等情，固據提出巨鼎博達法律事務所95年8 月11日95中律字第095081號函影本及回執影本（見本院卷㈠第34至38頁）為證。惟查：
⒈依國軍老舊眷村改建配售坪型辦法第2 條定：「配售及價
售住宅坪型，以住宅之室內自用面積為準，不包括共同使用部分及陽台面積，區分如下：一、三十四坪型配售將官級原眷戶。二、三十坪型配售校官級原眷戶。三、二十八坪型配售尉官、士官級原眷戶。四、二十六坪型價售違占建戶。五、十二坪型依前四款對象，其屬鰥寡無依者申請配（價）售之。」可知軍方係以上開方式作為配售型號。
且兩造所簽定之系爭買賣契約書第1 條就買賣標的亦約明：「座落於台北縣板橋市○○路○段『健華營區改建基地』眷宅，28坪型板橋市○○路○段○○○ 巷○○號12樓（含車位）土地持份及房屋坪數以權狀登記為準」（見本院卷㈠第4 頁）。是上開系爭買賣契約書關於「28坪型」之文字，僅係軍方配售型號之記載，並非系爭買賣房屋面積之記載。故被告辯稱原告於約定買賣價金時僅以建物專有部分28坪作為計價標準，自不足採。至被告是否不知系爭不動產5 年內不得出售等相關法令規定而簽立系爭買賣契約，乃屬其意思表示之動機有無錯誤之問題，與民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者有別（最高法院51年台上字第3311號判例要旨參照），被告自不得以此為由撤銷其意思表示。
⒉至被告辯稱：原告夥同甲○○等人利用被告年邁不識字且
智力功能屬臨界智能範圍之特殊情形，詐騙被告一節，並未能提出證據證明原告等有施用詐術之情形，自不能僅因被告年邁、智力退化，而推認其簽立系爭買賣契約係受原告等所詐欺。
⒊因此，被告抗辯其得以其意思表示錯誤及受詐欺為由，撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示，亦屬無據。
四、系爭買賣契約是否經原告合法解除：按「契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示。」（最高法院86年度台上字第2012號裁判要旨參照）。查系爭買賣契約書第4 條第
1 項約定：「雙方簽訂買賣契約後，乙方（即被告）應即現狀交予甲方（即原告）使用收益。」第6 條第2 項約定：「若乙方違約不賣、或不履行、或不移交買賣標的，經甲方通知逾七日仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害」，第10條約定：「雙方之任何一方若有違反以上任一條款，願給對方懲罰性違約金參佰萬元整」。查系爭房屋於95年6 月30日兩造簽立系爭買賣契約後，被告迄未交付原告占有使用之事實，為被告所不爭執。而原告已於95年8月17日委請律師發存證信函予被告，請求被告於函到7 日內交屋，否則即以該存證信函為解除契約之意思表示通知。該存證信函並已於95年8 月18日送達被告，此有存證信函及回執影本附卷可證（見本院卷㈠第7 至9 頁）。故依上開最高法院裁判要旨，被告逾期迄未交屋，則停止條件成就，原告解除契約之意思表示已發生效力，是系爭買賣契約自已經原告合法解除。則原告主張其得依系爭買賣契約書第6 條第2項加倍返還已付價金之約定（註：被告已於本件95年12月25日言詞辯論期日，當庭返還價金230 萬元及此部分之遲延利息；見本院卷㈠第149 頁），及依系爭買賣契約第10條約定，為本件請求，即非無據。
五、原告本件請求是否過高而得予酌減：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。且違約金之約定倘係過高，法院本得依職權酌減之，不待當事人主張，故當事人約定之違約金過高而顯失公平，即應依誠信原則予以檢驗。（最高法院70年度台上字第3796號裁判要旨、87年度台上字第2563號裁判要旨、91年度台簡抗字第9 號裁判要旨參照）。本件被告抗辯：原告請求加倍之定金230 萬元及懲罰性違約金70萬元顯屬過高，請求酌減。原告則認其本件請求並無過高之情形。經查：
㈠就原告依系爭買賣契約第6 條第2 項請求被告給付230 萬元部分：
查系爭買賣契約第6 條第2 項約定：「若乙方違約不賣、或不履行、或不移交買賣標的，經甲方通知逾七日仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害」，是該加倍返還已付價金，應屬損害賠償性質之違約金約定。故系爭買賣契約雖經解除，依民法第260 條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」之意旨，仍不妨礙原告請求權之行使（最高法院67年第9 次民事庭庭推總會決議參照）。
又此項違約金之約定，雖不因系爭買賣契約之解除而隨同消滅。惟依上開民法第260條規定意旨推之，應就債務不履行所生損害而為衡量，至原告因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列。（最高法院86年度台上字第1084號裁判要旨參照）。茲就原告主張之損害分述如下：
⒈原告主張：系爭不動產以被告自己所呈之仲介商出售價格
與本件價格即有價差之存在，此價差將近200 萬元，而此
200 萬元即為本件契約原告之履行利益及期待利益範圍，因此被告後悔不買所造成原告之損害賠償即應包括前述履行利益及期待利益，故原告主張加倍返還簽約金230 萬元並未過高等情。惟查：系爭房地之價值於兩造簽定系爭買賣契約後，縱有增加或貶損，亦係因市場交易價值之浮動所致，與被告之債務不履行非同一事實，並無相當因果關係，自非屬債務不履行所生損害。且系爭買賣契約第6 條約定「... 承辦單位或依法令規定准許且可移轉時，乙方（即被告）即應將產權移轉甲方（即原告）... 」。再依國軍老舊眷村改建條例第24條第1 項規定：「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」是系爭買賣契約於原告解除當時，依約原告本尚無權請求被告履行移轉所有權登記之義務。是原告以系爭房地現今市價已超過1,150 萬元，價差至少200 萬元部分為其履行利益，自屬無據。
⒉又原告主張：如被告依系爭買賣契約第4 條第1 項約定，
於簽約後依現狀將系爭房地交予原告使用收益，則依被告所提答證十二租金每月2 萬5 千元計算，原告亦受有近6個月計15萬元租金損失等情。惟查：被告所提答證十二之相片影本二紙（見本院卷㈠第112 頁），乃健華新城其他銷售案之租售廣告，與系爭買賣標的無關。而按民法第21
6 條第1 、2 項規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」、「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」是本件原告並未提出證據證明其依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，可得預期有上開利益，是其此部分主張，亦不足採。
⒊因此，原告並未因被告本件債務不履行而受有何實際之損
害，故兩造此部分約定之違約金應屬過高而顯失公平，本院斟酌一切情狀，並本於誠信原則予以檢驗，認原告此部分請求，應酌減為50萬元始為相當。
㈡就原告請求懲罰性違約金70萬元部分：
原告雖主張：依系爭買賣契約第10條約定，其得請求被告給付300 萬元之懲罰性違約金，其因系爭買賣支付仲介費70萬元予甲○○，而受有70萬元之損失，故本件僅先請求70萬元之懲罰性違約金，其餘暫先保留等語。然證人甲○○於95年11月24日到庭僅證稱其有收到被告之仲介費30萬元，並未證稱有收受原告交付之仲介費用（見本院卷㈠第115 頁）。至原告主張用以支付仲介費之票號CF0000000 號、CF0000000號支票2 紙，經向台北市第五信用合作社函查結果，僅其中票號CF0000000 號，面額40萬元之支票一紙，有於95年7 月
4 日經甲○○提兌，有台北市第五信用合作社96年12月14日北市五信社中字第225 號附卷可參（見本院卷㈡第222 頁）。且上開支票縱係存入甲○○帳戶內，亦不能證明該支票係原告用以給付甲○○系爭買賣之仲介費之用，故原告主張其所受損害為70萬元，自不足採。是本院斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情狀，認原告請求被告給付70萬元之懲罰性違約金確屬過高，應酌減為10萬元始為相當。
六、從而，原告依系爭買賣契約第6 條第2 項，請求被告給付50萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即95年9 月24日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；及依系爭買賣契約第10條，請求被告給付懲罰性違約金10萬元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，毋庸一一論述，併予敘明。
八、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 1 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 2 月 1 日
書記官 李佳靜