臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第192號原 告 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 陳憲鑑律師上列當事人間請求返還簽約款等事件，本院於民國95年6 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：原告未於最後言詞辯期日到場，惟據其以前所提書狀及當庭所為之聲明、陳述略為：
一、聲明：
（一）被告應全數返還原告所交付之第一次簽約款新臺幣（下同）2,430,000 元。
（二）被告因違反契約應賠償原告已繳價款同額即2,430,000 元之違約金。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於民國（下同）94年1 月6 日以總價款8,430,000元，向被告買受其所有坐落新莊市○○段○○○ ○號土地（面積109.44平方公尺）及其上建物臺北縣新莊市○○街○○巷○○號加強磚造房屋乙棟（以下簡稱：系爭房地），雙方均合意上開買賣以二次付款方式完結，原告同時即依約開立彰化銀行新莊分行兌付金額2,430,000 元之支票乙紙予被告。嗣原告為支付系爭房屋買賣尾款，乃向台北國際商業銀行辦理購屋貸款，遭銀行以產權不清予以駁回，原告始知系爭建物2 、3 樓陽台凸露於訴外人洪村山所有647地號土地，原告亦曾多次通知被告上情，惟其均置之不理。
（二）查系爭不動產經分割○○○鎮○○段小田心子小段225-41地號，劃定為道路用地後，再分割為現今之新莊市○○段○○○ ○號及同段647 地號土地，顯見訴外人洪村山所有土地在未受徵收前，縱雖規劃為道路用地，仍屬系爭不動產之法定空地。詎被告為一己之利，私自出賣前揭法定空地，致使本件買賣標的產生嚴重瑕疵，況被告迄今仍未承認具有產權不清之情事，且屢發存證信函指摘原告「台端不依約履行義務，造成本人無法繳交土地增值稅造成罰金等情事，蓋由台端負責，並應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約罰金等相關損害賠償外，依合約書第10條第
1 款規定，逾本函之催告期限，本人得解除契約，並將已收之價金全數沒收，充作違約金」等語。
（三）按「權利出賣人，應擔保該權利無瑕疵，如出賣人主張買受人於契約成立時知權利有瑕疵，出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情負舉證責任」，最高法院65年台上字第119 號判例意旨可資參照。次按「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任」、「契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任」，民法第230 條及第247 條第1 項分別定有明文。查本件買賣標的物具有嚴重瑕疵，依上開民法之規定，原告自得請求被告全數返還原告所交付之第一次簽約款2,430,000 元，且被告亦應賠償原告上開已繳價款同額之違約金。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、被告指稱承辦規劃人員斷無可能將巷道界邊線規劃在陽台內，導致陽台凸露於道路用地之情事云云：
惟查，都市計畫乃為促進都市繁榮及交通機能順暢，常見將建築於道路用地之整棟建物拆除，又保留法定空地係因建蔽率規定必留生活之空間，顯與被告所稱「無辦理建築線之必要」，自無任何關連性。
２、被告指稱原告要求土地複丈四周無誤，始肯簽訂本約云云，惟查：
⑴原告於訂約前曾認位於系爭土地旁之公園圍牆有越界建築
等情，乃要求被告須進行鑑界，以免損害原告權益，嗣經測量業已證實公園圍牆確有越界建築於系爭土地上。又參照雙方房屋買賣協議書第3 條規定：「鑑界費用，如乙方土地有被占有時，其費用由乙方負責繳納，如該筆土地面積無誤時，其鑑界費用由甲方負責繳納」，然本件原告依約未繳納任何鑑界測量費用，足證系爭土地產權自存有瑕疵之實。
⑵訴外人洪村山所有鴻福段647 地號土地於68年8 月經劃定
為道路用地，該筆土地與同段676 地號於分割前原屬同一筆土地，縱不論647 地號土地是否為法定空地，惟上開2筆土地於徵收道路前自須完整出售，不應具有單獨出賣之行為。今被告一再否認系爭土地分割前後須具備完整性，並賤賣647 地號土地予以容積移轉道路之用，且提出與本案毫無關聯性之土地稅減免規則第9 條規定以資辯解，顯屬無據。
３、被告辯稱已充分告知原告系爭土地現況，原告提起本件訴訟係為爭取647 地號土地之補償款云云：
惟查，被告僅告知647 地號土地係屬公有道路，卻一再隱瞞上開土地為訴外人洪村山所有，原告得知內情後，多次向新莊市公所聲請調解，然被告均未有所回應。而被告為土地增值稅之納稅義務人，理應先行繳納，繳納前揭稅款實係土地產權移轉之絕對要件。又本件系爭土地契稅核定單位為新莊市公所財政課，土地增值稅核定單位則為新莊稅捐稽徵處，該單位乃分別以買賣雙方呈報資料為審核標準，自與被告所稱「系爭不動產產權清楚，核定單位才會核課契稅及土地增值稅」無涉。
三、證據：提出土地所有權狀、土地登記謄本、建物所有權狀、建物登記謄本、房地產買賣契約書、地籍圖謄本、聲請調解書筆錄、調解委員會通知、新莊郵局第893 、1487、3567號存證信函、臺北漢中街郵局第834 、845 、958 、1338號存證信函、宏律法律事務所函、房屋買賣協議書影本各乙份、照片4 幀為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利之判決，請准被告提供現金或等值之銀行可轉讓定期存款單或其他有價證券供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）緣系爭房屋於57年5 月1 日興建完成，當時尚未有任何都市規劃存在。而新莊市於62年1 月20日始開始實施都市計畫，當時規劃8 公尺道路，惟原有巷道僅寬4 公尺，不足寬度則向未有建物之北側方向加寬。又南側一整排房屋興建在先，道路規劃在後，承辦規劃人員斷無可能將巷道界邊線規劃在陽台之內，導致陽台凸露於道路用地之情事。況系爭房屋興建於都市規劃之前，彼時所有建築本不受建築法規條例及有關行政單位所管制，民間本可自行處理而無辦理建築線之必要。
（二）系爭建物2 、3 樓陽台並未凸露於647 地號土地：
１、查兩造於94年1 月4 日洽談買賣契約時，原告要求土地先複丈四通無誤，才肯簽訂本約，雙方並簽有房屋買賣協議書乙份可參。而該房屋買賣協議書第1 條約定：「該筆土地需先申請鑑界，經地政機關鑑界後，該土地並無任何問題，面積和權狀無誤，經雙方確認無誤後正式簽約…」，又兩造、仲介業者及代書於複丈會勘當時均在場，經新莊地政事務所會勘結果，足證系爭建物2 、3 樓陽台皆在系爭土地權狀面積範圍內，並未凸露於647 地號土地上，則雙方遂於94年1 月6 日經複丈四週無誤後始簽訂本約。
２、再者，被告曾向台北國際商業銀行查證陽台乙事，承辦本件貸款之王美蒂表示「銀行不會做這樣的勘查」等語，顯見原告所稱銀行人員現場勘查陽台超過土地範圍，爰依民法第767 條及第790 條等相關言論及出示證物照片等情，並非事實。又被告安排新莊農會審核本件貸款業已核貸，經由銀行放貸作業程序益徵系爭土地產權並無問題，原告卻藉故拒不辦理相關程序。
（三）本件買賣契約自與647 地號土地完全無涉：
１、查訴外人洪村山所有647 地號土地於62年1 月20日經規劃為道路用地，數十年來並無任何未供公眾通行之疑慮，新莊市公所並於94年6 月27日依法辦理徵收程序。而雙方房地產買賣契約書於土地方面僅針對676 地號土地之面積範圍有所合意，至於建物方面則明文約定第一層至第三層合計共249 坪，並經新莊地政事務所複丈確定，且謄本與建物測量成果圖記載相符。是訴外人洪村山所有647 地號土地與本件買賣契約完全無關，雙方買賣實係依所有權狀加以處理，自與道路用地純屬二事。
２、又新莊市尚未進行都市規劃前，並無所謂法定空地條例，參酌民法物權篇「一物一權主義」，可知647 地號土地有其獨立所有權，自非系爭土地之法定空地。況土地稅減免規則第9 條規定：「無償供公共使用之私有土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建告房屋應保留之空地部分，不予免徵」，依上開條文但書規定意旨，若土地係屬建築法規必需預留之法定空地，不論是否無償供公眾使用，不得免徵地價稅。然本案647 地號係免徵地價稅之土地，足證其顯屬道路用地。
３、另訴外人洪村山於91年1 月26日取得647 地號土地所有權，並依法做為容積移轉道路捐贈用途，而兩造係於94年1月6 日始簽訂買賣契約，顯見兩者毫不相干。而原告僅買受676 地號土地，惟其卻欲收取647 地號土地之徵收補償款，要屬無據。況被告於原告提出質疑之際，曾充分告知上情，且重申數十年來無任何未供公眾通行之虞，事後並於94年6 月27日完成道路捐贈新莊市公所之法定程序，原告對此亦無異議且表示願無條件續行買賣。是本件買賣契約標的物僅及於676 地號土地，原告對647 地號土地自無任何權利存在。
（四）按兩造房地產買賣契約書第2 條第3 點約定：「本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物（定著物、工作物）亦包括在買賣範圍內（買賣雙方應於房屋現況自行確認之），買方充分認知該範圍有被拆除或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任」，可知雙方於訂約時既已約定應自行確認房屋現況，原告本應充份認知房地產買賣範圍，並依上開約定承擔交屋後之一切責任。又本件買賣契約係依所有權狀開出買賣契稅及增值稅率，則系爭不動產無論土地建物皆產權清楚，絕無原告所稱具有任何瑕疵情事存在。
（五）原告指稱被告至今仍不繳納土地增值稅，卻違約沒收原告所交付之第一次款云云：
惟查，原告契稅於94年2 月19日到期，被告增值稅則在94年3 月15日到期，承辦代書一再通知原告繳納契稅，被告亦於同年3 月9 日以漢中街郵局第834 號存證信函，通知原告履行完稅義務辦妥貸款手續，若逾期則原告除應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約罰金等相關損害賠償外，被告並得於催告期限過後，解除契約，並將已收之價金全數沒收，充作違約金，然原告均置之不理。嗣被告又先後向原告寄發漠中街郵局第845 、958 號存證信函，通知原告解除本件房地買賣契約，並沒收已收取之價金，且於同年12月5 日正式寄發律師函重申前旨。是本件係原告違約在先，被告業已依約進行催告、解除契約及沒收第一期款等程序。
三、證據：提出房屋買賣協議書、土地登記謄本、新莊市公所都市計畫土地使用分區證明書、房地產買賣契約書、新莊地政事務所土地複丈成果圖、建物登記謄本、新莊地政事務所建物平面圖、土地買賣契約書、籍圖謄本、土地稅法減免規則第9 條及其相關報導、契稅、土地增值稅、臺北漢中街郵局第834 、845 、958 號存證信函、宏律法律事務所函影本各乙份為證。
理 由
甲、程序方面：本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：其於94年1 月6 日以總價8,430,000 元，向被告買受其系爭房地，雙方均合意上開買賣以二次付款方式完結，原告同時即依約開立彰化銀行新莊分行兌付金額2,430,000 元之支票乙紙予被告，嗣原告為支付系爭房屋買賣尾款，乃向台北國際商業銀行辦理購屋貸款，遭銀行以產權不清予以駁回，原告始知系爭建物2 、3 樓陽台凸露於訴外人洪村山所有647 地號土地，而系爭不動產經分割○○○鎮○○段小田心子小段225-41地號，劃定為道路用地後，再分割為現今之新莊市○○段○○○ ○號及同段647 地號土地，顯見訴外人洪村山所有土地在未受徵收前，縱雖規劃為道路用地，仍屬系爭不動產之法定空地，詎被告為一己之利，私自出賣前揭法定空地，致使本件買賣標的產生嚴重瑕疵，原告自得請求被告全數返還原告所交付之第一次簽約款2,430,000元，且被告亦應賠償原告上開已繳價款同額之違約金等語。
被告則以：系爭房屋於57年5 月1 日興建完成，當時尚未有任何都市規劃存在，而新莊市於62年1 月20日始開始實施都市計畫，當時規劃8 公尺道路，惟原有巷道僅寬4 公尺，不足寬度則向未有建物之北側方向加寬，承辦規劃人員斷無可能將巷道界邊線規劃在陽台之內，導致陽台凸露於道路用地之情事，而兩造於94年1 月4 日洽談買賣契約時，原告要求土地先複丈四通無誤，才肯簽訂買賣契約，雙方遂於94年1月6 日經複丈四週無誤後始簽訂系爭契約，兩造、仲介業者及代書於複丈會勘當時均在場，經新莊地政事務所會勘結果，足證系爭建物2 、3 樓陽台皆在系爭土地權狀面積範圍內，並未凸露於647 地號土地上，另訴外人洪村山於91年1 月
26 日 取得647 地號土地所有權，並依法做為容積移轉道路捐贈用途，而兩造係於94年1 月6 日始簽訂買賣契約，顯見兩者毫不相干，而原告僅買受676 地號土地，惟其卻欲收取647地號土地之徵收補償款，要屬無據等語，資為抗辯。
二、查原告主張系爭買賣標的有嚴重瑕疵，而主張解除系爭買賣契約，並請求被告全數返還原告所交付之第一次簽約款2,430,000 元，並請求被告應賠償原告上開已繳價款同額之違約金等情，被告則否認本件買賣標的有何瑕疵可指，並以前詞置辯，是本件應審究者，為原告可否以系爭買賣標的產生嚴重瑕疵為由，而得解除系爭買賣契約？茲分別論述如下：
（一）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例可資參照。
（二）則查，原告係以系爭建物2 、3 樓陽台凸露於訴外人洪村山所有647 地號土地，主張系爭買賣標的有嚴重瑕疵，而主張解除系爭買賣契約云云，惟查：
⒈按在以所有權或其他權利為買賣標的時，出賣人所出賣者
、買受人所欲獲取者，當屬完整之權利，從而買受人基於買賣契約，就該權利於約定範圍內，得要求其完整而不受干涉，遂由此導出出賣人權利瑕疵擔保之義務。又出賣人對買受人所負之權利瑕疵擔保責任，依民法第349 條、第
350 條規定其具體內容有二，一為擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張權利（權利無缺之擔保），二為擔保所出賣之權利於契約成立時確係存在（權利存在之擔保），前者乃民法第349 條所指稱之意義，後者則屬同法第
350 條規範之內容。而在權利之買賣，縱有自始客觀不能情形，因我國民法已在第350 條特別設例外規定，課予出賣人負權利存在擔保責任，故不因民法第246 條之規定而使契約歸之於無效。
⒉再者，權利之瑕疵，出賣人對之負擔保責任者，以買賣契
約成立時業已存在者為限，若於契約成立當時權利並無瑕疵，而嗣後權利始有欠缺，則僅生債務不履行或危險負擔之問題，與權利瑕疵擔保責任無關。因此，買受人於受買賣標的物之交付後已取得標的物之權利，則其權利已無瑕疵，即不得再使出賣人負瑕疵擔保之責。
⒊首先，原告係本於民法權利瑕疵擔保相關規定而依債務不
履行中給付不能態樣行使對被告之權利，此經其在起訴狀、95年3 月20日寄送、95年4 月4 日庭提之書狀中均記載甚明，則原告於該等書狀中，就系爭建物之現況即2 、3樓陽台有無凸露於訴外人洪村山所有647 地號土地乙節，自始於買賣契約成立時即知之甚詳，依原告所述，其所主張被告應負權利瑕疵責任之瑕疵態樣，顯屬前述權利存在之擔保，即民法第350 條所規範者，應堪認定；是以，其本於民法第349 條規定所為之請求，因與前開說明有違，自屬無據，而不應准許。
⒋再觀諸房屋買賣協議書第1條 約定：「該筆土地需先申請
鑑界，經地政機關鑑界後，該土地並無任何問題，面積和權狀無誤，經雙方確認無誤後正式簽約…」，兩造其後並已訂定房地產買賣契約書，而依該第2 條第3 點約定：「本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物（定著物、工作物）亦包括在買賣範圍內（買賣雙方應於房屋現況自行確認之），買方充分認知該範圍有被拆除或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任」，可知雙方於訂約時確已約定應自行確認房屋現況，原告應知系爭買買契約之房地範圍，益徵原告據而主張解除契約，尚屬無據。
三、從而，原告主張系爭房屋有瑕疵，主張解除系爭買賣契約及給付違約金，而請求（一）被告應全數返還原告所交付之第一次簽約款2,430,000 元，（二）被告因違反契約應賠償原告已繳價款同額即2,430,000 元之違約金，於法無據，應予駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
四、又本件事證已臻明確，兩造其餘之主張陳述及所提之證據，均與本院上開判斷無涉，茲不再加以審究，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法385 條第
1 項前段、第78條，判決如主文。中 華 民 國 95 年 6 月 23 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 6 月 23 日
書記官 白俊傑