臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第2372號原 告 乙○○訴訟代理人 蔡文生律師被 告 甲○○訴訟代理人 鄒孟昇律師上列當事人間請求出具土地使用權利書事件，經本院於民國95年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠坐落台北縣樹林市○○段○○○ ○號及885 地號兩筆土地為被
告所有，乃被告早年出租予原告興建房屋（門牌號碼為台北縣樹林市○○路○段97及99號），詎日前原告因系爭房屋年久失修，擬委請建築師重新建築房屋而將系爭房屋拆除，被告竟以存證信函禁止原告拆屋改建，原告以出租系爭土地予原告興建房屋，房屋因年久失修有改建之必要時，被告應履行同意建築之義務，並出具土地使用同意書予原告，俾原告向主管機關縣政府申請建造執照，被告竟置若罔聞，是原告爰依法訴請被告履行同意建築房屋等義務。
㈡按租用建築房屋之基地非有土地法第103 條所列各款情形之
一，出租人不得收回，乙向甲租地所建之房屋，雖告滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，且其申請重建之屋，不問是否與原狀相符，甲均負有同意重建之義務，最高法院51年3 月19日民刑庭總會著有決議，並有最高法院台上字第
298 7 號判例可參照。第按被告既出租系爭土地予原告作為興建房屋之用，原告因所建房屋年久失修而有改建之必要時，被告自負有同意原告重新建築房屋之必要，是系爭土地原告既擬重建房屋，基於兩造間基地租賃契約之法律關係，被告自有同意原告興建房屋並出具土地使用同意書之義務。
㈢系爭97、99號房屋係原告於77年8 月25日分別向訴外人朱鴻
章、朱鴻益買受，同時依法繼受渠等與上開基地地主（日據時代：株式會社王謙發商行->民國36年王振南->民國58年王范秀->民國71年林東陽->民國76年朱志宏->民國79年朱家全即被告）間之不定期租用基地建築房屋契約，參酌最高法院85年台上字第51號判決要旨，原告向前手朱鴻章等人買受系爭97、99號房屋雖未辦理所有權移轉登記，惟原告已受讓該建築物之事實上處分權，故渠等與地主間之租用基地建築房屋之租賃契約自亦隨建築物而移轉予原告甚明。兩造間之租地建屋權利義務關係乃繼受取得，非由兩造就租賃契約目的、內容、要件等互為意思表示並達於合致後所原始訂立之租地建屋契約。
㈣被告自認79年6 月27日買受系爭基地，且系爭土地上原告原
有之房屋屋況老舊，是被告於同年8 月16日始取得系爭基地所有權移轉登記時，原告早已繼受前手租地建屋之租賃權利，不必再徵得後手所有權人即被告之同意，系爭基地所有權移戟與原告租地建屋之權利無何影響，被告辯稱其勉強同意等情節，違反租地建屋之法理，亦與事實不符。
㈤被告所舉最高法院87年度台上字第2475號及85年度台上字第
790 號判決要旨，均係源取最高法院80年渝上字第311 號判例要旨，惟最高法院30年渝上字第311 號判例於90年4 月17日經最高法院90年度第4 次民庭會議決議不再援用，且最高法院30年渝上字第311 號判例乃就定期基地租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意而為，然兩造間繼受之租用基地建築房屋契約為不定期租賃，非定期之基地租賃，自無上揭判決所謂「依契約目的，使租賃關係至特定房屋不堪使用時消滅」之定期限真意。
㈥為此，依據基地租賃之法律關係，請求被告應就坐落台北縣
樹林市○○段○○○ ○號土地及885 地號土地履行同意建築之義務，出具土地使用同意書予原告建築房屋。
二、被告則抗辯：㈠系爭土地上原有房屋雖有門牌號碼，然迄未辦理所有權登記
，原告係自前手受讓使用權，被告因見前述房屋未辦所有權登記，且屋況已經老舊，乃同意以極低出租將系爭土地出租予原告，其真意即係租至前述房屋不堪使用為止，否則以系爭土地位於縣樹林市○○路○段之精華地區，其地目在被告於79年6 月27日購前即為建地，面積又廣達334 平方公尺，被告大可自行利用或轉售他人，焉可能以年租金58萬8,700元租予原告，足見兩造於訂立爭租約時均有「租至前述房屋不堪使用為止」之合意。
㈡前述房屋因年久失修而不堪使用，原告因擬委請建築師重新
建築而將前述房屋拆除，已經原告所自認，依當事人間之真意，並參酌最高法院87年台上字第2475號判決、85年度台上字第790 號判決要旨，應認系爭租約業已終止，告自不得再據原租賃契約請求被告出具土地使用同意書。
㈢為此，請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠台北縣樹林市○○路○段97及99號建物為原告所有，坐落於
被告所有台北縣樹林市○○段884 、885 地號土地上，原告就系爭884 、885 地號土地與被告間有不定期基地租賃契約關係存在。
㈡原告於95年7 間因系爭房屋年久失修將之拆除，並擬重新建築，惟遭被告阻止。
四、本院之判斷：㈠按「租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使
用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」，最高法院85年度台上字第790 號判決著有明文。復按「土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」，最高法院87年度台上字第2475號判決亦著有明文。
㈡查原告就被告所有系爭884、885地號土地原雖有不定期基地
租賃關係存在，惟基地租賃係以原告就其所有之系爭97、99號建物而使用系爭884、885地號土地為目的，是兩造間之基地租賃雖為不定期租賃關係，然於系爭97、99號建物不堪使用時即應歸於消滅。復查原告既自認系爭97、99號建物因年久失修而於95年7 月間拆除，衡情應已不堪使用，否則並無拆除之必要，則兩造間之不定期基地租賃關係，顯因系爭97、99號建物不堪使用而消滅。
㈢原告雖援引最高法院51年台上字第2987號判例，及最高法院
51年3 月19日民刑庭總會決議，主張：租用基地所建房屋因故滅失毀損有重建之必要時，其租用基地契約既未失其存在下，承租人仍得申請重建，且申請重建之房屋，除契約別有約外，不問是否與原建物相符，出租人均有同意重建之義務云云。惟按最高法院51年度台上字第2987號判例固謂：「租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」，然係指於基地租賃契約存續期間內房屋因故滅失之場合，出租人負有同意重建之義務，即於定期基地租賃契約之期間尚未屆滿，或不定期基地租賃契約尚未因房屋不堪使用而消滅之場合，房屋因故滅失並不生使基地租賃契約消滅之效力，出租人當然負使同意重建之義務，並非指於房屋已不堪使用時，不定期基地租賃契約猶可繼續存在，而使不定期限租賃契約之效力永遠不消滅。而本件之情形乃兩造間之不定期租賃契約因原告所有系爭97、99號建物因年久失修不堪使用而消滅，兩造間之不定期租賃契約已不存在，自無上開最高法院51年度台上字第2987號判例之適用。至於最高法院51年3 月19日民刑庭總會決議，係就「某甲將其所有基地出租與乙建築房屋，未定期限，若干年後，屋毀於火，今乙欲申請工務機關發照重建，求甲蓋章同意，甲有無同意義務」之提案所作成之決議，僅於房屋並未達不堪使用之程度，但卻毀於火災之情形下，始有適用之餘地，而系爭房屋係因年久失修不堪使用而遭原告拆除，與未達不堪使用程度而遭火災燒毀之情形有間，亦無適用之餘地。核原告此部分之主張，顯不足採信。
㈣原告雖又主張：最高法院87年度台上字第2475號及85年度台
上字第790號判決，均係源取最高法院30年渝上字第311號判例，惟最高法院30年渝上字第311號判例於90年4月17日經最高法院90 年度第4次民事庭會議決議不再援用，則兩造間繼受之租用基地建築房屋契約為不定期租賃，非定期之基地租賃，自無上揭判決所謂「依契約目的，使租賃關係至特定房屋不堪使用時消滅」之定期限真意云云。惟按最高法院87年度台上字第2475號判決及85 年台上字第790號判決，係指不定期限之基地租賃契約，至房屋不堪使用時即消滅。而最高法院30年渝上字第311號判例全文為：「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第449條第1項之限制而已。至民法第422條固規定不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，然以字據訂立之土地租賃契約，依字據所載契約之目的解為定有一年以上之租賃期限，仍無背於該條規定之本旨。」係指定期基地租賃契約之限期應解為至房屋不堪使用為止，但應受修正前民法第449 條第1 項租賃期限不得逾20年之限制，係就定期基地租賃契約期限所為之解釋。因此，最高法院85年度台上字第790 號判決、87年度台上字第2475號判決，並非取源於最高法院30年度渝上字第311 號判例。又最高法院於90年4 月17日90年度第4 次民事庭會議決議最高法院30年度渝上字第311 號判例不再援用，然理由之附註記載：「民法第449 條已於民國88年4 月21日修正公布」，並非謂最高法院30年渝上字第311 號判例除與現行民法第449 條規定抵觸部分外，有何應變更之處。核原告此部分之主張，亦不足採信。
㈤末按「土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其
目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第499 條第
1 項之限制而已。最高法院30年渝上字第311號著有判例。依上開判例意旨，訂有書面之租地建屋契約而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止。但應受民法第
449 條第1 項租賃期限不得逾30年之限制。20年期滿，若有民法第451 條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅，自不待言。」最高法院85年台上字第2108號判決判有明文。於定期基地租賃契約兩造約定期限不明確之場合，應解為定期基地租賃之期限為至房屋不堪使用時為止，迨房屋不堪使用時定期基地租賃契約係因租賃期間屆滿而消滅。而不定期限基地租賃並無租賃期限問題，最高法院85年台上字第790 號判決、87年度台上字第2475號判決均認至房屋不堪使用時消滅，然係指不定期基地租賃於房屋不堪使用時，已達租用基地建築房屋之目的而消滅。因此，期限不明之定期基地租賃契約與不定期限之基地租賃契約，雖均於房屋不堪使用時而消滅，然前者係因期租賃限屆滿而消滅，後者則係因已達契約目的而消滅，兩者顯然不可同日而言。民法449 條修正前租賃契約之期限不得逾20年，限期不明之定期基地租賃契約，租地建屋已超過20年但未至不堪使用之程度，定期基地租賃契約仍因期限屆滿而消滅，如出租人不同意續租，承租人乃應拆屋還地，然若兩造於租期屆滿後成立不定期基地租賃契約，該不定期基地租賃契約仍應認於房屋不堪使用時已達契約目的而消滅，上開最高法院85年度台上21 08 號判決即在闡明民法449 條修正前，期限不明之定期基地租賃契約與不定期基地租賃契約間之關牽。至於民法第449 條修正後，期限未明之不定期基地租賃契約並不受期限不得逾20年之限制，承租人可續租至房屋不堪使用時為止，則30年度渝上字第311 號判就租地建屋限期已超過20年，惟房屋仍未達不堪使用程度時，期限不明之定期基地租賃契約仍因期限屆滿而消滅所表示之意見，自與現行民法第
449 條規定抵解而不能援用。但最高法院85年度台上字790號判決、87年度台上字第2475號判決、85年度台上字第2108號判決就不定期限基地租賃契約於房屋不堪使用時，即因已達契約目的而消滅所表示之見解，並不因民法第449 條修正而有任何影響，當然仍得據為解釋不定期基地租賃契約應於何時消滅之依據。
㈥綜上所述，兩造間之不定期基地租賃契約已因原告所有系爭
房屋年久失修不堪使用而消滅，被告並不負同意原告重新建築之義務，亦不負出具土地使用同意書予原告之義務。
五、從而，原告依據基地租賃之法律關係，請求被告同意原告重新建築，並出具土地使用同意書予原告，為無理由，均應予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條判決如主文。中 華 民 國 95 年 12 月 29 日
民事第三庭 法 官 何君豪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 12 月 29 日
書記官 蕭興南