臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第2516號原 告 丁○○
樓訴訟代理人 李耀馨律師被 告 乙○○
3樓上列當事人間請求回復原狀事件，經本院於民國96年3 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落三重市○○○段田心子小段五十三之四地號、權利範圍萬分之七十七土地暨三重市○○○段田心子小段三一九六建號之建物（即門牌號：台北縣三重市○○街○○○巷○弄○○號三樓房地）所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰參拾參萬元供擔保後，得假執行，但被告以新台幣參佰玖拾玖萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國（下同）95年8 月13日訂立不動產買賣契約（下簡稱系爭契約），原告將其所有坐落於臺北縣三重市○○○段田心子小段53-4地號、權利範圍10,000分之77土地暨三重市○○○段田心子小段3196建號建築物（門牌號碼：臺北縣三重市○○街○○○ 巷○ 弄○○號3 樓，下簡稱系爭房地），以總價新臺幣（下同）399 萬元售予被告，原告於95年8 月24日交付過戶所需之土地、建物所有權狀以及印鑑證明予被告委託之代書，供被告辦理銀行貸款，當時約定95年9 月24日為尾款之給付期限，由被告簽發到期日為95年9 月24日，面額為尾款354 萬元之本票一紙，保證尾款之支付，系爭房地已於同年月28日移轉登記為被告所有，惟被告並未依約於95年9 月24日給付尾款，原告於同年9 月29日委請律師函催被告於5 日內辦妥銀行貸款依約給付尾款，如未依期限辦理，並以該函作為解除契約之意思表示，兩造多次調解，被告依然未給付尾款，依民法第
229 條、第254 條、第259 條第1 款，以被告違約、給付遲延，請求回復原狀，爰請求如訴之聲明。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、依系爭契約書所附「甲方（即被告）付款方式（下簡稱付款方式），於95年8 月24日土地增值稅完稅，交付第2 期款20萬元，因交付第2 期款當日依約被告尚須開立與尾款相同金額（354 萬元）之本票作為履行給付尾款保證，避免本票所擔保之尾款支付日期與本票到期日不一致，兩造協議認為1個月時間已足，約定被告應在95年9 月24日前支付尾款，將本票到期日填載同日，而於收據上記載「尾款354 萬元本票95年8 月24日到期1 張，亦收迄」，並經證人戊○○、丙○○證述明確。況原告於95年9 月21日發存證信函回覆並告知尾款給付期限將至，函請被告依約處理，並於95年9 月24日尾款期限過後，再於95年9 月29日發存證信函，告知違約，請求被告配合辦理解除契約及返還系爭房地事宜，存證信函均表示依照雙方約定被告應在「95年9 月24日給付尾款」，足見兩造確於95年8 月24日開立本票時約定95年9 月24日給付尾款。依付款方式第3 條約定之尾款給付期日雖非95年9月24日，惟在簽立契約後另為協議，本為法許，兩造於95年8月24日協議之95 年9月24日前給付尾款，已變更不動產買賣契約書檢附付款方式第3 條之約定內容，則依後約優於前約之原則，自應以95年8 月24日之約定為準，被告以不動產買賣契約書檢附付款方式內容作為否認兩造95年8 月24日約定之依據，法理有誤。
2、依據對價關係，尾款給付之對價關係者為，產權過戶為被告名義，應認將系爭房地產權登記於被告名下後，被告即負有尾款給付義務。況依契約之付款方式第3 條約定之真意，於原告移轉系爭房地所有權予被告供核貸後，被告即應給付尾款，尾款給付日期，應在產權登記被告名義向銀行核貸時，即95年8 月28日原告將系爭房地產權移轉登記被告名下向銀行核貸時，原告即得請求給付。依系爭契約約定「俟產權登記甲方名義向銀行核貸」，就應給付尾款，而非「銀行貸款貸下時」，被告所謂尾款給付日期係在「銀行貸款貸下時」，如付款方式可依被告作「銀行貸款貸下時」原告始得請求給付尾款之解釋，若被告因利率或其他因素未與銀行達成協議，或因貸款成數不足無法清償尾款而未取得貸款，原告豈非應一直等待被告貸款有能力處理時，才能請求尾款給付，繫於被告意願及能力決定應否給付尾款，非屬兩造約定之真意。且兩造於簽約時表示，移轉系爭產權所需文件可在銀行已經核准貸款時，才交付辦理過戶，移轉所有權登記辦理與銀行抵押撥款同時，過戶登記後即可取得尾款，此可說明付款方式第3 條約定之尾款給付期限，確在系爭房地產權登記被告名義向銀行核貸時無誤，因此，被告抗辯為尾款給付日期係在「銀行貸款貸下時」，並非事實。系爭房地於95年8月28 日 移轉登記被告所有，是日開始原告即得請求被告給付尾款，原告於95年9 月21日寄發存證信函催告給付，被告卻未為給付，自應負給付遲延之責。
3、依據系爭契約之附註：雙方約定隔間圍牆由被告負責砌一座牆隔離，目的在於約定隔間費用之支出，與被告貸款毫無關聯。貸款乃被告之義務，原告不因被告需要貸款而產生附隨義務，倘被告所謂附隨義務係依不動產買賣契約書檢附之附註而生，另該附註亦非置於尾款條約處，亦無記載與尾款支付有關，其與尾款給付無任何關聯，若銀行不予貸款或貸款金額不足，被告仍須按時給付尾款，不因原告配合與否而生影響，故設原告有配合被告施作隔間圍牆之附隨義務而銀行貸款未能核貸係因未能施作隔間圍牆所致（此點原告仍然否認），被告未給付尾款仍係有可歸責之事由。
4、據原告知悉華僑銀行因查得被告及其配偶甲○○債信不良，故該銀行不願貸款，被告雖試圖更替保證人但仍因無法貸得足夠成數作罷，足見未能貸得款項與被告及其配偶信用有關，況依據新竹國際商業銀行之被告核貸文件顯示，被告有從債務共計114 萬7 仟元，本筆保證債務該行保證授信0000-00000帳號近半年有逾30天以上繳款記錄，被告未能取得貸款與債信不良有關，至新竹銀行雖有：「貸放前應由鑑價人員內勘，確認打通處已以磚牆隔間後始得辦理」記載，惟此並非顯示因隔間圍牆而未取得貸款，被告申貸金額為420 萬元，房屋貸款金額僅337 萬元，被告是否又因貸款成數不足，反悔而不貸，況每家銀行是否均須施作隔間圍牆始能貸款，鑑價金額之高低、貸款成數之多寡及利率水準，方是被告與銀行達成合意之關鍵，隔間圍牆之施作並非借貸契約考量之一，並非決定准貸之要件，被告實際未與銀行談妥簽立借貸契約情形下，上開文件均係過程，非確定談妥之條件。
5、本件係因被告給付遲延而違約，並非原告違約不賣，原告依法解除契約約請求回復原狀，被告主張原告所收款項加倍返還作為違約賠償金之請求權根本不存在，自無用以主張同時履行抗辯權之餘地。況被告違約賠償金與移轉系爭房地登記二者間不具對價關係，自亦無同時履行抗辯權之適用。
（三）聲明：被告應將坐落三重市○○○段田心子小段53-4地號、權利範圍10,000分之77土地暨三重市○○○段田心子小段3196建號之建築物（即門牌號：台北縣三重市○○街○○○ 巷○ 弄○○號3 樓房地）所有權回復登記予原告。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）依據系爭契約付款方式第3 條約定：尾款354 萬元，俟產權登記被告名義，向銀行核貸，先行代償乙方（即原告）原銀行借款，餘款一次付清，原告點交房屋，兩造間約定之尾款給付日，係「銀行貸款貸下時」，原告將該本票之到期日，視為尾款之付款日，自屬無據。依據系爭契約書約定「附註：雙方約定『隔間圍牆』，由被告負責砌一座牆隔離，為系爭契約之附隨義務，原告應配合被告施作隔間圍牆工程，況依新竹銀行有關系爭房地之調查報告表，載明「抵押物前手於他行庫係2 戶打通共押，本次出售1戶，打通處現況為木板隔間。貸放前應由鑑價人員內勘，確認打通處已以磚牆隔間後始得辦理」等語，被告委請律師函請原告交屋讓被告施作隔間牆，原告均拒絕辦理，原告拒絕被告依系爭契約書「附註」約定施作隔間圍牆，致無法取得銀行貸款，係可歸責於原告之事由，而未履行買賣契約附隨義務，原告解除契約不合法，不得主張解除契約，回復原狀。依據系爭契約第8 條約定，原告違約時所收款一概加倍返還與被告做為違約賠償金，如原告違約時，應於違約日起15日內，履行賠償不得拖延。原告於台北縣三重市調解委員會調解時，表明不願出賣系爭房地予被告，並願退還已收價金45萬元，被告除已支付房地買賣價金45 萬 元予原告外，並已支付契稅及代書費用，被告要求原告返還，竟遭原告拒絕，本件係因原告違約不賣，被告抗辯依據原告所收款項加倍返還做為違約賠償金，並據此主張同時履行抗辯。
（二）聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見96年3月6日言詞辯論筆錄）
（一）兩造於95年8 月13日簽訂原證1 之不動產買賣契約，原告將其所有坐落於台北縣三重市○○○段田子心小段53-4地號（持分10000 之77）及其上建物即門牌號碼為台北縣三重市○○街○○○ 巷○ 弄○○號3 樓之房地（以下簡稱系爭房地）出賣予被告，約定總價款為399 萬元，付款方式為簽約日交付訂金25萬元，土地增值稅完稅日後三日給付20萬元，並由被告開立尾款即面額354 萬元之本票一紙交付保證尾款之支付，俟將系爭房地移轉登記予被告名下，由被告聲請銀行貸款，先行清償原告之貸款，其餘尾款再給付原告時，同時點交房屋予被告，契約附註部分：由被告負責砌一道圍牆。被告已給付第1 、2 期合計為45萬元之房屋款項，並交付面額354 萬元，到期日為95年9 月24日之本票予原告，原告已於95年8 月28日將系爭房地移轉登記予被告。
（二）被告向新竹國際商業銀行（新竹銀行）申請貸款時，新竹銀行以系爭房地原為二戶打通，以木板隔間，本件出售僅有一戶，確認二戶以磚牆打通後，始准予核貸。
四、本件爭點及本院判斷（96年3 月6 日言詞辯論筆錄）原告主張兩造約定給付尾款日為95年9 月24日，被告逾期並未給付，經原告於95年9 月29日函催被告給付，被告仍未按期給付，原告即以被告給付遲延為由，解除契約請求回復原狀等語，被告則以兩造約定給付尾款日銀行核准貸款日，給付期限為無確定期限，原告並未配合被告辦理進入系爭房地施作隔間牆，致被告無法取得銀行貸款，係原告違反系爭契約之附隨義務，有可歸責之事由，被告並未給付遲延，原告解除契約並不合法，並以原告違約不賣，原告應加倍返還被告已支付之價金，並以違約賠償金行使同時抗辯等語置辯，因此，經由兩造書狀交換及言詞辯論期日之陳述，兩造協議爭點如下：
（一）原告以被告給付遲延為由解除契約是否合法？
1、兩造約定尾款給付為何時？尾款給付日是否有確定期限？
（1）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。兩造於系爭契約書中約定「尾款新台幣參佰伍拾肆萬元俟產權登記甲方名義（即被告名義）向銀行核貸先行代償乙方（即原告）原銀行借款，餘款一次付清」，惟查此一約定係約定應由原告將系爭房地移轉登記予被告後，被告應立即向銀行貸款並於取得貸款後先行清償原告原銀行之貸款再付清其餘尾款，並未逕約定被告給付尾款之確定期限，然清償期，除法律另有規定或契約另有訂定外，仍應依債之性質或其他情形決定之，民法第315 條前段可資參照。系爭契約雖就「尾款」無期限之約定，然原告已於95年8 月28日將系爭房地移轉登記為被告所有等情，為兩造所不爭，被告自應立即向銀行貸款俾給付尾款，況兩造於95年8 月24日交付移轉登記相關文件時，被告亦簽發尾款為354 萬元，到期日為95年9 月24日之本票一紙保證尾款之支付，足見，兩造自應約定最後給付尾款之日期為95年9 月24日，且依被告之輔佐人甲○○即被告之配偶於本院審理時亦陳述「簽發本票是作為給付尾款的保證，等銀行核貸下來後先清償原告的貸款，簽發本票日期為95年9 月24日是因代書估計銀行貸款約1 個月左右核發即可以給付尾款」等語（見本院卷第122 頁），從而，被告未於95年9 月24日給付之確定期限給付尾款，經原告於95年9 月29日委請寶德楊法律事務所發函（見本院卷第24頁）以被告給付遲延為由解除契約，應屬有據。
（2）退步言之，原告早於95年9 月21日以存證信函催告被告尾款之給付確定期限為95年9 月24日，要求被告儘速依期限履行（見本院卷第19頁），原告已先行催告被告履行債務，且依據被告於95年8 月28日移轉登記完成後，原告已配合被告由第一商業銀行、華僑商業銀行、新竹銀行等進入系爭房地，鑑定房地價值俾利於被告辦理銀行貸款（見本院第124 頁，96年3 月6 日言詞辯論筆錄），足見，系爭房地就「給付尾款」縱無期限之約定，但經過前述約20餘天，原告依前揭法條規定，自得請求被告給付尾款，是原告於被告移轉登記完畢後，約20餘天後催告於依約給付尾款，被告受催告後，並未依約給付尾款，依民法第229 條第2 項之規定，應自受催告期限屆滿時起，負遲延責任，殆無疑義。
2、原告未讓被告進入系爭房屋內，實施隔間牆之施工，是否違反「附隨義務」？被告未按期給付尾款，是否係因原告違反附隨義務，為可歸責予原告之事由？依據系爭契約附註約定「雙方約定隔間圍牆由甲方負責砌壹座牆隔離」等情，依據契約文義，並未約定為原告於交屋前由讓被告進入系爭房地施做隔間圍牆之義務，況依據證人即原告之妹戊○○證述；「（法官問：隔間圍牆的履行期為何？雙方約定在交屋之後），核與證人即原告之妹婿丙○○證述相符，核與被告之輔佐人甲○○證述；「隔間牆並未說明是交屋前或後施作，簽約當時並沒有提到要先隔隔間牆再去銀行貸款，簽約時僅說隔間牆的費用是由被告給付，故當時兩造並未說好要先隔隔間牆再去銀行貸款。」等語相符（見96年3 月6 日言詞辯論筆錄），況依衡之交易常情，依據系爭契約約定，系爭房地既已移轉登記為被告所有，於被告尚未付清尾款之前，原告並無交屋之義務，本件被告並未付清尾款，原告自無交屋讓被告施做隔間牆之義務，且被告於本院審理時自認華僑銀行因被告之配偶甲○○為連帶保證人，因甲○○債信不良不願意核貸，被告雖以被告之女兒為連帶保證人，亦為華僑銀行拒絕，第一銀行僅願意貸款300 萬元，因貸款成數不足，不願意核貸，新竹銀行則以未施做隔間牆而不願意核貸等語（見本院卷第125 頁），足見，並非每家銀行均以施做隔間牆為貸款之必要條件，因此，兩造於簽約時自無以原告需配合被告施做隔間牆以利被告辦理銀行貸款之附隨義務之約定。因此，被告抗辯原告違反附隨義務，被告未按期給付尾款，為可歸責於原告事由云云，自屬無據。
（二）被告依據不動產買賣契約第8 條約定，以原告違約不賣，原告應加倍返還所收之款項作為違約賠償前，行使同時履行抗辯，是否有理由？被告依據系爭契約第8 條約定「乙方（即原告）違約時所沒收款一概加倍返還與被告做為違約賠償金，如乙方（即原告）違約時，應於違約日起15日內，履行賠償不得拖延」，抗辯原告於三重市調解委員會表示不賣，自應依上開約定負違約賠償金，並行使同時履行抗辯云云。經查，原告已於95年9 月29日發函依法解除契約，被告亦已合法收受上開律師函，為被告所自認（見96年3 月6 日筆錄），因此系爭契約已於95年9 月29日合法解除，因此，被告抗辯原告於三重市調解委員會調解時表示不賣，自不影響已合法解除契約之效力，因此，本件並無上開約定之適用，被告此部份抗辯，自屬無據。
（三）契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方受領之給付物，應返還之民法第259 條第1 款定有明文，被告依上說明既應負遲延責任，經原告定期催告後仍未履行，原告為解除契約之意思表示，於法尚無不合。從而，原告基於契約解除回復原狀請求權之法律關係，請求被告返還系爭房地於法有據，應予准許。
五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法及所提出未經援用之證據，斟酌後認不影響判決基礎，毋庸逐一論述，附此敘明。另被告抗辯無法辦理新竹銀行之貸款後，再找尋其他無須施做隔間牆之銀行辦理貸款時，原告未再讓其他銀行進入系爭房地勘估價值云云，並未舉證以實其說，自無可採，況依據被告於95年9 月27日（即95年9 月24日給付尾款日之後3 日）仍委請陳增機律師所發律師函之函文（見本院卷第50頁），仍催請原告交屋，以利被告施做隔間牆已辦理新竹銀行貸款，因此，被告前開抗辯，顯與事實不符。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 10 日
民事第三庭法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 4 月 10 日
書記官 朱家惠