臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第417號原 告 臺灣農林股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 戊○○
壬○○被 告 丁○○訴訟代理人 洪榮彬律師
吳尚昆律師複 代理 人 己○○上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國95年9 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾伍萬柒仟壹佰玖拾參元，及自民國九十五年三月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾貳萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣貳佰壹拾伍萬柒仟壹佰玖拾參元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：原告起訴後，原告之法定代理人由葉禮誠變更為丙○○，並經新法定代理人丙○○具狀聲明承受訴訟（見本院卷第41至50頁），經核於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：原告與被告間於民國90年8 月17日約定由原告賣予被告位於臺北縣○○鎮○○段竹坑小段113-5 地號之土地（分割自原113 地號，下稱系爭土地）乙筆，總價金為新臺幣（下同）3,157,193 元，雙方並簽立不動產土地買賣協議書（下稱系爭契約），約定由被告於90年8 月17日（即簽約日）給付原告100 萬元，並於該筆土地正式分割後10日內，被告需給付原告尾款2,157,193 元，如其中一期遲延未付或有退票之情事發生，被告同意原告沒收已繳交之土地價款，並同時將土地返還原告。待價金完全給付後，被告始得使用上開土地，雙方再協同辦理土地所有權移轉登記。然而被告依約給付頭款計100 萬元後，本案已於93年2 月13日分割系爭土地登記完畢，故依系爭契約，被告應於93年2 月23日前給付尾款完畢，卻未再依約履行，但至今仍繼續使用上開土地，雖經原告發函催告付款，被告仍置之不理。爰依系爭契約、民法第367 條之規定，准予賜判如訴之聲明等語。併為聲明：㈠被告應給付原告2,157,193 元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠原告未依約處理暨剔除系爭土地中高達288 坪之道路用地部
分：依系爭契約第1 條之不動產標示部分雖載明：「甲方出賣所有座落臺北縣○○鎮○○段竹坑小段113 地號內面積約
0．3公頃土地乙筆（實際面積以分割測量後為準）。但乙方承購上開土地後，同意在該土地內留出原有公眾道路供甲方及所有毗鄰地無條件出入使用。倘若乙方出售該土地，其公眾道路應轉告對方保留，無條件供甲方出入使用，否則一切糾紛由乙方負責。」等語，但此僅係預定之購買面積。由於系爭土地乃林牧用地，分割後單筆面積須在0.25公頃即2500平方公尺，始得分割。其中但書部分所指之『原有公眾道路』面積高達288 坪部分（按：正確面積以實測為準），除供甲方通行外，尚須供系爭土地四周之毗鄰土地使用，而毗鄰四周土地均係原告所出售予第三人或由第三人佔用中之原告土地。因此，當雙方議價時，被告即表示「原有公眾道路」面積過大，且係售予被告前即已供公眾使用數十年，尤其主要係供原告及其出售予第三人之土地使用，不應列入買賣面積範圍內，須予扣除。而原告則表示：他們除了會協調毗鄰四周土地之所有人共同分擔「原有公眾道路」面積之價額外，況且依系爭契約第1 條已載明：「面積約0．3公頃土地乙筆（實際面積以分割測量後為準）」等語，所以將來實際買賣土地分割時，會扣除掉該「原有公眾道路」高達288 坪部分之面積，而且契約乃公司統一印刷之制式合約，不需另行更改文句。詎事後原告與毗鄰四周土地之所有人協調未果後，竟違背原先承諾暨誠信原則，強行將上開「原有公眾道路」288坪仍予計入買賣面積內，並於計算分割出之113-5地號土地之總面積3,479平方公尺後，要求被告須給付尾款2,157,193元。惟被告購買之系爭土地總面積為1052.3959坪（即3,479平方公尺÷3.30579=1052.3959 坪），「原有公眾道路」面積288坪，佔上開買賣標的土地之27.36％，是此「原有公眾道路」之面積部分應予扣除，實際買賣面積僅有764.3959坪，則以此計算總價應為2,293,193元（即764.3959×3000= 2,293,187.7，惟因兩造計算小數點之位數不同，被告同意將十位及個位數配合原告計算之金額，買賣總價定為2,293,193元），則被告已給付第一期款100萬元，尾款應只有1,293,193元。
㈡系爭契約之土地面積應扣除道路用地288 坪，始符合公平原
則：系爭契約訂定前，原告信心滿滿地表示可以協調毗鄰四周土地之所有權人共同分擔「原有公眾道路」288 坪之價額，即被告買面積不包含此「原有公眾道路」288 坪部分，而原告竟於雙方訂約後，無法達成協調，此一情事變更，顯然「非兩造當時所得預料」；而且「原有公眾道路」288 坪係供原告及其先後出售毗鄰四周土地之第三人使用，卻要求被告無償提供道路用地，被告買到此部分高達288 坪之「原有公眾道路」，根本亳無用處，等於沒買，亦顯有「依其原有效果顯失公平者」之情事。被告爰聲請 鈞院，或由 鈞院依職權減少被告本件尾款之給付金額至被告上開認同之總價金為2,293,193元，因被告已給付第一期款100萬元，尾款應只剩1,293,193元。惟若 鈞院認本件尚無上開民法第227條之2 之規定之適用，被告主張應予類推適用等語，資為抗辯。併為答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造均不爭執之事實：㈠兩造於90年8 月17日簽立系爭契約，約定由原告出賣所有坐
落臺北縣○○鎮○○段竹坑小段113 地號內面積約0．3公頃土地1 筆（實際面積以分割測量後為準）予被告。但被告承購上開土地後，同意在該土地內留出原有公眾道路供原告及所有毗鄰地無條件出入使用。倘若被告出售該土地，其公眾道路應轉告對方保留，無條件供原告出入使用，否則一切糾紛由被告負責。土地地價依每坪3,000元計算，總價為2,722,500元，按出售面積與實際測量分割計算面積，與約定總面積如有增減，為免麻煩，兩造同意照每坪單價3,000 元結算，多退少補，並將實際面積、總價註明之（見本院卷第4至5頁）。
㈡被告已於90年8 月17日簽立系爭契約之日給付原告第一期款100萬元。
㈢上開土地已於93年2 月13日分割登記為113-5 地號土地（即系爭土地），面積3,479平方公尺（即1,052坪）。
㈣被告迄未給付尾款2,157,193 元。
五、原告主張：兩造簽立系爭契約，被告依約給付頭款100 萬元後，已於93年2 月13日分割系爭土地登記完畢，故依系爭契約，被告應於93年2 月23日前給付尾款2,157,193 元，卻未依約履行，但至今仍繼續使用上開土地，雖經原告發函催告付款，被告仍置之不理，爰依系爭契約、民法第367 條之規定，請求如訴之聲明等語。被告則辯稱如上。經查：
㈠兩造於90年8 月17日簽立系爭契約，約定由原告出賣所有坐
落臺北縣○○鎮○○段竹坑小段113 地號內面積約0．3公頃土地1 筆（實際面積以分割測量後為準）予被告。但被告承購上開土地後，同意在該土地內留出原有公眾道路供原告及所有毗鄰地無條件出入使用。倘若被告出售該土地，其公眾道路應轉告對方保留，無條件供原告出入使用，否則一切糾紛由被告負責。土地地價依每坪3,000元計算，總價為2,722,500元，按出售面積與實際測量分割計算面積，與約定總面積如有增減，為免麻煩，兩造同意照每坪單價3,000 元結算，多退少補，並將實際面積、總價註明之。被告已於90年8月17日簽立系爭契約之日給付原告第一期款100 萬元。上開土地已於93年2 月13日分割登記為113-5 地號土地（即系爭土地），面積3,479平方公尺（即1,052坪）。被告迄未給付尾款2,157,193 元之事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約、受領證明、土地登記部謄本（見本院卷第4 至12頁）為證，堪信屬實。
㈡按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。
本件原告主張「依兩造所簽立之系爭契約，系爭土地係以每坪3,000 元計算價格，實際面積以分割測量後為準，且被告承購系爭土地後，同意在該土地內留出原有公眾道路供原告及所有毗鄰地無條件出入使用」之事實，如前所述，此為兩造所不爭執，至堪採信。惟被告辯稱「雙方議價時，被告即表示原有公眾道路不應列入買賣面積範圍內，須予扣除。原告則表示：他們除了會協調毗鄰四周土地之所有人共同分擔原有公眾道路面積之價額外，況且依系爭契約第1 條已載明面積約0．3公頃土地乙筆（實際面積以分割測量後為準）等語，所以將來實際買賣土地分割時，會扣除掉該原有公眾道路高達288 坪部分之面積，而且契約乃公司統一印刷之制式合約，不需另行更改文句」之事實，則為原告所否認（見本院卷第74至76頁），準此，被告自應就此積極有利之事實負舉證責任。查被告自陳：簽約時我知道有兩條道路用地，但我認為我不用買那塊道路用地。我只認為我買一條就夠了。（法官問：你要買一條道路用地，為何不在契約內加註？）兩條道路，其中一條我自己要走我會買，其他一條有五個人要走，我只出五分之一就可以，簽約的時候原告公司的員工都有跟我協調，我說要寫下來，但原告公司的員工說不用，他們出門就可以，我最後價金不給就是沒有協調完成等語，復據證人庚○○證稱：我有查過地目沒有問題，簽約時兩造都清楚買賣的土地有一部分是要來做道路用地，不能蓋房子，分割後兩造才有就土地面積才有爭執，按分割後實際的面積。當初單價我也不知道有道路用地，價款沒有將道路用地和一般用地分開，簽約時候買方知道。分割後兩造爭執的具體內容，主要是針對道路用地的面積部分在爭執。簽約後我只有看過一次房子，是要作協調的工作，但協調沒有結果，協調是針對道路的部分，被告說道路要由大家來分擔，被告只願買自己使用道路部分，其他別人使用部分被告不買。被告可以買自己通行部分的土地，其他通行部分的土地可以不要買。簽約時我只知道有道路用地，但不知道簽約內容有包含兩條道路用地。簽約後被告有跟我講等語（見本院卷第98至101 頁），足見被告於簽立系爭契約時，確知其所買受之系爭土地包含兩條道路用地，且於系爭契約內載明被告承購上開土地後，同意在該土地內留出原有公眾道路供原告及所有毗鄰地無條件出入使用。另依證人甲○○所為之證詞（見本院卷第101 至102 頁），則僅能得知兩造曾就道路用地部分協調由使用的人共同分擔，但協調並未成立之事實，尚難證明原告有同意「將來實際買賣土地分割時，會扣除掉該原有公眾道路高達288 坪部分之面積」之事實。再者，證人乙○○證稱：簽約當時證人庚○○不在場。是事後被告才委任證人庚○○做買賣分割事宜。簽約在我們總公司簽的，合約書也是先給買方看過，簽約時我與被告在總公司簽的，證人庚○○不在場。道路有幾條並沒有說清楚，但有講到含有道路用地，以被告占有土地的現況來買賣，簽約前我沒有到現場，我知道有公用道路，這道路是被告要買的，以簽約的狀況，我知道被告知道有道路用地。我是會同到現場，以被告自己指出被告實際上佔用的面積為準等語（見本院卷第102至103 頁）及證人辛○○證稱：我是承辦人。簽約時被告清楚土地有道路用地，契約的內容是總公司與被告簽的，與被告談好後，都在總公司簽的約，洽談買賣的時候兩造就知道買賣土地包含舊有道路（如被告所指五人共用的道路），簽約之後被告自己又開闢一條道路自己使用，簽約時只有一條道路，簽約後變二條，壹條是被告自己開闢的，測量時依被告指界測量，依我們二人合意的範圍，有用噴漆做記號，我與被告都在場，請地政人員依被告指界的範圍並計算面積，分割後總價就可已確定等語（見本院卷第103 至104 頁），則益證被告於簽立系爭契約時，確知其所買受之系爭土地包含舊有道路（如被告所指五人共用的道路）用地，且於系爭契約內載明被告承購上開土地後，同意在該土地內留出原有公眾道路供原告及所有毗鄰地無條件出入使用。此外，被告就其所辯之上開事實，復未提出其他積極之證據資為證明，是被告此部分之辯解，即乏依據，洵無足採。
㈢按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有
效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」，民法第227 條之2 定有明文。本件原告並未表示：他們除了會協調毗鄰四周土地之所有人共同分擔原有公眾道路面積之價額外，況且依系爭契約第1 條已載明面積約0 ．3公頃土地乙筆（實際面積以分割測量後為準）等語，所以將來實際買賣土地分割時，會扣除掉該原有公眾道路高達288坪部分之面積，而且契約乃公司統一印刷之制式合約，不需另行更改文句」等情，已如前述，足見兩造並未就「協調毗鄰四周土地之所有人共同分擔原有公眾道路面積之價額」及「將來實際買賣土地分割時，會扣除掉該原有公眾道路高達
288 坪部分之面積」成立任何契約，更未在系爭契約內載明。故於系爭契約成立後，縱有兩造曾就道路用地部分協調由使用的人共同分擔，但協調並未成立之事實，亦非屬「情事變更」，自無適用或類推適用民法第227 條之2 之餘地。是被告辯稱：原告竟於雙方訂約後，無法達成協調，此一情事變更，顯然「非兩造當時所得預料」；而且「原有公眾道路」288 坪係供原告及其先後出售毗鄰四周土地之第三人使用，卻要求被告無償提供道路用地，被告買到此部分高達288坪之「原有公眾道路」，根本亳無用處，等於沒買，亦顯有「依其原有效果顯失公平者」之情事，依民法第227 條之2或類推適用民法第227 條之2 之規定，被告爰聲請 鈞院，或由 鈞院依職權減少被告本件尾款之給付金額至被告上開認同之總價金為2,293,193 元，因被告已給付第一期款100萬元，尾款應只剩1,293,193 元等語，亦乏依據，洵無足取。
㈣按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義
務。」，民法第367條定有明文。本件上開土地已於93年2月13日分割登記為113-5地號土地（即系爭土地），面積3,479平方公尺（即1,052坪），被告迄未給付尾款2,157,193元之事實，已如前述。則依系爭契約第3 條第2 項規定，第2期款（即尾款）：俟假分割或正式分割後10日內，被告應給付原告（尾款，實際金額以分割後面積計算為準），付清（尾款）後土地歸被告管業，同時由被告或被告委託之土地代書製妥買賣土地所有權移轉所需全部書類，．．．等語，被告應於93年2 月23日前給付尾款完畢。惟被告並未依約給付尾款，經原告發函催告被告應於93年5 月10日前付清尾款，被告仍置之不理等情，為兩造所不爭執，並有催告信函及其回執（見本院卷第14至22頁）為證，堪信屬實。是原告依系爭契約及民法第367 條之規定，請求被告給付價金尾款2,157,193 元，即屬有據，應予准許。
六、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條定有明文。從而，原告依系爭契約及民法第367 條之規定，請求被告給付2,157,193 元，及自訴狀繕本送達翌日即95年3月15日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 13 日
民事第一庭 法 官 楊千儀以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 10 月 13 日
書記官 簡青根