臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第554號原 告即反訴被告 甲○○訴訟代理人 莊佳樺律師
張家豪律師被 告即反訴原告 丁○○
丙○○乙○○共 同訴訟代理人 戴端娜律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國95年7 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○應給付原告新臺幣玖萬捌仟肆佰零壹元及自民國九十五年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
反訴原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告乙○○負擔十分之一，餘由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行；但被告乙○○如以新臺幣玖萬捌仟肆佰零壹元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告甲○○起訴主張：坐落臺北縣板橋市○○段806之1、80
6 之2 地號，面積共計233 平方公尺之土地（下稱系爭土地），於民國92年10月26日以前，為原告與其他共有人共有，原告應有部分為6 分之1 ，嗣原告於92年10月27日取得系爭土地所有權全部。系爭土地上現有建物1 棟，門牌號碼為臺北縣板橋市○○街○○巷○○弄○ 號之1 至之3 （下稱系爭建物
2 、3 、4 樓及5 樓），系爭建物2 樓為被告丁○○占有使用（即門牌之1 之建物，面積為135.93平方公尺），系爭建物3 樓為被告丙○○占有使用（即門牌之2 之建物，面積為
137.14 平 方公尺），系爭建物4 樓至5 樓為被告乙○○占有使用（即門牌之3 之建物，4 樓面積129.54平方公尺，5樓面積91.43 平方公尺），係無權使用原告之土地，且未給付任何相當之對價，侵害原告之所有權，被告受有不當得利，系爭土地之申報價額為每平方公尺新臺幣（下同）12,160元，按年息10% 計算，每平方公尺每月租金為101.33元，被告自90 年4月1 日起至92年10月31日止共計31個月，無權使用原告所有應有部分6 分之1 之系爭土地，自92年11月1 日起至95 年3月31日止共計29個月，無權使用系爭土地，爰依侵權行為損害賠償請求權及不當得利請求權，請求被告給付相當租金之不當得利或賠償元告之損害。併為聲明：㈠被告丁○○應給付470,604 元、474,793 元、765,022 元（計算式見本院卷第132 頁至第134 頁），及均自95年7 月18日言詞辯論意旨狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。㈡陳明願供擔保請准宣告假執行。（聲明見本院卷第184頁及言詞辯論意旨狀）
二、被告則以：系爭土地於67年5 月1 日年重測前為臺北縣板橋市○○段○○○ ○號土地，重測後地號整編為系爭806 地號，由林隆火、林隆成、林吉定3 人共有，應有部分各3 分之1，林隆成死亡後由其子甲○○、林福春繼承，嗣92年10月27日辦理806 地號土地芬割，增加系爭806 之1 、806 之2 地號土地，並由原告單獨取得所有權。又原告於96年3 月10日與訴外人即建商許天城、許杜花合建，共同擔任起造人，委由裕晉營造廠工程有限公司施工承攬，在系爭土地上興建系爭建物，系爭建物1 樓由地主保留，目前由原告居住，系爭建物2 至4 樓則由建商分別以120 萬元、112 萬元、109 萬元出售予被告，並由建商交付予被告使用，嗣因建商許天城、許杜花與原告間產生糾紛，致無法將系爭建物2 至4 樓所有權移轉登記予被告，惟被告既係基於與建商間之買賣契約而占有系爭土地，即屬合法占有，並經鈞院93年度訴字第
950 號、臺灣高等法院94年度重上字第58號判決確定在案，自屬有權占有，又原告為出賣人（繼受其父林隆成之買賣權利義務關係），被告為買受人，於出賣人未為對待給付前，得拒絕自己之給付（買賣價金剩餘尾款部分），並非無權占有。原告請求不當得利、侵權行為損害賠償，於法無據等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告為系爭土地之出賣人（繼受其父林隆成之買賣權利義務關係），負有使買受人即反訴原告取得不動產所有權之義務，惟反訴被告非但不履行買賣契約之約定，卻在時經24年後，主張反訴原告為無權占有，迭經反訴原告請求反訴被告為所有權移轉登記，均未獲置理，爰本於買賣契約法律關係，請求出賣人即反訴被告履行買賣契約等語。併為聲明：㈠反訴被告應於反訴原告丁○○給付買賣價金尾款30萬元時，將坐落臺北縣板橋市○○段806 之1 、80
6 之2 地號，使用面積135.93平方公尺之土地，及其上門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○巷○○弄○ 號之1 （2 樓）之房屋所有權，移轉登記予反訴原告丁○○。㈡反訴被告應於反訴原告丙○○給付買賣價金尾款30萬元時，將坐落臺北縣板橋市○○段806 之1 、806 之2 地號，使用面積137.14平方公尺之土地，及其上門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○巷○○弄○號之2 （3 樓）之房屋所有權，移轉登記予反訴原告丙○○。㈢反訴被告應於反訴原告乙○○給付買賣價金尾款30萬元時，將坐落臺北縣板橋市○○段806 之1 、806 之2 地號，使用面積107.31平方公尺之土地，及其上門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○ 巷○○ 弄○ 號之3 （4 樓）之房屋所有權，移轉登記予反訴原告丙○○（見本院卷第124 頁至第125 頁）。
二、反訴被告則以：反訴原告提出之買賣契約書乃反訴原告與訴外人許天城、許杜花所簽立，與反訴被告無關，況其簽約日期為69年3 月間，距今已近27年，其請求權早已罹於時效。
反訴被告與反訴原告間並無任何買賣契約，反訴被告自不得據以向反訴原告請求為系爭土及建物之所有權移轉登記等語，資為抗辯。併為答辯聲明：反訴駁回。（見本院卷第129頁以下）
叁、兩造於本院95年6 月2 日言詞辯論期日依民事訴訟法第271
條之1 準用第270 條之1 第1 項第3 款規定，協議簡化爭點，其協議不爭執及爭執之事項如下（見本院卷第170頁至第
171 頁）：
一、兩造不爭執之事項：㈠甲○○為坐落臺北縣板橋市○○段806 之1 、806 之2 地號
土地（即系爭土地）之所有權人，於92年10月26日以前甲○○之應有部分為6 分之1 ，於92年10月27日系爭土地經分割由原告取得所有權全部。
㈡丁○○、丙○○、乙○○於69年間向許天城、許杜花分別買
受坐落系爭土地上門牌板橋市○○街○○巷○○弄○ 號之1 （2樓）、之2 （3 樓）、之3 （4 樓）之建物（即系爭建物2、3 、4 樓），並自69年間起即分別占有使用2 樓、3 樓、
4 樓建物，其面積分別為135.93平方公尺、137.17平方公尺、220.97平方公尺（見本院卷第14頁），並依買賣契約書之約定交付系爭建物之占有予丁○○、丙○○、乙○○，丁○○等尚欠買賣價金各30萬元未給付，丁○○等提出之不動產買賣契約書形式上為真正（見本院卷第65頁至第72頁）。
㈢系爭建物之起造人依序為許杜花、許杜花、高胡雄。
㈣本件訴訟標的法律關係為：㈠本訴部分：民法第179 條、第
184 條，兩者請求鈞院擇一為原告勝訴之判決。㈡反訴部分：民法第348 條。
二、兩造爭執之事項：㈠本訴部分：
⒈丁○○、丙○○、乙○○占有系爭土地是否無權占有？其占
有系爭土地是否構成侵權行為？其等占有系爭土地是否無法律上之原因？⒉若係無權占有，甲○○得請求相當租金之不當得利或損害賠
償之金額為若干？㈡反訴部分：
⒈丁○○、丙○○、乙○○得否基於買賣契約請求甲○○辦理
系爭土地及建物所有權移轉登記？⒉丁○○、丙○○、乙○○之請求權是否已罹於消滅時效？
肆、原告主張甲○○為系爭806 之1 、806 之2 地號土地之所有權人，於92年10月26日以前甲○○之應有部分為6 分之1 ，於92 年10 月27日系爭土地經分割由原告甲○○取得所有權全部，被告丁○○、丙○○、乙○○於69年間向訴外人許天城、許杜花分別買受坐落系爭土地上之系爭建物2 、3 、4樓，並自69年間起分別占有使用系爭建物2 樓、3 樓、4 樓，其面積分別為135.93平方公尺、137.17平方公尺、200.97平方公尺，並依買賣契約書之約定交付系爭建物之占有予丁○○、丙○○及乙○○，丁○○等尚欠買賣價金各30萬元未給付，系爭建物2 至4 樓之起造人依序為許杜花、許杜花、高胡雄之事實，業據原告提出土地登記謄本2 件、建物測量成果圖影本1 件、土地複丈成果圖影本1 件（見本院卷第12頁至第14頁、第40頁），復據被告提出土地登記謄本影本4件、地政事務所異動索引影本4 紙、使用執照影本1 件、不動產買賣契約書影本3 件、協議書影本1 件、保證書影本2件、收據影本1 件、民事判決影本2 件（見本院卷第53頁至第101 頁），其中系爭建物2 至4 樓之起造人確係許杜花、許杜花、高胡雄之事實並經本院依職權向臺北縣政府查明屬實，有臺北縣政府95年5 月22日北府工建字第0950383934號函暨起造人名冊影本在卷可憑（見本院卷第164 頁以下），復經兩造協議所不爭執，自堪採信為真實。
伍、本訴部分：被告為有權占有，原告不得請求不當得利或侵權行為損害賠償：
一、按買賣標的物已交付，但尚未移轉所有權與買受人者。倘買受人在取得所有權前，將其占有之標的物出賣於第三人，並移轉其占有，並不違反買賣契約的內容。於此情形，次買受人係基於一定法律關係自買受人取得占有，而買受人對出賣人又有占有之權利，自應認為次買受人對出賣人有合法占有的權源（最高法院92年度台上字第289 號判決意旨參看）。
次按確定判決之理由雖無既判力，惟法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人間就該重要爭點所提起之訴訟，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符訴訟程序上之誠信原則（最高法院93年度台上字第129 號、86年度台上字第418號、89年度台上字第518 號、89年度台上字第2088號、89年度台上字第44號判決意旨參看）。
二、經查原告甲○○於96年3 月10日與訴外人即建商許天城及許杜花合作興建系爭房屋，並由原告等3 人共同擔任房屋起造人，建築完成後，1 樓由地主自行保留，目前由原告占有居住中，另2 至4 樓則由許天城、許杜花出售予被告丁○○、丙○○、乙○○。又系爭建物1 至4 樓係以甲○○之父林隆成親自委託建造，並將申請建造執照及使用執照所需之土地使用權同意書等文件蓋章後交給建築師林昇平，並由地主與建商商議後將甲○○及建商列為起造人，嗣後並按照建照中之起造人資料分配房屋等情，業據林昇平於前訴訟臺灣高等法院94年度重上字第58號證述明確，兩造就系爭建物2 至4樓之起造人分別為許杜花、許杜花、高胡雄等情亦不爭執，故系爭建物1 至4 樓係由建商出資興建，依法應屬建商原始取得其所有權，房屋建成後，甲○○及建商雖未依起造人名冊分配房屋及基地，並辦理房地所有權移轉登記，但均依起造人名冊所載之房屋分配方式（建商分配2 至4 樓，甲○○分配1 樓），各自占有使用或出售系爭建物，原告復自承其父林隆成確曾與建商簽訂合建契約，同意建商於系爭土地上興建系爭建物（見本院卷第185 頁言詞辯論筆錄），故林隆成於69年4 月11日死亡，甲○○因繼承而取得系爭土地之所有權，依法自應繼承林隆成因合建契約及土地使用權同意書所生之義務，不得對建商主張系爭建物係無權占有，而建商於取得系爭土地之所有權以前，即將系爭土地及其上坐落之系爭建物2 至4 樓出售予被告等，揆諸前開說明，被告占有系爭土地及系爭建物2 至4 樓，自屬有權占有，又原告前訴訟以本院93年度訴字第950 號、臺灣高等法院94年度重上字第58號認原告依據民法第767 條之規定，請求被告丁○○、丙○○、乙○○拆除系爭建物2 至4 樓，復經前訴訟確定判決駁回原告拆屋還地之請求確定，是被告為有權占有系爭土地，並非無權占有，自屬有法律上原因占有系爭土地，尚無不當得利，亦非不法侵害原告所有權，當不成立侵權行為。故原告依據民法第179 條、第184 條之規定，主張被告丁○○、丙○○、乙○○占有系爭建物2 至4 樓為無權占有系爭
806 之1 、806 之2 地號土地，請求被告給付相當租金之不當得利或損害賠償，均屬無據。
三、另原告主張被告乙○○占有使用系爭建物之5 樓，為無權占有原告所有之系爭806 之1 、806 之2 地號土地，爰依不當得利及侵權行為法律關係，請求被告乙○○給付相當租金之不當得利或損害賠償等語。被告乙○○則抗辯其非無權占有等語。
四、經查被告乙○○係向訴外人許杜花買受系爭建物之4 樓及坐落土地，有被告提出之不動產買賣契約書影本1 件、保證書影本1 件為證（見本院卷第71頁至第73頁），乙○○並未向建商買受系爭建物之5 樓部分，且乙○○迄未能舉證證明系爭建物5 樓部分係屬建商與原告之父林隆成合建契約委託建造之建物，另證人即系爭建物之建築師林平昇於前訴訟亦到庭證述系爭建物5 樓係系爭建物1 至4 樓竣工後由乙○○自行興建（見本院卷第97頁、高院卷第213 頁、第214 頁），乙○○復未舉證證明系爭建物5 樓部分有何合法占有系爭土地之權源，自難認係屬合法占有原告所有之系爭土地。原告自得依據不當得利之法律關係，請求乙○○給付自90年4 月
1 日起至95年3 月31日止相當租金之不當得利，本院審酌系爭建物位於臺北縣板橋市○○街○○巷○○弄，附近有中正路公車通行，鄰近有國光國中、板橋國中、文德國小、板橋醫院，有鑑定報告1 份暨照片在卷可憑（鑑定報告外放，見鑑定報告第18頁、照片見鑑定報告第22頁以下），市況繁榮，惟位於巷道內，且乙○○興建之系爭建物5 樓屬5 層樓公寓之其中1 層樓，故原告主張以申報地價年息10% 計算相當租金之不當得利，尚屬過高，本院認應予核減為申報地價年息3%（即年息10% 之10分之3 ，始稱允當。故被告乙○○應給付原告自90年4 月1 日起至95年3 月31日止相當租金之不當得利為98,401元｛計算式：【自90年4 月1 日起至92年10月31日止共計31個月：（73.01 ㎡＋18.42 ㎡＝91.43 ㎡）×申報地價12,600元/ ㎡×10% ×3/10÷12月×31個月×1/6 ＝14,880元】＋【自92年11月1 日起至95年3 月31日止共計29個月：（73.01 ㎡＋18.42 ㎡＝91.43 ㎡）×申報地價12,600元/ ㎡×10% ×3/10÷12月×29個月＝83,521元】＝98,401元，元以下均4 捨5 入｝。
五、又原告依據不當得利之法律關係請求被告乙○○給付相當租金之不當得利，於前開金額範圍內為有理由，就其有理由之範圍內，本院即毋庸審酌原告關於侵權行為部分之請求，另就原告就系爭建物5 樓部分依據侵權行為法律關係請求乙○○賠償相當租金之損害，因逾年息3%部分尚難認原告受有相當租金之損害，故原告依據侵權行為法律關係請求乙○○就系爭建物5 樓部分賠償相當租金之損害，亦屬無據。
六、綜上，原告主張被告乙○○占有使用系爭建物5 樓，為無權占有原告所有之系爭806 之1 、806 之2 地號土地，請求被告乙○○給付自90年4 月1 日起至95年3 月31日止相當租金之不當得利98,401元及自95年7 月18日言詞辯論意旨狀送達之日即95年7 月18日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
陸、反訴部分：反訴原告不得依據買賣契約之法律關係請求反訴被告移轉系爭土地及建物之所有權：
一、按買賣契約係屬債之關係，債之關係具有相對性，故買受人僅得向買賣契約之出賣人請求移轉買賣標的物之所有權，買受人不得向出賣人以外之其他第三人請求移轉買賣標的物之所有權。又按請求權，因15年間不行使而消滅，民法第125條亦有明文。復按因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法第759條亦有明文。
二、經查反訴原告依據買賣契約之法律關係請求反訴被告將系爭土地使用面積135.93平方公尺及系爭建物2 樓移轉登記予丁○○、系爭土地使用面積137.14平方公尺及系爭建物3 樓移轉登記予丙○○、系爭土地使用面積107.31及系爭建物4 樓移轉登記予丙○○（見本院卷第124 頁至第125 頁）。惟查反訴原告係分別向訴外人許天城、許杜花買受系爭建物2 、
3 、4 樓及坐落之系爭土地應有部分各4 分之1 ，此觀反訴原告提出之不動產買賣契書之記載即明（見本院卷第65頁以下），是反訴被告既非不動產買賣契約之出賣人，即令反訴被告之父林隆成與訴外人許天城、許杜花曾簽訂合建契約，而須繼受林隆成依據合建契約應負之權利義務，猶無從使反訴被告成為買賣契約之出賣人。又反訴原告係買受系爭建物
2 至4 樓及坐落之土地應有部分，並非買受系爭土地之「使用面積」，是反訴原告請求反訴被告移轉系爭土地「使用面積」云云，亦屬無從特定。而反訴原告主張之買賣契約書，均係反訴原告與訴外人許天城、許杜花於69年3 月間所簽訂，故其基於買賣契約所生之所有權移轉登記請求權，依民法第125 條之規定，早已罹於15年之消滅時效，故反訴原告主張於其等分別給付買賣尾款各30萬元後，反訴被告應將系爭土地使用面積各135.93平方公尺、137.14平方公尺、107.31平方公尺及系爭建物2 、3 、4 樓所有權移轉登記予反訴原告，自屬無據，應予駁回。
柒、從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告乙○○給付自90年4 月1 日起至95年3 月31日止相當租金之不當得利98,401 元 及自95年7 月18日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又反訴原告依據買賣契約之法律關係，請求反訴被告辦理系爭土地及系爭建物2 至4 樓之所有權移轉登記，為無理由，應予駁回。
捌、因本案論證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
玖、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依職權宣告被告得供擔保免為假執行；原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
拾、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第85第1 項、第390條、第392條 第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 1 日
民事第一庭 法 官 周舒雁上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 8 月 1 日
書記官 張坤校