臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第59號原 告 甲○○
丁○○辛○○丙○○
共同送達代收共 同訴訟代理人 陳勇成律師
郭登富律師被 告 己○○
號被 告 戊○○
號被 告 乙○○○
號上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國95年8 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：本件被告戊○○、乙○○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠坐落台北縣板橋市○○段○○○○號（下稱系爭1116號土地）、
1116 -1 號土地（下稱系爭1116-1號土地）為原告（應有部分各1/48）、被告己○○（應有部分22/132）等16人所共有，被告己○○未經全體共有人同意，擅於系爭1116號土地如附圖所示C 部分興建2 層樓建物（被告己○○自承於原門牌號碼板橋市○○○街○○號建物，已於921 大地震後毀損），自屬無權占有。另系爭土地如附圖所示A 、B 部分建物（亦未取得系爭土地共有人全體同意即興建）乃被告己○○向訴外人張充雄等人買受後，取得事實上處分權。爰依民法第76
7 條、第821 條規定提起本訴，請求被告己○○將無權占用系爭土地之前開建物拆除，將土地返還原告及其餘共有人。又如附圖所示A 部分建物，目前由被告己○○與被告乙○○○合夥共同經營麵攤使用；如附圖所示B 部分建物目前由被告己○○出租予被告戊○○供作經屠雞場使用，依民法第76
7 條中段規定，原告自得訴請被告乙○○○、戊○○各自所占用之建物遷出。
㈡再關於兩造於前案經成立調解後，依調所示條件訂立1 年租約（詳原證2 所示），前開租約期間至94年6 月19日屆滿。
然因雙方於租期屆至前，就租金數額無法達成合意，故未再續約，是原告與被告己○○間已無租賃契約關係存在。而被告己○○於明知雙方於原租約期滿後未再續約，原告多次要求被告己○○返還土地未果，竟強依原租約每月6,000 元金額強行單方以郵局匯票方式寄給原告，意圖造成原告收受租金之假象，然業遭原告予以退回。又退步言之，縱認原告於租期屆滿後，續收租金至94年9 月16日之情，可認原告與被告己○○間已另成立不訂期租約，原告既於存證信函內表明收回自用之意，亦可認已經合法終止租約。
㈢被告等無權占用系爭土地，受有相當於租金之利得，使原告
受有損害，爰依民法第179 條、第184 條規定請求被告給付按申報地價（每平方公尺21,200元）10% 計算相當於租金之利得，茲分述如下：
⑴被告己○○部分：占用如附圖所示C 部分，面積144 平方
公，占用土地申報地價為3,180,000 元，按原告應有部分按申報地價10% ，再以起訴前5 年計，被告己○○應給付127,200 元。以同前方式折計，被告己○○自起訴狀繕本送達翌日起，至返還土地之日止，按月給付原告1,678 元。
⑵被告乙○○○部分：占用如附圖所示A 部分，面積34平方
公，占用土地申報地價為720,800 元，按原告應有部分按申報地價10% ，再以起訴前5 年計，被告乙○○○應給付30,033元。以同前方式折計，被告乙○○○自起訴狀繕本送達翌日起，至返還土地之日止，按月給付原告501 元。
⑶被告戊○○部分：占用如附圖所示B 部分，面積54平方公
，占用土地申報地價為1,144,800 元，按原告應有部分按申報地價10% ，再以起訴前5 年計，被告戊○○應給付47,700元。以同前方式折計，被告戊○○自起訴狀繕本送達翌日起，至返還土地之日止，按月給付原告795 元。
㈣併為聲明：
⑴被告己○○應將坐落系爭1116號及1116-1號土地上如附圖
所示A 、B 、C 部分（面積合計279 平方公尺）建物拆除，將土地返還原告及其餘共有人。
⑵被告乙○○○應自系爭1116號、1116-1號土地如附圖所示A部分（面積34平方公尺）建物遷出。
⑶被告戊○○應自系爭1116號土地如附圖所示B 部分（面積54平方公尺）建物遷出。
⑷被告己○○應給付原告127,200 元，及自起訴狀本送達翌
日（95年2 月9 日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自95年2 月9 日起至返還占用土地之日止，按月給付原告1,678元。
⑸被告乙○○○應給付原告30,033元，及自起訴狀本送達翌
日（95年2 月9 日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自95年2 月9 日起至返還占用土地之日止，按月給付原告759元。
⑹被告戊○○應給付原告47,700元，及自起訴狀本送達翌日（95年2 月9 日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
並自95年2 月9 日起至返還占用土地之日止，按月給付原告501元。
⑺原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告己○○抗辯：㈠如附圖所示A 、B 部分房屋（未辦保存登記）乃被告己○○
向訴外人買受取得事實上處分權，C 部分房屋則為被告己○○於921 地震原土造房屋倒塌後所出資興建。A 部分建物目前由被告己○○與被告乙○○○合夥共同經營麵攤使用。B部分建物目前則由被告己○○出租予被告戊○○供作經屠雞場使用。
㈡原告因同一事件連續告了被告己○○許多次，嗣兩造於簡易
庭達成調解，被告己○○同意退讓租金調為每月6,000 元（原為月4,000 元，兩造並簽訂租賃契約（即原證2）， 並於租約中載明租金應按物價指數調整。詎被告己○○付租金至94年9 月19日止，原告即拒絕再收每月6,000 元之租金，而要求要調漲租金至12,000元（之後又降為8,000 元），完全視「依物價調整」之約定為無物。被告己○○乃依兩造租賃契約關係（每月租金6,000 元）占有使用系爭土地，並非無權占有，原告單方拒收租金難認合法終止系爭租賃契約，其訴請被告己○○拆屋還地，顯違誠信，並無理由。
㈢併為答辯聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭1116號、1116-1號土地為原告（應有部分各1/48）、被
告己○○（應有部分22/132）、訴外人黃崇賢等16人所共有等情，並有土地登記謄本二份在卷可佐。
㈡如附圖所示C 部分建物（占用系爭1116號土地）為被告己○
○於921 大地震後所興建（原門牌號碼板橋市○○○街○○號建物，已於921 大地震後毀損），故為被告己○○所有（原始取得）；目前為被告己○○居住使用。
㈢如附圖所示A 部分建物（占用系爭1116號、1116-1號土地）
日據時期即存在（未辦保存登記），嗣由被告己○○向訴外人張充雄等人買受後，取得事實上處分權；目前由被告己○○與被告乙○○○合夥共同經營麵攤使用。
㈣如附圖所示B 部分建物（占用系爭1116號土地）日據時期即
存在（未辦保存登記），嗣由被告己○○向訴外人張充雄等人買受後，取得事實上處分權；目前由被告己○○出租予被告戊○○供作經屠雞場使用。
㈤原告前曾於93年6 月16日以被告己○○無權占有系爭土地如
附圖所示A 、B 、C 部分為由訴請被告己○○給付租金等，嗣兩造成立調解（本院板橋簡易庭93年應板簡調字第162 號），並依調解契約訂立原證二所示租賃契約（標的：系爭11
16、1116-1、同段1122號土地；租期自93年6 月20日起至94年6 月19日止；租金每月6,000 元）。被告己○○於締約後按月給付原告租金至94年9月19日止。
㈥原告於94年8 月29日以板橋漢生郵局第306 號存證信函通知
被告己○○，其內容略謂：台端前所付租金至94年9 月19日止，出租人另有他用，不再續租，請被告己○○於94年9 月22日前搬遷，俾便退還保證金等情，有原告所提出附件三存證信函在卷可佐。原告於寄送前開存證信函後，即拒絕再收受被告己○○所交付租金。
五、關於被告己○○與原告間就系爭1116號及1116-1號是否存有租賃契約一節，經查：
㈠原告與被告己○○於93年7 月22日就系爭土地所訂租賃契約
，衡其性質應屬租地建屋（建物或為被告己○○所有，或為被告己○○具事實上處分權）。按上訴人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，被上訴人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第451 條之規定，自應視為以不定期限繼續契約，非被上訴人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續（最高法院33年上字第3763 號判例意旨參照）。查前述書面租約（即原證2）於94 年6 月19日期限即屆至，於期限屆至後，被告己○○既繼續使用系爭土地，原告並已收受至94年9 月19日止之租金，按諸前開法律規定，兩造間之租賃契約，自應視為不定期限繼續契約（除期間外，其餘條件與原書面租約相同）。準此，除原告另有合法終止契約之意思表示外，原告與被告己○○間之租賃關係，尚不得謂非存續。
㈡原告主張：其於存證信函內表明「出租人另有他用，不再續
租」等情，應符土地法「收回自住」之規定，而合法終止云云。查承前述，系爭租賃契約之性質既屬「租地建屋」，原告欲終止前開不定期限租賃契約自應以「符合土地法第103條所列各款要件」為終止事由。所謂「收回自住」既非土地法第103 條之事由，原告前開主張，自屬無據。基上，被告己○○抗辯：其與原告就系爭土地存有租賃契約關係，對原告而言，被告己○○係本於租賃契約關係占有，應屬有權占等語，應屬有據。
六、綜上，原告雖未以全體共有人名義將系爭共有土地出租被告己○○，然出租既屬負擔行為（債權行為）而非處分行為，原告與被告己○○所締租賃契約自屬有效。即被告己○○所有或有事實上處分權如附所示A 、B 、C 建物，既本於其與原告間租賃契約而占有，對其餘共有人基於債之相對性原則，或屬無權占有，惟對原告而言，當屬有權占有（包含被告己○○及占有房屋之被告戊○○、乙○○○）；且係有法律上之原因，並無何該當侵權行為構成要件可言。從而，原告本於民法第767 條、第821 條規定，請求被告己○○拆屋還地；本於民法第767 條規定，請求被告戊○○、乙○○○自占用之建物遷出；本於民法第179 條、第184 條規定請求被告給付起訴前5 年起算相當於租金之利得或損害（實則被告己○○已給付至94年9 月19日止之租金，附此敘明。），均無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 28 日
民事第一庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 8 月 29 日
書記官 林月蓉