臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第679號原 告 丙○○訴訟代理人 吳家業律師被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國95年6 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣坐落台北縣中和市○○段○○○ ○號土地上建號2289號建物，即門牌號碼台北縣中和市○○路○○○ 巷○○號3 樓，面積80.61 平方公尺，陽台面積8.69平方公尺之房屋（下稱系爭房屋）係原告以新台幣（下同）1,000,000 元向本院標購取得，並於民國95年1 月15日取得系爭房屋之所有權。惟系爭房屋自原告取得所有權之日起，即為被告無權占有（拍定後不點交），迄不返還，被告侵害原告就系爭房屋之所有權，而受有每月8,333 元相當於租金之不當得利（計算式：拍定價格1,000,000 元×10％÷12＝8,333 元／月）。為此，爰本於民法第767 條及同法第179 條、第184 條第1 項之規定，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋返還原告；㈡被告應自95年1 月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,330 元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：渠對於系爭房屋並非無權占有，而係基於合法的租約占有使用，租約已經提出至法院，且從95年1 月開始，亦已將每月租金依法辦理提存等語，資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原告主張系爭房屋為原告以1,000,000 元向法院所標購取得，並於95年1 月15日取得系爭房屋所有權，惟系爭房屋自原告取得所有權之時起，即遭被告無權占有使用迄今之事實，被告除抗辯係基於合法之租賃關係而使用系爭房屋，並非屬無權占用外，其餘均不爭執，並有原告所提出之建物登記第二類謄本、95年契稅繳款書影本各1 件在卷可資為憑，堪信為真。是以本件兩造之爭執要旨，厥為被告之占有使用系爭房屋，是否無正當權源，而屬無權占有乙節？
四、按以無權占有為原因，請求遷讓返還房屋者，占有人對房屋所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。又租賃契約之成立，以承租人與出租人間就租賃標的物有成立租賃契約之合意，約定出租人以該租賃標的物租與他方使用收益，承租人支付租金即可，至有無簽立書面，或所簽立之書面上有無就租賃標的物清楚載明，均不影響租賃契約之效力。本件系爭房屋為原告所有，有建物登記第二類謄本影本及95年契稅繳款書影本各1 份在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真，則原告主張被告無權占有系爭房屋，依上說明，被告自應就占有系爭房屋之合法權源負舉證之責。易言之，被告既謂與系爭房屋之前手即訴外人李秀娥間有租賃關係存在，則被告即應就租賃契約存在，負舉證責任。
五、次按，文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。而文書之實質上證據力，則應由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。又法院書記官依法定程式所作之筆錄，為公文書，依民事訴訟法第355 條第1 項規定，應推定其為真正，但此所謂真正，係指該文書有形式上之證據力而言，至公文書之實質上證據力如何，則仍應由法院斟酌調查證據之結果，及全辯論意旨，依自由心證認定之，至屬當然。查被告抗辯與系爭房屋前手即訴外人李秀娥間有租賃關係存在之事實，業經被告、被告訴訟代理人及訴外人李秀娥於本院民事執行處調查時到庭陳述綦詳，有本院民事執行處94年11月1日執行調查筆錄1 份附於本院94年度執字第21340 號返還融資借款強制執行事件卷宗（下稱系爭執行卷宗）可稽，而該執行調查筆錄係屬法院書記官依法製作之筆錄，依上說明，自應推定其為真正，而具有形式證據力無疑。復參酌上開執行調查筆錄內容可知，該次之調查，其過程乃係由本院民事執行處法官以隔離訊問方式為之，且經比對隔離訊問後被告、被告訴訟代理人及訴外人李秀娥所陳述之內容，渠等就承租系爭房屋之細節，包括被告係自其父親過世後，於國中時期即為其姑姑（即訴外人李秀娥）自南部接上來一起居住於系爭房屋內，後來因為被告高中已經畢業，開始工作，為讓被告能學習獨立，並分擔其姑姑（即訴外人李秀娥）的負擔，所以將系爭房屋便宜出租予被告，之後訴外人李秀娥即搬回南部，未再居住其內，以及租約簽立之時間、地點、租金交付之情形，均稱係在晚上，在景安路內簽立，租金除於被告當兵期間係由被告訴訟代理人繳納外，其餘均係由被告繳交，且繳交的方式是如訴外人李秀娥有北上，就交給訴外人李秀娥等情皆相互陳述一致，堪信渠等於本院民事執行處法官調查時所言，應均屬真實無訛。此外，復有與渠等前開所述相符之房屋租賃契約書1 份附於系爭執行卷可按，而原告除空言指摘渠等前開所言均屬不實在外，並未提出任何證據以供本院參考，是本院斟酌調查證據之結果，及全辯論意旨，認上開執行調查筆錄所載內容，並具有實質上之證據力，亦即被告辯稱與訴外人李秀娥間就系爭房屋訂有租賃契約存在等語，應堪採信。
六、末按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。又執行法院之拍賣，性質上為民法上買賣之一種，是上述租賃物所有權讓與，包括強制執行拍賣之所有權移轉在內。本件被告與系爭房屋之前手即訴外人李秀娥間就系爭房屋訂有租賃契約存在，已如前述，且該租賃契約期限未逾5 年，依上開說明，縱原告係經由執行法院拍賣程序而取得系爭房屋之所有權，惟該租賃關係既未經執行法院予以除去，並於拍賣公告載明有本件租賃關係之事實（見系爭執行卷宗94年12月29日拍賣公告），自已成為買賣（拍賣）契約內容之一部，依繼受取得之法理，該租約對於應買人之原告當然仍繼續存在。準此，原告主張被告占有使用系爭房屋，係無正當權源，為無權占有云云，自不足採。又被告既非無權占有使用系爭房屋，則原告主張被告應給付相當於租金之不當得利云云，亦屬無據。
七、綜上所述，原告本於民法第767 條、第179 條、第184 條第
1 項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付自95年1 月15日起至返還房屋日止，按月依8,330 元計算之相當於租金之損害金，洵屬於法無據，為無理由，應予駁回。
八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
書記官 傅明華