臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第870號原 告 甲○○訴訟代理人 廖芳萱律師複 代理人 壬○○被 告 丙○○訴訟代理人 高宏文律師被 告 己○○
乙○○李麗華兼 上三人訴訟代理人 丁○○○被 告 辛○○訴訟代理人 庚○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國96年5 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華應將坐落於臺北縣三重市○○段○○○○○○○○○ ○號土地上、門牌號碼臺北縣三重市○○路○ 段○○○ 號如附圖A 所示面積二十五平方公尺之建物拆除，並將土地返還於原告。
被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華、辛○○應將坐落於臺北縣三重市○○段○○○○○○○○○ ○號土地上、門牌號碼臺北縣三重市○○路○ 段○○○ 號如附圖B 所示面積二十七平方公尺之建物拆除，並將土地返還於原告。
被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華應自民國九十三年四月十三日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣肆仟貳佰陸拾肆元。
被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華、辛○○應自民國九十三年四月十三日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣肆仟陸佰零伍元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾陸萬陸仟元供擔保後，得為假執行；但被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華如於假執行程序實施前以新台幣壹佰玖拾玖萬捌仟元為原告提供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣柒拾壹玖仟元供擔保後，得為假執行但被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華、辛○○如於假執行程序實施前以新台幣貳佰壹拾伍萬捌仟元為原告提供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於各該給付期屆至時，原告依各期給付提供新台幣壹仟肆佰元供擔保後，得為假執行；但被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華如於假執行程序實施前以新台幣肆仟貳佰元為原告提供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於各該給付期屆至時，原告依各期給付提供新台幣壹仟伍佰元供擔保後，得為假執行；但被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華、辛○○如於假執行程序實施前以新台幣肆仟陸佰元為原告提供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、被告辛○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告於起訴狀繕本送達後，因經測量，而將原請求聲明拆除房屋及返還占用系爭土地面積變更為如聲明所示，並追加其他繼承人己○○、乙○○、戊○○、丁○○○為共同被告，惟核其所為僅係擴張或減縮應受判決事項之聲明，或對於數人必須合一確定，而追加當事人，依民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款、第5 款規定，尚屬無礙，應予准許。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）緣訴外人李財記於民國50年間無權占有原告所有坐落臺北縣三重市○○段○○○○○號土地，並於其上興建門牌號碼臺北縣三重市○○路○段○○○號建物，且將系爭房屋出租被告辛○○。俟訴外人李財記死亡後，由訴外人李金德及被告丙○○共同繼承系爭房屋，然訴外人李金德亦於94年7 月18日死亡，系爭建物現為被告丁○○○、己○○、乙○○、李麗華、丙○○所共有。故原告爰依民法第767 條所有物返還請求權之規定，請求被告丁○○○、己○○、乙○○、李麗華、丙○○拆除房屋，並將土地返還予原告。
（二）按臺北縣三重地政事務所土地複丈成果圖可知，系爭建物分為如附圖A 、B 所示部分，由被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華間接占用（附圖A 、B 部分、面積52平方公尺），而由被告辛○○經營割包店（附圖B 部分、面積27平方公尺）直接占用中。然因被告等無權占用系爭土地，致原告無法將系爭房屋出租而受有損害，被告等亦享有相當於租金之不當得利，原告自得依民法第184條第1 項前段及第179 條之規定，依系爭土地93年1 月申報地價每平方公尺新臺幣（下同）20,462.4元，以年息百分之十計算，請求被告等自原告取得系爭土地之翌日起（即93年4 月13日），按月連帶賠償原告相當於土地租金之損害。
（三）查原告於取得系爭土地時，完全不知何人無權占用土地，直至95年3 月15日接獲鈞院不起訴處分書後，始知悉無權占用土地經過，故依民法第197 第1 項之規定，原告侵權行為請求權尚未罹於消滅時效。
（四）被告丙○○指稱本案系爭土地於87年7 月前並未登記有權利人存在云云，惟查，系爭土地曾於70年7 月28日實施土地重測，重測前為車路頭小段57-7地號，再依上開地號土地登記資料顯示，訴外人張勝良至少在44年4 月2 日即擁有系爭土地所有權。又被告並未提出其父李財記與訴外人張勝良間之買賣契約以實其說，且買賣係屬債之效力，僅可對抗出賣人，固原告自可基於所有權人之地位，請求被告等拆屋還地。
（五）聲明：⒈被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華應將坐
落於臺北縣三重市○○段○○○○○○○○○ ○號土地上（門牌號碼為臺北縣三重市○○路○ 段○○○ 號）如附圖A 所示之建物（面積25平方公尺）拆除，並將土地返還於原告。
⒉被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華、辛○
○應將坐落於臺北縣三重市○○段○○○○○○○○○ ○號土地上（門牌號碼為臺北縣三重市○○路○ 段○○○ 號）如附圖B所示之建物（面積27平方公尺）拆除，並將土地返還於原告。
⒊被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華應連帶
自93年4 月13日起，迄返還土地之日止，每月給付原告4,
264 元；被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華、辛○○應連帶自93年4 月13日起，迄返還土地之日止，每月給付原告4,605 元。
⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則各以下開情詞置辯：
（一）被告丙○○部分：
１、按買受人向出賣人購買土地，出賣人將土地交付買受人後，未辦理所有權移轉登記，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，然其占有之土地，既係出賣人本於買賣關係所交付，具有正當權源，出賣人自不得依無權占有而請求返還，最高法院90年度台上字第2121號民事判決可資參照。查被告之父李財記於50年間向訴外人張勝良購買系爭土地，並建築建物供臺北縣合作農場聯合會使用，惟卻未為移轉登記之請求，然被告等占有土地既係本於買賣關係所交付，自據有正當權源，原告自不得依無權占有而請求被告等返還之。
２、次按司法院大法官會議釋字第107 號及第164 號解釋，謂已登記不動產所有人之回復請求權或除去妨害請求權，無民法第125 條消滅時效規定之適用。所謂已登記不動產所有人，係指原已依土地法辦理登記之不動產真正所有人而言，並非指已登記為其名義之不動產所有人而言，良以不動產真正所有人之所有權，不因他人無權占有或侵奪其所有物或基於無效原因所為之移轉登記而失其存在，苟已依土地法等相關法令辦理登記，其回復請求權或除去妨害請求權即不罹於時效而消滅，以免發生權利上名實不符之現象。而因繼承、強制執行、公用徵收、法院之判決或其他法律規定，於登記前已取得不動產物權者，均不以登記為生效要件，衹是非經登記不得處分其物權而已，此觀民法第759 條規定自明。又繼承人於被繼承人死亡時，當然承受被繼承人財產上之一切權利義務，為民法第1147條、第1148條所明定。故被繼承人基於已登記為其所有之不動產所有權所生之回復請求權或除去妨害請求權，既不罹於時效而消滅，則繼承人承受其權利後，自亦無罹於時效而消滅之可言。經查，系爭土地於87年7 月前並未登記有權利人存在，被告之父李財記於50年建築使用迄今已30餘年，顯已超過民法第125 條時效消滅之規定，而取得時效抗辯權。縱訴外人張勝良於87年始前往地政機關辦理登記，亦不影響本件時效抗辯權之存在。是原告為訴外人張勝良之繼受人，自應受上開法律關係之拘束。
３、再按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48年台上字第1457號判例意旨可稽。今查，系爭土地上確實存在使用中之建築物，土地所有權人如不同意建物占有，彼時即可異議甚或對之訴訟，唯其不然，即可顯示土地所有權人不行使拆屋還地請求權，並默示同意系爭房屋於可以使用期限內，有繼續使用該基地之權。換言之，本件房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地出賣因致房地異主時，亦應可適用上開實務見解，而認建築物使用人之基地使用權繼續存在，肯認其對於土地並非為無權占有人。
（二）被告辛○○部分：查被告辛○○於65年7 月21日向被告丙○○承租臺北縣三重市○○路○ 段○○○ 號房屋，雙方並於66年1 月21日簽訂房屋借住切結書，其後未再簽訂房屋租賃契約，惟被告辛○○均按月給付房屋租金，目前房屋租金為10,000元，此項不定期房屋租賃關係亦為被告丙○○所肯認。又被告辛○○因系爭建物房租便宜而加以承租，惟被告辛○○無從得知房東為無權管理人、無權使用人或占有人，更無權過問房東對出租房屋之權利狀態，亦無從知悉房東與原告間關於系爭土地之爭議。是被告辛○○基於不定期房屋租賃契約法律關係所生之合法權利，自非無權占有，亦無不當得利可言。
（三）被告己○○、乙○○、戊○○、丁○○○部分：查被告等並未居住及使用系爭土地及建物，對於上開土地糾紛並不知情，目前使用人為被告丙○○，房屋租金亦由被告丙○○所收取。
（四）聲明：被告等均請求駁回原告之訴；並陳明如受不利判決，被告等願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張訴外人李財記於民國50年間無權占有原告所有之系爭土地，並於其上興建系爭建物，且將系爭房屋出租被告辛○○，嗣訴外人李財記死亡後，由訴外人李金德及被告丙○○共同繼承系爭房屋，然訴外人李金德亦於94年7 月18日死亡，系爭建物現為被告丁○○○、己○○、乙○○、李麗華、丙○○所共有，故原告爰依民法第767 條所有物返還請求權之規定，請求被告丁○○○、己○○、乙○○、李麗華、丙○○拆除房屋，並將土地返還予原告等語，已原告提出系爭土地登記謄本影本1 份為證，復經本院前往到場勘驗，委請臺北縣三重地政事務所測量在案，製有本院勘驗筆錄、現場照片及該所土地複丈成果圖在卷可憑，到庭被告對於系爭土地、建物之使用狀況亦不爭執，足認原告前開支主張為實在。而被繼承人李金德已於94年7 月18日死亡，被告丁○○○、己○○、乙○○、李麗華均係其法定第一順序繼承人之事實，復據原告提出被告戶籍謄本、除戶戶籍謄本、繼承系統表，並經本院核閱屬實，其等亦未向本院為聲請拋棄繼承之表示，有本院95年6 月29日板院輔家科春君字第025580號函影本1 件在卷可按，被告丁○○○、己○○、乙○○、李麗華自為被繼承人李金德之法定繼承人甚明。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條、第821 條分別定有明文。
（一）查原告主張被告等係無權占有系爭土地，被告丙○○雖以前開情詞置辯，惟按當事人主張於己有利之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文，本件被告丙○○雖辯以其被繼承人李財記於50年間向訴外人張勝良購買系爭土地，並建築建物供臺北縣合作農場聯合會使用，惟卻未為移轉登記之請求，然被告等占有土地既係本於買賣關係所交付，自據有正當權源云云，然經本院依原告聲請向臺北縣政府函詢之結果，則無系爭不動產之相關資料，此有臺北縣政府96年1 月12日北府社團字第0960016506號函1 件在卷可參，是已不足以證明被告丙○○之被繼承人李財記有合法使用系爭土地之權源，是以被告丙○○主張依據繼承關係繼承其被繼承人李財記之權利，自非有據，則被告丙○○此部分之抗辯自非可採。又查，「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125 條消滅時效規定之適用，民法第769 條、第770 條，僅對於占有他人未登記之不動產者許其得請求登記為所有人，而關於已登記之不動產，則無相同之規定，足見已登記之不動產，不適用關於取得時效之規定，為適應此項規定，其回復請求權，應無民法第125 條消滅時效之適用。復查民法第
758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、及變更者，非經登記不生效力」，土地法第43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」。若許已登記之不動產所有人回復請求權，得罹於時效而消滅，將使登記制度，失其效用。況已登記之不動產所有權人，既列名於登記簿上，必須依法負擔稅捐，而其占有人又不能依取得時效取得所有權，倘所有權人復得因消滅時效消滅時效喪失回復請求權，將仍永久負擔義務，顯失情法之平。本院院字第1833號解釋，係對未登記不動產所有人之回復請求權而發。至已登記不動產所有人回復請求權，無民法第
125 條消滅時效規定之適用，應予補充解釋」，有司法院大法官會議釋字第107 號解釋可參，本件原告為系爭土地之登記所有權人，有土地登記簿謄本可稽，該土地係已經登記之不動產，則依前揭司法院大法官會議解釋意旨所示，其請求排除侵害其土地之權利，並無消滅時效規定之適用。
（二）再被告辛○○雖辯稱其係向被告丙○○承租系爭建物，而有不定期房屋租賃關係云云，然按使用借貸非如租賃之有民法第425 條之規定，僅屬貸與人與使用人間具對人效力之特定債權債務關係，並無當然拘束契約以外第三人之效力，最高法院59年台上字第2490號判例意旨、91年度台上字第1435號判決意旨可資參照。本件被告辛○○雖與被告丙○○間具有使用借貸關係，揆諸前揭說明，其效力並不及於被告，其與原告間即無使用借貸關係可言，要屬當然。
（三）綜上所述，原告主張被告等無權占有其所有之土地，請求被告等將如附圖所示之地上建物拆除，並將土地返還原告，為有理由，應予准許。
五、復按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，「依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額」，民法第197 條前段、第181 條但書分別定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。是系爭土地由被告無權占有，依社會通念，可消極減免其應支付使用該土地之代價，而受有利益，致原告受有損害，自應返還其利益。查原告主張被告占用系爭土地相當租金之損害，應按其93年申報地價每平方公尺20462.4 元計算面積後按年息百分之10計算之，則按系爭土地係面臨三重市○○街及三和路二段、三段之交接處，附近有市場、公車站、三重國小，系爭建物為兩層之磚造建物，分為如附圖A 、B所示之兩部分建物，其中附圖B 所示之建物並由被告辛○○經營小吃店使用，本院審酌系爭土地所在之市況尚屬繁榮，再參酌現今社會經濟現況及一般租金水準，認原告主張應按申報地價年息百分之10計算之，尚屬允當。是系爭土地每平方公尺相當租金之利益，每月應為171 元（20462.4 ×10％÷12＝171 ，元以下四捨五入），則被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華如附圖A 所示之建物占用原告系爭土地面積25平方公尺，其每月相當租金之利益應為4,275元（171 ×25＝4275），被告丙○○、丁○○○己○○、乙○○、李麗華、辛○○如附圖B 所示之建物占用原告系爭土地面積27平方公尺，其每月相當租金之利益應為4,617元（
171 ×27＝4617），而原告係於93年4 月12日登記取得系爭土地，其請求自93年4 月13日起之不當得利損害賠償，自屬有據，而其僅依序分別請求4,264 元、4, 605元，亦應准許。至本件系爭建物雖係被告分別繼承而公同共有，但該相當租金之不當得利債務，乃係被告等繼承之後始發生並非依民法第1153條規定應負連帶之繼承債務，是依民法第272 條規定，既無債務人明示或法律規定，自無成立連帶債務之餘地，原告請求被告等應連帶給付自屬無據，不能准許。
六、綜上所述，本件被告既係無權占用原告共有系爭土地，則原告本於所有權共有人之物上請求權作用，訴請（一）被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華應將坐落於臺北縣三重市○○段○○○○○○○○○ ○號土地上（門牌號碼為臺北縣三重市○○路○ 段○○○ 號）如附圖A 所示之建物（面積25平方公尺）拆除，並將土地返還於原告；（二）被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華、辛○○應將坐落於臺北縣三重市○○段○○○○○○○○○ ○號土地上（門牌號碼為臺北縣三重市○○路○ 段○○○ 號）如附圖B所示之建物（面積27平方公尺）拆除，並將土地返還於原告；（三）被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華應自93年4 月13日起，迄返還土地之日止，每月給付原告4,264 元；被告丙○○、丁○○○、己○○、乙○○、李麗華、辛○○應自93年4月13日起，迄返還土地之日止，每月給付原告4,605 元，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求（就金額之請求為連帶給付請求部分），為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其所援用之證據，經本院審酌後已與判決結果不生影響，爰無再為一一論斷之必要，併予敘明。
八、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85第1 項、第390 條第
2 項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 5 月 31 日
書記官 白俊傑