臺灣板橋地方法院民事判決 95年度重訴字第18號原 告 臺北縣政府法定代理人 甲○○訴訟代理人 吳國輝律師被 告 泰致國際股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 孫大龍律師
林秉欣律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國96年
6 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌佰伍拾壹萬貳仟捌佰元，及自民國九十五年一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰捌拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰伍拾壹萬貳仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，如有請求之基礎事實同一者，或有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，原告得將原訴變更或追加他訴（民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款及第7 款規定意旨參照）。本件原告原起訴請求「被告應給付原告新臺幣（下同）13,959,884元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」，嗣於民國95年3 月31日提出擴張訴之聲明狀，將訴之聲明擴張為「被告應給付原告22,472,684元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」（見本院卷第271 頁），揆諸首揭說明自係合法，，應予准許，合先敘明。
貳、原告主張：
一、緣兩造就臺北縣板橋市縣民廣場地下停車場（下稱系爭停車場）簽訂出租管理契約（下稱系爭租約），約定期間自94年
1 月1 日起至95年12月31日止，共計2 年，期間被告應以每
3 個月為一期並於期前1 日分期繳納每期出租權利金（下稱租金）10,641,000元，系爭租約第3 條、第13條並約定被告應按時繳交租金予原告，及如被告未依約履行，原告可終止系爭租約。詎被告於給付第1 、2 期租金後，於第3 期租金給付日（即94年6 月30日）將屆至前，竟以非法理由拒不給付第3 期租金計10,641,000元，屢經原告催討，被告均不置理，故由原告依約於94年7 月26日以北府交停字第0940507642號函（下稱原告94年7 月26日函）向被告終止系爭租約，原告原本能自系爭租約2 年期間獲得之出租權利金為85,128,000 元 ，扣除被告已繳交之第1 、2 期權利金計21,282,000元、被告已繳付之履約保證金8,512,800 元，再扣除解除租約後後續1 年4 個月出租期間重新招標金額之得標金額42,692,800 元 ，是原告因系爭租約終止所失利益合計為12,640,400元，另依系爭租約第3 條第2 項約定如被告逾期給付租金，被告應給付自94年7 月1 日至94年8 月31日止計遲延62天之懲罰性違約金應為1,319, 484元（計算式：第3 期租金10,641,0 00 〈元〉×0.002 ×62〈天〉＝1,319,484 元），惟原告內部單位公文處理時發生錯誤，致使前述原本預定沒入之被告該履約保證金8,512,800 元誤發還被告，而被告亦向本院表明已取回該履約保證金計8,512,800 元，是原告所失利益之金額為21,153,200元，總請求金額亦因而為22,472,684 元 ，是依民法第263 條準用第260 條之規定為本件請求。
二、被告雖以下列諸情為辯，惟原告陳述如下：
（一）被告雖先以原告交付系爭停車場有重大瑕疵，致使被告不能使用收益等情為辯，惟依系爭租約第7 條第4 項第9 款約定「乙方（指被告，下同）如發現機械故障或損壞，『足以影響營運安全時』，應立即停止營運，並立刻電話通知甲方（指原告，下同）及指定之維修廠商到場進行維修，．．．」。是：
１、被告並未因其所指稱系爭停車場之各種機械或消防設備之故障或損壞而認為「足以影響營運安全」及「停止營運」，反而持續營運收益，顯證原告交付之系爭停車場並無致使被告不能使用收益之情形，則被告既持續對外營運且賺取收益，豈可又昧於事實主張原告並未交付停車場或所交付之停車場無法營運。又系爭停車場自94年1 月1 日由被告接手營運，並因而進行訴訟迄今2 年餘，被告從未主張其有因系爭停車場有重大瑕疵，致使被告不能使用收益，而曾依約停止營運或要求停止營運，現因訴訟情形不利始改稱曾要求停止營運，顯屬不實。且事實上被告一直持續營運收益，並未停止營運，且依照系爭租約第7 條第4 項第9 款約定，被告本有權且亦應停止營運，但被告並未為之，顯見被告根本並不認有不能使用收益且應停止營運之情形。
２、另依被告提出臺北縣消防局第一大隊（下稱消防局）於94年3 月6 日檢查之消防安全檢查不合規定限期改善通知書（下稱改善通知書）之內容，實與原告承認之消防設備缺失相似，根本無如被告所主張之諸多缺失，且依該改善通知書內容可清楚看出的是，消防局給被告長達3 個月之改善期間，更未要求「停止營運」，足證該等缺失並非嚴重至不能使用收益。且本件向消防局函查上開缺失是否業已改善，經消防局以95年10月12日北消預字第0950027082號函（下稱消防局95年10月12日函）回覆該局業於94年6 月22日前往系爭停車場複查，已認定該場所之缺失項目皆已改善完畢，亦未認定系爭停車場有不能營運或應停止營運之情事，亦足證系爭停車場並無不能依約定為使用收益之情形，且被告本身亦持續使用該停車場收益。則被告一方面持續使用該停車場收益，另方面卻主張不繳管理權利金，自非有理。
（二）被告另抗辯原告不為修繕等情，惟原告就具體設備缺失問題皆盡力處理解決，並無被告所稱及法條規定之「不為修繕」之情形。此查，消防局94年3 月6 日改善通知書所指之各項缺失，經該局於94年6 月22日前往複查時已認定該場所之缺失項目皆已改善完畢，此一事實即可知原告並無被告所指之「不為修繕」。
（三）至於被告主張勘驗之94年8 月17日及8 月30日之會勘錄影光碟，查該光碟會勘日期為94年8 月17日及8 月30日，已在原告終止系爭租約之後，根本無法證明該會勘所發現之缺失是存在於系爭租約未終止前；且如前所述，被告並不認為系爭停車場有因其所指稱之系爭停車場之各種機械或消防設備之故障或損壞而認為「足以影響營運安全」而「停止營運」，反而持續營運收益，且消防局持續之檢查及於94年6 月22日前往系爭停車場複查時，亦皆未認為系爭停車場之設備有「足以影響營運安全」，而應「停止營運」之情形，則依前述被告自己之持續營運作為及消防局之檢查及處置，應足認於系爭租約因被告不依約繳交租金而遭原告終止前，系爭停車場並無被告所單方陳述之「無法營運」及不為修繕之情形。
三、本件為被告因未依約於94年6 月30日給付原告第3 期權利金（自94年7 月1 日至94年9 月30日）計10,641,000元，故由原告依約向被告終止系爭租約並請求損害賠償。被告不否認未依約繳納租金及原告發函終止系爭租約之情事，然其辯稱：
（一）被告不繳租金，係主張「同時履行抗辯權」。惟查：
１、依系爭租約第3 條第1 項之約定，被告依約應於下一期開始前，期前先繳交第下一期之權利金，故被告有先給付之義務，現第3 期（即自94年7 月至9 月）之權利金，被告依約應於94年6 月30日前先為給付，則依民法第264 條但書規定，被告何有權主張同時履行抗辯權；至於就截至94年6 月底前之第1 、2 期租金被告既皆已支付，又如何主張同時履行抗辯？
２、查兩造簽訂系爭租約後，於93年12月31日進行系爭停車場營運管理交接，並於94年1 月1 日起由被告接手營運管理，故原告交付系爭停車場予被告營運管理之義務已完成，且被告並於94年1 月1 日持續營運管理至94年8 月31日，其間並無無法營運或停止營運之情形，故原告交付系爭停車場之義務業已履行，並無被告所稱之未履行情事，且系爭停車場交付予被告後，被告於營運管理3 個月後，仍於94年3 月31日前繼續全額繳交第2 期即截至94年6 月底之租金10,641,000元，更顯見原告交付系爭停車場之義務業已履行，且被告既對94年6 月底前之租金既已支付，則被告亦無從對已繳納之租金主張同時履行抗辯權。
３、是如前所述，系爭停車場自交付被告後，由被告持續營運收益，並無被告所辯無法營運使用收益之情形。
（二）被告另抗辯其已先終止系爭租約，故原告無權終止系爭租約等情。惟查：
１、系爭停車場並非無法使用收益，故被告無權依民法430 條規定終止系爭租約：
⑴查系爭租約第4 條第3 項、第7 條第4 項第9 款約定兩造
間就設備缺失之維修權利及義務，然原告就被告主張之設備損壞等諸多問題，無論是否應由被告負責者，皆先即時進行處理及修繕，此有原告所製作「臺北縣板橋市縣民廣場地下停車場泰致公司（即被告，下同）主張之處理大事紀」（下稱處理大事紀）及消防局95年10月12日函足證，故原告並未「不為修繕」，只是處理及修繕需較費時間，此乃因原告對於若有相關機器故障或損壞之情形，必須先聯絡要求該機器設備之原供應廠商，查明其保固責任及發生故障及損害之原因，進而加以修繕處理，畢竟原告並無維修能力，亦不能放棄對設備廠商之保固請求權而浪費公帑另行僱工維修，故處理及修繕需較費時間，因此原告對被告本身所提之設備缺失報告，曾反映於各設備廠商請其保固或維修，故原告並未「不為修繕」，且若是於設備保固期間內發生問題，原告亦不問是否屬被告應負責者，皆責成保固設備廠商處理，而後並維修完成，因此被告無權依民法第430 條約定終止系爭租約。
⑵更者，於被告主張系爭停車場設備有缺失時，被告卻仍繼
續對外開放使用並營運收益，足證系爭停車場根本並無不能使用收益，則被告無權依民法第430 條約定終止系爭租約，且依被告提出消防局94年3 月6 日改善通知書及94年
6 月22日之複查結果，可清楚看出系爭停車場並無不能營運或應停止營運之情形，亦足證系爭停車場並無不能依約定為使用收益之情形，且被告仍持續使用並對外收取停車費，足證系爭停車場並無不能依約定為使用收益之情形。
２、被告依系爭租約內容，無權終止系爭租約：⑴依系爭租約第7 條第4 項第9 款規定「乙方如發現機械故
障或損壞，足以影響營運安全時，應立即停止營運，並立刻電話通知甲方及指定之維修廠商到場進行維修，．．．」，然查，被告並未因其所指稱之系爭停車場之各種機械或設備之故障或損壞，而認為「足以影響營運安全」，甚至於「應停止營運」，被告反而持續對外營運收益，顯證原告交付之系爭停車場，並無致使被告不能合於約定為使用收益之情形。
⑵另依系爭租約第4 條第3 項約定：「乙方於管理期間，因
機器設備或其他不可抗拒之天然災害發生導致營業損失時，甲方概不負責，乙方亦不得要求解約或要求賠償或補助」，故被告於接收管理系爭停車場後，若有機器設備故障，除可於系爭租約第7 條第4 項第9 點規定之情形下，通知原告及指定之維修廠商到場進行維修外，並不能要求終止契約，依系爭租約之約定，並無請求終止本件系爭出租管理契約之權。
⑶被告雖又辯稱上開契約內容為定型化契約而無效。惟查，
承租系爭停車場經營，並非經常發生之一般契約，且必須有相當資本實力及實績之廠商才可能進行經營，故該條文顯非定型化契約。再者，就被告主張終止契約之民法第43
0 條規定之內容加以觀察，該條除有終止契約權可供行使外，尚有自行修繕而請求出租人償還費用，或於租金中扣除等其他行使權利之方式，則兩造於衡量任意終止租約將造成廣大民眾使用系爭停車場之不便及困擾之公益考量下，而預先於系爭租約內規定減少部分權利之行使，實屬符合該等契約本質之考量，而屬契約自由之表現，更非顯不公平，故系爭租約條文中拋棄終止權之約定自非無效。
⑷又參酌民法424 條規定之反面解釋，本件承租物既非房屋或其他供居住之處所，當然得預先約定被告拋棄終止權。
３、被告於原告終止系爭租約前，並未合法終止系爭租約：查被告主張為其為終止契約意思表示之函文，計有94年6月30日、94年7 月8 日、94年7 月15日所發之函文，然觀該等函文之內容，事實上皆僅為被告預示將終止契約之預示表示，並非有效之終止契約之意思表示。又上開函文皆在被告所自訂之相當期間催告期間屆滿前之函文，故其單方之終止權亦尚未發生，被告自無由先行使該單方終止權意思表示之權及該函文內容亦不發生終止契約之法律效力。且被告並無其他催告期滿後之終止契約之意思表示，故被告並未合法終止系爭租約。
（三）被告辯稱原告未交付「設備移交清冊」予被告。惟原告及訴外人全日昌有限公司（下稱全日昌公司）隨後已將系爭停車場之原設備點交數量表及93年12月21日消防安全設備檢修申報書相關資料交付予被告作為設備移交清冊，而此可由被告於移交後，事後長達7 、8 個月營運期間及被告所發之所謂缺失報告或所謂催告函中，皆未再主張原告未交付設備移交清冊，且被告於94年1 月26日即針對系爭停車場提出系爭停車場現場設施不良清單，及可陸續於94年
2 、3 月就系爭停車場之各項設備進行檢設之諸事實可證，故被告主張原告未提設備移交清冊，顯非事實。更何況被告已現實接收系爭停車場，並持續對外管理營運收取收益長達7 、8 個月，且被告當時主張之催告函內容亦未主張設備移交清冊之交付，則被告現此一答辯主張，與本件無任何法律上之關聯意義。
四、末查，被告欲終止系爭租約之真正原因，實為被告得標之投標金額為85,128,000元，高於第二高標近6,000,000 元，且平均每3 個月權利金為10,641,000元，然承租以來營收狀況不符其預期，再加以系爭停車場之週邊陸續有民營之大型停車場加入經營，並採取低價經營策略，致造成被告之營收更形困難，才使被告藉詞不繳下一期之權利金，並藉詞終止系爭租約。至於被告辯稱其投標金額太高，或再次招標之得標金額太低等情，皆未足以作為其不依約履行之理由，更無影響原告依系爭租約所得預期之利益因被告違約而受損之事實，且依被告主張之此點，正足證被告上開欲終止系爭租約之真正原因。
五、是原告聲明：被告應給付原告22,472,684元，及自起訴狀繕本送達被告起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨以供擔保為條件之假執行宣告。
叁、被告則以：
一、 本件訴訟之事實經過：
（一）93年11月間，原告為其轄下系爭停車場之出租管理事宜辦理公開招標程序，茲因系爭停車場本為原告所有，復為系爭停車場之消防安檢主管機關，被告未疑有他，遂參與投標作業，並以85,128,000元得標，取得系爭停車場之經營管理權利，其後兩造即簽立系爭租約。
（二）兩造嗣於93年12月31日進行系爭停車場營運管理之交接會勘，被告赫然發現系爭停車場內之各項設備竟有缺失及不良之情形，茲因原告並未依據系爭租約第2 條第4 項約定交付被告系爭停車場之「設施設備點交清冊」，致無法詳細清點查核，故原告乃當場決議「．．．四、本場停管設備、監視設備、消防及機電設備維護管理部分，請全日昌有限公司（註：即系爭停車場先前之受託經營者）點交予泰致國際股份有限公司（即被告，下同）並協助示範操作。．．．六、請全日昌有限公司提供『設備移交清冊』辦理後續點交事宜。」，有原告94年2 月3 日北府交停字第0940059216號函（下稱原告94年2 月3 日函）及所附「臺北縣板橋市縣民廣場地下停車場營運管理交接」案會勘紀錄影本附呈為憑。惟查全日昌公司其後並未依上開決議提供「設備移交清冊」予被告辦理系爭停車場之後續點交事宜，為此，被告除多次向原告反映上情外，並於94年1 月26日先行將被告自行清點發現之設備不良清單函知原告，惟原告始終未依約提出系爭停車場之「設備移交清冊」，致被告根本無從正式辦理設備點交事宜。
（三）次查被告嗣於94年2 月15日復再委請訴外人震聯電氣工程顧問股份有限公司（下稱震聯公司）及祥竣消防工程有限公司（下稱祥竣公司）針對系爭停車場之機電及消防設備進行實地檢測，依據該等公司於94年3 月初提出之檢測結果，確認系爭停車場之機電及消防設備均有重大缺失，嚴重影響公共安全；另消防局於94年3 月6 日至系爭停車場進行消防安全檢查抽查時亦發現系爭停車場有「一、室內消防栓設備：部份箱內裝備不足及損壞。二、泡沫設備：泡沫原液不足。三、火警自動警報設備：防火區劃鐵捲門故障，部份地區迴路斷線。四、緊急廣播設備：開關未定位，無法強制廣播。五、排煙設備：部份閘門無動作。六、標示設備故障10具，緊急照明設備故障15具。」等違反消防法令之情形。按系爭停車場總計汽車車位897 個、機車車位1,367 個，一旦發生火災其後果實不堪設想，且若因消防設備之缺失致無法發揮消防功能，保險公司甚至亦不理賠相關損害。茲因事涉大眾之生命財產安全，被告未敢輕忽，特於94年3 月14日寄發第0000000 號函（下稱被告94年3 月14日函）予原告，告知上開震聯公司及祥竣公司之檢測報告結果，請原告辦理相關機電及消防設備之改善事宜，被告甚至表明若原告遲不進行上開改善工作，將於94年3 月31日拒繳第2 期權利金，其後原告雖緊急通知被告於94年3 月29日至系爭停車場針對消防設備缺失改善事宜，進行現場會勘，惟其後亦不了了之，明顯敷衍行事。被告屢屢催請原告正視上開問題並儘速解決，然原告或置若罔聞，或藉詞推諉，始終未見改善，其行政效率低落至此，且罔顧人民生命財產之安全，實令人殊難苟同。
（四）按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」，民法第423 條、第430 條分別定有明文，故租賃物交付及合於使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，此義務與承租人租金之支付義務立於對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付；另出租人於租賃期間，對於租賃物所負之修繕義務，其屬性上本即為保持租賃物符合用益狀態之具體手段，依目前學者通說，咸認出租人之修繕義務與承租人之支付租金義務係立於對價關係，若出租人遲未履行修繕義務，承租人同可援引同時履行抗辯權拒絕支付租金。抑且，出租人違反上開修繕義務，不依承租人之定期催告為租賃物之必要修繕時，承租人並得依法終止租約。承上所述，系爭停車場自93年12月31日交付予被告經營管理以來，相關消防設備、結構體及停管設備即已存在諸多缺失，而原告在長達6 個月期間內，竟始終未予改善，嚴重影響停車民眾之生命財產安全及被告之租賃權利，是原告違反上述租賃物合於使用收益狀態之保持義務及修繕義務甚明，故被告為維租賃權利，並免停車民眾之生命財產遭致危險，除多次催告原告改善外，並於94年6 月30日傳真及寄送第0000000 號函（下稱被告94年6 月30日函）予原告，請其於函到7 日內儘速完成系爭停車場之消防設備、結構體及停管設備之相關缺失之改善事宜，期或不然，被告將依法終止系爭租約，另於原告完成上述缺失改善前，被告亦依法主張同時履行抗辯權，停止後續權利金之支付事宜。原告嗣於94年7 月1 日再赴系爭停車場進行會勘，始要求相關廠商針對結構體、停管及消防系統等多項缺失之維修提出報價，惟原告並未依限於94年7 月7 日前，針對系爭停車場之消防等各項設備進行或完成任何實質改善事宜。被告為求慎重，乃於94年7 月8 日傳真及寄送第0000000號函（下稱被告94年7 月8 日函）二度催告原告，限其於函到7 日內（即94年7 月15日以前）完成上開設備缺失之改善事宜，惟原告仍未按期完成相關缺失之改善。按原告既已違反出租人所應負之保持租賃物合於用益狀態及修繕義務，被告遂於94年7 月15日面交第0000000 號函（下稱被告94年7 月15日函）予原告，通知將於94年7 月16日停止系爭停車場之對外營運並依法終止系爭租約關係，原告當日亦同意被告終止租約，並與被告協商結果確認「為符合公共利益及保障本停車場車主權利，泰致國際股份有限公司在終止契約，新廠商未進駐前應提供正常營運服務，且不得再新收月票車主」等情事，其後原告並於94年8 月26日寄發北府交停字第0940616307號會勘通知單（下稱原告94年8 月26日通知單）通知被告，系爭停車場將於94年
8 月31日晚上12時起由訴外人丞璟有限公司（下稱丞璟公司）營運管理，被告遂遵期將系爭停車場移交予原告。
（五）第查原告迄至被告終止系爭租約後，始於94年8 月11日辦理系爭停車場停管系統設備缺失改善驗收事宜，惟依據原告會勘結果，系爭停車場仍有諸多缺失並未改善完成；另原告於94年8 月間二度通知被告、全日昌有限公司等，並邀臺北市消防設備師公會（下稱設備師公會）派員針對系爭停車場之消防設備進行檢查，經設備師公會理事長高士峰現場檢查結果亦認系爭停車場之消防設備確有諸多缺失，甚至火警自動警報設備及溫差感知器、偵煙感知器根本無法感應、啟動，關於上情，有原告94年8 月17日及8 月30日2 份會勘紀錄及被告當場拍攝之錄影光碟足稽；抑有進者，依據94年10月26日媒體披露，系爭停車場內發生停放車輛遭破窗，竊走音響，車主發現現場監視器竟無法使用，遂向媒體申訴，經媒體實地查訪，亦發現系爭停車場內不僅監視器無影像、緊急呼救鈴及消防栓均無法使用，凡此在在證明系爭停車場之停管及消防安全設備確有重大缺失，被告依法於94年7 月16日終止系爭契約確屬有據。
（六）詎原告明知其業已違反出租人之修繕義務在前，且已於94年7 月15日與被告合意終止系爭租約，竟於事後以被告執「非法理由」拒不依約給付第3 期租金10,641,000元，經其催告後被告仍不給付，故由其依約以原告94年7 月26日函對被告表示終止系爭租約此一不實理由提起本件訴訟，自非有理。
二、針對原告主張之事實上及法律上之答辯：
（一）原告主張交付系爭停車場之「設備移交清冊」予被告一節，斷非事實，被告茲否認之：
１、查原告辯稱其與全日昌公司已將系爭停車場之原設備點交數量表及93年12月21日消防安全設備檢修申報書之消防安全設備種類及數量表交付予被告作為設備移交清冊等情，斷非事實，被告茲否認之，原告自應具體舉證以實其說。抑且，細究上開原告所提出之消防安全設備檢修申報書，其上、下半年度之檢查申報竟記載於同一份申報書，惟申報日期卻為93年12月21日，復未見其申報之內容；而所謂之「消防安全設備種類及數量表」其中之「設備種類」欄內竟見「．．．」符號，此與一般申報書之記載方式亦明顯相違，另其上所載之諸多設備，其數量竟為「０」，更與系爭停車場之現狀不符，顯見上開證物不實可議，被告同否認其內容之真正。
２、另查被告於94年1 月26日係自行以目測方式，將於系爭停車場現場所發現之不良設備列單函知原告；至於被告嗣於94年2 月15日委請訴外人震聯公司及祥竣公司針對系爭停車場之機電及消防設備進行實地檢測，其中震聯公司係依據電氣相關規範進行檢測，另祥竣公司則係調閱系爭停車場之竣工圖後進行現場消防檢查，均非以「設備移交清冊」作為檢測之依據，故原告以上開設施不良清單及震聯公司、祥竣公司之試驗及消防缺失報告，主張其曾交付「設備移交清冊」予被告，實屬無稽，亦不實在。
（二）原告針對系爭停車場交付予被告管理營運時，其相關設備業已存在重大缺失及其違反出租人修繕義務一節顯不爭執，足見其辯稱業已履行交付系爭停車場義務，顯然矛盾不實：
１、細究原告95年2 月21日民事準備（一）狀內容可知，原告針對被告前於95年2 月15日民事答辯狀中所主張之下列事項，顯不爭執：
⑴系爭停車場之結構體、停管、機電設備，尤其是消防設備
確有諸多重大缺失，嚴重影響公共安全，原告對於相關設備缺失應負修繕之責，針對上述各項缺失，被告多次催告原告改善，惟原告除辦理現場會勘外，均未為任何修繕處理，期間長達6 個月，且直至94年7 月1 日，原告始決議委請廠商報價進行修繕。
⑵系爭停車場之消防設備經原告邀設備師公會於94年8 月17
日及8 月30日進行檢查結果，咸認確有諸多缺失，甚至火警自動警報設備及溫差感知器、偵煙感知器根本無法感應、啟動。且依據媒體94年10月26日之報導，系爭停車場內不僅監視器無影像，甚至緊急呼救鈴、消防栓均無法使用。又原告確已通知被告領回系爭租約之履約保證金8,512,
800 元。
２、按出租人於租賃期間，依法對於租賃物負有修繕之義務，而此等修繕義務，其屬性上即為保持租賃物符合用益狀態之具體手段，故出租人違反修繕義務，自亦構成保持租賃物合於用益狀態義務之違反。承上所述，原告對於其違反出租人之修繕義務一節並不爭執，卻又侈言業已履行交付停車場義務，其間矛盾不言可喻，適證其主張並不足採。
３、抑且，系爭停車場總計汽車車位897 個、機車車位1,367個，一旦發生火災其後果實不堪設想。原告既為系爭停車場之出租人，依消防法第3 條規定復為系爭停車場之消防主管機關，其明知系爭停車場之消防設備確有重大缺失，亦曾開單通知改善，甚至迄至94年8 月30日進行消防設備檢查結果仍未改善之情形下，竟臨訟強稱業已履行出租人義務，核其作為及訴訟主張，明顯因其係消防主管機關或系爭停車場之出租人而不同，此無異人格分裂，被告殊難苟同。再者，若如原告上開所辯，豈不需至系爭停車場發生火災，造成生命、財產之損害後，始構成出租人義務之違反？寧有斯理？
（三）原告於94年8 月17日邀集設備師公會、消防局等單位至系爭停車場進行消防系統缺失會勘時，即係依據訴外人祥竣公司於94年3 月初製作之「消防設備缺失報告」進行現場會勘，故原告於本件訴訟中否認上開「消防設備缺失報告」內容之真正，顯違誠信，亦無理由：
１、查被告係於94年2 月15日委請訴外人祥竣公司依據系爭停車場竣工圖，進行現場消防檢查及製作消防設備缺失報告，並於94年3 月14日寄發第0000000 號函檢附上開消防設備缺失報告予原告，請其辦理相關消防設備之改善事宜。原告於收受上開函件及消防設備缺失報告後，從未提出全日昌公司93年12月21日消防安全檢修設備檢修申報書或以其消防局於94年3 月6 日改善通知書，質疑祥竣公司製作之消防設備缺失報告內容不實；反之，原告於本件訴訟中二度提出其製作之處理大事紀並於編號7 備註欄內記載「依泰致公司94年3 月14日第0000000 號函辦理，確認消防缺失責任歸屬並進行改善」，今原告卻以全日昌公司93年12月21日消防安全檢修設備檢修申報書及消防局94年3 月
6 日改善通知書爭執或否認祥竣公司製作之消防設備缺失報告中之部分消防缺失，明顯不實可議。
２、抑且，依據被告於94年8 月17日於系爭停車場所拍攝之會勘錄影光碟可知，原告於94年8 月17日邀集設備師公會、消防局等單位至系爭停車場進行消防系統缺失會勘時，即係依據訴外人祥竣公司於94年3 月初製作之「消防設備缺失報告」進行現場會勘，故原告於本件訴訟中否認上開「消防設備缺失報告」內容之真正，顯違誠信，亦無理由。
３、抑有進者，細究原告提出之全日昌公司93年12月21日消防安全檢修設備檢修申報書後附之改善計畫書內容，其中「
三、火警自動警報系統」亦記載「目前總機斷線中」，換言之，系爭停車場之消防系統早於93年12月21日以前（註：被告於94年1 月1 日起承租系爭停車場）即已處於完全失效之狀態，益證原告自始即違反出租人所應負保持租賃物合於用益狀態義務甚明，不容原告飾詞否認。
（四）原告以其自行製作之處理大事紀，辯稱其就被告主張之設備損壞等諸多問題，已「即時」進行處理及修繕，並未「不為修繕」，顯然虛偽不實：
１、關於原告製作之處理大事紀，其內容諸多與事實不符，故其真實性本為被告所爭執；況細究其內容，亦無法證明如原告所稱，其已「即時」進行處理及修繕損壞之設備。
２、反之，依據下列各項事證均足證明原告確已違反出租人所應負之修繕義務：
⑴承前所述，系爭停車場之消防設備早於93年12月21日以前
即處於「總機斷線」之失效狀態，經查原告嗣於94年8 月30日委請設備師公會至系爭停車場會勘結果，發現「火警自動警報設備原更換之差動式探測器（台製）經測試和主機之相容性有待確認（未能如期動作），待榮電公司修復再行測試及勘驗」，甚至依據媒體94年10月26日之報導，系爭停車場內不僅監視器無影像，另緊急呼救鈴、消防栓均無法使用，顯見系爭停車場之消防設備至少失效長達10個月以上，故姑不論原告未具體舉證證明其於何時完成系爭停車場消防設備之修繕，惟由上觀之，原告未盡修繕之責，顯已不言可喻。
⑵再者，依據消防局94年3 月6 日改善通知書內主旨欄之記
載可知，該局訂於3 個月後即94年6 月7 日至系爭停車場複查，若逾期未改善或複查不合格者，將依消防法規定處罰，足見消防局認定3 個月為適當之修繕期間，故原告至遲亦應遵照上開期限完成相關修繕事宜，惟查原告於上述期間內，根本未進行任何修繕工作，故何來原告所辯，已「即時」進行處理及修繕之說？⑶另關於被告委請震聯公司於94年2 月15日依據電氣相關規
定進行測試而製作之試驗報告，原告雖針對上開報告內所載之3 項瑕疵全數爭執，卻又主張其已責成保固廠商分別於「94年7 月30日」及「95年1 月9 日」修復完成，明顯前後矛盾；抑且，原告雖辯稱其已於「95年1 月9 日」完成修繕，惟未見其具體舉證以實其說，況此距訴外人震聯公司試驗報告之作成相差將近1 年時間，距被告於94年6月30日主張行使同時履行抗辯權，亦相差半年以上，益證原告辯稱其已「即時」處理及修繕等情，顯不實在，洵不足採。
（五）原告雖針對其違反出租人修繕義務一節，屢以被告主張之各項缺失並未影響系爭停車場之「營運安全」，且以被告亦未依據系爭租約第7 條第4 項第9 款約定停止營運為由置辯，否認其交付系爭停車場，有致被告不能合於約定使用收益之情形，惟核其所辯，亦違誠信，實不足取：
１、承前所述，系爭停車場之消防設備至少失效長達10個月以上，如依原告所辯，系爭停車場豈不須至發生火災，造成人民生命、財產之損害，始構成影響「營運安全」？寧有斯理？
２、若謂系爭停車場之相關缺失未影響安全，試問原告之消防局為何又於94年3 月6 日開具改善通知書，要求限期改善消防缺失？
３、再者，若謂原告交付系爭停車場，並無違反保持租賃物合於用益狀態義務，試問原告何需一再以不實之主張，辯稱其已「即時」處理及修繕相關缺失？
４、抑且，被告是否停止系爭停車場之營運與原告所負出租人之修繕義務本屬二事，原告所負之出租人修繕義務，豈有因被告未停止營運即無需履行之理？系爭停車場之消防設備、結構體、停管及機電等設備之缺失係事實問題，又焉有可能因被告未停止營運而可視為改善完成？核原告所辯，猶如房屋承租人請求出租人修繕房屋漏水，出租人卻以承租人居住屋內為由，拒絕修繕，甚至否認違約，寧有斯理？故原告針對其長期未盡修繕責任一節故意略而不提，徒以被告未停止營運為由，強稱其已盡出租人之義務，顯違事理，亦不足採。
５、況且，被告係以原告違反出租人之修繕義務為由主張行使同時履行抗辯權，只需原告完成系爭停車場之消防設備、結構體、停管及機電等設備之缺失改善，被告即會支付後續權利金，試問此與被告未停止系爭停車場之營運何干？
６、實則，被告係因誤信原告會依其消防局94年3 月6 日改善通知單之要求，於94年6 月7 日前改善消防設備缺失及原告於94年3 月29日針對系爭停車場之消防設備缺失辦理會勘時，允諾針對相關缺失進行改善，始未停止系爭停車場之營運，而被告其後發現原告根本無意履行修繕義務後，亦曾由現場主任劉孝修表示欲停止營運。惟查系爭停車場總計汽車車位897 個、機車車位1,367 個，其中使用月票之停車位車主至少均在8 成以上，原告因恐遭社會大眾指摘究責而拒絕，此自原告嗣於94年7 月15日同意被告終止系爭租約後，猶與被告協商「為符合公共利益及保障本停車場車主權益，泰致國際股份有限公司在終止契約，新廠商未進駐前應提供正常營運服務，且不得再新收月票車主。」，不讓系爭停車場出現停止營運之空窗期，即可證明；抑且，若依原告主張，則系爭停車場自始即應停止營運迄今，試問原告身為系爭停車場之所有人暨主管機關，如何面對社會大眾？故原告針對被告配合營運之作為，反執以指摘被告違約，實屬無理，亦違誠信。
（六）被告係依法終止系爭租約，並經原告同意，今原告辯稱被告未為有效之終止契約之意思表示且無權終止系爭租約，實屬無稽，同非有據：
１、承前所述，被告因原告遲未履行修繕義務，故為維自身租賃權利，並免停車民眾之生命財產遭致危險，特以被告94年6 月30日函、94年7 月8 日函傳真原告，限期催告其儘速完成系爭停車場之消防設備、結構體及停管設備之相關缺失之改善事宜，茲因原告始終未履行出租人所應負之修繕義務，被告乃面交被告94年7 月15日函予原告，主張依民法第430 條規定終止系爭租約，並通知其將於94年7 月16日停止系爭停車場之對外營運。故系爭契約確已於94年
7 月16日正式終止，原告辯稱被告終止系爭租約違反民法第430 條規定及上開函件均係「預示將終止契約之預示表示」並非有效之終止契約之意思表示等情顯非事實。
２、次查原告於當場收受被告94年7 月15日函後，亦同意被告終止契約，並與被告協商結果確認「為符合公共利益及保障本停車場車主權利，泰致國際股份有限公司『在終止契約，新廠商未進駐前應提供正常營運服務，且不得再新收月票車主』」，若謂原告斯時未同意被告終止系爭租約，試問其何需與被告針對系爭停車場於終止系爭租約後之運作進行協議？甚至在系爭租約終止至新廠商進駐系爭停車場前，限制被告之經營權利？今原告否認系爭租約業經被告有效終止，同違誠信，亦不足取。
３、另查原告復援引系爭租約第4 條第3 項約定，否認被告有終止系爭租約之權，亦屬無據，蓋：
⑴系爭租約第4 條第3 項約定乃定型化契約條款，揆諸其內
容顯在免除原告之責任，並使被告拋棄解約及求償權利，顯然有失公平，故依據民法第247 條之1 規定，上開契約約定本屬無效。
⑵再者，細究系爭租約第4 條第3 項約定內容，顯係在限制
被告不得以「營業損失」為由，要求解約或求償，此與本件被告係以原告違反修繕義務為由，主張依據民法第430條規定終止系爭租約，顯然無涉。
（七）關於消防局95年10月12日函暨及檢附94年6 月22日系爭停車場複查紀錄表，稱該局於94年6 月22日前往複查系爭停車場時「該場所之缺失項目皆已改善完畢」等情，明顯虛偽不實，斷不得據此認定原告業已履行出租人之保持租賃物合於用益及修繕義務：
１、原告於94年6 月22日（即消防局所稱之複查日）以前根本未派員至系爭停車場，針對消防局於94年3 月6 日開立改善通知單內所載之各項消防缺失進行修繕，此自原告於本件訴訟進行期間，從未為上開主張，甚至於訴訟中二度提出之處理大事紀內容亦未記載其於94年6 月22日以前業已進行或修復系爭停車場之相關消防缺失即可證明。按原告於94年6 月22日前既未派員至系爭停車場進行相關消防缺失之改善工作，試問系爭停車場之消防缺失如何能於94年
6 月22日改善完畢？
２、再者，原告於94年7 月1 日至系爭停車場針對消防設備、結構體、停管設備等相關缺失進行會勘，依據當日會勘紀錄所載，消防系統部分至少有「滅火器藥劑過期」、「泡沫滅火器原液不足」及「消防受信總機及偵煙感知器故障」等缺失，此即指消防局於94年3 月6 日開立之改善通知單內所載「二、泡沫設備」、「三、火警自動警報設備」、「四、緊急廣播設備」等消防缺失，故何來94年6 月22日複查時，相關消防缺失項目皆已改善完畢之說？
３、被告委請訴外人祥竣公司於94年2 月15日依據系爭停車場竣工圖，進行現場消防檢查及製作「消防設備缺失報告」，報告中即已記載「滅火器設備藥劑過期」，而承上所述，依據原告製作之94年7 月1 日系爭停車場現場會勘紀錄，亦認「滅火器藥劑過期」，經查系爭停車場之滅火器係遲至94年7 月6 日始進行藥劑更換，有檢修表及照片在卷可稽，顯見消防局前開函覆系爭停車場之消防缺失於94年
6 月22日複查時業已改善完畢一節，確屬不實。
４、抑且，原告於94年8 月17日邀集設備師公會、消防局等單位至系爭停車場，依據祥竣公司94年3 月初製作之「消防設備缺失報告」進行消防系統缺失之現場會勘，當日會勘結果確認系爭停車場尚有「室內消防幫浦缺水燈、過載燈故障」、「泡沫原液槽缺設壓力表」、「自動警報逆止閥故障」、「火警警報主機閉鎖」、「B2車道出入口處壓力閥故障」、「差動感知器及偵煙感知器故障」、「緊急廣播設備故障」及「泡沫原液槽原液缺少300 公升」等項目未改善，關於上情，除有會勘紀錄在卷足稽外，並有當日現場會勘結論之錄影光碟附呈可證，此與消防局於94 年3月6 日開立之改善通知單內所載之各項消防缺失並無不同，若謂系爭停車場早已於94年6 月22日改善消防缺失完畢，何以原告或消防局均未當場提出質疑？
５、另原告嗣於94年8 月30日復再邀集設備師公會等單位針對系爭停車場之消防設備缺失進行第2 次會勘，會勘結果仍認系爭停車場「消防系統火警自動警報設備原先更換之差動式探測器（台製）經測試和主機之相容性有待確認（未能如期動作）」，亦即火警自動警報設備及差動感知器、偵煙感知器根本無法感應、啟動，關於上情，除有當日會勘紀錄在卷足稽外，同有當日會勘現場之錄影光碟附呈為憑，凡此均在在證明消防局函覆系爭停車場之消防缺失於94年6 月22日複查時，均已改善完畢等情，斷非事實，洵不足採。
６、況查，被告於94年2 月15日委請訴外人祥竣公司進行現場消防檢查及製作消防設備缺失報告，並寄發被告94年3 月14日函檢附上開消防設備缺失報告予原告，請其辦理相關消防設備之改善事宜，上開消防設備缺失報告所列之消防缺失遠較消防局於94年3 月6 日改善通知書之內容詳細完整，故退萬步言，縱認消防局於94年3 月6 日開立之改善通知單內所載之各項消防缺失於94年6 月22日複查時，業已改善完畢，亦不足證明原告已完全履行其出租人所負保持合於用益及修繕義務；另自原告94年8 月11日會勘紀錄記載，系爭停車場之停管系統當時尚有諸多缺失仍未完成改善及原告自承高壓電力設備瑕疵係於95年1 月9 日修復完成，均在被告94年6 月30日主張行使同時履行抗辯權及94年7 月15日終止系爭合約之後，益證原告確實違反上開出租人義務甚明，不容其飾詞否認。
（八）原告自始違反出租人之修繕義務，故被告主張行使「同時履行抗辯權」拒絕支付租金，確屬於法有據，並無違約可言，故原告訴請損害賠償，顯然無據：
１、按依卷附目前學者通說，咸認出租人之修繕義務與承租人之支付租金義務係立於對價關係，若出租人遲未履行修繕義務，承租人自得援用同時履行抗辯權，拒絕支付租金。
２、承前所述，原告將系爭停車場交付予被告管理之前，其消防設備、結構體、停管及機電等設備業已發生重大缺失，嚴重影響停車民眾之生命及財產安全，而原告經被告多次催告改善，竟均未進行修繕處理，故原告本已違反修繕義務在前，被告行使同時履行抗辯權，在限期原告完成系爭停車場消防設備、結構體及停管設備之相關缺失改善前，暫時停止後續權利金之支付事宜，本屬於法有據，何來「違約」之說？故原告辯稱被告以「非法理由」拒付第3 期租金涉有債務不履行情事而訴請損害賠償，斷非事實且亦無理由。
３、另查被告因原告遲未履行出租人之修繕義務，故於94年3月間即已向原告表明將行使同時履行抗辯權，拒絕於94年
3 月31日繳交第2 期租金。原告因見事態嚴重，始緊急通知被告於94年3 月29日針對系爭停車場之消防設備缺失辦理現場會勘，並允諾將針對相關缺失進行改善，被告因誤信原告有履約之誠意，乃如期於94年3 月31日繳付第2 期租金，詎原告其後卻又推托，遲不履行修繕義務，今原告對於其業已違反修繕義務在前一節，故意略而不提，且無視其於先前所為之修繕承諾，竟反以被告於94年3 月31日繳付第2 期租金為由辯稱其業已履行交付系爭停車場之義務，被告無從主張行使同時履行抗辯權，核其所辯，顯違誠信，亦屬無理，併此陳明。
（九）退萬步言，縱認被告前開同時履行抗辯權之主張不可採，惟原告主張請求被告返還履約保證金、損害賠償及懲罰性違約金共22,472,684元，亦屬無理：
１、關於本件履約保證金8,512,800 元，係原告於兩造合意終止系爭租約後主動通知被告領回，故其辯稱係「內部作業錯誤」，誤將上開履約保證金發還被告，斷非事實，被告茲否認之；況且「意思表示之內容有錯誤或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。
但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」，民法第88條第1 項但書定有明文，故縱如原告所稱，則此等錯誤表示，亦係其自身過失所致，依法自不得對抗被告，是其請求返還，顯然無理。
２、原告辯稱其就後續1 年4 個月出租期間重新招標致受有損害等情，亦屬無稽且顯與被告無關，蓋：
⑴依據系爭租約第3 條「契約價金之給付」之約定可知，被
告於2 年之契約期間內，原應給付原告權利金85,128,000元，亦即每月之權利金為3,547,000 元，則依原告主張其於後續1 年4 個月之出租期間，原可收取權利金56,752,000元（3,547,000 ×16=56,752,000） 。惟查依據原告所提出94年7 月26日之開標紀錄可知，原告於重新辦理招標程序中，第1 次招標所核定之底價竟僅23,224,378元，遠低於上述56,752,000元，故縱招標結果僅由訴外人丞璟公司以42,692,800元得標，惟其間之利益損失，顯係原告招標作業不當所致，與被告無關，是其訴請被告賠償上開損失，洵屬無據。
⑵況依據原告96年4 月27日民事陳報狀內容可知，被告於93
年11月間參與系爭停車場招標作業時，原告所核定之底價為60,000,000元，換言之，原告顯認其於系爭租約2 年期間每月收取租金2,500,000 元，亦即原告於後續1 年4 個月，只需收取租金40,000,000元，即可滿足，今訴外人丞璟公司以高於上開金額即42,692,800元得標，原告又何來損害可言？是其訴請原告賠償其損害，同屬無稽。
（九）綜上所陳，被告係因原告違反出租人之保持租賃物合於使用收益狀態及修繕義務，始主張行使同時履行抗辯權，於原告完成系爭停車場之消防設備、結構體及停管設備之相關缺失改善前，暫時停止後續權利金之支付，若原告完成上開缺失之改善，被告自當支付後續權利金，此項抗辯主張，本屬於法有據，何來違約可言？原告明知其違反修繕及合於用益義務在前，竟曲詞誣指被告係因營收虧損而藉詞拒付權利金，核其所辯，顯然意圖混淆本件訴訟焦點（即原告究竟有無違反出租人修繕義務），更已損及被告商譽，洵不足取，而其一味指摘被告未支付權利金涉有違約或債務不履行之情事而請求無理賠償，更屬無稽，顯不足採。
三、是被告聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）若受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
肆、原告主張之上開情事，業據其提出系爭租約、原告94年7 月26日函、系爭停車場原告93年11月30日、94年7 月26日開標紀錄、93年12月21日消防安全設備檢修申報書等件為證，被告固就兩造曾成立系爭租約，且被告已於94年9 月1 日起完全退出系爭停車場經營等情事不為爭執，惟否認原告有何損害賠償，並以上開情詞為辯，是原告就系爭停車場之消防設備之設置是否有瑕疵，而被告得否以已定相當期限催告原告修繕系爭停車場，而原告於其期限內不為修繕而得主張拒付系爭租約第3 期租金之同時履行抗辯權，更進而依民法第43
0 條之規定以被告94年7 月15日函終止系爭租約，厥為本件重要之爭執，合先敘明。
伍、按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」，民法第
423 條、第430 條分別定有明文。次按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」，「他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。」，民法第264 條第1項、第2 項亦規定甚明。經查；
一、契約當事人之「主給付義務」，係指契約關係中債務人所固有、不可或缺，且據以決定其契約類型之基本作為或不作為義務，而在雙務契約中，契約雙方當事人之主給付義務乃互相構成對待給付，而有同時履行抗辯權（即民法第264 條）之適用，而上開民法第423 條之規定，即在規範租賃契約關係中出租人之主給付義務，即可分為用益狀態之提供義務及用益狀態之維持義務，而所謂用益狀態之提供義務可分為兩個面向，即出租人應交付租賃物並任承租人使用收益，及所交付之租賃物應合於約定之用益狀態，易言之，出租人所交付之租賃物如能使承租人依約為有效之用益者，即可謂出租人此部分之主給付義務（提供義務）業已履行；至於出租人必須維持租賃物具有合於所約定之用益狀態，出租人為維持與回復租賃物，而負有所謂之修繕義務，而修繕義務乃用益狀態維持義務中最具重要性者，為出租人在整個租賃期間中，應使租賃物之用益狀態始終維持在約定之用益狀態水準以上之給付義務，惟修繕義務之發生，以租賃物之修繕，依契約目的或社會通念有必要性為要件，此可由「謹按出租人有使承租人使用租賃物之義務，雖已交付其物，亦須為以後使用上『必要』之修繕，故除契約另有訂定或另有習慣外，其因修繕所需之費用，應由出租人負擔。」可知（民法第429條立法意旨參照），而所謂修繕之「必要性」，係指如不修繕，租賃物將無法達到約定之使用、收益狀態而言，故租賃物之耗損、故障、瑕疵不妨礙承租人之使用收益者，其修繕即屬於非必要之修繕。
二、經查，本件被告係以原告交付系爭停車場予其管理營運時，系爭停車場之結構體、停管、機電設備，尤其是消防設備確有諸多缺失等情為辯，並提出原告94年2 月3 日函暨會勘紀錄、被告94年1 月26日函、試驗報告、消防設備缺失報告、消防局94年3 月6 日改善通知單、被告94年3 月14日函、原告94年3 月30日函、被告94年6 月30日函等件為證，雖為原告所否認，並以：依消防局95年10月12日函暨所附消防安全設備複查紀錄表（見本院卷第221 至222 頁）所載，系爭停車場經消防局94年3 月6 日改善通知單上所載之諸項消防安全設備及防火管理等缺失，經該局於94年6 月22日前往複查時皆已改善完畢等情為辯。惟以：
（一）依原告自行製作之系爭停車場處理大事紀以觀（見本院卷第123 至127 頁），自消防局於94年3 月6 日抽檢系爭停車場並作改善通知書至94年6 月22日複查之間，原告所屬交通局僅分別於「１、94年3 月15日發函被告表示送風機帆布破損業已維修，２、94年3 月29日進行消防設備缺失會勘，３、洽請系爭停車場原設計廠商棠安消防有限公司至現場辦理消防系統教育訓練」為上開情事外，均無任何針對消防局94年3 月6 日改善通知書上所載之相關缺失進行修繕，且原告在本院函詢消防局前，竟根本不知消防局94年3 月6 日改善通知書上所載之缺失業經該局複查並改善完成，易言之，在原告及所屬單位均未就系爭停車場進行修繕及補強之情況下，消防局於94年3 月6 日及94年6月22日竟作成完全不同之檢查結果，是被告否認並強烈質疑消防局95年10月12日函所稱複查結果，實非出於無端。
（二）次以，被告係先於94年2 月15日委請訴外人祥竣公司進行現場消防檢查及製作消防設備缺失報告，並寄發被告94年
3 月14日函檢附上開消防設備缺失報告予原告，請其辦理相關消防設備之改善事宜，上開消防設備缺失報告所列之消防缺失遠較消防局於94年3 月6 日改善通知書之內容詳細完整，故退而言之，縱認消防局於94年3 月6 日開立之改善通知單內所載之各項消防缺失於94年6 月22日複查時業已改善完畢，亦無從證明原告就系爭停車場進行修繕。
（三）再者，於消防局所稱於94年6 月22日就系爭停車場進行複查後，原告尚曾以原告94年7 月7 日函通知並檢送系爭停車場「車道鋪面脫落、建築物漏水、停管系統及消防設備等缺失改善」案會勘紀錄予原告，復以原告94年8 月15日函通知並檢送系爭停車場「停管系統缺失改善」案會勘紀錄予原告，尤其在94年8 月17日、8 月30日兩造會同設備師公會及訴外人全日昌公司進行會勘時，經消防師公會指出系爭停車場有多項消防設備之缺失，此亦分別經原告作成原告94年8 月24日函、94年9 月9 日函暨相關會勘紀錄（上開相關會勘紀錄，分見本院卷第86至89、96至98、10
1 至106 頁），亦足見被告所辯系爭停車場有消防設備之缺失，且經被告多次催告仍未修繕完成等情並非虛罔。
三、被告抗辯系爭停車場有上開消防設備之缺失，且經被告多次催告仍未修繕完成等情，業已如前所述，惟被告得否以此為由主張同時履行抗辯拒絕給付租金，並進而依民法第430 條終止系爭租約，兩造就此爭執甚烈，被告固以上情為由主張同時履行抗辯拒絕給付第3 期租金，並進而依民法第430 條之規定終止系爭租約，惟均為原告所否認，經查，被告係系爭租約之承租人，其主給付義務即為給付租金，而原告係系爭租約之出租人，其主給付義務即為用益狀態之提供及維持義務，是原告所交付系爭停車場如能使被告依約為有效之使用收益，即可謂出租人此部分之主給付義務（提供義務）業已履行，至於原告必須維持租賃物具有合於所約定之用益狀態，即其為維持與回復租賃物所負有所謂之修繕義務，而修繕義務乃用益狀態維持義務中最具重要性者，為原告在整個租賃期間中，應使租賃物之用益狀態始終維持在約定之用益狀態水準以上之給付義務，惟修繕義務之發生，以租賃物之修繕，依契約目的或社會通念有必要性為要件經核系爭租約，身為承租人之被告之所以承租系爭停車場，無非係以使不特定人能進入系爭停車場停放車輛、進而收取相關停車費用為其主要之使用、收益方式，故系爭停車場之耗損、故障、瑕疵如不妨礙被告以上開方式進行使用收益者，其修繕即非屬必要，而被告自94年1 月1 日開始就系爭停車場進行使用收益迄其主張終止系爭租約之期間，均未因其所指稱之系爭停車場之各種機械或消防設備之故障或損壞而認為「足以影響營運安全」及「停止營運」，反而持續營運收益，從未發生因此而中斷而無法營運，且被告從未主張其有因系爭停車場有重大瑕疵致使其不能使用收益，而曾依約停止營運或要求停止營運等事實，均為兩造所不爭執，已足證原告交付之系爭停車場縱有上開缺失，惟並無致使被告不能使用收益之情形，且自被告所指原告就系爭停車場消防設備之缺失等情事，依常理而言，亦不致影響被告就系爭停車場進行使用、收益，是縱原告就系爭停車場消防設備有所缺失而未修繕完畢，惟亦僅能評價原告於系爭租約中之從給付義務未能履行，然此從給付義務之不履行自無從與被告應負繳納租金之主給付義務構成對待給付之關係，是被告主張同時履行抗辯權，並進而依民法第430 條抗辯以94年7 月15日函終止系爭租約等情，自與相關規定意旨有違，自無從為其有利之認定。
四、被告雖復以：其係因原告提供系爭停車場消防設備有缺失，乃以面交被告94年7 月15日函予原告主張依民法第430 條規定終止系爭租約，並通知其將於94年7 月16日停止系爭停車場之對外營運，故系爭租約確已於94年7 月16日依法正式終止，且原告因此於94年7 月15日與被告達成協議，是被告係依法終止系爭租約，且經原告同意，原告無從為本件損害賠償之請求等情為辯，並提出兩造協商紀錄1 件為證（見本院卷第93頁），惟為原告所否認。經查，被告不得依民法第43
0 條之規定請求終止系爭租約，已如前述，是被告所為其係依法終止系爭租約等情即與事實不符，再核被告所提上開兩造協商紀錄，其上係載「為符合公共利益及保障本停車場車主權益，泰致國際股份有限公司在終止契約，新廠商未進駐前應提供正常營運服務，且不得再新收月票車主。」等字句，惟以系爭停車場係供公眾停放車輛所用，且汽車停車位89
7 個、機車停車位1,367 個，占地廣大，且使用定期月票之停車者非少之情況，是在被告已無心戀棧，原告為求符合公共利益及保障停車者之權益之情況下，因而與被告所為上開協議實係出於無奈下所為之現實考量，然不得僅單憑上開字句即能遽認原告同意被告終止系爭租約，是被告此部分之辯解，亦非可採。
陸、按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條定有明文，上開規定於當事人依法律之規定終止契約者準用之（民法第263 條規定意旨參照）。次按「損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。」，「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」，民法第
217 條第1 項、第224 條亦分別規定甚明。是依「民法第22
4 條可類推適用於同法第217 條被害人與有過失之規定，亦即在適用民法第217 條之場合，損害賠償權利人之代理人或使用人之過失，可視同損害賠償權利人之過失，適用過失相抵之法則。」（最高法院68年第3 次民事庭庭推總會議決議
〈三〉意旨參照）。原告主張系爭租約因被告逾期繳納第3期租金達15日以上，且經原告一再催討均未獲置理，是原告依系爭租約第3 條第2 項之約定，以原告94年7 月26日函送達被告表示終止系爭租約等情，業據其提出系爭租約、原告94年7 月26日函為證（見本院卷第5 至17頁），洵屬有據，而原告依據上開規定及約定，請求被告給付原告所失利益21,153,200 元 ，及依系爭租約第3 條第2 項約定即自94年7月1 日至94年8 月31日止計遲延62天之懲罰性違約金應為1,319,484 元，合計22,472,684元等情，惟為被告所否認，並以：縱認被告終止系爭租約並不合法，然原告系爭停車場原始招標金額為60,000,000元，原告因系爭停車場已自被告及被告之後手丞璟公司收受相關租金已超過上開數額，是原告並無受有損害等情為辯，惟被告上開辯解與民法第216 條第
1 項之規定意旨不符，自無從以此認原告並無受有損害；然原告提供系爭停車場消防設備亦有相當之缺失，並經被告數度催告而不為適當之維護修繕，均如前所述，而系爭停車場係名為「臺北縣板橋市縣民廣場地下停車場」，顧名思義即係供人口數眾多之民眾停車所用，且其內設置汽車停車位89
7 個，機車停車位1,367 個，占地面積廣大，且位處地下室，如因而發生消防事故，可能產生相關生命、身體、財產上之損害恐無法計數，亦對公共安全構成相當威脅之虞，是原告供系爭停車場之消防設備既有相當之缺失雖非能謂構成主給付義務之違反，亦應構成從給付義務之違反，是原告履行系爭租約亦有相當之過失，是本院參諸上情，並審酌被告自94年7 月起尚經營系爭停車場2 月、系爭租約中被告繳納履約保證金之性質、原告相關消防設備設置之缺失程度．．．
等一切情狀，認原告請求22,472,684元之損害賠償容屬過高，應以被告繳付履約保證金之數額即8,512,800 元為度，始為允適，逾此部分之請求則不應准許。
柒、綜上所述，原告主張系爭租約業經其合法終止等情與證據及事實並無相違，堪可採信，被告抗辯系爭租約由其終止等情則無可採。從而，原告依民法第263 條準用第260 條之規定及系爭租約之相關約定，請求被告給付8,512,800 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即95年1 月24日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則乏依據，自應予以駁回。
捌、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
玖、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
拾、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 96 年 6 月 29 日
民事第二庭法 官 鍾啟煌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 96 年 6 月 29 日
書記官 李威賜