臺灣板橋地方法院民事判決 95年度重訴字第218號原 告 丙○○訴訟代理人 李美寬律師複代 理 人 黃敏哲律師被 告 乙○○
號兼訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國95年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳仟貳佰伍拾萬元及自民國九十五年六月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣柒佰伍拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳仟貳佰伍拾萬元為原告預供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：兩造於民國94年6 月7 日簽訂土地買賣契約書，約定被告就其所有坐落台北縣蘆洲市○○段754 、755、756 、757 、758 、759 地號，應有部分各7 分之1 ，而正辦理分割手續中之共有土地，於前開土地辦理共有物分割完成後，移轉面積612.62坪而如系爭土地買賣契約書附圖所示斜線部分之新地號土地所有權全部予原告，並約定買賣價金為新台幣（以下同）36,757,200元，原告並已依約給付被告簽約款1,500 萬元。被告嗣並於該買賣契約書補充條款內承諾本買賣標的之共有物分割手續應於94年11月30日前完成。詎迄今被告仍未能完成系爭土地分割手續，致原告未能取得被告上開附圖所示斜線部分之土地所有權，原告乃於95年
4 月25日委請律師發函催告被告於文到7 日內履行將上開約定土地移轉予原告，但被告仍迄未能履行，顯已違約。茲以訴訟繕本送達被告為解除契約之意思表示，而依系爭土地買賣契約第9 條違約罰則第2 款約定，原告得請求被告加倍給付已收價款作為懲罰性違約金，是被告除應返還原告所給付之價金1,500 萬元，並應依約給付懲罰性違約金1,500 萬元，合計為3,000 萬元。為此聲明請求被告應連帶給付原告3,000 萬元及自起訴狀繕本最後送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以伊並非違約不賣或不履行契約，只是目前分割協議仍在協商中，因尚有一位共有人不同意，致無法協議分割，此非被告所能掌控與意料。又被告現已辦理土地預告登記予原告，且另案訴請裁判分割，只要分割手續完成，即會辦理移轉登記等語，爰聲明請求駁回原告之訴。
三、原告主張：其於94年6 月7 日與被告簽訂土地買賣契約書，約定被告應就所有坐落台北縣蘆洲市○○段754 、755 、75
6 、757 、758 、759 地號，應有部分各7 分之1 之土地，於辦理分割手續完成後，移轉如系爭土地買賣契約書附圖所示斜線部分之新地號土地所有權全部予原告，並約定買賣價金為36,757,200元，原告並已依約給付被告簽約款1,500 萬元。被告嗣並於該買賣契約書補充條款內承諾本買賣標的之共有物分割手續應於94年11月30日前完成。但被告迄今仍未能完成系爭土地分割手續，致原告未能取得被告上開附圖所示斜線部分之土地所有權之事實，已據原告提出土地買賣契約書1 件、支票影本2 張為證，並為被告所不爭，足認真實。
四、原告復主張被告遲逾所約定94年11月30日之期限，仍未完成分割手續，已經遲延而違約，被告則對其遲延事實並不爭執，但辯稱：因尚有一位共有人未同意分割，致未能完成分割手續，其已另案訴請裁判分割，此非其所能意料及掌控等語。按給付有確定期限者，債務人自期限屆期時起，負遲延責任，民法第229 條第1 項定有明文，本件被告既於系爭土地買賣契約書補充條款承諾系爭買賣土地之共有物分割手續應於94年11月30日前完成，以履行其移轉分割後如契約書附圖所示斜線部分新地號土地所有權登記予原告之給付義務，則其遲逾上開期限仍未完成，顯已遲延，依法自應負遲延責任。被告雖以因其中一位共有人未同意分割，非其所能掌控及意料云云為辯，惟被告既承諾於94年11月30日前完成本件土地分割，則如何與其他共有人達成協議完成土地分割本即屬被告依約應負責履行之給付義務，如有其他共有人反對而未能達成協議分割，即為被告應行排除之作為義務，其未能排除反對如期完成協議，乃屬可歸責於被告之事由致遲延，此尚非因天災或其他不可抗力事變之不可歸責之事由致未為給付，被告自不得依民法第230 條規定主張免責，所辯自不足採，被告聲請訊問證人林佑洋、羅美棋、賴明雄、林素英等人以證明其現仍如何戮力協商以早日完成協議分割等情，尚與其現已應負遲延責任事實不生影響，自無訊問之必要，併予敘明。
五、按依兩造所簽訂之系爭土地買賣契約書第9 條違約罰則第2項約定：「賣方（即被告）如有違約不賣或不履行契約義務致使買方不能取得完整不動產時，即視為賣方違約，經買方（即原告）催告三日內仍不履約時，買方得解除契約，賣方應加倍給付已收之價款及買方因本案所發生之一切費用予買方，作為懲罰性之違約金」。復按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第254 條、第259 條第1 款亦定有明文。而本件被告既有上開給付遲延之債務不履行事由，致原告迄今仍未能移轉登記取得約定之土地所有權，依約即屬被告違約，原告自得催告後解除契約並請求給付懲罰性違約金。查原告主張其於95年4 月25日委請律師發函催告被告於文到7 日內履行上開土地買賣移轉登記之事實，已據原告提出律師函1 件為證，並為被告所不爭，則本件原告主張被告經催告後迄未履行而以訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，於法自屬有據。而本件土地買賣契約既經原告解除，則原告請求被告應返還前所受領價金1,500 萬元及給付違約金，自屬正當。
六、復按約定違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，且法院並得依職權為之（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。查系爭土地買賣契約書第9條違約罰則第2 項約定之違約金，已載明為懲罰性違約金，且該條第3 款亦載明除違約罰外，如因此致受損害，違約一方尚須負賠償責任，則本項所約定之違約金，自屬以強制確保債務之履行為目的強制罰之懲罰性違約金，而非賠償總額約定之賠償性違約金甚明。查本件土地買賣標的價金為36,757,2 00 元，而原告已付價金為1,500 萬元，則原告請求之懲罰性違約金1,500 萬元，已高達原價金總額之10分之5 ，本院審酌被告若能如期履行債務時，原告所可得享受之一切利益，依一般社會交易情形尚不致高達原買賣價金之10 之5，是原告請求1,500 萬元之懲罰性違約金，明顯過高，而應減至以750萬元始為適當，超過部分不能准許。
七、又數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。本件被告出賣之土地所有權，原係分割前各筆土地應有部分權利7 分之2 ，被告2 人各占7 分之1 ，而遍觀系爭土地買賣契約書並無被告
2 人應就系爭契約之違約責任各負全部給付之連帶清償責任之明文，本件買賣契約又非法律所定應負連帶責任之情形，則依其性質被告就系爭價金返還及違約金之給付，應由被告
2 人平均負擔之，原告請求被告應連帶清償云云，自屬無據。
八、綜上所述，本件土地買賣契約，被告應負遲延責任，原告自得解除契約，並依約請求被告返還已受領價金1,500 萬元及懲罰性違約金750 萬元，合計為2,250 萬元。至原告請求違約金超過750 萬元部分，尚屬過高，其並請求被告應負連帶給付責任部分，則屬無據。從而原告本於買賣契約解除後之回復原狀請求權及所約定懲罰性違約金請求權之法律關係，求為判決被告應給付原告2,250 萬元及起訴狀繕本最後送達被告之翌日即95年6 月27日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，超過部分尚非正當，應予駁回。
九、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。並依職權宣告被告得預供擔保後而免為假執行，以衡平兩造權益。至原告其餘假執行之聲請，已因敗訴而失所依附，應併予駁回。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85第1 項前段、第390 條第2 項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 7 日
民事第三庭 法 官 朱耀平以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 12 月 7 日
書記官 陳淑芳