臺灣板橋地方法院民事判決 95年度重訴字第274號原 告 丙○○訴訟代理人 陳祖德律師複代理人 乙○○被 告 己○○訴訟代理人 丁○
戊○○○被 告 甲○○上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國96年8 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告己○○應將坐落台北縣永和巿中興段1070地號如附圖所示面積八十九平方公尺；同段1069地號如附圖所示面積二十四點四八平方公尺之土地上門牌號碼台北縣中和巿中山路2 段522 巷4 號之建物拆除，並將上開土地返還予原告。
被告甲○○應自上開建物遷出。
本判決第一、二項之履行期間為陸個月。
訴訟費用由被告己○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾玖萬元為被告己○○供擔保後，得假執行；但被告己○○如以新臺幣陸佰捌拾柒萬陸仟捌佰捌拾捌元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬貳仟元為被告甲○○供擔保後，得假執行；但被告甲○○如以新臺幣參萬陸仟捌佰捌拾捌元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告甲○○未於最後之言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第2 項定有明文。原告提起本件訴訟之初，係以甲○○為被告，聲明被告甲○○應將坐落台北縣永和市○○段1069、1070地號（以下簡稱「系爭土地」）上如附圖所示之地上建物即門牌號碼台北縣永和巿豫溪街41巷1 號（以下簡稱「系爭建物」）房屋拆除，並將土地交還原告。嗣於民國95年10月2 日具將追加己○○為被告，聲明：⑴被告甲○○應自系爭1069地號如中和地政事務所土地複丈成果圖所示面積24.48 平方公尺及同段1070地號，面積89平方公尺之土地上之建物即系爭建物遷出。⑵被告己○○應將前項土地上之建物拆除，並將基地交還原告。被告甲○○無異議而本案言詞辯論，視為同意原告追加己○○為被告，是原告所為之追加，合於首揭規定，亦應准許。
三、次按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。民事訴訟法第10條第1 項定有明文。依原告所訴之事實觀之，其請求被告己○○拆除系爭建物並返還坐落土地予原告；被告甲○○應自系爭建物遷出，顯在行使系爭土地所有人之除去妨害請求權，自係因不動產物權涉訟，依上開規定，應專屬系爭土地所在地之本院管轄。被告己○○聲請將本件訴訟移轉至臺灣臺北地方法院管轄（本院卷第100 頁），於法無據，應予駁回。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣訴外人張阿旗為陳阿古的兒子，陳繁忠、陳貴珠為其養子女，其三人於陳阿古亡故後共同繼承陳阿古所有系爭土地。嗣因訴外人張阿旗年歲已大，又身體狀況不佳，亟需用錢，乃商得其餘共有人之同意，共同於95年1 月25日將系爭土地出售予原告。原告為系爭土地所有權人，但為被告己○○無權占有，搭蓋地上建物即門牌號碼台北縣永和巿豫溪街41巷1 號，推由配偶戊○○○出租與被告甲○○居住使用。系爭建物未辦保存登記，被告己○○既為建物所有人，自有事實上之處分權，惟被告共同無權占有原告所有之系爭土地，爰本於民法第767 條之物上請求權，訴請其分別遷讓及拆屋還地。為此，聲明判決如主文第1 、2 項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告己○○以下列理由抗辯：
(一)原告起訴請求拆屋還地，被告應以現占有人為限，當事人之適格始無欠缺，系爭土地之現占有人為甲○○被告己○○既與被告甲○○無租賃之關係，又非系爭土地之現占有人，從管領能力而言被告己○○非直接占有人，就債之關係而言亦不成立間接占有人，全無對系爭標的俱有現時管領之能力，自非依民法第767 條第1 項中段受有返還占有義務之人。被告己○○依系爭房屋登記資料，該屋根本並非已變更登記於被告己○○之名下，按該屋並未辦理變更登記，該屋之興建日期遠在32年間，被告己○○不過是年僅12歲之少年，尚居住於中國南京，根本未參與系爭房屋之出資建造，該屋之原始出資建築人實係正為原告之祖父，被告之父親係於系爭房屋竣建後始於38年隨政府來台，曾於原告之祖父訂有房屋與土地買賣契約，購買標的為「台北縣龜崙蘭溪洲貳另五地號之土地參拾坪與該土地上磚造房屋壹棟計8.25坪」，此即為本件系爭之房屋與土地惟原告之祖父於收受土地與房屋價金後，即怠於辦理房屋與土地之變更登記。該土地之系爭房屋既從未完成過戶登記，被告根本自始未取得房屋所有權，又何來受有拆屋義務，該房屋自原告繼承始取得所有權，原告既有房屋之所有權，仍訴請被告拆屋，豈不背離論理法則？原告之訴欠缺給付利益，不判自明，從而形式上即可判斷被告己○○顯非給付之訴之被告，原告之訴已非適法。苟認定被告己○○具有房屋所有權，亦非無權占有，自無拆屋還地之義務。
(二)被告己○○之父趙潭與原告之祖父陳阿古於43年4 月12日成立系爭之房屋與土地買賣契約，買受系爭土地與系爭建物契約中之賣主雖係訴外人李志剛，但原告之祖父陳阿古於46年
9 月2 日，為向稅捐機關證明已完成土地買賣契約，特書立證明書乙紙內謂：「今收到新台幣90元整此係台端購買本人第205 號內土地30坪自買地日起至46年6 月止所有應付之地價稅及田賦金已全部繳納清楚無誤此據，此致趙鎮先生（即被告己○○於民國52年前之舊名）」，原告之祖父陳阿古於49年6 月26日及50年1 月5 日兩次出據收據證明土地與房屋之稅款業已自被告己○○收訖，均足證明被告之祖父趙潭已於43 年4月12日即與原告祖父陳阿古完成系爭土地與房屋之買賣契約。
(三)如當事人以「假買賣真贈與」之方式完成不動產過戶登記，不僅可完贈與稅之租稅規避」，亦可以通謀虛偽之買賣為由，由新買受人於所有權人之地對抗前手之債權人。系爭土地於原所有權人陳阿古死亡後，由其繼承人張阿旗、陳繁忠、陳貴珠繼承，渠等與原告通謀於95年1 月25將系爭土地之所有權移轉登記予陳貴珠之女即原告，原告嗣提起本件訴訟，足見原告與張阿旗等3 人通謀而為買賣之虛偽意思表示，自屬無效。為此，聲明駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告黃千惠未於最後之言詞辯論期日到場，惟據其以前言詞辯論期日所為之聲明及陳述如下：
伊自84年間起向訴外人戊○○○承租使用系爭建物，因被告係甲○○係以拾荒為生，須有地方堆放及整理所拾得之紙張、紙箱及舊物品等，故曾徵得出租人戊○○○之同意，在原屋外增加搭建部分屋頂及封閉圍牆，作為堆置物品之用，故系爭房屋並非被告甲○○所搭建。被告甲○○承租系爭建物使用，並非無權占有。又被告甲○○係一年近70之獨居老人，且為低收入戶，多年來全賴拾荒為生，經承租居使用系爭建物後，十多年來之生活重心全在此，如系爭建物遭拆除，非惟被告甲○○將無棲身之所，甚至連同拾荒維生之基本生活條件亦將被剝奪，安身立命之道可謂全然喪失，原告於取得系爭土地所有權之前，既未查明有關土地使用之事由，即冒然買受，於取得土地權利後，又即遽然提起本件訴訟，實違情理。如鈞院認被告甲○○仍不能免於不利之判決，亦請斟酌被告甲○○之境況，依民事訴訟法第396 條定相當之履行期間，以免被告甲○○頓失所依。為此，聲明駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。
四、兩造不爭執之事實：
(一)原告主張其為系爭土地之所有權人之事實，業據提出土地登記謄本2 紙為證（本院卷第5 、6 頁），被告並無爭執，堪信為真正。
(二)系爭門牌號碼台北縣永和巿豫溪街41巷1 號建物為一磚造鐵皮屋頂之平房，坐落於如附圖所示系爭1069、1070號土地上，面積分別為24.48 、89平方公尺，該建物係經被告己○○委任其妻戊○○○代理出租予被告甲○○居住使用等情，有土地登記第二類謄本2 紙、地籍圖1 紙、現場地圖1 紙、現場照片2 幀、戶籍謄本1 紙附卷可稽（本院卷第5 至9 、28、29頁），復經本院囑託台北縣中和地政事務所派員會同履勘現場並測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖各1 件在卷可憑（本院卷第79、80、91頁），兩造並無爭執，堪信為真實。
五、本件之爭點：由兩造攻擊防禦方法觀之，可知本件之爭點在於：
(一)原告祖父是否業將系爭房地出售予被告己○○之父親趙潭？
(二)原告得否依民法第767 條所有物返還請求權規定，請求被告拆屋還地？
1、原告是否與訴外人張阿旗、陳繁忠及張貴珠等3 人通謀而為買賣之虛偽意思表示？
2、被告己○○得否主得其對系爭房地並無所有權即無事實上之處分權，而無拆屋還地之義務？
3、被告甲○○得否基於租賃關係使用系爭房屋，而主張其具有合法占有權源？
六、本院之判斷：
(一)按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。最高法院93年度台上字第382 號判決要旨可資參照。查原告主張其為系爭土地之所有權人，被告己○○在系爭土地上興建系爭建物並出租予被告甲○○，則原告以己○○為被告，訴請拆屋還地，當事人適格即無欠缺。至原告實體上是否有請求權存在，則為訴訟標的之法律關係存否之問題，不得與當事人適格混為一談。被告己○○辯稱其並非系爭土地現占有人，未受有義務，並非本件適格之當事人等語，不可採信。
(二)原告祖父是否業將系爭房地出售予被告己○○之父親趙潭？原告為系爭土地之所有權人，被告固自認被告己○○委由其妻戊○○○出租予被告甲○○使用之系爭建物坐落於系爭土地上，惟辯稱系爭土地及建物原為原告之祖父陳阿古所有，陳阿古雖於43年4 月12日出賣予被告己○○之父趙潭，然並未辦理所有權移轉等語，並據提出房屋賣買契約書1 件、收據4 紙為證（本院卷第120-125 頁），但為原告所否認，主張：被告己○○占用使用系爭土地並無合法權源等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，又文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第
35 7條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正。被告己○○辯稱原告之祖父陳阿古於43年4 月12日出賣系爭土地與系爭建物予被告己○○之父趙潭等語，固據提出房屋賣買契約書1 件、收據4 紙、台北縣政府51年增值稅聯單影本1 紙、臺北縣政府土地增值稅款書影本1 紙、通知書影本1 紙為證（本院卷第120-125 、284-287 頁），但原告否認上開書證之真正，被告自應證明上開房屋賣買契約書、收據及通知書之真正，惟被告迄未舉證證明上開房屋賣買契約書、收據及通知書等書證之真正。系爭1069地號土地於81年4 月25日地籍圖重測前之舊地號為龜崙蘭溪洲段頂溪小段205-218 地號；系爭1070地號土地則為龜崙蘭溪洲段頂溪小段205-142 地號，雖有土地登記謄本
9 紙附卷可稽（本院卷第5 、6 、308-314 頁），惟查，上開卷附（本院卷第120 頁）房屋賣買契約書載明：「蘭溪州字第頂溪洲貳０伍地號內土地參拾坪及該土地上磚造房屋壹棟計捌坪點二五，一併杜賣于甲方（即趙潭）業雙方議定價格為新台幣壹萬貳仟元正業已價屋兩清，... 」，惟此買賣契約書所載列之出賣人為訴外人李志剛而非原告之祖父陳阿古。再者，訴外人陳阿古於47年7 月15日書立之收據（本院卷第124 頁），其上記載：「茲收到新台幣壹仟陸仟元正係鄙人前向政府領台北縣中和鄉龜崙蘭溪洲字頂溪洲弍０五地號內土地約肆拾坪每坪新台幣肆拾元計算杜賣與台端為建築基地，... 買主劉鵬宇」，足見上開書證所載房屋與土地之買方分別為趙潭、劉鵬宇，並非同一人，被告己○○則未證明訴外人劉鵬宇係趙潭之代理人。又兩者所載買賣土地之面積，一為30坪，另一則為40坪，亦有不同。再者，訴外人陸少畛土地代書事務所於51年8 月31日致函予被告己○○，通知：「逕啓者台端前向陳阿古君購買之土地其地價已由陳君全部提前繳納清楚並囑代為通知各買戶即日進行辦理分割測量過戶等手續特請台端於三日內攜帶土地買賣契約蒞臨大陸房地代辦所核對正確後過戶於台端名義... 」，有通知書影本1 紙附卷可稽（本院卷第287 頁），設此函件所載述之內容為真，被告己○○當可持上開房屋賣買契約書與收據等文件，向大陸房地代辦所辦理系爭土地所有權之移轉手續，惟系爭土地自始未曾移轉登記予被告己○○所有，被告己○○亦未以上開書證作為證明，請求訴外人陳阿古移轉系爭不動產所有權，準此，上開訴外人陸少畛土地代書事務所於51年
8 月31日所寄發之通知自無法證明被告己○○所辯之交易存在，前開台北縣政府51年增值稅聯單、臺北縣政府土地增值稅款書亦然。被告己○○辯稱訴外人陳阿古於生前已將系爭土地與系爭建物出賣予伊等語，要無可採。
(三)原告得否依民法第767 條所有物返還請求權規定，請求被告拆屋還地？
1、被告己○○辯稱：系爭土地於原所有權人陳阿古死亡後，由其繼承人張阿旗、陳繁忠、陳貴珠繼承，渠等與原告通謀於95年1 月25日將系爭土地之所有權移轉登記予陳貴珠之女即原告，原告嗣提起本件訴訟，足見原告與張阿旗等3 人通謀而為買賣之虛偽意思表示，自屬無效等語，雖據提出財政部臺灣省北區國稅中壢稽徵所96年1 月26日北區國稅中壢一字第0960000748號函影本、存證信函影本各1 紙為證（本院卷第185 、186 頁），惟上開書證尚無法證明原告與張阿旗等
3 人間有通謀而為買賣之虛偽意思表示的情事存在，且查，原告主張訴外人張阿旗為陳阿古的兒子，陳繁忠、陳貴珠為其養子女，其三人於陳阿古亡故後共同繼承陳阿古所有系爭土地。嗣因訴外人張阿旗年歲已大，又身體狀況不佳，亟需用錢，乃商得其餘共有人之同意，共同於95年1 月25日將系爭土地出售予原告之事實，業據提出網路申領異動索引資料
2 紙為證（本院卷第104 、105 頁），復經本院調閱系爭土地異動索引及買賣移轉登記資料影本核實無訛，有臺北縣中和地政事務所96年1 月17日北縣中地登字第0960000674 號函暨檢附土地異動索引及買賣移轉登記資料影本附卷可稽（本院卷第149-172 頁），被告己○○辯稱原告與張阿旗等3人通謀而為買賣之虛偽意思表示等語，迄未舉證證明之，自難採信。
2、被告己○○雖辯稱其對系爭房地並無所有權即無事實上之處分權，而無拆屋還地之義務等語，惟查，系爭建物為一磚造鐵皮屋頂之平房，坐落於如附圖所示系爭1069、1070號土地上，面積分別為24.48 、89平方公尺，該建物係經被告己○○委任其妻戊○○○代理出租予被告甲○○居住使用等情，業如前述。系爭建物經臺北縣稅捐稽徵處中和分處登錄房屋稅稅籍，其上登載之房屋所有人為被告己○○，有臺北縣稅捐稽徵處中和分處95年7 月17日北稅中二字第0950021615號函暨檢附房屋課稅明細表1 件附卷可稽（本院卷第23、24頁），足見系爭房屋雖未辦理保存登記，惟被告己○○辯稱係其繼承人趙潭所買受等語，且被告己○○並已辦理房屋稅稅籍登記所有，現則由其委由訴外人戊○○○出租予被告甲○○居住使用，是以，被告己○○就系爭建物自有處分權。被告辯稱其對於系爭土地上之建物無所有權或處分權，原告不得訴請拆除房屋等語，不可採信。
2、被告甲○○得否基於租賃關係使用系爭房屋，而主張其具有合法占有權源？被告甲○○雖辯稱伊係向訴外人戊○○○承租系爭建物，原告既非系爭房屋之所有權人，自不能向伊請求遷讓等語。惟按土地及土地上之建物，分別為獨立之不動產，倘地上建物所有人無權占用第三人所有之基地，則地上建物之受讓人，即使合法受讓該地上物之占有，然非謂其對基地之無權占有，即變為合法占有。基地所有人依法自得以地上建物所有人或受讓人無權占有基地之法律關係，請求地上建物所有人或受讓人自占有建物之基地遷出，將基地交還。又按租賃者，為當事人約定，一方以物租賃與他方使用、收益，他方支付租金之契約。而其本質上屬於債權契約，除了民法第42 5條之情形外，其效力只存在於當事人之間，不得以租賃契約對抗第三人。系爭土地既為原告所有，被告己○○既未向原告租用或借用系爭土地，原告未亦同意被告己○○使用系爭土地，則被告己○○自無合法之占用權源。系爭建物係經被告己○○委任其妻戊○○○代理出租予被告甲○○居住使用等情，已如上述，然由於租賃契約性質上既為債權債務之法律關係，故僅能對抗被告己○○，不得以此對抗土地所有權人即原告，原告自得訴請被告甲○○自系爭房地遷出，職是，原告請求被告甲○○應自系爭建物遷出，核屬有據。
(四)按對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實，無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之有利事實證明之。承上，被告己○○既無法舉證其占有系爭土地有正當權源，原告本於所有權人地位，爰依所有物返還請求權，請求被告甲○○拆除系爭建物及返還所占有之土地，為有理由，應予准許。
(五)綜上所述，原告依所有物返還請求權之法律關係，請求判決如主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許。復按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。民事訴訟法第396 條第1 項定有明文。查拆除地上物交還土地，非立時可就，需有較長之時間始克履行，且被告甲○○係向訴外人戊○○○承租系爭建物，為一獨居老婦，平日以拾荒為業，係台北縣永和巿之中低收戶等情，業經本院履勘屬實，製有勘驗筆錄1 件在卷可憑（本院卷第79、80頁），且有租賃契約書影本2 件、戶籍謄本1 紙、台北縣永和巿低收入證明書1 紙附卷可考（本院卷第8-50頁），原告且無爭執，是本院斟酌上情，認宜予6 個月之履行期間，俾資兼顧。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 96 年 8 月 29 日
民事第二庭 法 官 徐福晋以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 9 月 1 日
書記官 蕭佩宜