臺灣板橋地方法院民事判決 95年度重訴字第283號原 告 漢龍營造股份有限公司法定代理人 庚○○訴訟代理人 蘇清文律師
溫思廣律師複代理人 張馻哲律師被 告 丁○○被 告 丙○○被 告 甲○○○被 告 壬○○被 告 乙○○被 告 癸○○被 告 辛○○前列七人共同訴訟代理人 孫冬生律師被 告 戊○○被 告 己○○前列二人共同訴訟代理人 林家祺律師
李兆環律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在等事件，經本院於民國95年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告甲○○○就門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地如附圖所示398(B)部分面積
131.1 平方公尺對本院93年度執字第422 號強制執行事件拍賣
398 地號所有權應有部分90000 分之58883 之優先購買權不存在。
確認被告壬○○就門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地如附圖所示398(D)部分面積
139.55平方公尺對本院93年度執字第422 號強制執行事件拍賣
398 地號所有權應有部分90000 分之58883 之優先購買權不存在。
確認被告辛○○就門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地如附圖所示398(G)部分面積
82.97 平方公尺及台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地如附圖所示428(A)部分面積16.38 平方公尺對本院93年度執字第422 號強制執行事件拍賣398 地號所有權應有部分90000 分之58883 與428地號所有權應有部分540 分之381 之優先購買權不存在。
確認被告戊○○就門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地如附圖所示428(B)部分面積
70.15 平方公尺對本院93年度執字第422 號強制執行事件拍賣
428 地號所有權應有部分540 分之381 之優先購買權不存在。確認被告己○○就門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號面積60.2平方公尺對本院93年度執字第422 號強制執行事件拍賣455 地號所有權應有部分540 分之
381 之優先購買權不存在。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○○負擔百分之12、壬○○負擔百分之12、辛○○負擔百分之9 、戊○○負擔百分之6 、己○○負擔百分之5，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與訴外人江龍昇間聲請拍賣抵押物事件，經鈞院93年度執字第422 號強制執行事件受理在案，於民國93年11月16日進行第四次拍賣，因無人應買，原告為抵押權人，對拍賣標的之甲標（即坐落台北縣○○鎮○○段398、425 、455 、458 、461 號土地所有權應有部分）聲明願以底價新台幣（下同）1413萬元承受，並以債權抵繳部分價金，詎被告丁○○等人為坐落民族段398 、428 、455 地號上之房屋使用人，渠等具狀表明對於房屋占用前揭398 、
428 、455 號之基地範圍行使優先購買權，惟查，被告等人之房屋均未辦理第一次所有權保存登記，屬違章建築，被告亦非自建取得，不得對房屋之基地主張有優先購買權。系爭土地之所有權人為鄭惠信、鄭惠升、吳鄭秀琴、鄭揚聲、李漢家及江龍昇，而依被告丁○○、丙○○之主張，其祖母李雲係向鄭文理、鄭明通、鄭金水及鄭財義租地建屋，被告並未舉證鄭文理、鄭明通、鄭金水及鄭財義為系爭土地之所有權人，被告顯非承租人，不得主張優先購買權。被告丙○○提出之地租收據，所載收取人姓名與土地登記謄本所載之所有權人姓名不符，亦無承租人姓名，無法證明李雲曾承租系爭土地，況收據日期在民國50年間，被告丁○○無法提出最近之收據，縱使李雲曾為系爭土地之承租人，租賃關係亦早已消滅。又縱依被告之主張，李雲為系爭土地之承租人，則租賃關係應由李雲之繼承人繼承，而被告等二人為李雲之孫，如李雲尚有其他親等較近之直系血親卑親屬存在，被告便非李雲之繼承人，當然亦非系爭土地之承租人，自不得主張優先購買權。被告甲○○○主張其公公王德火向地主江龍昇租地建屋，並以提存書為證，惟提存為單方行為，不足以證明王德火為系爭土地之承租人。縱依被告之主張，王德火向地主江龍昇租地建屋，基於債之相對性，基地租賃關係仍存在於王德火與江龍昇間，被告甲○○○亦非基地承租人，不得主張優先購買權。被告壬○○以提存書為證，主張其向地主鄭揚聲等5 人租地建屋，惟提存為單方行為，不足以證明壬○○為系爭土地之承租人。依被告乙○○所提租金收據，所載收取人姓名與土地登記謄本所載之所有權人姓名不符，亦無承租人姓名，無法證明被告乙○○為系爭土地之承租人。上開收據日期早在民國60年間，被告無法提出最近之收據，縱使乙○○曾為系爭土地之承租人，租賃關係亦早已消滅。被告癸○○提出之地租收據，所載收取人姓名與土地登記謄本所載之所有權人姓名不符，亦無承租人姓名，無法證明被告癸○○之祖母洪茶曾承租系爭土地。上開收據日期早在日據時代昭和年間，被告癸○○無法提出最近之收據，縱使洪茶曾為系爭土地之承租人，租賃關係亦早已消滅。又縱依被告癸○○之主張，其祖母洪茶向地主租地建屋，嗣後該屋由被告之父劉連財繼承，劉連財再將房屋贈與被告，則租賃關係應係存在於劉連財與地主間，被告癸○○與地主間並無租賃關係存在，不得主張優先承買權。被告辛○○以提存書為證，主張其向地主鄭揚聲等5 人租地建屋，惟提存為單方行為，不足以證明辛○○為系爭土地之承租人。被告戊○○、己○○根本未主張其為系爭土地之承租人，渠等主張行使優先購買權，於法無據，綜上，被告等均非系爭土地之地上權人、典權人或承租人，不得主張有優先購買權，惟鈞院93年度執字第422 號強制執行事件以「請於文到10日向轄屬法院之民事庭就台端否認其有優先承買之地上房屋所有人黃寶葉、壬○○、乙○○、癸○○、辛○○、戊○○、丁○○、丙○○、己○○提出確認其優先購買權不存在之訴訟，並向本處提出已起訴之證明，逾期不為，本院即予渠等優先承買」，通知原告起訴，原告為除去被告主張不實之優先購買權所造成對原告之應買權之侵害，不得已提起本件訴訟，請求確認被告等就渠等房屋占用之範圍對於本院93年度執字第
422 號強制執行事件拍賣台北縣○○鎮○○段398 、428 、
455 地號所有權應有部分之優先購買權不存在。
二、被告丙○○、丁○○則以：丙○○、丁○○現住之房屋係伊等祖母李雲於民國87年所贈，李雲於50年間向鄭文理、鄭財義（均為鄭金塗之子）、鄭明通、鄭金水租地建屋，被告受贈系爭房屋，合法取得承租人之地位，自得行使優先購買權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告甲○○○則以：伊公公王德火向地主江龍昇租地建屋，王德火將房屋贈與王雅煖，王雅煖再將之贈與予被告甲○○○，被告合法取得承租人之地位，自得行使優先購買權，租金收據業已滅失等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告壬○○則以：被告繼承取得系爭房屋，租金繳交與當時之地主，惟自民國77年起，地主未再來收取租金，被告於82、85、87、91、93年將租金向法院提存，是租賃關係至今存在，被告為合法之承租人，得行使優先購買權，租金收據業已滅失等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、被告乙○○則以：地主鄭金塗、鄭金水、鄭明通自民國35年起來收取租金，有三本租金收據，至77年後期，地主未再來收取租金，惟租賃關係至今存在，被告為合法之承租人，得行使優先購買權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
六、被告癸○○則以：被告祖母洪茶向地主鄭賜福與其繼承人鄭金塗、鄭金水、鄭明通承租系爭土地，被告現居住之系爭房屋，係於民國41年所建，由被告之父繼承，於民國76年再由被告之父贈與被告，被告雖未繼續繳納租金，惟租賃關係仍然存在，被告享有優先購買權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
七、被告辛○○則以：被告所住之房屋，自民國49年即向地主鄭金塗、鄭金水、鄭明通承租繳納租金，其後地主雖未再來收取租金，惟租賃關係仍然存在，被告享有優先購買權，租金收據業已滅失等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
八、被告戊○○則以：原告於本院93年度執字第422 號強制執行，就拍賣標的物表明承受，被告主張優先購買權，並不致原告私法地位受到侵害，蓋不論何人來應買，原告抵押權所擔保之債權必然受償，並無遭受侵害之虞，是原告提起本件確認訴訟，欠缺法律上利益，為不合法。被告戊○○與其弟林逢時於五十餘年前共同向訴外人龔岳、詹萬興買受渠等向訴外人鄭明通、鄭金塗、鄭金水交換使用之系爭土地及房屋，林逢時嗣將該房屋一切權利移轉與被告戊○○，依民法第
425 條之1 規定之適用，被告戊○○對於自鄭明通之繼承人受讓系爭土地應有部分之江龍昇，得主張租賃關係存在，而行使優先購買權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
九、被告己○○則以：被告己○○於民國67年5 月1 日向訴外人詹水勝、詹則裕購入系爭土地及房屋，而詹水勝、詹則裕之前手係龔岳、詹萬興，而龔岳、詹萬興與鄭明通、鄭金塗、鄭金水交換系爭土地使用，依民法第425 條之1 規定之適用，被告己○○對於自鄭明通之繼承人受讓系爭土地應有部分之江龍昇，得主張租賃關係存在，而行使優先購買權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
十、按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照。本件原告與訴外人江龍昇間聲請拍賣抵押物事件，經本院93年度執字第422 號強制執行事件受理在案，於93年11月16日進行第四次拍賣，因無人應買，原告為抵押權人，對拍賣標的之甲標（即坐落台北縣○○鎮○○段398 、425 、455 、458 、461 號土地所有權應有部分）聲明願以底價1413萬元承受，並以債權抵繳部分價金，原告於補繳差額後，本得取得拍賣標的物，因被告等人聲明依同一條件優先購買而與執行債務人間成立買賣契約，影響原告可否取得拍賣標的物，原告之法律上地位，自有受到侵害之危險，而此危險可藉由「確認被告優先購買權不存在」之判決予以除去，是原告提起本件訴訟有法律上之利益，合先說明。
十一、兩造不爭執之事實：原告與訴外人江龍昇間聲請拍賣抵押物事件，經本院93年度執字第422 號強制執行事件受理在案，於民國93年11月16日進行第四次拍賣，因無人應買，原告為抵押權人對拍賣標的之甲標（即坐落台北縣○○鎮○○段398 、425 、455 、
458 、461 號土地所有權應有部分）聲明願以底價1413萬元承受，並以債權抵繳部分價金，被告丁○○等人為坐落民族段398 、428 、455 地號上之房屋使用人，渠等具狀表明對於其房屋占用前揭398 、428 、455 號之基地範圍行使優先購買權。經本院會同台北縣樹林地政事務所人員勘驗現場，測得被告丁○○、丙○○之門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地如附圖所示398(A)部分面積384.06平方公尺，被告甲○○○之門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地如附圖所示398(B)部分面積131.1 平方公尺，被告壬○○之門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地，如附圖所示398(D)部分面積139.55平方公尺，被告乙○○之門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號如附圖所示398(E)部分面積119.66平方公尺，被告癸○○之門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地如附圖所示398(F)部分面積131.89平方公尺，被告辛○○之門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地如附圖所示398(G)部分面積82.97 平方公尺；及台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地，如附圖所示428(A)部分面積16.38 平方公尺，被告戊○○之門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地如附圖所示428(B)部分面積70.15 平方公尺，被告己○○之門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○ 號建物占用台北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地面積60.2平方公尺。
十二、被告等人主張渠等對於系爭土地應有部分之拍賣，享有優先承買權是否可採，茲論述如下：
１按出租共有物屬共有物之利用行為，而利用行為為管理行為
之一種，依民法第八百二十條第一項之規定，應由共有人共同為出租之行為（最高法院79年第二次民事庭會議決議參照）。本件被告丁○○、丙○○、甲○○○、壬○○、乙○○、癸○○、辛○○係主張對於系爭土地有基地租賃關係存在，被告戊○○、己○○則係依據民法第425 條之一之規定，主張有基地租賃關係存在，並據被告丁○○、丙○○、乙○○、癸○○提出租金收據（被告甲○○○、壬○○、辛○○則稱租金收據已滅失），被告戊○○、己○○提出土地所有權交換取得契約書、買賣契約書為證，經查：被告丁○○、丙○○所提出之租金收據（抬頭為八張地基稅），係收取自民國50年度起至53年度止之租金，領收人有鄭文理、鄭財義、鄭明通、鄭金水；被告乙○○之租金收據（抬頭為八張地基稅），係收取自35年度起至77年度止之租金，分為三本（鄭金塗、鄭金水、鄭明通），領收人有鄭文理、鄭財義、鄭金水、鄭月英、鄭明通、鄭王春，被告癸○○提出之租金收據（抬頭為八張家屋地基稅洪氏茶），鄭賜福相續人鄭金塗、鄭金水、鄭明通，昭和14、15、16、17、19年（民國28、
29、30、31、33）之地基稅金，無領收人簽名，又查鄭金塗、鄭明通、鄭金水就系爭土地有所有權應有部分各三分之一，鄭文理、鄭財義為鄭金塗之子，鄭王春為鄭明通之妻，鄭金塗與鄭金水之部分繼承人將系爭土地所有權應有部分移轉登記與訴外人江龍昇，有土地登記謄本可稽，且為兩造所不爭執，從租金收據「領收人與收租金三分之一」之記載，可知系爭土地係由鄭金塗、鄭明通、鄭金水共同出租予被告，之後由鄭金塗之子鄭文理、鄭財義（收據記載各收六分之一）與鄭明通與妻鄭王春、鄭金水繼續收取。又查系爭土地
398 地號重測前為八張段八張小段60之5 地號、428 地號重測前為同小段60之6 地號、455 地號重測前為同小段60之7地號，均自同小段60之2 地號分割出來，而60之2 地號之部分土地所有權人，曾於民國82年起訴請求該地號上之占有人拆屋還地（本院82年度重訴字第137 號返還無權占有土地等事件），訴外人鄭漢卿即鄭金水之子於該案中對於占有人提出之收據證稱：簽該紙收據是收取六十七年以前土地的租金，我們的土地租給很多戶．．．我負責收取之租金只是其中三分之一，據我所知，我父親與其弟就租金之收取已有協調各房均收三分之一等語（見該事件84年3 月22日言詞辯論筆錄，經本院調閱查明），堪認系爭土地當時係由全體共有人共同出租無疑，又該基地租賃契約並無證據證明業經終止，是該基地租賃契約現仍存續有效。次按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425 條定有明文。租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426 條之1 亦有規定，於該法條增訂前，實務上認為租地建屋之契約如無相反之特約，應可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，最高法院43年台上字第479 號判例意旨參照。被告丁○○、丙○○、乙○○、癸○○於民法債編修正前受讓系爭房屋之事實上處分權，得依前揭規定，主張為基地租賃契約之承租人。次按共有人之一死亡，其繼承人繼受該共有人於原租賃契約之出租人之地位，倘共有人之繼承人將其繼承之應有部分又移轉登記予第三人者，依民法第425 條第1 項之規定，該租賃契約對於該第三人仍繼續存在。本件訴外人江龍昇係自系爭土地出租人鄭金塗與鄭金水之部分繼承人受讓取得系爭土地所有權應有部分，有土地登記謄本可稽，是被告丙○○、丁○○、乙○○、癸○○得對於江龍昇主張租賃關係繼續存在，被告丙○○等縱有欠租，在系爭租約未合法終止前，租約仍然有效存在。
２按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，租地建屋之
承租有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用，最高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照。又按土地法第一百零四條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權，果係如此，則基地共有人將其應有部分分別或先後出售時，承租人將無法獲得基地所有權，有違土地法第一百零四條之意旨。故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第三十四條之一第四項所規定之他共有人優先承購權，最高法院68年度第5 次民事庭庭推總會議決議（三）亦可供參。被告丙○○、丁○○、乙○○、癸○○為系爭土地之承租人，業經認定於前，系爭房屋雖均未辦理所有權第一次登記，惟被告丙○○、丁○○、乙○○、癸○○已因受贈而取得系爭房屋之事實上處分權，揆諸前揭說明，被告丙○○、丁○○、乙○○、癸○○得對系爭基地應有部分之拍賣主張有優先購買權。
３至於被告甲○○○、壬○○、辛○○部分，因渠等未能提出
租金收據，亦未提出其他證據證明渠等就系爭土地有基地租賃關係存在，是被告甲○○○、壬○○、辛○○所辯，即無可採。被告戊○○雖以：伊與其弟林逢時於五十餘年前共同向訴外人龔岳、詹萬興買受渠等向訴外人鄭明通、鄭金塗、鄭金水交換使用之系爭土地及房屋，林逢時嗣將該房屋一切權利移轉與被告戊○○，依民法第425 條之1 規定之適用，被告戊○○對於自鄭明通之繼承人受讓系爭土地應有部分之江龍昇，得主張租賃關係存在，而行使優先購買權等語置辯；被告己○○雖以：伊於民國67年5 月1 日向訴外人詹水勝、詹則裕購入系爭土地及房屋，而詹水勝、詹則裕之前手係龔岳、詹萬興，而龔岳、詹萬興與鄭明通、鄭金塗、鄭金水交換系爭土地使用，依民法第425 條之1 規定之適用，被告己○○對於自鄭明通之繼承人受讓系爭土地應有部分之江龍昇，得主張租賃關係存在，而行使優先購買權等語置辯，惟查：觀諸被告戊○○所提出之土地所有權交換取得契約書、土地買賣契約書，可知訴外人龔岳、詹萬興與訴外人鄭明通、鄭金塗、鄭金水交換土地使用，之後訴外人龔岳、詹萬興將土地賣予被告戊○○，該交換土地所有權交換取得契約書、土地買賣契約書均未提及土地上有房屋，一併交換買賣，如何謂被告戊○○現所使用之系爭房屋原為鄭明通等人所有，而有民法第425 條之一「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」之情形，被告己○○亦同。被告己○○所提出買賣契約書（被證三）係於民國67年訂立，出賣人為詹水勝、詹則裕，標的為土地與房屋，契約書第一條約定「土地坐○○○鎮○○段八張小段六十之二地號內貳拾玖坪（詳附原向龔岳、詹萬興承買土地買賣契約書壹份）」，而觀諸詹水勝、詹則裕與龔岳、詹萬興所訂立之土地買賣契約書，並未提到土地上有房屋存在，一併為買賣之標的，自難謂被告己○○現所使用之系爭房屋原為鄭明通等人所有，而有民法第425 條之一「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」之情形，是被告戊○○、己○○主張依據民法第
425 條之一之規定取得基地租賃權，自屬無據，為不可採。被告戊○○、己○○雖基於土地交換契約、土地買賣契約，而使用系爭土地，惟並未辦理土地所有權移轉登記，是渠等基於債權契約所取得之權利，仍不得對抗現今系爭土地所有權之受讓人，而主張為有權占有。
十三、綜上，原告請求確認被告甲○○○、壬○○、辛○○、戊○○、己○○就其房屋占用系爭土地對系爭土地應有部分之拍賣，優先購買權不存在，為有理由，應予准許。原告請求確認被告丙○○、丁○○、乙○○、癸○○就其房屋占用系爭土地對系爭土地應有部分之拍賣，優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
十四、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 11 月 30 日
書記官 李錦輝