臺灣板橋地方法院民事判決 95年度重訴字第353號原 告 己○○訴訟代理人 陳志忠律師被 告 丑○○
子○○戊○○
2樓巳○○丙○○午○○辰○○乙○○癸○○未○○庚○○辛○○寅○○○卯○○申○○○丁○○○壬○○共 同訴訟代理人 李兆環律師
林家祺律師上列當事人間請求確認土地優先購買權存在等事件，經本院於民國96年1 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣坐落台北縣樹林市○○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭第
111-2 地號土地），面積1,117 平方公尺，為原告與被告丑○○、子○○、戊○○、巳○○、丙○○、午○○、辰○○、乙○○、癸○○、未○○、庚○○等11人（下稱被告庚○○等11人）及其他共有人分別共有，全部共有人計28人，而被告庚○○等11人之應有部分合計4 分之3 。另坐落同地段
110 地號土地（下稱系爭第110 地號土地），面積64平方公尺，亦為原告與被告丑○○、子○○、戊○○、辛○○、寅○○○、卯○○、黃秀蘭、丁○○○、壬○○、丙○○、午○○、辰○○、乙○○、癸○○、未○○等15人（下稱被告未○○等15人）及其他共有人分別共有，全部共有人計37人，而被告未○○等15人之應有部分合計7 分之5 。本件被告等依土地法第34條之1 第1 項規定將系爭共有之上開兩筆土地處分，於民國95年1 月22日作價以每坪新台幣（下同）3萬元加地上物農作物補償每坪1,259 元及僑福房屋仲介服務費，出賣予訴外人張聰波，並於95年2 月21日以三峽中山郵局第71號存證信函，由代理人林雅嫻、丑○○通知原告上開共有土地處分事宜，並函告原告限期行使優先承購權，原告隨即於法定期限內之95年3 月1 日以桃園桃鶯郵局第29號存證信函回覆表示欲行使優先承購權，並於同年3 月8 日以上開郵局第44號存證信函通知被告等原告依土地法第34條之1第4項 規定，願以同一價格承購並催促被告於95年3 月12日上午10時至仕文聯合地政事務所進行土地買賣簽約及付款事宜，惟被告皆置之不理。
㈡按依土地法第34條之1 第4 項法條明文規定以「同一價格」
，而非係以「同一條件」作為優先承買之要件，故而被告主張應以「同一條件」始有優先購買權之適用，並無足採等語。
㈢聲明請求：⑴確認原告對坐落如附表一、二所示土地有優先
購買權存在。⑵被告等就前項土地以每坪3 萬元（另地上物農作物補償每坪1,259 元）所為之買賣行為，准原告以同一價額優先承購。
二、被告則以：㈠原告並未依土地法34條之1規定以同一條件購買：
土地法34條之1 所謂「共有人之優先購買權」，係指共有人聲明願依「同一條件」購買，始有優先購買權可言，倘共有人所聲明者僅部分條件相同，「其餘條件相異」則不發生優先購買權。被告等17人，係處分包括系爭兩筆土地在內共6筆土地，亦即，除系爭兩筆土地外，處分之土地尚包括同地段第111-1 、112 、123-2 、93-12 地號4 筆土地（下稱系爭6 筆土地）。該6 筆土地中僅有系爭第111-2 地號土地及系爭第110 地號土地兩筆土地有聯外道路，而其餘4 筆則為完全無聯外道路之袋地，因此出售予第三人時之條件即言明「6 筆土地」「一次交易，整批出售」，而土地價金則斟酌臨馬路之兩筆（即原告主張優先購買之系爭兩筆土地）單價高（每坪至少6 萬元以上），其餘4 筆袋地價值較低，互為截長補短後「整批」均一價以每坪3 萬元出售，且不負擔任何稅費，此乃被告等出售土地之主要條件（即6 筆土地不分臨路或袋地整批一次出清），此觀被告與買方之買賣契約書及通知優先購買時之存證信函，均載明6 筆土地地號自明。
今原告僅願意購買價值高之臨馬路之系爭第111-2 、第110地號兩筆，顯未聲明以「同一條件」購買甚明，不發生優先購買權。原告就系爭6 筆土地均係為共有人，倘其僅聲明購買價值高之臨路系爭兩筆土地，則被告其餘各筆擬合併整批出售之土地，勢必因本次處分而變成完全無交易競爭力之袋地（如一次出售6 筆予同一人，可維持原先6 筆土地所有權人處於統一狀態，不致形成袋地），故原告所稱優先購買非僅不符合土地法要求之「同一條件」購買，且違反誠信並不利於共有土地之利用。
㈡被告依土地法34條之1 第1 項規定處分整筆共有地，非單純處分應有部分」，則其餘共有人亦無優先購買權之可言：
最高行政法院91年判字214 號判決表示：部分共有人依土地法第34條之1 處分整筆共有土地時，應先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買，如他共有人不願購買，自應將共有物全部移轉予共有人以外之第三人，使取得共有土地處分權之共有人，依土地法第34條之1 處分共有土地時，增加「應先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買」之限制，難謂合法。本件既係依土地法34條之1 第1 項規定，由超過應有部分3 分之2 之共有人（即被告等17人）處分整筆共有地，而非單純出售應有部分持分，依上開最高行政法院之判決意旨，原告自無優先購買權可言等語，資為抗辯。
㈢答辯聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭第111-2 地號土地，面積1,117 平方公尺，為原告與被
告丑○○、子○○、戊○○、巳○○、丙○○、午○○、辰○○、乙○○、癸○○、未○○、庚○○等11人及其他共有人所分別共有，全部共有人計28人，上開被告庚○○等11人之應有部分合計4 分之3 。另系爭第110 地號土地，面積64平方公尺，亦為原告與被告丑○○、子○○、戊○○、辛○○、寅○○○、卯○○、黃秀蘭、丁○○○、壬○○、丙○○、午○○、辰○○、乙○○、癸○○、未○○等15人及其他共有人所分別共有，全部共有人計37人，而被告未○○等15人之應有部分合計7 分之5 。本件被告依土地法第34條之
1 第1 項規定，於95年1 月22日將包括系爭兩筆土地在內之系爭6 筆土地全部，以每坪3 萬元及僑福房屋仲介服務費加地上物農作物補償每坪1,259 元，出賣予訴外人張聰波，並於95年2 月21日由代理人林雅嫻、丑○○以三峽中山郵局第71號存證信函，通知原告上開共有土地處分事宜，函告原告於10日內行使優先承購權。原告遂於95年3 月1 日以桃園桃鶯郵局第29號存證信函回覆表示欲就系爭兩筆土地及同段第93-12 地號土地共計3 筆，行使優先承購權，被告之代理人林雅嫻於同年月7 日收受。另原告亦為系爭6 筆土地之共有人。以上並有系爭6 筆土地之土地登記謄本、95年2 月21日三峽中山郵局第71號存證信函影本1 件、存證信函影本1 件可證。
㈡原告就系爭6 筆土地，均為共有人之一。惟其提起本件訴訟
，僅就其中系爭110 、111-2 兩筆土地主張行使共有人優先權。
四、兩造爭執事項要點：土地法34條之1 第4 項規定係以「同一條件」或「同一價格」為要件？
五、按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」、「第1 項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」土地法第34條之1 第1 、2 、3 、4 項定有明文。次按土地共有人依土地法第34條之1 第1 項規定，出售共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4 項所定之優先承買權，是共有人依首揭規定出售共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4 項規定得主張優先承買權利（最高法院86年度台上字第1737號裁判意旨供參）。本件被告依土地法第34條之1 第1 項規定，出售系爭共有之6 筆土地之全部，則未為出賣人之原告，對於出賣系爭6 筆共有土地全部之共有人之應有部分即被告之應有部分，揆諸上開說明，依同條第4 項規定得有優先承購之權，被告辯稱渠等係依土地法第34條之1 第1 項處分共有土地全部，非單純處分應有部分，故原告無優先購買權等語，尚非可採。至於被告所舉最高行政法院91年度判字第214號判決，乃係針對「91年8 月28日修正前」之「土地法第三十四條之一執行要點」第10項第1 款規定，是否增加原法條所無之限制所為之闡釋，惟「土地法第三十四條之一執行要點」業已針對最高行政法院91年度判字第214 號判決所闡釋之上開問題已於91年8 月28日加以修正，故現行之「土地法第三十四條之一執行要點」已無被告所辯之問題存在，被告此部分抗辯，尚非有據。
六、然按土地共有人行使土地法第34條之1 第4 項之優先購買權，須就出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之「一切條件」均表示接受，始有「合法行使」優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權，最高法院89年度台上125 號裁判可為供參；又按土地法第34條之1 第4 項有人有以同一條件優先承購之權利，如共有人係將共有土地與建築改良物合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣人之共有人訂立買賣契約，不得任選土地或建築改良物主張優先承購，亦有最高法院88年度台上2126號裁判可為憑參。查本件系爭
6 筆土地，僅有其中系爭93-12 、111-2 、110 地號土地3筆土地有聯外道路，業據證人甲○○證述在卷，復為兩造所不爭。而本件被告係將系爭6 筆土地全部一起依土地法第34條之1 第1 項規定予以處分，而其等委託僑福房屋仲介公司之仲介人員甲○○代為仲介出售系爭6 筆土地，乃系爭6 筆土地一次委託仲介出售，有載明系爭6 筆土地之地號，且委託出售之價格為以每坪3 萬元賣清（即賣方實拿之金額），總價686,070,000 元，並未區分其中各筆臨路或不臨路土地之價格，而買受人張聰波交易條件亦係將系爭6 筆土地一次購買，以為符合買受人所欲購買土地之範圍等事實，除有被告所提、原告不爭執真正之僑福房屋公司委任狀影本1 件足證（見本院卷第一宗第240 頁），並據證人甲○○到庭證述：「（買賣雙方價格如何談？）證人賣方要求一坪3 萬元賣清，也就是不包括仲介服務費、增值稅。賣方是6 筆土地一起賣，因為其中有3 筆土地沒有臨道路，6 筆土地每坪土地價格是相同，因為是以有臨路的土地及未臨路的土地價格一起下去平均算出每坪為3 萬元賣清，買方亦要求6 筆土地一起買，才能符合他所要使用的範圍。從頭到尾都沒有各筆土地分開來談價格等語屬實，有本院96年3 月13日言詞辯論筆錄可稽，足見系爭6 筆土地買賣契約雙方，係以系爭6 筆土地合併交易為買賣條件。且系爭6 筆土地係合併出售予訴外人張聰波之該買賣交易條件，亦經被告之代理人林雅嫻、丑○○以95年2 月21日三峽中山郵局第71號存證信函通知原告，此觀之上開存證信函載明：「…受通知人鄭山豬等33人（按：包括原告在內）所共有人坐落台北縣樹林市○○○段
110 、111- 2、111- 1、112 、123- 2、93-12 地號六筆土地，地目『面積（二仟二百八十六點二九）坪』農地『壹筆』，今於九十五年一月二十二日作價以每坪新台幣參萬元及僑福房屋仲介服務費加上地上物農作物補償每坪新台幣壹仟貳佰伍拾玖元，為共有土地處分於張聰波一人，…」字樣甚明，此有兩造不爭執真正之上開存證信函影本1 份存卷可徵（見本院卷第一宗第26至32頁），業已載明系爭6 筆土地之「出售總面積為2286.29 坪」，及以6 地號係「一筆」來出售之條件，是被告辯稱已將6 筆地號合併出售之交易條件通知原告等語，應堪憑採。然原告於收受上開存證信函後，於
95 年3月1 日以桃園桃鶯郵局第29號存證信函回覆表示欲僅就系爭兩筆土地及同段第93-12 地號土地共計3 筆土地行使優先承購權，而非就系爭6 筆土地全部均行使優先承買權等情，為原告所不爭執，並有其所提桃園郵局第29號存證信函影本1 件可徵，則原告既非就被告與第三人張聰波買賣交易系爭6 筆土地合併出售之全部條件來行使原告之共有人優先承買權，揆諸最高法院上開判決意旨所揭，即難認為原告係「合法行使」土地法第34條之1 第4 項之共有人優先承買權，是原告主張其已合法行使土地法第34條之1 第4 項之共有人優先承買權，兩造間已成立買賣契約云云，洵非足取。
七、綜上，原告本於土地法第34條之1 第4 項規定，請求確認原告對坐落如附表一、二所示土地有優先購買權存在，及被告就如附表一、二所示土地以每坪3 萬元（另僑福房屋仲介費及地上農作物補償每坪1,259 元）所為之買賣行為，請求判命准原告以同一價額優先承購之請求，均無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本院上開結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 29 日
民事第一庭 法 官 陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 3 月 30 日
書記官 李瑞芝