臺灣板橋地方法院民事判決 96年度國字第2號原 告 己○○訴訟代理人 辛○○被 告 台北縣中和地政事務所法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○訴訟代理人 壬○○被 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 林淑惠律師被 告 癸○○被 告 丙○○
號上列當事人間國家賠償等事件，本院於96年6 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告台北縣中和地政事務所應給付原告新台幣壹佰柒拾壹萬貳仟肆佰壹拾貳元，及自民國九十五年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告永慶房屋仲介股份有限公司應給付原告新台幣壹佰柒拾壹萬貳仟肆佰壹拾貳元，及自民國九十五年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告癸○○、丙○○應連帶給付原告新台幣壹佰柒拾壹萬貳仟肆佰壹拾貳元，及自民國九十五年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前一至三項判決，經㈠被告台北縣中和地政事務所㈡被告永慶房屋仲介股份有限公司㈢被告癸○○、丙○○，任何一方給付後，他方即免給付義務。
訴訟費用由被告共同負擔。
本判決第一項至第三項於原告分別以新臺幣伍拾柒萬零捌佰零肆元為被告台北縣中和地政事務所、永慶房屋仲介股份有限公司、癸○○、丙○○供擔保後得假執行。但被告台北縣中和地政事務所、永慶房屋仲介股份有限公司、癸○○、丙○○，各以新台幣壹佰柒拾壹萬貳仟肆佰壹拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序上理由
一、依國家賠償法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機關請求之。賠償義務機關對於前項請求，應即與請求權人協議。協議成立時，應作成協議書，該項協議書得為執行名義。
賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日起逾30日不開始協議，或自開始協議之日起逾60日協議不成立時，請求權人得提起損害賠償之訴，國家賠償法第10條第1 項、第11條第
1 項分別定有明文。查原告主張被告應負國家賠償責任，原告向被告請求賠償，被告以95年3 月14日北縣中地測第0000000000號函拒絕賠償等情，為兩造所不爭（見北院卷第21頁），爰依前開規定提起本訴等情，是原告起訴時已履行前揭法條之前置程序規定，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第
255 條第1 項第2 款定有明文。原告於起訴時聲明「被告中和地政、被告永慶房屋仲介股份有限公司等應給付原告1,712,412 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」，惟於95年4 月24日具狀聲明被告中和地政與被告永慶房屋之聲明係其中一人給付，其餘被告免為給付義務（見本院卷第65頁），因此，原告應係更正聲明為「被告中和地政、被告永慶房屋仲介股份有限公司等各應給付原告1,712,412 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，係其中一人給付，其餘被告免為給付義務」，核屬擴張訴之聲明，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之規定，應予准許。
貳、實體上理由
一、原告起訴主張
（一）原告於民國（下同）93年2 月22日，經由被告永慶房屋仲介股份有限公司（下簡稱永慶房屋）向被告癸○○、丙○○購買坐落於臺北縣永和市○○段○○○ ○號（持分630/100,000） 及其上建物即門牌號碼為臺北縣永和市○○路○○○ 號2 樓之房屋（下簡稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）998 萬元，其後委託信義房屋代為銷售，信義房屋告知房屋權狀和地籍圖謄本有誤，實際落差十數坪，要求原告需依實際坪數更改權狀後出售。經原告於94年11月11日向被告臺北縣中和地政事務所聲請系爭房地之地籍圖謄本及建物測量成果圖，發現其中露台部分之面積計算有誤，即露台計算式中第1 行（2.88＋2.7） ×14.85 ，經查並無此2.7 部分，此導致露台面積多報而多登記了2.7 ×14.85 ＝40.1平方公尺（約12.1302 坪），於94年11月28日隨即向中和地政事務所（下稱中和地政）提出陳情書，請中和地政查明錯誤原因，被告中和地政於95年3 月7 日函覆原告更正後面積短少
46.07 平方公尺（為13.9361 坪），並承認係當時測量人員之錯誤造成此嚴重瑕疵，依據系爭不動產買賣契約書第
1 頁、第2 頁及永慶房屋所提供不動產說明書中之產權調查表，一併觀視即知，原告係以998 萬元之代價購買總樓地板面積為268.50平方公尺（81.22 坪），原告購買當時換算每坪購買之單價為122,876 元，認為值得購買，遂以
998 萬元，購買系爭房地權狀登記之面積
（二）按當物權之變動情事發生時，足以使外界大眾能夠辨認之徵象或記號─即不動產之登記，此種情形稱「公示原則」。凡信賴物權變動之徵象，此種登記之公示性，認為有其物權存在，有所作為之善意（不知情）之第三人，縱然該徵象與真實權利之存在，不相符合時，法律對於信賴該徵象之第三人，應加以保護，這種情形，即稱之為「公信原則」。依本法所為之登記，有絕對效力。因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任，土地法第43條、第68條第1 項本文分別定有明文，土地法第43條之規定，在表彰土地登記之公信力，保護第三人之權利，將登記事項賦予絕對真實之公信力，第三人信賴登記而取得不動產權利時，不因登記原因之錯誤、無效或撤銷，被剝奪應有之權利，以資保護不動產交易之信賴與安全。公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任。國家賠償法第2 條第2 項前段定有明文。中和地政自認係當時測量人員之錯誤而造成本件房屋面積登記之嚴重瑕疵，爰依據土地法第68條及國家賠償法第2 條第2 項前段之規定，請求被告被告中和地政負損害賠償責任。
（三）永慶房屋未盡善良管理人之注意義務，為不實之調查及報告，構成不完全給付，且瑕疵重大，已無法補正，按民法第227 條準用同法第226 條第1 項規定，原告得向永慶房屋請求損害賠償。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第184 條第1 項前段、第535 條、第544 條分別定有明文。被告永慶房屋受被告癸○○、丙○○之委託代為出售系爭房地且受有被告癸○○、丙○○及原告之報酬，竟疏於調查即急於撮合系爭房地之買賣，相對應信義房屋產調部之按規定及步驟一一調查，才發現此嚴重瑕疵，則永慶房屋受原告之委任處理房屋買賣事務，未盡其善良管理人之注意義務而有過失，致使原告受有無法按當時購買之價錢出售財物上損失。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567 條定有明文。是仲介業就「關於訂約事項」有調查及據實報告之義務；蓋仲介業者之居間行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，據實報告予當事人。永慶房屋為達「銷售報酬」之目的，未盡調查及據實報告義務，進而造成原告之重大損害甚明。又從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。消費者保護法第7 條第1 項定有明文，查永慶房屋為一企業經營者，原告為一消費者，具有消費者保護法之適用。永慶房屋違反調查及報告義務，其服務即屬未具可合理期待之交易上安全性，消費者保護法第7 條第3 項之規定，自應賠償原告所受之損害。依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額
1 倍以下之懲罰性賠償金。消費者保護法第51條定有明文。其規定並非在填補損害，在於懲罰具有惡性企業經營者，並嚇阻該企業及其他企業經營者不敢繼續以不法之行為侵害消費者權益，以徹底維護廣大消費者之信賴與權益。永慶房屋係從事仲介服務之專業企業經營者，違背調查及據實說明義務將重要之交易上事項漏未告知，致原告陷於錯誤而簽訂不動產買賣契約，造成財產上之損害，足見永慶房屋為謀取報酬，破壞仲介市場上應有之調查及據實說明義務，其責任不可謂不大。原告爰依據民法第347 條準用360 條第1項 之規定請求債務不履行之損害賠償、民法第227 條、第226 條、第184 條第1 項前段、第535 條、第544 條、消費者保護法第7 條第3 項請求如訴之聲明。
（四）查被告癸○○、丙○○，因其所出賣之房屋具有坪數上短少之瑕疵，致使價值上嚴重減損，故其二人亦當就原告所受之損害負責。依系爭不動產買賣契約書第10條第5 點約定乙方即被告癸○○、丙○○保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵，是其當負保證之責，原告爰依據民法第
227 條第1 項、第231 條第1 項、第226 條第1 項、第
354 條第1項 本文、第359 條、第179 條前段之規定，請求如訴之聲明。
（五）對於被告臺北縣中和地政事務所與永慶房屋之聲明係其中一人給付，其餘被告則免為給付義務；訴之聲明第1 項及第2 項並非重複請求損害賠償，又若被告如一人已為給付，其餘被告即免為給付義務。
（六）聲明：被告中和地政、被告永慶房屋仲介股份有限公司等各應給付原告1,712,412 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被告癸○○、丙○○應給付原告1,712,412 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，又被告如一人已為給付，其餘被告即免為給付義務。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告臺北縣中和地政事務所抗辯：
（一）因79年間於原建物測量成果圖面積計算有誤，更正後建物測量成果圖內尺寸與竣工平面圖相符，為現況房屋之實際面積，更正登記純屬表彰面積之數字更動，並無損及原告之實體財產權，原告認為該建物先前登記面積，造成主觀上之誤判而多給付價金。然不動產交易價格之形成，並非單純取決於單方標的物面積之價值判斷，係買賣雙方於標的整體價值之合意；況原告與被告丙○○、癸○○所訂立之不動產買賣契約書第4 條內容顯示原告簽約前已到現場詳細檢視，雙方合意簽訂買賣總價為新臺幣998 萬元，並非依登記面積為買賣價金計算之標準暨同契約第12條房屋移交以現況點交方式為之，房屋權狀登載之面積並不具相當因果關係及現場標的物並無短少，原告實質上並無因面積更正短少而受到損害。
（二）地籍測量實施規則第278 條規定：建物登記後發現原測量或抄錄錯誤需辦理更正者準用第232 條之規定。暨同規則第232 條規定：複丈發現錯誤者，除有下列情形之一，得由登記機關逕行辦理更正者外，應報經直轄市或縣（市）主管機關核准後始得辦理：㈠原測量錯誤純係技術引起者。㈡抄錄錯誤者。前項所稱原測量錯誤純係技術引起者，指原測量錯誤純係觀測、量距、整理原圖、訂正地籍圖或計算面積等錯誤所致，並有原始資料可稽；抄錄錯誤係指錯誤因複丈人員記載之疏忽所引起，並有資料可資核對（本院卷第85頁）。故依上開規定辦理更正，並於95年3 月
7 日以北縣中地登字第0950002952號函通知系爭建物面積，被告已辦理更正登記完竣，並無故意或重大過失不法侵害人民自由或權利，自無構成國家賠償責任。
（三）系爭建物為79年9 月26日申請建物測量，79年11月9 日辦理建物登記所有權人為郭李尾，83年9 月6 日郭李尾買賣移轉予呂淑珍，呂淑珍85年2 月10日買賣移轉陳彩雲；陳彩雲於92年10月21日買賣移轉癸○○、丙○○，之後於93年4 月12日買賣移轉至原告己○○，前數次買賣係依現場實屋裝設價值購置，其實際使用範圍面積並不依登記面積有所增減，因而原告主張，顯無理由。
（四）因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。土地法第68條第1 項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。土地法第68條第
1 項本文、土地登記規則第13條分別定有明文。本件為面積計算錯誤之更正，有別於登記錯誤遺漏或虛偽致受損者；非屬土地法第68條第1 項規定之範圍，原告依據土地法第68條第1 項請求賠償為無理由。
（五）聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告永慶房屋抗辯
（一）系爭房地買賣屬於中古屋買賣，為現物買賣及特定物買賣，被告係依房屋之現況向原告為仲介說明，原告於簽立系爭不動產買賣契約之前，前往看屋數次，對於系爭房地之現狀、位置、大小，應已確認、瞭解，且買賣雙方對於系爭房地之面積，未進行實際測量，依客觀情形及一般社會通念，足認買賣雙方對於系爭房地及附屬建物面積之大小並不爭執，所注重者乃系爭房地之現狀及權利義務而已。被告已依系爭不動產買賣契約成立當時之房屋現狀交屋予原告，是被告實已盡仲介之責任。被告係依據屋主即另一被告癸○○、丙○○提供之土地、建物所有權狀再經調閱其土地、建物登記謄本，經核記載均相符，因信賴地政機關所為之登記，有絕對之效力，原告又未對系爭房屋之面積有爭執，並要求測量，故被告亦無從發現其建物（主要露台部分）實際面積與登記面積不符，是被告處理本件仲介買賣應無過失可言。
（二）原告於93年2 月17日簽立不動產買賣意願書委託被告「居間仲介」，擬承購賣方即被告癸○○、丙○○所有系爭不動產，此有不動產買賣意願書影本可稽，此與民法第528條所定：「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約」不同，而應屬民法第565 條所定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」相同。被告與原告間之法律關係應為居間，而非委任，是原告依民法第535 條、第544 條規定請求被告賠償損害，應非有據。
（三）原告向被告癸○○、丙○○購買系爭房地時，雙方係約定以總價買賣，並未約定每坪之價格，原告當時以總價998萬元購買系爭房地，並未高於市場行情，是原告並無損害可言。況原告向被告癸○○、丙○○所購買者，包括系爭永和市○○段○○○ ○號持分及1504建號，為兩造所不爭執。系爭土地並無面積短少之瑕疵，縱原告有損害，因僅有建物部分減少面積，所減少者大都屬露台部分。吾人均知露台部分使用價值不高，是其價值自不能與主建物為相同之計算。準此，原告此部分之損害究為多少，實有另為舉證證明之必要，否則即非有據
（四）聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告癸○○、丙○○抗辯：
（一）債務不履行之要件，須有「可歸責於債務人之事由」，方足當之，此觀諸民法第227 條第1 項、第226 條第1 項之規定甚明。被告中和地政有測量錯誤或計算錯誤之疏漏而致權狀登記坪數短少之情事，當屬中和地政事務所之故意或過失，中和地政應依土地法第68第1 項本文所定，負損害賠償責任，無從歸責於被告二人，且本件已為給付，應無給付遲延之情形，本件為國家機關之疏失負責，令毫無專業知識及公權力之人民負責，顯有未合。
（二）民法第356 條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」而所謂日後發現者，應有6 個月期間之限制，本件自所有權移轉登記後至原告起訴已逾6 個月，原告自不得再主張瑕疵擔保之權利。即或不然，原告至遲於中和地政事務所95年3 月回函時已知坪數短少，卻未曾通知被告；則原告怠於通知被告亦生「喪失瑕疵擔保權利」之效果，實不待言。
（三）本件面積短少主要在露台部分由83.33 平方公尺更正為
38.43 平方公尺；主建物部分則由125.38平方公尺更正為
122.66平方公尺，僅短少2.72平方公尺（0.82坪），至於陽台部分則由18.34 平方公尺變更為19.06 平方公尺。從而不分主建物或露台（兩者利用價值不同），而以每坪同為122,876 元計算賠償金額，自非有理，因此，原告請求均以每坪122,876 元，計算賠償金額為1,712,412 元，並無理由。
（四）原告主張民法第179 條前段之不當得利請求權，惟本件兩造間有買賣關係存在，並非無法律上之原因，原告應就不當得利之成立要件詳為說明。至於原告與其他被告交涉往來之過程，其真實性應視該被告是否承認或否認而定，被告二人並不明瞭；另原告所提附件及原證2 、3 、4 之真實性，應以其他被告之臺北縣中和地政事務所之主張為準。
（五）駁回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（96年5 月1 日筆錄，本院卷第99頁）原告於93年2 月22日經由被告永慶房屋之居間，向被告癸○○、丙○○購買系爭房地，定有原證1 之不動產買賣契約，買賣價金為新台幣（下同）998 萬元，嗣因原告於再行出售時即發現房屋現況面積與系爭房地之所有權狀不符，經原告於94年11月28日向台北縣中和市地政事務所陳情，經被告中和地政事務所調取原登記檔內之建物竣工平面圖重新檢算後發現因人工計算錯誤，更正面積合計短少46 .07 平 方公尺（為13.9361 坪），有原證2 被告中和地政事務所95年3 月
7 日北縣中地登字第0950002952號函可參。
四、本件爭點及本院判斷（96年5 月1 日筆錄，本院卷第99頁）原告主張於93年2 月22日經由被告永慶房屋仲介向被告癸○○、丙○○以總價新台幣（下同）998 萬元購買坐落系爭房地，事後發現因被告中和地政計算錯誤致系爭房屋之權狀登記坪數錯誤，經更正後面積減少13.9361 坪，以每坪單價為122,876 元，所受損害為1,712,412 元（計算式：122,876元/ 坪×13.9361 坪＝1,712,412） ，爰依據土地法第68條及國家賠償法第2 條第2 項前段之規定，請求被告被告中和地政給付如訴之聲明。被告永慶房屋並未善盡調查義務，違反居間及消費者保護之義務，依據民法第民法第347 條準用
360 條請求債務不履行之損害賠償、民法第184 條第1 項前段、第227 條準用第226 條、第535 條、第544 條、消費者保護法第7 條第3 項請求被告永慶房屋給付如如訴之聲明。
被告癸○○、丙○○出賣系爭房屋，有面積減少之瑕疵，爰依據民法第227 條第1 項、第231 條第1 項、第226 條第1項、第354 條第1 項本文、第359 條、第179 條前段之規定，請求被告癸○○、丙○○給付如訴之聲明，如其中一被告已為給付，其餘被告免為給付義務。被告中和地政則以原告已詳細檢視系爭房屋之面積後始以總價購買，並非以單價計算房屋坪數，當時每坪市價20萬元，原告僅以每坪約12萬元購買，依此計算原告並無損失，被告中和地政依據地籍測量規則第278 、第232 條之規定依法辦理更正，執行職務並無故意或過失，又土地法第68條之規定，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。本件為面積計算錯誤之更正，核與前開規定不符等語置辯，被告永慶房屋則以中古屋買賣係現物買賣及特定物之買賣，原告買受系爭房地已多次看過現場，並以現狀交屋，被告已盡仲介義務，被告係信賴被告中和地政所載之面積居間仲介，並無過失，被告並非受原告之委任，並不適用委任之法律關係，再者，本件面積減少者為建物，且大部分計算錯誤部分為露台及陽台部分之部分，露台之價值不高，自不得依據每坪單據計算損失等語置辯，被告癸○○、丙○○則以本件登記面積之減少，係因被告中和地政之計算錯誤，並非可歸責於被告，自無債務不履行之適用，且原告於發現面積短少後6 個月內並未通知被告，被告自毋庸負瑕疵擔保之責，再者，面積主要短少部份均為露台、陽台，自不得均以每坪單價122,87 6元計算賠償金額，且本件係基於買賣關係所為之給付，並無不當得利可言等語置辯，經兩造交換書狀並協議簡化爭點如下：
（一）被告中和地政部分：
1、按公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任，國家賠償法第
2 條第2 項前段定有明文。因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值，土地法第68條定有明文。按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除能證明其原因應歸責於受害人者外，由該地政機關負損害賠償責任，土地法第68條第1 項定有明文。此項規定係國家賠償法之特別規定，依國家賠償法第
6 條規定，自應優先適用。又土地法上開規定，其立法意旨係在貫徹土地登記之公示性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害，以兼顧交易安全及權利人之權利保障。至土地登記規則第13條 (修正前第14條)所 指情形，乃僅屬例示；應解為如登記錯誤、遺漏或虛偽係因不可歸責於受害人之事由所致者，地政機關均須負損害賠償責任。苟解為僅具該條所定情事者，地政機關始負損害賠償責任，將限縮土地法第68條第1 項之適用範圍，而有危害交易安全及損害權利人權利之虞，難謂與該條之立法精神無違，最高法院91年度台上第1173號判決即採此法律見解，可供參考。
2、土地登記有絕對效力，影響人民財產權甚鉅，被告職司土地登記測量工作，實施土地測量時自應詳實謹慎辦理，詎被告所屬地政人員疏未注意，而將系爭房屋面積計算錯誤，致原告受有溢付價金之損害，是被告所屬地政人員確有過失甚明。且不動產之登記，具公信力，買賣不動產，恆以土地登記簿所載之面積，作為買賣之範圍及計價之依據。系爭房地如被告登載面積正確，原告當不致溢付價款，其溢付價金，自與被告所屬地政人員面積計算疏漏間具相當因果關係。原告亦非明知系爭建物實際面積與土地登記簿記載有所差異，其信任系爭建物登記簿所載之面積大小而為估價應買，即可認受有溢付價金之損害。是被告前開所辯，尚不足採。本件因被告中和地政所屬公務員有前開面積計算錯誤之過失，致原告依此登記內容買受系爭房地，揆諸上開說明，原告依前開土地法第68條第1 項之規定，請求被告中和地政賠償面積減少之損害，洵屬有據，應予准許。
3、複丈如發現原測量或抄錄錯誤時，應報經直轄市或縣（市）主管機關核准後，始得更正有關地籍圖冊。前項所稱原測量錯誤，係指原測量成果與實地有不一致情形，且權利關係人對土地界址並無爭議者而言；所稱抄錄錯誤係指錯誤因複丈人員記載之疏忽所引起，並有資料可資核對者而言。第一項原測量錯誤純係技術引起者或抄錄錯誤者，直轄市或縣（市）主管機關得授權地政事務所逕行更正。前項所稱原測量錯誤純係技術引起者，係指原測量錯誤純係觀測、量距、整理原圖或計算面積等錯誤所致，並有原始資料可稽者而言。建物登記後發現原測量或抄錄錯誤時，應報經直轄市或縣（市）主管機關核准後，始得更正有關地籍圖冊。第232 條第2項至第4 項之規定，於本條準用之。地籍測量實施規則【民國92年10月27日修正】第232 條、第278 條分別定有明文。
被告中和地政因建物竣工圖之圖面面積正確，因被告中和地政所屬公務員為計算面積錯誤逕為更正建物登記之面積等情，為兩造所不爭（見本院96年5 月10日筆錄），被告中和地政之逕行更正系爭建物面積之行為，係依據前開規定所為逕行更正地籍圖之記載，但並非即指被告中和地政所屬公務員執行職務，因此項規定而免責。被告此部份抗辯，即非可採。
（二）就被告永慶房屋部分：
1、不動產仲介契約之法律性質，究係民法上之居間契約或委任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約或視契約性質而定，學說上容有爭論，並無定說，不動產仲介契約之當事人就其約定之服務內容與報酬給付情形並不完全相同，故仍應視個別契約約定之內容以定，其法律性質無法一概而論。按民法第565 條規定之典型居間契約，僅須雙方約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方即應給付報酬，又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。
2、被告永慶房屋受被告癸○○、丙○○之委託居間仲介買賣系爭房地，具有居間契約之性質，並受有原告與被告癸○○、丙○○之居間報酬，自應適用居間契約之規定。再者，依據92年6 月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正（行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之不動產委託銷售契約書範本第7 條第1 項規定，受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。準此，被告永慶房屋就系爭建物之面積即應依據善良管理人之注意義務，調查系爭房地之實際面積，況系爭建物經被告中和地政更正面積後，前後差距有13.9361 坪，面積差距甚鉅，以被告永慶房屋係亦居間房屋買賣為業，如以善良管理人之注意義務，即可即時察覺面積之差距，況同為房屋仲介業之信義房屋於受託系爭房地之居間買賣時，即已察覺系爭房地之實際面積與建物登記簿之面積不符，足見，上開面積之差距，並非難以發現，被告永慶房屋未盡調查義務，即有不完全給付之情形，原告依據民法第227 條、226 條之規定，請求被告永慶房屋應負損害賠償，自應有據。
3、原告依據民法第227 條不完全給付之規定請求，既有理由，其另侵權行為、委任契約之法律關係等主張，核屬請求權競合之合併，其中一請求權有理由，其起訴之目的已達，自無庸再事審究其他請求權是否有理由。
（三）就被告癸○○、丙○○部分：
1、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。原告以總價998 萬元購買系爭房地，依據買賣契約書記載，包括坐落於臺北縣永和市○○段○○○ ○號（持分630/100,000） 及其上建物即門牌號碼為臺北縣永和市○○路○○○ 號2 樓之房屋，建物包括主建物
125.38平方公尺、陽台18.34 平方公尺、露台83.33 平方公尺、花台8.7 平方公尺，及共同使用建物4309.04 平方公尺（持分76/10000），合計約為268.4984平方公尺，換算為
81.22 坪，經換算後雖每坪為單價12萬2876元。參以證人庚○○於本院審理時證述「（被告訴訟代理人壬○○問：當時買賣雙方如何談論價格？總價或單價？）通常會先問坪數，總價與單價都會提到，系爭房屋的坪數與露台部分我們都有告知，故系爭房屋都有考量到總價與單價，以當時單價而言，是比平均市價低，當時單價為每坪12餘萬元，而市價為20萬元上下」「（被告訴訟代理人黃問：以中古屋而言，是否以總價來賣？）不一定，每坪單價與總價都會合併考慮」等語（見96年6 月5 日筆錄），準此，原告購買系爭房地，有關系爭房地之坪數及總價，應為原告出價購買之主要原因，因此，被告癸○○、丙○○以系爭房地有81.22 坪之面積出賣於原告，然實際面積卻短少13.9361 坪，自受有相當於
13.9361 坪之利益，致原告受有損害，且就短少13.9361 坪部分之價格，原告所為之給付，並無法律上原因，原告依據不當得利之規定，請求被告癸○○、丙○○賠償，為有理由。
2、原告依據不當得利之規定請求返還被告癸○○、丙○○所受之利益，既有理由，其另依民法不完全給付、買賣等法律關係等主張，核屬請求權競合之合併，其中一請求權有理由，其起訴之目的已達，自無庸再事審究其他請求權是否有理由。
（四）本件損害賠償額之計算：原告以總價998 萬元購買系爭房地坪數為81.22 坪，有系爭房地買賣契約書一份在卷可按，原告經換算後每坪單價為122,876 元為其價金核算標準，系爭房地經更正後短少面積為13.9361 坪，原告所受損害為1,712,412 元（計算式：
122,876 元/ 坪×13.9361 坪＝1,712,412） ，原告為此請求賠償被告賠償1,712,412 元，為有理由，應予准許。被告中和地政、永慶房屋抗辯系爭房地係中古屋買賣，市價為20萬元，原告買受單價僅為12餘萬元，原告並未因更正後面積減少而受有損害云云。再者，原告雖以122,876 元購買系爭房地，雖低於市價甚多，然房屋價格之取決因素，除坪數及總價外，有關系爭房地之地理位置、座向、屋況、交通狀況、鄰房等等均有影響，準此，原告買受價格雖較市價為低，然此為當時原告與被告癸○○、丙○○間合意之價格，難認原告因此受有低於市價之利益，而以低於市價購買系爭房地，致減少面積後而未受有損害。原告買受系爭房地之面積為
81.22 坪，經更正後面積減少13.9361 坪，原告再行出售，自受有面積短少之損害，被告前開抗辯，委無可採。至於被告癸○○、丙○○抗辯系爭房地面積減少大部分露台部分減少44.9平方公尺（13.5821 坪），前後陽台增加為1.55平方公尺（即0.42坪），室內面積僅減少2.72平方公尺（即0.82坪），準此，原告所受損害應分別露台、陽台、室內面積計算，然查，系爭房地之買賣係以房屋總坪數及總價議價購買，並未各別區分露台、室內面積、陽台面積之價格，從而，被告癸○○、丙○○前開抗辯，並無可取。
（五）不真正連帶債務部分：本件屬於所謂「不真正連帶債務」即數債務人具有同一目的，本於各別之侵權行為發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即同免其責任之債務。原告依據土地法第68條第1 項之規定，請求被告中和地政應負損害賠償責任，又依據民法第227 條不完全給付之規定請求被告永慶房屋負連帶賠償責任，又依據民法第179 條之規定，請求被告癸○○、丙○○負返還其所受之利益，被告中和地政、永慶房屋、癸○○與丙○○等被告間應成立不真正連帶債務，而癸○○與丙○○為系爭房地之共同出賣人，依據系爭不動產買賣契約書第10條第6 項之約定，被告癸○○、丙○○自應負返還不當得利之連帶責任。準此，被告中和地政、被告永慶房屋、被告癸○○、丙○○，其中一㈠被告中和地政㈡被告永慶房屋、㈢被告癸○○、丙○○已為給付，其餘被告即免為給付義務。
五、綜上所述，原告分別依據土地法第68條第1 項、民法第227條不完全給付、民法第179 條不當得利之規定，依序請求被告中和地政、永慶房屋、被告癸○○、丙○○賠償1,712,412 元，及均自起訴狀繕本送達翌日（如附表所示）起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，其中一被告已為給付，其餘被告即免為給付義務。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核予判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併予敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 7 月 10 日
民事第三庭法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 10 日
書記官 朱家惠附表（利息起算日）
1、被告中和地政 （95年12月13日）
2、被告永慶房屋 （95年12月13日）
3、被告癸○○、丙○○（95年12月15日）