臺灣板橋地方法院民事判決 96年度簡上字第130號上 訴 人 中源食品股份有限公司法定代理人 甲○○被上訴人 亞東飯王食品股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國96年5月18日本三重院簡易庭重簡字第2416號第一審判決提起上訴，經本院於96年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、程序部分：本件被上訴人於原審起訴時，係本於租賃契約（即被上訴人與訴外人甲○○於民國81年5 月1 日所締結租賃契約，詳原證1） 關係為請求權基礎。嗣於民國96年10月23日提出答辯狀另主張本於其與訴外人許振裕、林文峰於96年9 月8 日所締結租賃契約關係（內容隱含所有物返還請求權及債權讓與法律關係）為請求，其訴訟標的並不相同（屬不同租賃契約關係），本屬訴之追加，而非單純新攻擊防禦方法提出。嗣被上訴人於96年11月28日言詞辯論期日當庭表明不為訴之追加（即撤回追加之訴），是前開追加部分之事實已無審酌必要，先此敘明。
二、被上訴人主張：上訴人法定代理人甲○○於民國81年5 月1日將其個人所有門牌號碼台北縣○○鄉○○路○○○ 巷○ 號（下稱系爭房屋）地下室、1 樓、3 樓、4 樓、5 樓及頂樓出租予被上訴人，租期至98年4 月30日止，租金每月新臺幣（下同）6 萬元，以押租金500 萬元之孳息抵充租金。詎上訴人自81年5 月1日 起即無權占用被上訴人向甲○○承租之系爭房屋1 樓、2 樓及地下室，爰依租賃契約關係提起本訴，請求上訴人自系爭房屋1 、2 樓及地下室遷出；並給付自90年8 月1 日起至95年7 月31日止，共5 年之租金180 萬元及遲延利息等情。（被上訴人於原審聲明：㈠上訴人應自系爭房屋1 樓、2 樓及地下室遷出返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人180 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。原審就第1 項聲明判決上訴人敗訴，就第2 項聲明判決上訴人勝訴，上訴人就其敗訴部分聲明不服提起上訴。被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服。）併為答辯聲明：駁回上訴。
三、上訴人主張：被上訴人所提出其與訴外人甲○○於81年5 月
1 日簽署之租賃契約係偽造。實則真正存在之租約（租期自91年6 月19日起至100 年6 月18日止），業經執行法院除去（本院91年度執字第12888 號），故被上訴人已非承租人。
甚且上訴人自80年起即占有使用系爭房屋，被上訴人則從未取得占有，被上訴人亦無合法權利得排除上訴人之占有等情。併為上訴聲明：如主文所示。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭房屋1 樓、2 樓及地下室於81年5 月1 日起迄今，均由上訴人占有使用，被上訴人從未取得占有。
㈡系爭房屋原為訴外人甲○○所有，於95年3 月15日由前荷商
柯金資產管理股份有限公司透過法院執行程序得標買受，並於95年9 月4 日取得不動產權利移轉證書，成為系爭房屋所有人。嗣荷商柯金資產管理股份有限公司再於95年10月12日將系爭不動產出售並移轉登記予訴外人林文峰、許振裕（應有部分各1/2）。
五、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，固為（修正前）民法第
425 條所明定。惟如出租人未交付租賃物於承租人，受讓所有權之第三人既無從知悉租賃契約之存在，租賃契約即不能對該受讓之第三人繼續有效（最高法院82年度台上字第3052號判決意旨參照）。88年4 月21日修正公布（89年5 月5 日施行）之民法第425 條第1 項有關「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」亦同此意旨。即不問修正前後，買賣不破租賃原則之前提，均係「租賃物為承租人占有使用中」，始有租賃物所有權之受讓人應繼受原租賃契約出租人地位可言。經查㈠被上訴人於原審所提出數紙其與訴外人甲○○簽立之租賃契
約（詳原證1 、3 、5 、6） ；租賃範圍不一，但均未逾系爭房屋範圍；期間則橫跨修法前後，最早者為原證1 「81年
5 月1 日」），姑不論其是否為真正，縱信均屬實在，惟承前述，兩造對於自81年5 月1 日起迄今，被上訴人均未曾占有使用系爭房屋1 樓、2 樓及地下室一節，既無爭執。則訴外人荷商柯金資產管理股份有限公司於95年9 月4 日取得系爭房屋所有權同時，肇於被上訴人並未占有租賃物，自無需繼受訴外人甲○○與被上訴人間所締前述所有租約出租人地位。即於訴外人荷商柯金資產管理股份有限公司取得系爭房屋所有權時，被上訴人已然喪失得對甲○○之繼受人得請求占有使用系爭房屋之權源。準此，系爭房屋所有人更易後，被上訴人再執其與甲○○間所締租賃契約關係，請求上訴人自系爭房屋1 樓、2 樓及地下室遷出，於法本有未合。㈡遑論，被上訴人與甲○○間租賃契約關係，基於債權契約相
對性原則，本不得對契約以外第三人為主張（即甲○○並未曾於被上訴人所提出系爭租賃契約內記載「同意將對第三人返還請求權讓與被上訴人」），被上訴人既未曾占有租賃標的，逕以租賃契約存在即謂得對非契約當事人之上訴人為遷讓之主張，亦屬無據。
㈢至被上訴人提出於96年9 月8 日與訴外人林文峰、許振裕就
系爭房屋所締租賃契約，雖有為「現址房屋為上訴人占用中，出租人對該公司之房屋遷讓請求權轉由承租人承受」之約定。惟此部分，承前述，既屬不同法律關係，且不在本件審究範圍，自無庸贅論。
六、綜上所述，上訴人抗辯：被上訴人不得執其與訴外人甲○○間租賃契約關係對非契約當事人之上訴人為遷出之主張，核屬有據，要堪採信。從而，被上訴人本於其與甲○○間租賃契約關係提起本訴請求上訴人自系爭房屋1 樓、2 樓及地下室遷出及給付180 萬元及法定遲延利息，均無理由，不應准許。原審判決就不應准許部分，為上訴人敗訴判決，並依職權宣告假執行，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如
主文第2 項所示。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第450 條、第78條判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 12 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 黃信樺法 官 黃信滿以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 12 月 12 日
書記官 林月蓉