臺灣板橋地方法院民事判決 96年度簡上字第215號上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 鄒孟昇律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國96年9 月26日本院三重簡易庭96年重簡字第9821號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經本院於97年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人應再給付被上訴人新台幣肆萬元及自民國九十六年十一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第二審及追加之訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按對於簡易程序之第一審裁判之上訴程序，準用第434 條第
1 項、第434 條之1 及第三編第一章之規定，民事訴訟法第
436 條之1 第3 項定有明文。又於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但第255 條第1 項第2 款至第
6 款情形，不在此限，同法第446 條第1 項亦有明定。查被上訴人原起訴聲明第二項請求上訴人給付新台幣（下同）90,000 元 及自起訴狀繕本送達之翌日起，按週年利率百分之五計算之利息，嗣於民國96年11月9 日則具狀，將上開起訴聲明擴張為上訴人應再給付被上訴人40,000元及自擴張聲明狀繕本送達之翌日起，按週年利率百分之五計算之利息，核其請求係屬擴張應受判決事項之聲明（民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定參照），依首開規定，自不受不得於簡易第二審程序為訴之變更或追加之限制，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：上訴人向其承租坐落在台北縣新莊市○○里○○鄰○○街○○號1 樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租期自96年1 月25日起至97年1 月25日止，租金每月新臺幣（下同）16,000元，應按月於每月5 日給付，上訴人並於訂約時交付30,000元之押租金予被上訴人，惟上訴人自96年3 月起即未給付租金，原告乃以郵局存證信函通知被告，被告仍拒絕給付。迄至96年6 月6 日止，上訴人已積欠96年3 月起至6 月份止之租金合計64,000元，經被上訴人以押租金抵償後，上訴人仍積欠被上訴人34,000元之租金，顯已達2 個月以上之租金額。被上訴人遂於96年6 月11日以存證信函除表示請求給付欠租外，並表明於96年7 月31日終止契約。依民法第455 條前段之規定，上訴人自應返還系爭房屋。又上訴人自96年3 月起至終止契約之日即96年7 月31日止，積欠被上訴人5 個月租金共計80,000元，經以押租金30,000元抵償後，被上訴人尚積欠上訴人租金50,000元。另依系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方之損害賠償，如甲方因涉訟繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，被上訴人為處理本件訴訟已支出第一審及第二審律師費用合計80,000元，依上述約定，被上訴人自應給付。爰求為命上訴人應將系爭房屋遷讓並返還被上訴人，並給付被上訴人130,000 元及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償之日止，按週年利率百分之五計付利息之判決。並於本院聲明：駁回上訴暨為訴之追加。
二、上訴人則以：被上訴人所收取之租金高於當地之租金行情，且伊已承租系爭房屋24年之久，累計繳付之租金已超過系爭房屋之價值等語，資為抗辯。並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審簡易之訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、上訴人向被上訴人承租系爭房屋，約定租期自96年1 月25日起至97年1 月25日止，租金每月16,000元，應按月於每月
5 日給付，上訴人並於訂約時交付30,000元之押租保證金予被上訴人，惟上訴人自96年3 月起即未再給付租金。
㈡、被上訴人於96年6 月11日以存證信函表明於96年7 月31 日終止系爭租賃契約，上訴人已收到上開終止租約之存證信函。
四、本院之判斷：
㈠、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月開始支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項及第2 項定有明文。又承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明定。按土地法第100 條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例參照）。
㈡、經查，上訴人自96年3 月起即未依約給付租金，迄96年6 月止，已達4 期未清償，如扣除押租金30,000元，仍積欠34,000元，積欠之租金顯已達2 期以上。被上訴人雖以前開情詞置辯；惟查：系爭租賃契約租金額數之約定，基於契約自由原則，本可由契約當事人合意約定金額，兩造間既已成立系爭租賃契約，上訴人自應受系爭租賃契約之拘束，不得任意執租金約定過高等理由而拒繳租金；再查，承租人依約給付之租金，性質上為該期間內使用租賃物之對價，兩造間除有特別約定外，並無承租人於給付相當期間之租金後，即可取得租賃物所有權之法律規定或相關法院實務見解。準此，被上訴人辯稱租金過高及已給付相當時期之租金，故不願繼續繳納租金云云，即屬無據，無可採信。上訴人積欠之租金既已達二期以上，經被上訴人以存證信函催討仍未給付，被上訴人並依此為終止租約之意思表示，該意思表示並已送達上訴人，依首開說明，系爭租約已告終止。
㈢、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。而查系爭租約已經於96年7 月31日終止，理由詳如前述，從而，被上訴人起訴請求上訴人返還系爭租賃物，及給付96年3 月至同年7 月31日止共計5 期之租金，扣除押租金後，上訴人尚積欠被上訴人50,000元之租金，及自起訴狀繕本送達後至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
㈣、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查本件上訴人自系爭租賃契約終止後，依民法第455 條前段規定，本應依約返還租賃物，如未返還而仍繼續使用收益，自係屬無權占用，揆諸上開說明，應認上訴人獲有相當於租金之利益，致房屋所有權人即被上訴人受有損害，是被上訴人主張依不當得利法律關係，請求上訴人返還自系爭租賃契約終止日之翌日即96年8 月1 日起至上訴人遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付16,000元即相當於租金之不當得利，亦屬有據，應予准許。
㈤、末查，依系爭租賃契約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方之損害賠償，如甲方因涉訟繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，被上訴人主張因上訴人違約，至被上訴人需提起訴訟，因而支出第一審律師費用40,000元，業據其提出新泰法律事務所96年
8 月7 日開立之收據1 紙為證，從而，被上訴人依系爭租賃契約之約定，請求上訴人給付律師費用40,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據。
五、綜上所述，被上訴人基於租賃契約之法律關係，主張上訴人應將坐落於台北縣新莊市○○里○○鄰○○街○○號1 樓之房屋遷讓並返還上訴人；並給付被上訴人90,000元（即積欠之租金50,000元、律師費40,000元），及自起訴狀繕本送達之翌日即96年8 月21日起至清償日止，按週年利息百分之五計算之利息；及自96年8 月1 日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人16,000元相當於租金之不當得利，為有理由，原審就此所為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，尚無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人既因未繳交租金違約，復提起本件上訴，致被上訴人又支出上訴審之律師費用40,000元，此有被上訴人提出之新泰法律事務所96年11月8 日開立之收據1 紙在卷可稽，該項費用既屬上述系爭租賃契約第12條所約定應由上訴人給付之費用，則被上訴人追加請求上訴審之律師費用40,000元及自追加起訴狀送達之翌日即96年11月20日起，按週年利息百分之五計算之利息，亦屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經本院審酌，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第446條第1項但書、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 26 日
民事第三庭 審判長法 官 朱耀平
法 官 陳映如法 官 邱育佩以上正本證明與原本無異不得上訴。
中 華 民 國 97 年 3 月 26 日
書記官 林兆嘉