臺灣板橋地方法院民事判決 96年度簡上字第228號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 甲○○上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國96年9月19日本院三重簡易庭96年重簡字第9742號第一審判決提起上訴，經本院於97年5 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國95年10月30日，以張錦標名義將坐落台北縣蘆
洲市○○路○○○ 號1 樓（至走廊處止）房屋（下稱係爭房屋）出租予被上訴人經營檳榔攤生意，雙方並簽訂房屋租賃契約書（下稱係爭租約），約定租賃期間自95年11月5 日起至
96 年11 月4 日止，每月租金為新臺幣（下同）28,000元，被上訴人並交付押金60,000元及1 個月之租金28,000元予被告。嗣被上訴人承租後，上訴人竟將被上訴人檳榔攤招牌使用之電線剪斷，被上訴人於95年11月30雇工修復，花費500元；上訴人復於係爭房屋中間裝設一道鐵門，影響其出入，並堆置桌椅占用被上訴人使用之空間，妨害被上訴人作生意，被上訴人乃以存證信函通知上訴人終止租約，並於95年12月9日 自係爭房屋遷出，總計被上訴人只承租1 個又5 日，而其終止租約乃係可歸責於上訴人之事由造成，上訴人應返還被上訴人已繳納之1 個月租金28.00 0 元及押金60,000元；另被上訴人因經營檳榔生意，購入相關生財器具、僱用服務小姐及遭台北縣政府衛生局罰鍰，總計花費228,096 元，因終止租約而無法繼續營業利用相關器具及服務，此亦係可歸責於上訴人所造成之損害，雖被上訴人事後將相關生財器具轉賣他人，亦僅得款40,000元，是此部分受損188,096 元（計算式：228,096 －40,000＝188,09 6元），加上前開上訴人應賠償之修復電線花費及應返還之租金、押金，總計上訴人應給付被上訴人276,596 元（計算式：188,096 ＋500＋28,000＋60,000＝276,596 元）。㈡上訴人雖辯稱被上訴人至95出12月21日始將係爭房屋內之生
財器具搬走，而遲至96年1 月24日才將放在屋外之攤位移走，是被上訴人租用之期間應至96年1 月24日止，租金亦應付到該日止，繳納不足之租金，應從押金中扣除等語，惟被上訴人確只租用係爭房屋至95年12月9 日止，而上開攤位是放在路邊，並未佔用到係爭房屋，不能認被上訴人租用至96年
1 月24日止。㈢為此，爰依系爭租約之法律關係，請求上訴人給付27萬6,59
6 元。
二、上訴人則辯稱：㈠其將係爭房屋出租予被上訴人後，因忘記上訴人1 樓檳榔攤
招牌係使用其承租之同址2 樓之電源，直至電壓不穩始發現，上訴人認該招牌應使用係爭房屋之電源，乃剪斷其招牌電線不再供電；另被上訴人承租係爭房屋後，雖屋內本留有上訴人所有之桌椅，但被上訴人同意上訴人繼續放置，且不影響被上訴人使用係爭房屋，而上訴人亦未於房內中間加裝鐵門，是上訴人並無任何可歸責事由，則上訴人自可依約沒收被上訴人押租金6 萬元。又被上訴人至95出12月21日始將係爭房屋內之生財器具搬走，而遲至96年1 月24日才將放在屋外之攤位移走，是被上訴人租用之期間應至96年1 月24日止，租金亦應付到該日止，但被上訴人僅給付租金至95年12月
4 日止，95年12月5 日起至96年1 月24日止尚有租金4 萬7,599 元支付。參以被上訴人搬遷後，未繳納租用期間之電費，致遭電力公司斷電，上訴人為申請復電支付費用，並代繳未付電費，共支出3,941 元，被上訴人亦給付。經扣除上訴人同意支付被上訴人修復招牌使用之電線花費500 元後，被上訴人尚應給付上訴人5 萬1,040 元。則被上訴人猶請求上訴人給付，顯無理由。
㈡為此，請求駁回被上訴人之訴。
三、原審經審理後，判命上訴人給付被上訴人4 萬693 元，駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人敗訴部分未據其聲明不服）。上訴人不服，提起上訴，請求判決：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審簡易之訴駁回。被上訴人對於上訴人之上訴則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人已給付押金6 萬元，及第1 個月之租金2 萬8,000元。
㈡被上訴人因招牌電線剪斷而支出修復費用500 元，上訴人同意支付被上訴人此筆修復費用500 元（詳原審卷第80頁）。
㈢上訴人因被上訴人未繳電費而遭斷電，致支出復電費用3,94
1 元，被上訴人同意自請求金額中扣除復電費用3,941 元（詳原審卷第80頁）。
㈣上訴人自認於95年12月12日收到被上訴人寄出終止係爭租賃契約之存證信函（詳原審卷第76頁）。
㈤係爭租賃契約條件補充約定第4 條約定，乙方（即被上訴人）若無租滿租賃期限時，押金3 個月全數沒收。
五、本件爭點與本院判斷：
壹、系爭租賃契約之當事人：經查㈠坐落台北縣蘆洲市○○路○○○ 號房屋（下稱係爭房屋）1 、
2 樓係訴外人蔡長進所有，蔡長進於95年2 月15日將係爭房屋1 、2 樓出租予乙○○（即上訴人丙○○之子），租賃期間自95年2 月15日起至98年2 月15日止，租金每月為5 萬元，有租賃契約1 件附於原審卷第58-62 頁足憑。
㈡訴外人乙○○於95年10月3 日將係爭房屋1 樓轉租予張錦標
，租賃期間自95年10月3 日起至96年10月2 日止，租金每月為4 萬2,000 元，有租賃契約1 件附於原審卷第51-57 頁足憑。
㈢訴外人張錦標於95年10月16日出具授權書（附於原審卷第63
頁）於上訴人，全權委託上訴人代為處理係爭房屋1 樓店面出租事宜，並聲明上訴人所決定事項與簽認之印章直接對張錦標發生效力。上訴人於95年10月30日以張錦標名義與被上訴人就「係爭房屋1 樓（至走廊處止）」簽訂租賃契約，約定租期自95年11月5 日起至96年11月4 日止，租金每月為2萬8,000 元，有租賃契約1 件（下稱係爭租賃契約）附於原審卷第43-47 頁足憑。
㈣縱上所述，系爭租賃房屋係由上訴人之子向訴外人蔡長進承
租，雖上訴人之子轉租予訴外人張錦標，然張錦標因無法履行租約，再由上訴人以張錦標名義出租予被上訴人，而實際租約之出租人實為上訴人，已據上訴人於本院97年5 月7日審理時陳述甚明，且被上訴人於原審亦主張上訴人應負出租人責任，自堪認兩造為系爭租賃契約之當事人。
貳、上訴人有無違反租契之情事（即提供租賃物面積不足）：㈠查上訴人於本院97年1 月31日準備程序時陳稱：承租範圍是
到店內中間一半的地方等語，被上訴人則陳稱：承租範圍到店內後面加蓋處云云。則如上訴人之主張可採，被上訴人對於上訴人已提供店內中間一半地方之事實，既不爭執，上訴人即無違反租賃契約之情事。反之，如認被上訴人之主張可採，上訴人既自認於店內後面加蓋處放置桌椅（詳原審卷第71頁），且無法證明已得被上訴人之同意而置放，其提供予被上訴人之租賃物面積即有不足。是系爭租賃物之承租範圍即有進一步探究之必要。
㈡次查兩造之租賃契約第1 條約定：「房屋所在地及使用範圍
台北縣蘆洲市○○路○○○ 號1 樓（至走廊處止）」。觀諸上開契約文義及上訴人所提供之現場片，上訴人所主張店內中間一半處，並非走廊，核其主張承租範圍僅為店內中間一半處乙節，顯與契約文義不符，自堪信被上訴人主張承租範圍包括店內後面加蓋處等語可採。則上訴人提供予被上訴人之租賃物面積即有不足，被上訴人係以可歸責於上訴人之事由終止本件租賃契約，上訴人不得主張沒收被上訴人之押租金
6 萬元。
參、上訴人得請求被上訴人給付租金之時間與數額：㈠按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃
物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」民法第435 條定有明文。經查上訴人雖未將系爭租賃店面後面之加蓋部分全部交付予被上訴人使用，惟其占用情形僅係在加蓋部分置放桌椅等雜物，且其設置之鐵門係位於牆壁之室內梯上，並非位於房間之中間等情，亦據上訴人於本院97年5 月7 日審理時陳述甚詳，復為被上訴人所不爭執，則被上訴人仍可使用店面前半部及店面後面未經上訴人置放桌椅之加蓋等處，尚難認上訴人違反租約已造成被上訴人不能達租賃之目的，則被上訴人並無片面終止系爭租賃契約之權。復查上訴人於原審自認於95年12月12日收到被上訴人寄出終止係爭租賃契約之存證信函之事實（詳原審卷第
76 頁） ，並於本院97年1 月31日準備程序時自認於96年1月25 日 有更換大鎖之行為，核該更換大鎖之行為可認係被上訴人同意上訴人於期前終止租約之事實，則兩造間之租賃契約於96年1 月25日即已合意終止，至為明確。
㈡次按騎樓原則上是建物所有人在面臨馬路面依法預留之公開
空間，現行法規雖規定應供公眾通行之使用，但衡諸一般交易常情，承租人應有權使用，且系爭騎樓外有一個10公分之鐵架，如遇有警察取締，可以將被上訴人所經營之檳榔攤推至騎樓內，已據上訴人陳述甚明，並有現場照片1 份在卷足憑，並為被上訴人所不爭執，堪信騎樓自屬系爭租賃契約之承租範圍。又被上訴人之攤架雖係置放於騎樓外10公分之鐵架上，但亦可藉由該10公分鐵架推上騎樓，被上訴人於鐵架上放置攤架之行為，實際上已造成上訴人無法使用騎樓，則於被上訴人將攤架搬走前不能認被上訴人已遷讓返還租賃房屋。被上訴人雖主張：其於95年12月9 日即已搬離系爭租賃物云云，惟僅空言主張未能舉證以實其說，已難憑信，況其於本院97年5 月7 日審理時已陳稱：攤架因為沒有賣，裡面的東西差不多沒有租後1 個多禮拜賣別人，後由買主搬走等語，堪認被上訴人並不知攤架被買主搬走確實之時間，其核此部分之主張，顯無可採，自堪信上訴人所稱：被上訴人於
96 年1月24日始將攤架搬走等語，係屬真實。㈢再查被上訴人主張其於95年12月9 日搬走前，上訴人占用系
爭租賃物店面一半後面之加蓋部分，係屬可歸責於上訴人之事由，已如前述，則上訴人既未履行交付租賃物之義務，被上訴人亦得主張同時履行抗辯，而拒絕給付租金。惟被上訴人於原審已自認：相對人放置桌椅達1 個月之久，並於97年12月9 日有與上訴人談論押金退還問題等語，上訴人亦於原審陳稱：我們在收到存證信函後就在95年11月26日將桌椅往後搬，沒有占到承租空間等語（詳原審卷第80頁），兩者之陳述雖未盡一致，惟仍可推認至遲於97年12月9 日時上訴人已使系爭承租物之租賃範圍處於被上訴人得利用狀態，則被上訴人自95年12月9 日起如未將店內外設備遷出租賃物，即須依約給付上訴人租金。而被上訴人既至96年1 月24日始完全遷出系爭租賃物之承租範圍，自應給付上訴人自95年12月
9 日起至96年1 月24日止之租金4 萬1,548 元（計算細節詳附表）。
肆、兩造之結算關係：㈠經查被上訴人已給付上訴人租金2 萬8,000 元與押租金6萬
元，並因招牌電線剪斷而支出修復費用500 元（上訴人同意返還此500 元之修復費用予被上訴人），上開三項金額合計為8 萬8,500 元。
㈡次查被上訴人應給付上訴人之租金為4 萬2,452 元，已詳述
如前，又上訴人支出復電費用3,941 元（被上訴人同意給付此復電費3,941 元予上訴人），兩者合計為4 萬6,393 元。
㈢被上訴人固主張：因經營檳榔生意，購入相關生財器具、僱
用服務小姐及遭台北縣政府衛生局罰鍰，總計花費22萬8,09
6 元，因終止租約而無法繼續營業利用相關器具及服務，而被上訴人事後將相關生財器具轉賣他人，得款4 萬元，受損188,096 元云云。惟被上訴人購入相關生財器具、僱用服務小姐，乃其經營檳榔攤生意所必要，不因租約終止與否而有不同，另其遭台北縣政府衛生局罰鍰，又係被上訴人個人事由造成，被上訴人請求上訴人賠償，亦屬無據。
㈣綜上所述，被上訴人得請求上訴人給付之金額應為4 萬2,10
7 元（即上開㈠減㈡之金額）。
六、從而，被上訴人本於租賃之法律關係請求上訴人給付4 萬69
3 元，為有理由（逾此之請求，被上訴人對於原審判決駁回其請求部分，未據其聲明不服）。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，所持理由固與本院不同，結論則無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，則應予駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 朱耀平
法 官 徐玉玲法 官 何君豪以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 97 年 5 月 16 日
書記官 黃琴茜