臺灣板橋地方法院民事判決 96年度簡上字第77號上 訴 人 鳳凰城社區管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 吳永發律師複 代理人 黃廷維律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 陳文雄律師上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國96年1 月26日本院板橋簡易庭95年板簡字第7253號第一審判決提起上訴，經本院於96年8 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、上訴人鳳凰城社區管理委員會（法定代理人許勳業）起訴後，其法定代理人變更為甲○○，並經其新法定代理人甲○○具狀聲明承受訴訟（見本院卷第24頁），經核於法並無不合，應予准許。
二、次按第二審程序為訴之追加或變更，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款之規定即明。而上開規定，於簡易程序準用之，同法第436 條之1 第3 項亦有明文規定。本件被上訴人原係依公寓條例及原告社區規約等法律關係請求給付系爭管理費外，及依民法第294 條債權移轉之法律關係請求給付如聲明事項之金額，嗣於本院行準備程序時，當庭追加依民法第242 條規定請求，雖為被上訴人所不同意，惟經核本件訴訟於追加前、後之基礎事實仍屬同一，依上開規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：
㈠、上訴人係民國89年「鳳凰城社區」依法成立並經報備之管理委員會；被上訴人則於90年10月15日，經買賣取得上訴人社區同巷址36弄113 號1 樓之建物，而成為上訴人社區區分所有權人之一。上訴人社區管理費之收取，94年1 月1 日前以區分所有建物總面積之坪數乘以新台幣（下同）55元計算，上開日期後，則調降為每坪乘以50元計收，被上訴人區分所有建物總面積共204.76平方公尺，合計為62.02 坪，故被上訴人自90年11月起至93年12月止，每月應繳納3,411 元之管理費；自94年1 月起，每月則應繳納3,101 元之管理費，詎被上訴人自始即未依約繳納，上訴人於95年6 月2 日曾以存證信函催告被上訴人，被上訴人亦未予理會，截至95年8 月份止，被上訴人共積欠191,638 元之管理費仍未繳納。上訴人迭次以口頭或存證信函方式催繳，均未獲被上訴人如數給付。
㈡、被上訴人為上訴人社區區分所有權人之一，此得由被上訴人為上訴人社區共有部分共有人之一，享有上訴人社區休閒館之持份，該休閒館之建物建號為中和市○○段牛埔小段00000-000 號，基地座落於中和市○○段灰小段0000-0000 號、0000-0000 號等二筆土地上，被上訴人於90年間取得該建物之持份，權利範圍為萬分之19。再者，被上訴人所有台北縣中和市○○路○○○ 巷○○弄○○○ 號1 樓之建物乃於90年10月15日向其前手張麗紋、陳兩傳所買受，而該建物於被上訴人買受前即屬於上訴人社區專有部分之一，其當時所有人張麗紋早於89年8 月6 日即以上訴人社區區分所有權人地位，參與上訴人社區區分所有權人會議，此有當時所有權人名冊足供為證；甚且，被上訴人買受該建物時，其與前手張麗紋、陳兩傳間之「不動產買賣契約書」備註欄經註明：「一、本戶管理歸鳳凰城社區，須持分休閒館面積，依鳳凰城社區管理規章繳交管理基金及管理費。」之字句，參諸訴外人李忠聰同屬向張麗紋、陳兩傳二人買受另筆建物（門牌為同巷址
109 號）之不動產買賣契約書，亦載明同樣字句，顯見該不動產買賣契約書之揭示條件，洵為真實；則被上訴人於買受該建物時，即已認知該條件，並因同時持有上訴人社區共用部分之休閒館面積持分，而成為上訴人社區區分所有權人之一，是上訴人依據公寓條例及社區規約有關規定訴請被告給付管理費，即非無據。
㈢、又公寓大廈管理條例第24條第1 項明定，被上訴人持有上訴人社區共用部分之休閒館面積持分，且因繼受前手之區分所有權而成為上訴人社區區分所有權人，即應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，依規繳納管理費。詎上訴人訴請其給付本件管理費後，被上訴人竟為解免區分所有權人繳納管理費用之義務，於95年11月1 日將其所有上開上訴人社區共用部分之休閒館建物及土地之持分，以贈送方式移轉登記予他人，惟該移轉登記之行為，因係基於脫法目的所為，是否有效，尚非無疑；且縱被上訴人將該持分贈送第三人，其建物水電、出入及管理等，附屬上訴人社區管理系統之事實仍無改變，被上訴人為上訴人社區區分所有權人之事實即未因此而有變動。依公寓大廈管理條例第??53條規定，各自獨立使用之建物縱與其他區分所有權人間欠
缺建物構造上無法分割使用之「共用部分」，亦得因「共同設施」使用與管理具有整體不可分性而準用一般公寓大廈所適用之管理與組織。被上訴人不僅於歸屬上訴人社區「共同設施」之休閒館具有共有關係，且於社區共用設施之利用關係上，亦有密不可分之整體性，其建物水電、出入及管理等，皆附屬上訴人社區管理系統，皆足以證明被上訴人應屬上訴人社區區分所有權人之一。
㈣、如鈞院仍認被上訴人並非上訴人社區區分所有權人之一者，被上訴人仍應依其對「潑墨山莊社區」應繳管理費之義務，經該社區管委會將其收取權移交予上訴人之債權移轉法律關係，對上訴人負給付系爭管理費之義務，或依民法第242 條規定，代位「潑墨山莊社區」請求被上訴人給付系爭管理費。緣因上訴人社區及「潑墨山莊」社區乃建商「福城建設股份有限公司」（以下簡稱「福城公司」）所規劃並相繼興建完畢，因二社區屬山坡高地社區，該建商礙於未同時規劃完整，造成興建完畢時，二社區之地理位置交錯參差，即上訴人社區某部分建物地理位置較偏近「潑墨山莊」社區，在使用上，由該社區基於整體管理之實施，更為有效、方便及經濟，反之，「潑墨山莊」社區某部分建物相對於上訴人社區亦然；故「潑墨山莊」社區與福城公司於88年3 月8 日簽訂協議書，其中第3 條第1 項、第2 項約定，上訴人已由「潑墨山莊」管理委員會移轉該收取管理費之債權，被上訴人亦應將管理費支付於上訴人。上開債權移轉事實，經「潑墨山莊」管理委員會於95年4 月19日，以潑墨（95）字第0026號函，亦有「潑墨山莊管理委員會」潑墨（96）字第060301號函影本」可稽，再次確定其已將被上訴人管理費用收取與管理移交予上訴人，另參照被上訴人與前手張麗紋、陳兩傳間之「不動產買賣契約書」中備註欄之記載，被上訴人對該約定即無法推諉不知，且其簽署該買賣契約書時，亦未就該條件為反對之意思或另有保留，其顯然願受該條件所拘束，則「潑墨山莊」管理委員會與上訴人間之債權讓與，即應對被上訴人生其效力，被上訴人因而負有給付管理費予上訴人之義務。
㈤、聲明：
１、原判決廢棄。
２、被上訴人應給付上訴人新台幣 191,638元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10％計算之利息。
３、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則辯：
㈠、「潑墨山莊」與「鳳凰城」是兩個各自獨立的社區，各有各的基地、建物，被上訴人是「潑墨山莊」的區分所有權人。兩個社區之間即令有水電或其他方面共管之事實，也不影響「潑墨山莊」與「鳳凰城」是兩個各自獨立的社區之事實。如因共用、共管水電之事實存在，即認「潑墨山莊」之某一住戶屬於「鳳凰城」之住戶，則何須勞煩兩社區協議轉讓？因此，不會也不能因共用道路、共用水電等而成為一個社區，或某些住戶成為另一個社區住戶。
㈡、依公寓大廈管理條例第3 條第2 款規定關於區分所有之定義，即可明白區分所有之「地域性」很強，區分所有唯有對應其自身公寓大廈始有存在之意義。因為區分所有牽涉所屬公寓大廈的專有部分、共用部分之所有權及使用、管理。區分所有人固然可以變更，但不能把區分所有自原有社區抽出，放到其他社區。因此，區分所有本身不能為處分、讓與之標的，已極顯明。是「潑墨山莊」把被上訴人等六戶踢除移轉給上訴人的協議，根本是違法無效，當然不生效力。且依公??寓大廈管理條例第3 條第7 款、第9 款及同條例第36條規定
可知，管理委員會只能執行區分所有人會議議決事項及公寓大廈管理維護工作，至涉及權利義務之有關事項則屬區分所有人會議所掌管。而本件上訴人提出之協議書，關於「潑墨山莊」部分，是由「潑墨山莊」管理委員會簽訂、議定，就協議書內有關社區住戶互換管理收費的決議，因非屬管理委員會權限範圍內事項，乃無權處分，其決議本不生效力。
㈢、被上訴人確曾為被上訴人社區休閒館建物暨基地共有人之一。但該建物是休閒館，乃是「鳳凰城」提供「潑墨山莊」住戶的休閒設施，不只被上訴人，其他「潑墨山莊」住戶亦有與被上訴人情形相同者，故得否憑此即認為是「鳳凰城」之區分所有人恐有疑問。再者，上開休閒館持分，並不限於「鳳凰城」或「潑墨山莊」之區分所有人方可擁有，任何不相干的人均可有該休閒館之持分，此由被上訴人將休閒館持分得任意轉讓第三人足證。此更加說明持有休閒館持分，與是否為「鳳凰城」社區住戶毫無關聯。
㈣、上訴人既主張早在88年3 月8 日即已受讓包含被上訴人等在內之六住戶，則上訴人自88年起即有權向被上訴人收取管理費。但為何直至95年6 月2 日始寄發存證信函向被上訴人催討管理費? 且還是一次催繳5 年之管理費? 如被上訴人真是「鳳凰城」社區住戶，為何7 、8 年來上訴人不曾向被上訴人收取管理費? 均不曾通知被上訴人開會、參與社區活動或選舉委員等? 「潑墨山莊」從被上訴人買受系爭建物起，即不曾向被上訴人收取、催討管理費，已是「潑墨山莊」之失職，被上訴人曾欲繳交管理費，均遭該山莊拒絕。故上訴人所言實有顛到是非之嫌。
㈤、聲明：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事實：「潑墨山莊」早於上訴人社區興建前，即已興建完成。被上訴人於90年10月5 日，以買賣為原因，登記為座落台北縣中和市○○路○○○ 巷○○弄○○○ 號系爭建物之所有權人，並持有上訴人社區休閒館土地及建物應有部份持份，嗣後於95年11月1 日將其所有之上開休閒館土地及建物應有部份以贈與為原因，轉讓予第三人黃彩桂。
四、本件之爭點及法院之判斷：被上訴人所有之系爭建物，是否屬上訴人社區依公寓大廈管理條例所指之公寓大廈，或有應準用該條例規定之情形？上訴人社區是否取得對被上訴人收取管理費之債權？上訴人社區是否得代位行使「潑墨山莊」管理委員會對被上訴人之管理費債權？茲逐點分析敘述如下：
㈠、關於被上訴人所有之系爭建物，是否屬上訴人社區依公寓大廈管理條例所指之公寓大廈，或有應準用該條例規定之情形部份：
１、按公寓大廈管理條例所謂之公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部份之建築物及其基地；再按區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部份，並就其共用部份按其應有部份有所有權；繼按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同使用設施之使用及管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定；公寓大廈管理條例第3 條第1 、2 款、同法第53條，分別定有明文。
２、上訴人主張被上訴人為上訴人社區之區分所有權人，所持之理由之一，為被上訴人為上訴人社區共有部分共有人之一，享有上訴人社區休閒館之持份，該休閒館之建物建號為中和市○○段牛埔小段00000-000 號，基地座落於中和市○○段灰小段0000-0000 號、0000-0000 號等二筆土地上，被上訴人於90年間取得該建物之持份，權利範圍為萬分之19；另一則為被上訴人於社區共用設施之利用關係，即建物水電供應、出入、管理等，均附屬於上訴人社區管理系統，與上訴人社區共用設施有密不可分之關係云云。
３、經查，被上訴人所有之台北縣中和市○○路○○○ 巷○○弄○○○號1 樓房屋建物，係屬透天住宅，由訴外人福城公司於興建「潑墨山莊」社區時所興建完成。被上訴人所有之系爭建物，既係每戶獨立之透天住宅，在構造上、使用上或建築執照設計圖樣均屬獨立，並無區分為數部份之情形，其非公寓大廈管理條例第3 條第1 款所稱之公寓大廈甚明；另被上訴人所有之系爭住宅，係於「潑墨山莊」興建時同批興建完成之建物，亦即被上訴人所有之系爭住宅係於「潑墨山莊」整體興建時，同時規劃設計完成興建，則被上訴人系爭住宅共用設施之使用與管理，應是與「潑墨山莊」具有整體不可分性，方符事理。換言之，被上訴人所有之系爭住宅，應屬「潑墨山莊」集居地區之中一戶，而屬「潑墨山莊」管理委員會之住戶，並有台北縣政府95年6 月4 日函示在卷可憑，此一事實，足堪認定。
４、上訴人雖主張被上訴人擁有上訴人社區共有部份即休閒館之應有部份，屬上訴人社區之區分所有權人云云，惟查，被上訴人縱使為上訴人社區休閒館共有人之一，然非當然即足認為被上訴人所有之系爭住宅，為上訴人集居社區中之一戶，仍應審究被上訴人所有之系爭住宅，其共用設施之使用及管理，是否與上訴人社區具有整體不可分性，而有應準用公寓大廈管理條例規定之情形。上訴人雖又主張被上訴人所有之系爭住宅之水電供應、出入、管理等，均附屬於上訴人社區管理系統，與上訴人社區共有設施具有不可分性云云；被上訴人則辯稱其所有之系爭建物，早於上訴人社區成立，興建完成時即已有水電等供應設備，僅是嗣後因管理上之方便，由「潑墨山莊」與上訴人社區約定，由上訴人社區供應被上訴人住宅水電，另對外通行之道路亦是「潑墨山莊」蓋好時即已有該條道路，上訴人社區嗣後蓋好，私下設置管制崗哨等語。經查，被上訴人所有之系爭建物，係於78年8 月12日為建物登記，此有建物登記謄本影本1 份在卷可稽，而上訴人社區則是興建在後，此為兩造所不爭執，據此足見被上訴人所有之系爭建物，早於上訴人社區興建完成前即可使用，其共有設施之使用及管理，顯早於上訴人社區興建之前，即已完成。從而，被上訴人所有之系爭住宅之共有設施，與上訴人社區之共有設施之間，應無使用及管理上之整體不可分性。
４、綜合上述，被上訴人所有之系爭建物，既非屬上訴人社區依公寓大廈管理條例所指之公寓大廈，亦無應準用該條例之規定，而認為係屬上訴人社區一戶之情形，其自始即為「潑墨山莊」管理委員會之住戶。
㈡、關於上訴人社區是否取得對被上訴人收取管理費之債權部份？
１、被上訴人所有之系爭建物，非屬上訴人社區依公寓大廈管理條例所指之公寓大廈，亦無應準用該條例之規定之情形，理由已詳如上述，則上訴人社區自無援用公寓大廈管理條例之相關規定，請求被上訴人給付管理費之理，此理甚明。
２、上訴人雖又主張「潑墨山莊」社區管理委員會已將其對被上訴人收取管理費之債權轉讓予上訴人云云。經查，福城公司與「潑墨山莊」管理委員會雖於88年3 月間簽訂協議書1紙，依該協議書第3 條第2 項之約定，被上訴人所有之系爭建物移由福城公司管理收費，而「潑墨山莊」再於95年4 月19日發函上訴人管理委員會，函中說明依據前開協議書，被上訴人所有之系爭建物管理權於88年3 月份起，包括管理費用收取與管理都移交上訴人管理委員會，「潑墨山莊」管理委員會再於96年3 月1 日發函上訴人社區，明示被上訴人管理費債權委由上訴人社區管理委員會收取等字樣。惟查，依上開協議書及「潑墨山莊」二次函示內容觀之，「潑墨山莊」或稱被上訴人住戶之管理費移交由福城公司或上訴人管理委員會管理收費，或稱被上訴人管理費債權委由上訴人社區管理委員會託收，依上開文字之文義解釋，「潑墨山莊」管理委員會僅是將被上訴人管理費收取權交付或委託上訴人社區管理委員會代為收取，並無將系爭管理費債權轉讓上訴人社區管理委員會之意思表示；再查，按依公寓大廈管理條例設置之公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之，此觀該條例第18條第3 項之規定自明；再按，區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉，不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔，同條例第19條亦定有明文。依上開規定可知，公寓大廈管理條例所設置之公共基金，其雖由管理委員會負責管理，然該基金之所有權非屬管理委員會所有，且管理委員會本非權利義務主體，其管理之公共基金，自非屬管理委員會之獨立財產，而應屬於全體區分所有人所共有，亦即該公共基金之管理、使用、收益、處分等權能係屬全體區分所有權人所共有，管理委員會僅能依區分所有權人會議之決議內容執行之。據此，「潑墨山莊」管理委員會自無權將其對於被上訴人之管理費收取權利讓與上訴人管理委員會，或任意將住戶除名或與之交換住戶。
３、綜合上述，「潑墨山莊」管理委員會所出具之文書並未具體表明有讓與系爭管理費債權予上訴人社區管理委員會之意思，且系爭管理費債權亦不屬「潑墨山莊」管理委員會所有，其自無權為讓與系爭管理費債權之處分行為。從而，上訴人社區自無從依債權讓與之相關規定，取得對被上訴人收取管理費之債權。
㈢、關於上訴人社區管理委員會是否得代位「潑墨山莊」行使對被上訴人之管理費債權部份？
１、按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限，民法第242 條定有明文。再按債權人代位債務人起訴，求為??財產上之給付，因債務人之財產為總債權人之共同擔保，故??訴求所得應直接屬於債務人，即代位起訴之債權人不得以之
僅供清償一己之債權，如須滿足自己之債權應另經強制執行程序始可，債權人雖亦有代受領第三債務人清償之權限，但係指應向債務人給付而由債權人代位受領而言，非指債權人直接請求第三債務人對自己清償而言，故債權人代位債務人起訴請求給付者，須聲明被告（第三債務人）應向債務人為給付之旨，並就代位受領為適當之表明，始與代位權行使效果之法理相符（最高法院64年台上字第2916號判例可資參照）。
２、經查，上訴人主張其對於「潑墨山莊」管理委員會有不當得利之債權，而債務人「潑墨山莊」管理委員會怠於行使其對於被上訴人之債權，故主張代位行使之。惟查，上訴人就「潑墨山莊」有如何怠於行使權利之情形，既未見其說明及舉證；且上訴人訴之聲明，係請求被上訴人對自己為清償，並非請求被上訴人向債務人為給付，而就代位受領為適當之表明，其聲明顯與代位權行使之法理不符，與法有違，本院自無從准許。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人應依公寓大廈管理條例、債權讓與、債權人之代位權等相關規定，給付上訴人管理費191,638 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息，均無足取，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不影響判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 12 日
民事第三庭 審判長 法 官 朱耀平
法 官 陳映如法 官 邱育佩以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 9 月 12 日
書記官 王苑琦