板橋臺灣板橋地方法院民事判決 96年度簡上字第8號上 訴 人 乙○○
甲○○被上訴人 丙○○上列當事人間請求返還預約金事件，上訴人對於中華民國95年10月31日臺灣板橋地方法院三重簡易庭95年度重簡字第5 號第一審判決提起上訴，經本院於96年9 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人乙○○後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人乙○○新台幣壹拾貳萬元。
原判決關於命上訴人連帶給付被上訴人超過新臺幣玖萬捌仟零貳拾柒元及上訴人乙○○自民國九十五年四月八日起、上訴人甲○○自民國九十五年六月五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔百分之三十六，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件被上訴人及上訴人甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人乙○○之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、本訴部分：
一、上訴人乙○○起訴主張：伊於民國93年12月16日向被上訴人承租坐落臺北市○○區○○路○○○ 巷○○號1 樓房屋（含地下室，下稱系爭房屋）經營兒童課後托育中心，約定租期自94年1 月1 日起至97年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）4 萬元，訂約同時交付保證金（即押租金）12萬元，約定於租賃期滿交還房屋時無息返還。嗣伊於94年10月20日與被上訴人口頭約定提前於94年11月15日終止租約並點交房屋，伊已於該日搬離系爭房屋，然被上訴人事後反悔，並未於該日到場點交房屋。而縱認被上訴人並未同意於94 年11 月15日終止租約，然被上訴人已於95年1 月
5 日會同管區警員逕行將系爭房屋換鎖而管領占有系爭房屋，兩造租約亦應視為終止，被上訴人自應返還押租金12萬元予伊，為此提起本件訴訟，並聲明：被上訴人應給付伊12萬元。原審判決駁回上訴人乙○○之訴，上訴人乙○○不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人乙○○12萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（上訴人於原審起訴時並未請求利息，嗣於提起上訴時追加利息請求，被上訴人對於上訴人訴之追加並無異議而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第463 條準用同法第255 條第2 項規定，視為同意追加，附此敘明）。
二、被上訴人則以：上訴人乙○○於93年10月20日曾以口頭告知因招生不足，無法經營下去，伊答應給她一段時間找仲介來看是否有人要承租，以避免裝潢的損失，但伊並未同意上訴人乙○○最晚何時搬走，且伊於94年11月2 日曾發存證信函給上訴人乙○○表示不同意期前終止租約。伊後來於95年1 月4 日會同警員請鎖匠換鎖將房屋收回。對於雙方租賃契約於95年1 月5 日終止伊沒有意見。但上訴人乙○○違約，根據契約約定，伊可以沒收押金。並聲明：
上訴駁回。
三、上訴人乙○○於本院96年9 月12日言詞辯論期日當庭表示捨棄原審關於依據民法第435 條規定因租賃物一部滅失而終止租約之主張，本件爭點只就兩造已經口頭合意提前終止租約為辯論範圍，主張兩造租約已經終止，請求返還押租金等語，是本訴部分之爭點，厥為上訴人乙○○以兩造租約已經終止為由，請求返還押租金12萬元有無理由？茲論述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。上訴人乙○○主張伊於94年10月20日與被上訴人口頭約定提前於94年11月15日終止系爭租約之事實，為被上訴人所否認，上訴人乙○○就此有利於己之事實，復未能舉證以實其說，則上訴人乙○○主張兩造業已合意提前於94年11月15日終止租約之事實，即難憑採。
（二）惟被上訴人自陳其已於95年1 月4 日會同警員請鎖匠換鎖將系爭房屋收回，且對於上訴人乙○○主張雙方租賃契約至遲於95年1 月5 日終止並不爭執等語，則兩造系爭租賃契約雖未如上訴人乙○○主張提前於94年11月15日終止，然因上訴人於94年10月20日已表示提前終止租約之意思，且被上訴人亦於95年1 月4 日收回房屋，堪認兩造租約因被上訴人收回房屋之默示承諾而生終止之效力，故兩造之租約依兩造不爭執之事實，已於95年1月5 日終止，可堪認定。
（三）查兩造租約第3 條第2 項約定：「保證金新臺幣壹拾貳萬元於租賃期滿交還房屋時無息返還。」等語，有上訴人乙○○提出之房屋租賃契約書附卷可憑。茲兩造之租賃契約既於95年1 月5 日終止並由被上訴人收回房屋，則上訴人乙○○請求被上訴人返還保證金12萬元，即屬有據。雖被上訴人抗辯上訴人違約，依約伊可以沒收保證金云云，惟查兩造租約第6 條關於違約處罰係約定：
「⒈乙方（按指上訴人乙○○）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩個月以上，其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾二個月時，經甲方（按指被上訴人）催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。⒉乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」等語，有卷附之租賃契約影本可憑，依該約定，上訴人乙○○縱有積欠租金達兩個月以上之情事（容後於反訴部分論述之），依約被上訴人亦僅得經催告後終止租約，並未約定得由被上訴人逕行沒收押租金，故被上訴人主張上訴人違約，伊得逕予沒收押租金云云，尚嫌無據，應非可採。
（四）從而上訴人主張兩造租約業經終止，且伊已將房屋交還，請求被上訴人返還保證金12萬元，應予准許。原審就此部分為上訴人乙○○敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2 項所示。
參、反訴部分：
一、被上訴人提起反訴主張：兩造系爭租約之租賃期間自94年
1 月1 日起至97年12月31日止，惟上訴人乙○○於94年10月20日曾以口頭告知因招生不足，無法經營下去，伊答應給她一段時間找仲介來看是否有人要承租，以避免裝潢的損失，但伊並未同意上訴人乙○○最晚何時搬走，且伊於94年11月2 日曾發存證信函給上訴人乙○○表示不同意期前終止租約，嗣伊於95年1 月4 日會同警員請鎖匠換鎖收回房屋，會勘屋況並拍照存證，爰提起反訴請求上訴人乙○○及其連帶保證人即上訴人甲○○負損害賠償責任，損害賠償項目包括：⑴違約金8 萬元。⑵積欠3 個月（94年11月、12月、95年1 月）租金12萬元。⑶回復原狀費用34萬2,930 元。⑷94年8 月至95年1 月電費（含滯納金）
1 萬零817 元。⑸94年8 月至95年1 月水費（含滯納金）
543 元。⑹電動捲門被破壞及遙控器換鎖費1 萬4,700 元。以上損害共計56萬8,990 元，扣除保證金12萬元，爰請求賠償44萬8,990 元，並聲明：上訴人應連帶給付被上訴人44萬8,990 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息。原審判命上訴人連帶給付被上訴人13萬1,360 元（即積欠3 個月之租金12萬元加計水電費1 萬1,360 元，合計13萬1,360 元），及自95年4 月
8 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就原審駁回其餘之訴部分並未聲明不服而告確定，上訴人則就原審判命其給付超過1 萬1,360 元部分（即就原審判命給付積欠3 個月租金12萬元部分）聲明不服，提起上訴。被上訴人並聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於94年10月20日與被上訴人口頭約定提前於94年11月15日終止租約並點交房屋，伊已於該日搬離系爭房屋，並將房屋鑰匙交給里長，之後即未再進入該屋。
且被上訴人已於95年1 月5 日會同管區警員逕行將系爭房屋換鎖而管領占有系爭房屋，租約至遲於該日終止，伊已依約歸還系爭房屋，原審判命伊給付3 個月租金12萬元，為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原判決關於命上訴人連帶給付被上訴人逾1 萬1,360 元部分廢棄。上開廢棄部分被上訴人在第一審之反訴駁回。
三、本件上訴人關於反訴部分，僅就原審判命其給付超過1 萬1,360 元部分（即原審判命其給付3 個月租金12萬元部分）聲明不服，故本院僅須就上訴人上開聲明不服部分加以審理，該部分之爭點厥為：兩造租約何時終止？被上訴人請求上訴人給付94年11月、12月及95年1 月共計3 個月之租金12萬元，有無理由？茲論述如下：
（一）查兩造租約係於95年1 月5 日終止，並由被上訴人收回房屋乙情，業經本院認定如前，於兩造租約終止前，上訴人乙○○仍負有給付租金之義務甚明，故被上訴人主張上訴人乙○○自94年11月起即未給付租金，依租賃契約關係請求給付94年11月至95年1 月5 日止之租金，並無不合。查兩造租賃契約第3 條約定租金每月4 萬元，據此計算上訴人積欠94年11月、12月及95年1 月1 日至
1 月5 日之租金合計為8 萬6,667 元【計算式：40,000+ 40,000+40,000 ×5 ÷30=86,667 ，元以下四捨五入】，上訴人甲○○為上訴人乙○○之連帶保證人，依約應負連帶給付之責。
（二）從而被上訴人本於租賃關係請求上訴人連帶給付租金8萬6,667 元及水電費1 萬1,360 元（此部份未據上訴人聲明不服，已告確定），合計9 萬8,027 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即上訴人乙○○自95年4 月8 日起、上訴人甲○○自95年6 月5 日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之法定利息，並無不合，應予准許；逾此所為請求，則屬無據，應予駁回。又上開應准許部分，係因請求租金涉訟所為之判決，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、據上論結：上訴人就本訴部分之上訴為有理由；就反訴部分之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第385 條第1 項前段、第450 條、第449 條第
1 項、第78條、第79條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 10 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官 朱耀平
法 官 邱育佩法 官 許月珍以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 10 月 8 日
書記官 劉昌明