臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1299號原 告 乙○○訴訟代理人 沈政雄律師被 告 甲○○訴訟代理人 辛武律師複代理人 丙○○上列當事人間租佃爭議事件，於中華民國97年12月2 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將其於坐落臺北縣蘆洲市○○段第二八二地號土地上之耕地三七五租約之登記塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」、「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。」，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項分別定有明文；又按「除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。」，民事訴訟法第400 條第1 項定有明文；又按「訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。」，亦有最高法院19年上字第278 號判例意旨可參。經查，本件原告前於民國93年間因與被告發生租佃爭議，經臺北縣政府耕地租佃委員會於93年3 月23日進行調處，惟因調處不成立，經臺北縣政府耕地租佃委員會移送本院繼續處理，此有臺北縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄附於本院93年度訴字第584 號民事卷宗內可稽，並經本院調取該案卷宗核閱屬實，而前揭案件嗣經最高法院判決確定，亦有最高法院96年4 月27日96年度台上字第920 號民事判決可參，依照前揭最高法院確定判決理由意旨所示：「原審審理結果以：按起訴請求確認他人間之某法律關係存在或不存在，須以該法律關係之雙方當事人為共同被告一同起訴，始為當事人適格。若僅以其中一方當事人為被告，即非適格之當事人。上訴人請求確認上訴人暨其他共有人就系爭土地與被上訴人間耕地三七五租約法律關係不存在，就確認他共有人與被上訴人間租賃關係不存在部分，係確認他人間之法律關係，應以他共有人為共同被告，當事人始為適格。上訴人雖據最高法院九十三年度台上字第一九八七號判決意旨主張提起確認他人間法律關係不存在之訴訟，就同時否認法律關係存在之共有人，無庸將之列為共同被告云云。惟查系爭土地共有人除上訴人外，尚有公同共有人黃李彩蓮、李阿勉、蔡國松、蔡仲勝、蔡宗育、蔡靜如、蔡長晉、李清城、李清塞、李純昌，以及分別共有人李寬裕、李鳳藻、李彥雄、李豆陣、李文雄、李清城、李清塞、李純昌及蘆洲市保和宮等人，有上訴人提出之土地登記簿謄本可稽，上訴人雖取得公同共有人黃李彩蓮等十人之同意而起訴，惟並未取得分別共有人李寬裕等人之同意，無從知悉各分別共有人就上訴人起訴請求確認系爭土地全體所有人與被上訴人間之耕地三七五租約法律關係不存在，是否同為否認或承認該法律關係存在，依前揭說明，自應將各分別共有人併列為被告，其當事人始為適格。至上訴人另引最高法院八十四年台上字第三三九號判例認無庸表明全體共有人姓名，惟該判例乃係指依民法第八百二十一條規定行使將共有物返還於共有人全體之物上請求權情形而言，與本件確認租佃關係不存在之債權行為者性質有異，上訴人未將其他分別共有人列為共同被告，當事人自非適格。上訴人雖再以其母於七十八年間曾向蘆洲市保和宮主張收回系爭土地時，該宮表示與其無涉，應由『李保和』出面主張，認共有人蘆洲市保和宮亦否認該租約存在，無須併列為被告。然蘆洲市保和宮係於九十二年十二月二十三日始因更名而為系爭土地之共有人，原共有人係「李保和」，有土地登記簿謄本可參，且七十八年距三十八年出租時已達四十年之久，蘆洲市保和宮其後之執事者不知蘆洲市保和宮前有以化名『李保和』出租四筆耕地（含系爭土地在內）之情，自屬可能，尚難據此即謂蘆洲市保和宮於更名後亦否認該耕地租約，上訴人此項主張，亦非可採。再按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第二百四十七條定有明文。若被告對原告主張之法律關係，自始無爭執，即法律關係之存否並無不明確之情形，尚不能謂原告有即受確認判決之法律上利益。上訴人主張上訴人暨全體共有人與被上訴人間就系爭土地並無三七五耕地租約存在，被上訴人則一再抗辯除原共有人李保和（現所有人蘆洲市保和宮）外，被上訴人與系爭土地之其他共有人間並無訂立租約，無租約關係存在等語。查與被上訴人之父李孝神訂立租約者為『李保和』，有蘆字第一五七號租約可稽，上訴人暨同意起訴之公同共有人與被上訴人間就系爭土地並無租佃關係存在，被上訴人既不爭執，上訴人非出租人之地位並無不明確之情事，依前揭說明，難認上訴人有即受確認判決之確認利益。上訴人雖主張：他共有人固未一同起訴，但其他共有人各自與被上訴人間就系爭土地之租佃關係究否存在，對伊權益關係重大，因未一同起訴之系爭土地其他共有人與被上訴人就系爭土地之租佃關係不存在，倘未經法院一同以判決確認，不惟伊申請地政機關塗銷耕地租約登記將遭遇難題，且他日被上訴人恢復耕作，又另案對該未一同起訴之其他共有人提起確認租佃關係存在之訴訟，法律關係更陷於混沌不明確之狀態，故就未一同起訴之其他共有人與被上訴人間就系爭土地之租佃關係是否存在，伊亦有提起確認之訴之法律上利益云云。然其他共有人並未併列為原告共同起訴，縱有確認必要，亦須另行起訴，與起訴之上訴人無租約關係，對造不爭執，即無確認利益，上訴人自不得以其他共有人有起訴必要為由，越俎代庖。再按共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效。而未經共有人協議分管之共有物，共有人對於共有物之特定部分占用收益，須徵得共有人全體之同意，如未經他共有人之同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害。上訴人再以『李保和』僅為系爭土地之共有人，竟未經全體共有人同意擅自出租，事後復未得全體共有人承認，伊得訴請確認系爭土地全體共有人與被上訴人間之租佃關係不存在云云。惟共有人『李保和』倘未得全體共有人同意出租共有土地，對於未同意出租之上訴人自不生效力，依前揭說明，上訴人得否本於物上請求權請求塗銷該三七五租約登記，屬另一問題。綜上所述，上訴人提起本件確認之訴，並非正當，不應准許等詞，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無不合。上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。」，而本件原告係起訴主張本於所有權之物上請求權，請求被告塗銷就坐落臺北縣蘆洲市○○段第282 地號土地上之耕地三七五租約登記，依照前揭最高法院判決意旨，並不在前案確定判決之範圍內，則原告本件起訴應已符合前揭耕地三七五減租條例第26條第2 項之規定，且無民事訴訟法第400 條第1 項規定之情形存在，其起訴應屬合法，合先敘明。
二、又前揭系爭土地係原告與訴外人黃李彩蓮、李阿勉、蔡國松、蔡仲勝、蔡宗育、蔡靜如、蔡長晉、李清城、李清塞、李純昌等共有人間有公同共有關係存在，原告業依民法第828條第2 項規定，取得其餘公同共有人之同意，並提出同意書為證據，則原告提起本件訴訟，於前揭法條規定亦無欠缺，併予敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：被告應將其在原告所有坐落於臺北縣蘆洲市○○段第
282 地號土地上之耕地三七五租約登記予以塗銷。其陳述及所提出之證據如下：
(一)原告為坐落於臺北縣蘆洲市○○段第282 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，有土地登記謄本（原證1） 可稽。上揭土地登記謄本其他登記事項欄，載「有三七五租約」，經向臺北縣蘆洲市公所查詢，告稱：該所存有蘆字第157 號租約影本（下稱系爭租約，原證3 及原證7） ，此蘆字第157 號耕地三七五租約係自民國38年訂立，訂約出租人為「李保和」，承租人為「李孝神」，於68年間續訂租約承租人變更為「甲○○」（即被告），該租約至今仍然存續中，有臺北縣蘆洲市公所93年5 月6 日函復鈞院函（原證4） 可稽。惟原告及其他共有人或其前手，均未曾與被告或其他共有人或其前手依耕地三七五減租條例訂立耕地租約，被告卻主張有耕地租賃關係及占有使用之合法權源，且實際上令第三人占有使用該土地而未自任耕作。原告因此一爭執，於92年間曾向臺北縣政府請求調處，被告於93年3 月23日調處程序中供稱：「系爭租約之出租人係『李保和』，租約依據耕地三七五減租條例規定訂立，…由弟李友義繼續耕作」等語，經調處決議：「承租人未同戶籍耕作，違反耕地三七五減租條例第26條規定，承租人未自任耕作，原定租約無效」有臺北縣政府調處會議紀錄（原證2） 可稽。然因調處不成立，前經移送鈞院，原告起訴請求確認被告就臺北縣蘆洲市○○段第28
2 地號土地與全體共有人之三七五租佃關係不存在，經鈞院93年度訴字第584 號、臺灣高等法院94年度上字第263 號及最高法院96年度上字第920 號判決，略以：其他共有人並未併列為原告共同起訴，而被上訴人與起訴之上訴人無租約關係，對造不爭執，無確認利益等理由駁回。判決理由併指明：共有人「李保和」倘未得全體共有人同意出租共有土地，對於未同意出租之上訴人自不生效力，上訴人得否本於物上請求權請求塗銷該三七五租約登記，屬另一問題等語（原證9） 。茲因上揭三七五租約登記，並無真正之耕地租約存在，且縱為真正，其成立亦未曾得全體共有人之同意，而對於原告在內之共有人不生效力，且被告有未自任耕作之事實，該租約亦屬無效，但被告於系爭土地之耕地租約登記，得據以主張相關承租人之權利，均已構成妨害原告及全體共有人於系爭土地之所有權行使。爰依民法第767 、821 條規定，起訴請求被告應將系爭耕地三七五租約之登記予以塗銷。
(二)訴訟標的及請求權基礎：
１、按「所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。」為民法第767 、821 條規定所明文。本件原告起訴主張，依民法第767 、821 條規定，請求被告應將系爭土地之耕地三七五租約登記予以塗銷。與本件相同請求之案例，有庭呈卷附臺灣高等法院94年度上字第230 號判決可參。
２、系爭土地原告與共有人黃李彩蓮、李阿勉、蔡國松、蔡仲勝、蔡宗育、蔡靜如、蔡長晉、李清城、李清塞、李純昌為公同共有關係，業依民法第828 條第2 項規定，業得其全體之同意，提起本件訴訟，有同意書正本（原證6） 可稽。
３、又「訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。」有最高法院19年上字第287 號判例（原證28）可稽。本件原告係基於民法第767 、821 條規定起訴請求被告應塗銷三七五租約註記登記，屬於「物上請求權」之法律關係，與鈞院93年度訴字第584 號民事判決，係請求確認耕地三七五租約法律關係不存在，屬於「耕地三七五租約」之法律關係，二者非同一法律關係，請求亦不相同，不得謂本件與鈞院93年度訴字第584 號民事判決為同一事件。再者，鈞院93年度訴字第584 號民事判決駁回原告起訴，係以原告提起該件確認之訴，與民事訴訟法第247 條第1 項規定不符而欠缺權利保護要件為由（見判決第11頁），足見該判決未從實體上審理。再綜觀判決理由，並未判斷該案中被告與全體共有人有三七五租約法律關係之存在，且亦未就被告有無因未於承租土地上自任耕作而使全部租約無效等情有何審酌，關此，本案自不受該確定判決之拘束。被告辯稱：本件應屬一事不再理範圍云云，核無可採，先予陳明。
(三)原告之主張及法律依據：
１、原告否認系爭租約真正，三七五耕地租約關係不存在：按「私文書應由舉證人證其真正。」、「文書之真偽，得依核對筆跡或印跡證之。」、「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」為民事訴訟法第357 條、第358 條及第359 條第
1 項所規定。依系爭租約之影本或抄本所示，出租人「李保和」及承租人「李孝神」之本人簽名筆跡均相同，且無雙方蓋章，自難推定為真正，故原告否認系爭租約之真正。再依系爭租約之內容，所記載出租人為「李保和」，承租人為「李孝神」，惟所指出租人「李保和」，依臺北縣蘆洲市戶政事務所92年11月4 日北縣蘆戶字第0920005423號書函，稱：36年至38年間，並無「李保和」之設籍資料等語（原證5） ，且系爭租約僅存有影本，並無正本，自難認該租約為真正而有租佃關係存在。卷附臺北縣三重地政事務所93年8 月30日北縣重地登字第0930011637號函雖謂：蘆洲市○○段○○○ ○號土地之分別共有人「蘆洲市保和宮」於92年12月10日辦理更名登記前之原名為「李保和」，但此充其量僅足以顯示蘆洲市保和宮承認其應為土地所有權人之一，並不足以證明蘆洲市保和宮於38年至40年間，確曾由其住持化名為「李保和」，或曾以此名而與李孝神訂約。且原系爭租約上並未記載「李保和」之住址，卷附臺北縣蘆洲市公所93年5 月6 日北縣蘆民字第0930011354號函，所附租約登記簿「租約訂立之部」亦僅載「臺北縣蘆洲鄉保和村」並無門牌號碼。同租約登記簿「租約變更之部」，係承租人名義變更後，卻填上出租人李保和之門牌號碼，該新增資料應係根據被告辦理變更登記時所填寫之資料而載，此既為被告自行提供，仍難信其為真實。故亦無從僅憑上揭相關資料關於地址之記載，即認系爭租約為真正。系爭租約之書面既非真正，故實質上並無三七五耕地租約關係存在，被告擅自申辦租約登記，妨害原告及共有人之所有權行使，自應塗銷。
２、退步言，系爭土地出租未經全體共有人同意，系爭租約對於他共有人不生效力：
按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820 條第1 項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。共有人對於共有物之特定部分占用收益，須徵得共有人全體之同意，如未經他共有人之同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害。本件系爭租約所記載出租人僅有「李保和」乙名，縱使如被告所指，「李保和」原係由訴外人蘆洲市保和宮住持所化名，惟蘆洲市保和宮亦僅為系爭土地之共有人之一，且被告業已自承系爭租約，並非與原告及同意起訴之公同共有人所簽訂（最高法院96年度上字第920 號判決第4 頁第4 行，原證9） 。亦足認係蘆洲市保和宮所化名之「李保和」，未經全體共有人同意擅自出租，事後復未得全體共有人承認，則對於包括原告在內未同意出租之其他共有人自不生效力。依前揭說明，原告仍得本於物上請求權請求塗銷該三七五租約登記。
３、被告實際上亦未自任耕作，系爭租約全部無效：按「耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項之規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或出租他人。而所謂『原訂租約無效』係指全部租約無效而言，如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃之依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收回」有最高法院73年台上字第112 號裁判（原證23）及66年台上字第
761 號判例（原證24）意旨可稽。又「耕地承租人應自任耕作，並不得將耕地轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條規定甚明。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或他非耕作之用者，均在不自任耕作範圍之內，應構成同條例第二項所定原訂租約無效之原因。又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。又按承租人違反耕地三七五減租條例第十六條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。」亦有最高法院92年度台上字第2494號裁判意旨（原證25），可資參照。依系爭租約（原證3） 及訂立租約土地清冊（原證10）所示，租賃土地之標示（和尚洲樓子厝段第37-10、37-1 、37-15、37之內），其重編後地號分別為：復興段第281 、282 、280 地號及民族段第248 地號。然：
(1)依行政院農委會農林航空測量所提供之彩色航空照片影像，87年航空照（任務編號87R73 ，照片號碼68，拍攝日期87年11月12日，有購買申請單可稽，原證15）並套繪地籍圖所示，可見於第281 地號土地上為鋪上柏油、搭建鐵皮屋之使用狀況（原證16，即劃黃色螢光筆部分，長條紅色屋頂房屋下方之位置）。再於90年航空照（任務編號90R2
0 ，照片號碼187 ，拍攝日期90年7 月2 日，同原證15）並套繪地籍圖所示，第281 地號土地上亦有堆置廢棄汽車（原證17，即劃黃色螢光筆部分，長條紅色屋頂房屋下方之位置）。至91年1 月18日同地號土地仍有搭建鐵皮屋工廠，並堆置棄廢汽車之狀況（原證18），96年6 月間持續有堆棄廢棄木材之狀況（原證14），均有照片可稽。
(2)再依鈞院檢送原證19航空照片（黃色框內為第281 地號土地之部分）及原證20影像圖（紅色況內部分），函請行政院農業委員會林務局農林航空測量所比對鑑定，該所於97年6 月3日 農測調字第0979250026號函復，略以：「90年11月29日（底片編號：90R104_054,055）：鐵皮屋、汽車堆置場94年3 月26日航照（底片編號94R003_013,014）：
鐵皮屋、堆置器材... 」等語。經鈞院於97年7 月29日上午10時30分至現場履勘，發現第281 地號土地之現場有「鋪設水泥道路，鐵棚貨櫃及攤架、汽車、地上有廢棄木材等」，有卷附當日勘驗筆錄所載及照片（原證22）可稽。
又於97年9 月9 日上午10時30分會同地政人員赴同址現場指界，並比對原證19之航空照片（置於證物袋）黃色框線部分，確認行政院農業委員會林務局農林航空測量所上開函之鑑定結果，即包含臺北縣蘆洲市○○段第281 地號土地在內，有卷附該日勘驗筆錄載：「請地政事務所人員就原證19航照圖黃色框所圍範圍比對現地籍圖指出現地位置指界281 地號中黃色框位置是在323 巷西邊部分」、卷附地籍圖（原證21）以及現場照片2 張（原證26）可稽。且被告亦自認：「他們稱有車子，但只是臨時停放的車子」等語（見96年11月6 日庭訊筆錄第2 頁5 行）。可證被告早於90年、94年間，即於第281 地號土地上有鐵皮屋、汽車堆置場、堆置器材等作其他非耕作用途使用之事實。
(3)被告辯稱：281 地號土地所有權人為保和宮所有，貨櫃鐵皮屋乃堆放農具，水泥路係農物轉運農路云云。惟依原證22之照片所示，現場並無任何農具，且設置貨櫃鐵皮屋以堆置農具亦有違常情，遑論現場均無農物產出之跡象。況第281 號土地早於90年、94年即有堆置廢棄汽車等情，亦有原證19照片及卷附農林航空測量所鑑定結果可稽。被告所辯，均無可採。
(4)被告辯稱：第282 第號土地全部均有耕種，原告權利僅45分之1 ，並檢附281 、282 地號土地目前耕作情形，或被告家族成員於96年間受農業訓練證書等，且繳租未中斷，主張現在有自任耕作等語。惟依首揭裁判意旨，第281 地號土地雖非原告所共有，但被告於該土地上不自任耕作之情形，既存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，則全部租約（即蘆字第157 號私有耕地租約）應屬當然無效。
此並不因被告所主張之出租人蘆洲市保和宮有繼續收租而默示同意被告使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，或被告嗣後試圖改以耕作用途使用，即可使原已無效之租約恢復其效力。況被告所檢附281 、282地號土地目前耕作情形，係被告於鈞院第一次履勘後，隨即於97年8 月29日及9 月8日 雇用怪手機具至現場緊急處理，有照片6 張（原證27）可稽，足見被告藉此圖以湮滅前未作耕作用途之事實，實屬心虛之舉。次被告所提被告之家族成員於96年間受農業訓練證書等，無從證明被告有自任耕作之事實，亦無可採。
(5)此外，系爭土地（第282 地號），雖有種植農作，惟被告自承係由其弟李友義耕作（有臺北縣政府調處會議紀錄可稽，原證2） ，而李友義與被告早已非同一戶籍（有卷附被告戶籍謄本可稽）。且從被告於62年間自蘆洲市公所任職課長退休（有臺北縣蘆洲市公所93年6 月3 日函可稽，原證8） ，並無自耕能力，即不可能有自任耕作之事實。
再從84年間系爭土地為雜草叢生之狀況（原證11），91年、96年6 月間則有非被告本人之第三人於現場農作情形（原證12及原證13），均有照片可稽，足認被告確實未自任耕作。
(6)據上所述，系爭租約既屬全部無效，則由被告所申辦之三七五租約登記，自屬妨害全體所有權人之權利行使，應予塗銷。
(四)證據：提出土地登記謄本、臺北縣政府93年3 月26日北府租佃字第0930168989號函及所附臺北縣政府第十四屆耕地租佃委員會第11次定期會租佃爭議調處會議記錄、臺灣省臺北縣私有耕地租約抄本（蘆字第157 號）、臺北縣蘆洲市公所93年5 月6 日北縣蘆民字第0930011354號函、臺北縣蘆洲市戶政事務所92年11月4 日北縣蘆戶字第0920005423號函、李純昌等人之96年6 月12日同意書、臺北縣蘆洲市公所93年6 月
3 日北縣蘆人字第0930014765號函、最高法院96年度台上字第920 號民事判決、訂立租約土地清冊、照片、臺灣地區航攝影像資料申請單、地籍圖謄本、航照照片等影本為證據，並聲請囑託地政機關及行政院農業委員會林務局農林航空測量所指界。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)按訴訟之標的於確定判決中經裁判者，除法律別有規定者，當事人不得就該法律更行起訴，此民事訴訟法第400 條第1項著有明文。本件事實標的前於93年經原告乙○○以台灣板橋地方法院93年度訴字第584 號起訴在案，業經鈞院、台灣高等法院及最高法院判決並確定在案。本件原告就93年5月
3 日民事起訴狀與96年6 月21日民事起訴，係同一標的，同一法律關係，同一當事人，同一請求事實。依民事訴訟法第
253 條及同法第400 條明文，除別有規定外，確定終局判就經裁判之訴訟標的有既判力。況原告請求事項已於96年4月27日最高法院96年度台上字第920 號終局判決。按訴訟法上所謂一事不再理原則，係指同一事件，同一法律關係及同一請求，本件應屬一事不再理之範圍。
(二)被告甲○○之父李孝神於62年元月28日死亡，甲○○同日變更為戶長為繼承人，所承租之耕地上地座落於蘆州鄉和尚洲樓仔厝地號37-4至37-10 ，按該耕地原為蘆州市祠廟保和宮所有，而該祠廟主持原俗為李姓，故而以李保和之名為出租人，按契約之簽定並不因化名而影響其契約之效力，因係化名故而戶政單位即無可考，該耕地租約早於民國38年6 月30日雙方簽訂（證一），每年以生產之稻米繳交佃租，當時民間交往特重信諾，每年所繳稻米並未簽發收據，然均依約給付租金否則早為之拒租，至民國62年起，改種雜糧及蔬菜，因莊稼種類不一，產量亦不穩定，而報以現金支付，故自62年起每年以1 仟至1 萬餘元（證二）支付佃租，迄今並無間斷。
(三)原告主張就蘆州市○○段第282 地號農地之耕地三七五租約法律關係不存在，核其所云之爭執並非屬實，其所請求之範圍亦非明確，且其請求顯巳超過其所有持分之權利。
(四)承租人李孝神係被告之父，自簽定耕地租約後，並未轉租他人之手耕種，本件案外人李友義原係被告之堂弟，本身從事營建事業，並未轉為承租該耕地，偶有出入該地享受田園之樂，並無耕地三七五減租條例第16條所明定之情形，此謹呈該耕地施耕時所攝照片可稽（證三），實係被告甲○○及其配偶、子、媳共同耕作，並無轉租之情，是該耕地租約當為真實可採，否則何來佃租交繳收據。另台北縣蘆州市公所93年4 月21日北縣盧民字第093001067 號函所示，至91年底均查無租約續訂登記存在，退萬步言之，如確實查無續約登記存在，然續約縱未登記亦不影響租約效力，況佃租確收至95年12月1 日，96年之佃租（證四）依往例將於本年底交繳，足可證明兩造確有續約之事實存在，本件繫爭土地，該農地土地登記謄本上註記有三七五租約，足被告主張確有租佃關係存在，當為不爭之事實。
(五)前於38年6 月30日所簽定租約（由李保和簽定，此檢呈0281地號所有權人李保田謄本供參，證五），依減租條例由被告甲○○承接，台北縣政府核定自74年1 月1 日至79年12月11日訂約6 年。其後之租約因水患罹失，然佃租並未切斷，請參酌證四，足堪認定兩造之間確有租約關係存在。被告甲○○之父過世之時，答辯人確係台北縣蘆州鄉建設科長，惟當年9 月1 日即已完成退休手續，謹呈公務員退休證影本參正（證六）。
(六)原告主張就蘆州市○○段第282 地號農地之耕地三七五租約法律關係不存在，惟依原告之所有權僅有282 地段之三分之一，核互其請求判決之標的並非一玖，其所請求之範圍亦非明確，且其請求顯已超過其持分282 地段之部份權利。繫爭土地蘆州市○○段○○○ ○號所有權人為李保和、李寬裕、李鳳澡、乙○○即原告所共有，惟原告僅共同共有該282 地號之土地持分四十五分之一。易言之，其並無權就其權利以外之土地有任何之主張。
(七)至原告所指堆置汽車廢棄件及未耕作顯然無此事實。原告所指並無出租人李保和其人，其租約應為無效，但台北縣蘆洲段第282 號土地除原告外，共有18人，按其登記所有權人當有李保和在內，至原告所指依民法第821 條規定，係行使將共有物返還於共有人全體之物上請求權情形而言。核與本件確認租佃關係不存在之債權行為者性質有異，自不得比附援引。
(八)本案自始所承租上地從未轉租或建廟，更無荒廢耕種或變更使用。至原告所提97年7 月29日上午10時30分現場勘察台北縣蘆洲市○○段第282 及281 號地號，鐵棚貨櫃及攤架地上有廢棄木材等，認似有荒廢耕作之嫌疑。就此部份亦經鈞院94年1 月21日93年度訴字第584 號民事判決書第5 頁第（四）項已詳細述明在卷。又本件三七五租佃面積計13800 多平方公尺，其農收物以噸量數量計，如一人在農地搬運，其費時費力難以估計，依耕地375 減租條例第12條，承租人之農舍原由出租人無條件供給，惟本案既無農舍，又無農產品集中轉運站，其長形農地而設農路以便集中轉運，實係農地農用。被告既合法承租，又從未間斷交租金，及耕地農用，就第281 及282 號土地目前耕種情形，謹附耕作照片可證，至
281 土地所有權人保和宮所有，原告所指貨櫃鐵皮屋乃堆放農具，及水泥路3.4 公尺寬50公尺長係農物轉運農路，均設於281 號地上，核與原告毫無關係，就上開282 號土地面積為567.48平方公尺，而原告權利範圍祇有45分之1 ，況282號土地全部均有耕種，顯無原告所指荒廢農地及整平建築物或轉租可言。況被告及家族鄧淑貞等均係農業園丁計畫訓練結業，對農業耕作研究計畫改善，顯無荒廢情事。謹附園丁計畫訓練結業證書工件，農業專業訓練結業證書三件。
(九)原告於97年9 月25日提出民事訴訟準備狀（五），所指三七五減租條例第16條及引用最高法院19年上字第287 號判例，係指「承租人轉租之禁止」，被告自承租耕地至今，從未間斷耕作維持家計為更無轉租他人耕作情事發生。原告所指轉租他人耕作，應負舉證責任，不得憑空無據，依法不合。原告又指依民法第767 絛起訴，請求塗銷三七五減租條例租約，依法顯有不合。民法第767 條規定，係指無權佔有所有權人之物上請求權，核與三七五減租條例已有耕地租約存在，顯然有別。原告請求塗銷台北縣盧洲市公所蘆字第157 號之台北縣蘆洲市○○段第282 及281 號之三七五租約，依法顯然不合。
(十)原告所提其他共有人或其前手，均未曾與被告訂立三七五減租契約，及否定李保和訂約為不實，事理不合。民國38年間行政機關雖未禾全部電腦檔案，但一般行政手寫實據，乃真實無虛。是故蘆洲市公所按事實登記李保和與李神孝三七五減租登記存有蘆字第157 號事實可稽。至原告所提282 號土地共有人黃李新蓮等十人未與人簽定租約乙節，原告在93年間曾提出訴訟，亦經最高法院96年度台上字第920 號民事終局確定判決在案。原告主張航空照片及282 地號部份未耕種，及承租人本人未親自耕種等藉為塗銷蘆洲市公所原始登記375 減租蘆字第175 號，實悖法理常情。按耕地三七五減租條例第16條及第17條明文規定，承租人或繼承人自任耕作，不得將全部或一部轉租他人，或將租地變更為非耕地使用，或地租積欠二年，謂終止契約，被告既無上開情事，又係專業耕耘，曾受農業專業受訓，全家是賴租地耕作生活，原告藉詞係係在在強行廢約收回耕地，被告舉家顯臨絕境，依耕地三七五減租條例第19條第3 款明文規定，出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者，出租人亦下得收回自耕。況原告家業豪富，其耕地週圍建屋工廠租人，且被告全家是賴三七五減租租地耕作度日，更無違反耕地條款，依法應受三七五耕地租約保護。
(十一)證據：提出臺灣省臺北縣私有耕地租約蘆字第157 號、蘆洲鄉保和宮管理委員會收據、感謝狀、照片、土地登記謄本、地籍圖謄本、公務人員退休證、民事訴訟起訴狀、最高法院96年度台上字第920 號民事判決、承展法律事務所傳真函、照片、地籍圖謄本、土地登記謄本桃園區農業改良場農民農業專業訓練結業證書、桃園縣龜山鄉農會結業證書、行政院農業委員會農業試驗所園丁計畫訓練結業證書等影本為證據。
參、本院依聲請至現場履勘並囑託臺北縣三重地政事務所派員至現場指界，及囑託行政院農業委員會林務局農林航空測量所鑑定航照圖，並依職權調取本院93年度訴字第584 號民事案件歷審全卷。
肆、得心證之理由：
一、本件原告主張其與其他共有人共有之坐落臺北縣蘆洲市○○段○○○ ○號土地，重測前為和尚洲樓子厝段37-1地號土地，其上有三七五租約登記，其登記為蘆字第157 號租約等情，為被告所不爭執，並有土地登記謄本及臺灣省臺北縣私有耕地租約影本在卷可參（見本院卷一第6 至12頁，第16至17頁），則原告此部分主張自堪信為真實。
二、按「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。」、「出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」，耕地三七五減租條例第15條第1 項、第3 項分別定有明文，則承租人依照前揭條文所有之優先承買或承典之權利係具有物權效力之權利，又依同條例第17條第2 項規定：「依前項第五款規定（即經依法編定或變更為非耕地使用時），終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」，出租人依同條例第19條第2 項規定收回耕地時，亦準用前揭第17條第2項規定補償承租人，而依土地徵收條例第35條規定：「被徵收之土地或建築改良物應有之負擔，除申請發給抵價地者依第四十一條及第四十二條規定辦理外，其款額計算，以該土地或建築改良物應得之補償金額為限，由該管直轄市或縣（市）主管機關於發給地價補償費或建築改良物補償費時為清償結束之。」、「前項所稱應有之負擔，指他項權利價值及依法應補償耕地三七五租約承租人之地價。」，可見依照耕地三七五減租條例所訂定之耕地租約，於出租人收回耕地或耕地遭徵收之時，均應給與承租人相當於當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一之補償，並與其他他項物權等同視之，因而依照耕地三七五減租條例訂定之耕地租約固屬於債權契約，然因其依照前揭法律規定而賦予有物權之效能在內，因而於土地上倘有「三七五租約」之登記，應足堪認為乃對於該土地所有權附加負擔，則原告主張土地上有「三七五租約」之登記乃屬對於土地所有權之妨害一節，當屬可採。再按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第767 條、第821 條分別定有明文。本件原告主張其為系爭土地之共有人，因系爭土地上有前揭「三七五租約」之登記，乃對於其與其他共有人共有之系爭土地之所有權有所妨害，因而原告得以自己名義為全體共有人之利益，請求除去對其就系爭土地所有權之妨害一節，亦屬可採。
三、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五條例第16條第1 項、第2 項分別定有明文；又按「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明。」，有最高法院80年台再第15號判例要旨可參，又按「耕地三七五減租條例十六條第二項，所謂租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。原判決就系爭耕地僅命被上訴人將轉租部分返還上訴訴人，至未經轉租部分仍許被上訴人保留耕作，顯欠允洽。」，並有最高法院46年台上第57號判例要旨可資參照。本件被告承租之系爭坐落臺北縣蘆洲市○○段第282 地號土地，其使用現狀經本院至現場履勘結果為：「現場有鋪設水泥的道路及鐵棚貨櫃及攤架、汽車，地上有木材，282 地號上有種植竹子、火龍果、龍眼、薑、芋頭、絲瓜。」，此有本院97年7 月29日勘驗筆錄及原告所提出之照片在卷可稽（見本院卷一第175 頁以下，卷二第14至19頁），依照本院在現場勘驗結果，其在282 地號土地上固有種植之事實，但於281 土地上卻堆置雜物、攤架、氣體鋼瓶，地面鋪設水泥，搭建鐵棚，放置廢棄貨車車廂等，其地上所堆置之雜物乃屬建築使用之模板、鷹架、水泥施工推車、塑膠水管等，有照片在卷可參（見本院卷二第14頁以下），本院衡以水泥鋪設於地面上乃嚴重破壞土地生產力之行為，與民法第432 條第1 項規定之「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」之承租人義務有嚴重之違反情形，且廢棄之貨車車廂、販賣小吃之攤架均與農業耕作無關，卻堆置於系爭土地上，使堆置該物品之土地不能為耕作之使用，且系爭土地上所堆置之雜物未見農業用器具，卻為氣體鋼瓶、建築用模板、鷹架及沾滿硬化後水泥之推車等物，顯然是將系爭土地供作堆置建築廢棄物或建築用器具之堆置場所，而有不供耕作使用之事實存在，被告抗辯稱乃係存放農具等語，與事實不符，自無可採；又依據原告所提出之行政院農業委員會林務局農林航空測量所（以下簡稱農林航空測量所）所拍攝之航照圖（見本院卷一第108 頁以下），經本院依聲請囑託農林航空測量所鑑定，據農林航空測量所97年6 月3 日農測調字第0979250026號函復本院稱：「……。二、本案經檢視相關航照圖資，黃色貼框範圍內經立體判讀結果，土地使用狀況如下說明：
（一）84年1 月6 日航照（底片編號84P003_220,221）：雜草。（二）90年11月29日航照（底片編號90R104_054 ,055）：鐵皮屋。（三）94年3 月26日航照（底片編號94R003_013,014）：鐵皮屋、堆置器材、雜草及幼樹。三、至於比對影像圖之『紅色貼框』與『黃色貼框』之土地所在之經緯度範圍乙節，由於兩者貼框之界址，並不盡完全相符，致無法確認其經緯度範圍。四、由於本所為製圖機關，上項鑑析，謹請參考；至於旨揭地號位置應由權責機關確認，尚請諒察。……。」，（見本院卷一第148 頁），復經本院會同臺北縣三重地政事務所人員至現場就前揭農林航空測量所之航照圖指界結果，確認原告提出之航照圖中黃色框所標示位置即為系爭281 地號部分，亦有本院97年9 月9 日勘驗筆錄可稽（見本院卷二第23至24頁），可見前揭281 地號土地於本院前往現場履勘之前，即早已有土地非供耕作使用而有不自任耕作之事實存在，甚為顯然，則依前揭耕地三七五減租條例第16條第2 項規定及最高法院判例，於有不自任耕作之情事發生時，不待當事人之主張，當然使原定之「三七五耕地租約」當然向後發生無效之效果，且是同一租約所承租之全部土地之租約均歸於無效，則原告主張就與前揭第281 地號土地同列於同一租約之系爭282 地號土地上所存在之「三七五租約」為無效一節，即堪予採取。至於被告抗辯被告賴耕作該地維生，且原告家庭富裕，依耕地三七五減租條例第19條第1 項規定，原告仍不得收回耕地等語，然按耕地三七五減租條例第19條第1 項規定乃是在耕地租約期滿時方有其適用，本件乃是原定租約無效，並非該條例第19條第1 項規定之情形，自無適用該條規定之餘地，被告此部分抗辯自非可採。另系爭土地上由名為「李保和」者與被告之被繼承人李孝神所訂立之系爭租約之效力乃不及於其他未參與訂立該租約之人，業為前揭確定判決所明示，故本件即無就此部分予以斟酌，故不另就此部分予以論列，附此敘明。
四、綜上所述，原告主張其與其他共有人共有之坐落臺北縣蘆洲市○○段第282 地號土地上之三七五耕地租約已經因承租人即被告有不自任耕作之情事而歸於無效，且該租約實際上已經無效之「三七五租約」之登記對於其共有之系爭土地乃造成土地之負擔，有妨害其所有權之情形存在，因而請求排除該登記於系爭土地上對於系爭土地所有權之妨害，應認為有理由，應予准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 16 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 12 月 16 日
書記官 賴玉芬