臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第131號原 告 北區房屋仲介股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國96年4 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬伍仟元，及民國九十五年十二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾壹萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾貳萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告經由原告仲介承買桃園縣桃園市○○路○段○○號1 樓、2 樓、3 樓、地下1 樓，成功路二段71號1 樓、
2 樓、3 樓、地下1 樓，成功路二段73號3 樓，共計9 戶房地（以下簡稱「系爭不動產」），買賣總價為新臺幣（下同）162,500,000 元整，被告與賣方於民國95年7 月6 日簽訂不動產買賣契約書。依據被告與原告所簽訂之承買確認書約定：被告應於成交時一次給付按成交總價1%計算服務費即1,625,000 元與原告，未料被告所開立支票因存款不足遭退票，僅兌現100 萬元，餘款625,00 0元整由被告另行開立支票與原告，然最後並未兌現。本宗標的已於95年7 月18日全數過戶至被告名下，然被告卻遲至95年9 月5 日尚未給付尾款，經原告努力居間協調下，賣方同意被告延緩至95年9 月30日，惟屆期被告再次未依約給付尾款，故賣方與被告雙方於95年11月14日假原告桃園市經國分公司，經由原告協調並簽立「解除不動產買賣契約書」解除本宗不動產買賣契約。雖被告後因個人因素而解除本宗不動產買賣契約，並未影響原告得向被告請求服務報酬之權利，故被告應依法給付服務報酬與原告。為此，爰依居間契約之法律關係，請求被告應給付原告625,000 元，及自支付命令狀繕本送達被告之翌日即95年12月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以下述理由抗辯：
(一)因系爭不動產設定有高額之抵押借款，包含第一順位合作金庫銀行144,000,000 元，第二順位抵押權許惠卿12,000,000元，第三順位抵押權許勝龍12,000,000元，第四順位抵押權黃至5,000,000 元。被告因而無法向銀行申請足額之貸款，用以支付前揭買賣價金尾款。被告因無法完成土地買賣交易，遂與出賣人解除買賣契約。而原告係專門處理房屋仲介之公司，就房屋買賣之相關事宜，應盡善良管理人之注意義務，對當事人詳為告知以順利完成買賣交易，不應僅以急於促成簽訂買賣契約，就房屋買賣履行契約之相關事宜也應詳為告知。原告對被告就系爭不動產買賣之價金支付方式知之甚詳，明知被告除第1 期款外，尾款需以銀行貸款之方式借款支付，而原告就該不動產設定有4 順位高額抵押借款，無法以銀行借款足額借出支付尾款，亦知之甚詳，惟原告並未詳為告知導致被告無法履約，進而與出賣人解除契約，造成被告之損害，原告不得再主張被告應支付房屋仲介報酬。
(二)依買賣契約書第6 條第3 項載明買賣雙方同意委託原告公司代書王其美代辦一切手續；第5 條亦約定有關證件需交付，買賣雙方委託原告公司代書王其美處理，甚至繳款亦是買賣雙方到原告公司完成繳款手續，原告對房屋貸款程序知之甚詳，銀行對於有4 個抵押權人之不動產，均不予承作，原告應預先知情，被告僅為個人亦非大公司、財團，如何能貸得高額1.5 億元之款項，原告仍促成買賣雙方簽立系爭買賣契約，顯亦有過失。
(三)簽立系爭買賣契約時未見任何銀行書面承諾給予被告貸款，且原告於議約完成後應即與銀行承辦人員接觸，並提供必要支援，協助完成核貸業務，並與銀行簽訂貸款合約才算完成，而這期間代書應掌控銀行進度隨時通知雙方，讓雙方安心，這是房屋經紀公司重要之業務，怎可在未取得銀行貸款之前即草率令買賣雙方簽約，以致造成被告給付之買賣價金1,
250 萬元遭沒收之損失，原告應有責任。為此，聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)原告主張被告經由原告仲介，於95年7 月6 日向訴外人巨大建設股份有限公司（以下簡稱「巨大公司」）買受系爭不動產，買賣總價為16,250萬元。系爭不動產已於95年7 月18日移轉登記為被告所有，嗣於95年11月14日經買賣雙方解除上開買賣契約之事實，業據提出不動產買賣契約書影本1 件、承買確認書影本1 件、解除不動產買賣契約書影本1 紙為證（本院卷第22至25、28頁），被告並無爭執，堪信為真正。
被告辯稱系爭不動產設定第一順位合作金庫銀行144,000,00
0 元，第二順位抵押權許惠卿12,000,000元，第三順位抵押權許勝龍12,000,000元，第四順位抵押權黃至5,000,000 元等四個順位之抵押權等語，亦為原告所不爭，應可採信。
(二)原告主張兩造簽立之承買確認書約明：被告應於成交時一次給付按成交總價1%計算服務費即1,625,000 元予原告，而被告所開立支票因存款不足遭退票，僅兌現100 萬元，餘款625, 000元由被告另行開立支票予原告，惟遭退票而未兌現之事實，業據提出承買確認書影本1 件、支票暨退票理由單影本各1 紙為證（本院第25、26頁），被告並無爭執，堪信為真正。
四、兩造之爭執及本院之判斷
(一)參諸兩造之攻擊防禦方法，可知本件訴訟之主要爭點在於：原告在居間仲介被告與訴外人巨大公司訂約買受系爭不動產之前，有無據實將系爭設定抵押擔保之本息金額、債務人之還款情形告知予被告，並提醒被告須參考上開情事，審酌可否向銀行貸得足以支付買賣價金之注意義務？經查：
1、被告辯稱原告居間仲介被告與巨大公司珠就系爭不動產成立買賣契約，未詳細告知系爭不動產設定有4 個順位高額抵押借款，導致被告無法履約等語，固據提出買賣契約書影本1件、成屋產權說明書影本1 件為證（本院卷第34至57頁），但為原告所否認，且查被告向訴外人巨大公司購買系爭不動產，約定價金為16,250萬元，已如上述，價金給付方式，經買賣雙方約定「第三條：付款辦法如下：⑴本約簽訂時，甲方（即被告）應付給乙方（即訴外人巨大公司）新台幣壹仟貳佰伍拾萬元整。... ⑷尾款新台幣壹億伍仟萬元整，...由甲方向金融機關申辦貸款支付，並於核准撥款三日內支付乙方。買賣的若乙方原己有向金融機構貸款，乙方應於甲方支付交屋款前清償，並塗銷抵押權... 」，有系爭不動產買賣契約書影本1 件附卷可稽（本院卷第23頁），足見被告與訴外人巨大公司成立之系爭不動產買賣契約時，已規劃並與訴外人巨大公司約定價金中之尾款15,000萬元，由被告以向銀行申貸款項方式支付。而參諸系爭不動產買賣契約書第14條約款約明：「... 如完稅同時，甲乙双方同意先行移轉過戶東門段一六五六、一六六五、一六四八、一六四九、一六
五八、一六五０、一六五九、一六六六等建號及上述建號所持分三五四地號土地。及取得抵押權人許惠卿、許勝龍、黃至等三人債務清償證明書、同意塗銷切結書，俟一六五七建號過戶移轉完成，再由甲方承貸銀行代償乙方上述抵押權債務... 」（本院卷第24-1頁）；被告因無法按時給付買賣價金，嗣於95年9 月5 日與賣方巨大公司達成如下協議：「... 三、本買賣標的物原第二順位及第三順位抵押權人許惠卿及許勝龍之債務總額新臺幣貳仟萬元正，自民國95年9 月5日起至民國95年9 月30日止之延遲利息由甲方（即被告）負擔支付，其計息方式由甲方與債務人自行議定。」，有協議書影本1 紙附卷可稽（本院卷第27頁），亦可推認被告於成立系爭買賣契約時，對於系爭買受之不動產上有設定抵押權之情形知之甚詳，並擬以銀行核貸之金額清償抵押債權，塗銷上開抵押權。原告既與訴外人巨大公司合意買賣價金若干，並約定給付買賣價金之時期與方式，及訴外人巨大公司須塗銷其在系爭買賣標的上設定予第三人之抵押權，足證被告對於系爭買賣之不動產擔保抵押債權之金額若干，自難諉為不知，原告亦無隱匿上情，於被告簽訂買賣契約時，未予據實告知，並無違反其查詢告知之義務。被告辯稱原告居間仲介被告與巨大公司就系爭不動產成立買賣契約，未詳細告知系爭不動產設定有4 個順位高額抵押權，導致被告無法履約等語，要難採信。
2、原告交付予被告閱覽之成屋產權說明書，內附系爭買賣不動產登記簿謄本，其中他項權利部分已記載訴外人巨大公司在系爭買賣標的上設定抵押權予第三人之資料，有成屋產權說明書影本1 件在卷足憑（本院卷第45至55頁），足見原告於被告與訴外人巨大公司成立系爭買賣契約前，已將系爭不動產抵押貸款內容提示予被告閱覽，且徵諸上開系爭不動產買賣契約書第14條約款，益徵原告已將賣方現有抵押貸款情形包括設定金額、權利人、賣方於被告給付尾款前應盡之義務等事項，明載於該約款內，原告已盡依約注意據實告知系爭不動產貸款情形之義務，自無任何過失或違反誠信原則之處。
3、被告辯稱原告明知被告除第一期款外，尾款需以銀行貸款之方式借款支付，而原告就該不動產設定有4 順位抵押權借款，無法以銀行借款足額借出支付尾款。又原告於簽立系爭買賣契約時未見任何銀行書面承諾給予被告貸款，且於議約完成後應即與銀行承辦人員接觸，並提供必要支援，協助完成核貸業務，並與銀行簽訂貸款合約才算完成，而這期間代書應掌控銀行進度隨時通知雙方，讓雙方安心，這是房屋經紀公司重要之業務等語，為原告所否認，而原告主張被告於簽訂系爭不動產買賣契約前，曾與其友人即三峽農會理事長至買賣標的所在評估貸款，允諾系爭買賣標的可貸款14,500萬元，被告聽從該名友人判斷後，方與巨大公司簽訂系爭不動產買賣契約書，且因被告表明有相熟朋友可辦理系爭不動產相關貸款事宜，故貸款程序均由被告辦理等語，被告並無爭執，堪信為真。又被告係於95年5 月25日出價13,000萬元委託原告代為議價買受系爭買賣標的，嗣於95年6 月5 日復出價15,000萬元，委由原告代為議價，有買賣議價委託書影本
2 紙附卷足稽（本院卷第69、80頁），被告於95年7 月6 日始與訴外人巨大公司簽訂系爭不動產買賣契約書，兩者相距達1. 5個月，被告於此期間曾出價兩次，應可衡量銀行貸款之問題，並接洽核貸銀行，協議核貸金額、擔保品價值暨相關手續，原告為不動產仲介公司，對於申貸銀行、貸款成數等事項應可給予咨詢及建議，惟被告之信用狀況、銀行評估擔保品價值之結果、核貸金額等事項，並無法予以確定，且上開事項之咨詢或查核，亦未經兩造合意約定為原告應履行之契約義務，且如上述，被告係以擬購入之系爭不動產，自行尋求貸款銀行並議定貸款成數，此乃交易常態，並非原告基於系爭居間契約所負之附隨義務，是以，被告上開所辯，自難採信。
4、又系爭不動產買賣契約係於95年7 月9 日簽訂，依被告於95年9 月5 日與賣方巨大公司達成：「... 三、本買賣標的物原第二順位及第三順位抵押權人許惠卿及許勝龍之債務總額新臺幣貳仟萬元正，自民國95年9 月5 日起至民國95年9 月
30 日 止之延遲利息由甲方（即被告）負擔支付，其計息方式由甲方與債務人自行議定。」之協議內容觀之，借款人或連帶保證人所應負擔之遲延利息部分，則係因本金未還所生之當然結果，與原告無關。
5、綜上所述，原告依系爭居間契約應盡之善良管理人注意義務，告知系爭買賣標的之產權及誠實告知房屋現況等事項，被告並無爭執，至於系爭買賣標的於實際上應可貸得之金額，由於事涉借用人（被告）之信用狀況、擔保品價值、銀行核貸成數，非屬原告依居間契約應負注意義務之範圍，原告並未違反善良管理人之注意義務。被告無法以系爭不動產為擔保向銀行申貸系爭買賣價金尾款之情事，係原告在被告與訴外人巨大公司成立系爭不動產買賣契約之前無法加以評估予以確認，自難苛責令原告告知被告，已如上述，是原告所為之給付即無不合於居間契約之本旨，尚無不完全給付之情，被告辯稱原告於被告未取得銀行貸款之前即草率令買賣雙方簽約，以致造成被告給付之買賣價金1, 250萬元遭沒收之損失，原告應有責任等語，要難採信。
(二)按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565 條、第568 條之規定甚明。又民法第529 條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言 (民法第565 條)。 又居間人於約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號判例足資參照。承前所述，堪信原告之主張為真正，被告所辯要無足取。兩造於系爭承買確認書附註欄第5 條第1 項約定：「... 買方（即被告）北區房屋仲介股份有限公司按成交價百分之一計算之服務費，並應於成交時一次給付。」，有承買確認書影本1 紙附卷可參（本院卷第25頁），被告與訴外人巨大公司在成立系爭不動產買賣契約之後，雖另行合意解除買賣契約，惟依上開說明，被告仍應給付原告實際成交價格1%即1,625,000 元（16,250萬元×1%=1,625,000）之服務報酬，被告僅給付100 萬元，則原告請求被告依上開約定給付報酬625,000 元（1,625,000 元-1,000,000元=625,000元），自屬有據。
(三)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第20
3 條分別定有明文。綜上，原告依據系爭居間契約之法律關係，請求被告給付625,000 元，及自支付命令狀繕本送達被告之翌日即95年12月1 日（本院卷第62頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不 生若何影響，無庸再逐一予以論究，合併敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 5 月 16 日
民事第二庭 法 官 徐福晉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 5 月 18 日
書記官 蕭佩宜