臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第148號原 告 亥○○訴訟代理人 李平義律師被 告 戊○○????? 甲○○????? 子○○????????????樓
卯○○壬○○
樓乙○○寅○○丑○○庚○○辛○○癸○○
樓丙○○酉○○巳○○午○○戌○○申○○未○○辰○○丁○○
4樓己○○上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，經本院於民國96年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告戊○○、甲○○、子○○、卯○○、壬○○、乙○○、寅○○、丑○○、庚○○、辛○○、癸○○、丙○○、酉○○、巳○○、午○○、戌○○、申○○、未○○、辰○○、丁○○於本院九十四年度執字第四０四五七號拍賣抵押物強制執行事件，就臺北縣板橋市○○段第九二八地號土地（面積五十五平方公尺）應有部分六十三分之八之優先購買權不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○、甲○○、子○○、卯○○、壬○○、乙○○、寅○○、丑○○、庚○○、辛○○、癸○○、丙○○、酉○○、巳○○、午○○、戌○○、申○○、未○○、辰○○、丁○○負擔。
事實及理由
一、被告戊○○、甲○○、卯○○、壬○○、乙○○、寅○○、丑○○、庚○○、辛○○、癸○○、丙○○、酉○○、巳○○、午○○、戌○○、申○○、未○○、辰○○、丁○○、己○○經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠、臺北縣板橋市○○段928 、929 地號土地（下稱系爭928 、
929 地號土地），訴外人張江春暖原為共有人之一，應有部分各63分之8 ，其上臺北縣板橋市54號建號即門牌號碼臺北縣板橋市○○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）原亦為張江春暖所有。系爭房屋係坐落於前開929 及928 兩筆土地上，惟因臺北縣板橋地政事務所漏未將系爭928 地號土地登載於建物登記簿上之建物坐落基地欄，致系爭房屋之建物登記謄本之建物坐落基地欄僅登載系爭929 地號土地，而無系爭928地號土地之記載。
㈡、民國90年間，張江春暖因積欠華南商業銀行債務，系爭房屋（含頂樓加蓋）及其坐落基地持分經鈞院以90年度民執土字第12476 號案件強制拍賣，因當時系爭房屋之登記謄本漏載系爭928 地號土地為其坐落基地，致鈞院執行處拍賣之不動產附表亦未將債務人張江春暖所有之928 地號土地應有部分63分之8 併付拍賣，系爭房屋（含頂樓加蓋）及系爭929 地號土地應有部分嗣由原告標得，並取得權利移轉證書及辦妥建物及土地應有部分所有權移轉登記。嗣原告發現所購買之系爭房屋，其坐落基地應有系爭928 、929 地號2 筆土地，乃向板橋地政事務所聲請更正，經該所發現確實有誤，並將系爭房屋之坐落基地更正為系爭928 、929 地號2 筆土地。
㈢、95年間，張江春暖復因積欠銀行債務，致其所有系爭928 地號土地之應有部分63分之8 暨臺北縣板橋市○○段921 、
922 、925 、926 、927 等道路用地之應有部分，遭鈞院查?封及委託臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱金服公司）
拍賣，並由原告標得，詎被告竟以共有人身份，依土地法第34條之1 第4 項規定主張優先承購權。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之。民法第425 條之1 第1 項、土地法第104 條第1 項分別定有明文。查系爭房屋及其坐落基地即系爭928 、929 地號土地應有部分63分之8 原均屬張江春暖所有，鈞院90年度民執土字第12476 號拍賣抵押物執行案件雖未將張江春暖所有之928地號土地應有部分63分之8 併付拍賣，惟揆諸上開規定，應推定原告所有之系爭房屋與地主即張江春暖所有之系爭928地號土地間有土地租賃關係存在，原告於張江春暖就系爭
928 地號土地之應有部分出賣時，應有優先購買權。且原告本於土地法第104 條第1 項之優先購買權具有相對之物權效力，為物權之先買權，依照最高法院67年台上字第479 號、66年台上第1530號判例意旨，其效力應優先於被告基於土地法第34條之1 第4 項規定之他共有人優先承購權。再者，土地法第104 條第1 項之立法意旨，係使基地與其上房屋合歸一人所有，使土地之利用與其所有權併於同一主體，以充分發揮土地之利用價值，盡其經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭，至於土地法第34條之1 第4 項係為防止土地細分，倘土地上已建有合法房屋，基於房屋不能脫離土地而存在之特性，即與本項消除共有防止細分之立法旨趣有殊，故土地法第34之1 第4 項之優先購買權，應僅止於農地及空言而言，不及於已建築使用之土地，是以從立法理由觀察，亦足以說明本件被告就系爭928 地號土地並無優先購買權存在。況系爭強制執行事件，係就債務人張江春暖所有之系爭928 、
921 、922 、925 、926 、927 等6 筆土地之應有部分合併拍賣，被告僅聲明就其中928 地號1 筆土地優先承購，非僅依法不合，且其權利之行使，顯以損害原告為目的，應不受保護。
㈣、聲明：確認被告於鈞院94年度執字第40457 號強制執行事件，就系爭928 地號土地（面積55平方公尺）應有部分63分之
8 之優先購買權不存在。
三、被告未○○、丁○○、己○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執或否認原告之主張。被告戊○○、子○○、甲○○、卯○○、壬○○、乙○○、寅○○、丑○○、庚○○、辛○○、癸○○、丙○○、酉○○、巳○○、午○○、戌○○、申○○、辰○○（下稱戊○○等18人）則以：原告於鈞院90年度民執土字第12476 號強制執行程序所取得者，僅有系爭房屋及其坐落基地即系爭929 號土地應有部分之所有權，系爭房屋是否確實坐落於系爭928 地號土地，本有可疑，原告不得片面申請板橋地政事務所進行更正，被告戊○○等18人否認系爭房屋坐落系爭928 地號土地。又於共有土地上圈地建物，屬共有物之處分行為，依民法第819 條第
2 項：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」之規定，系爭房屋是否已得全體共有人之同意以為興建，更有疑義，如其未得全體共有人之同意以為建築，則相對於其餘共有人而言，自屬無權占有，負有拆屋還地之義務，且屬侵權行為，若原告依此反取得就系爭928 地號土地應有部分之優先承購權，不啻以非法行徑剝奪被告之共有人優先承購權，實非公允等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實
㈠、訴外人張江春暖原為系爭928 、929 地號土地之共有人之一，應有部分各63分之8 ，系爭房屋原亦為張江春暖所有。90年間，張江春暖因積欠華南商業銀行債務，其所有之系爭房屋（含頂樓加蓋）及系爭929 地號土地應有部分63分之8 ，經本院以90年度執字第12476 號拍賣抵押物執行案件予以拍賣，由原告得標買受，並取得權利移轉證書，原告現為系爭房屋之所有人及系爭929 地號土地之共有人，有系爭房屋之建物登記謄本、系爭929 地號土地之登記謄本、不動產權利移轉證書附卷可稽（見本院卷第11頁、第13頁、第90頁至第
118 頁），並據本院依職權調閱90年度執字第12476 號強制執行卷宗查核屬實。
㈡、95年間，張江春暖復因積欠臺灣中小企業銀行債務，致其所有系爭928 地號土地之應有部分63分之8 及臺北縣板橋市○○段921 、922 、925 、926 、927 等5 筆道路用地之應有部分，經臺灣中小企業銀行聲請本院以94年度執字第40457號拍賣抵押物案件予以強制執行，嗣經本院委託臺灣金服公司就上開6 筆土地進行拍賣（案號：95年度板金拍字第191號），由原告得標買受等事實，業經本院調取94年度執字第40457 號、95年度板金拍字第191 號拍賣抵押物案卷核閱無訛。
㈢、被告戊○○、甲○○、子○○、卯○○、壬○○、乙○○、寅○○、丑○○、庚○○、辛○○、癸○○、丙○○、酉○○、巳○○、午○○、戌○○、申○○、未○○、辰○○、丁○○（下稱被告戊○○等20人）現均為系爭928 地號土地之共有人，被告己○○則非系爭928 地號土地之共有人，而係系爭929 地號土地之共有人，有系爭928 、929 地號土地之登記謄本存卷足參（見本院卷第77頁至第118 頁）。
五、被告戊○○等20人部分
㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院著有42年台上字第1031號及52年台上字第1240號判例意旨可資參照。查原告於前述94年度執字第40457 號（95年度板金拍字第
191 號）強制執行程序中得標買受系爭928 、921 、922 、
925 、926 、927 等土地之應有部分後，金服公司通知各該土地之共有人是否就上開6 筆土地行使優先承購權，被告戊○○等20人具狀表示願意以拍定之同一價格優先購買系爭第
928 地號土地應有部分63分之8 等情，已據本院查閱前揭94年度執字第40457 號、95年度板金拍字第191 號拍賣抵押物案卷無誤，此將致原告買受系爭928 地號土地應有部分63分之8 之法律上地位陷於不安定狀態，有受侵害之危險，此項不安定狀態復得以本件確認判決除去之，堪認原告對於被告戊○○等20人提起本件確認訴訟，具有即受確認判決之法律上利益。
㈡、原告主張系爭房屋乃坐落於系爭928 、929 地號土地，先前因板橋地政事務所漏未將系爭928 地號土地登載於系爭房屋之建物登記謄本上之坐落基地欄，致本院90年度執字第12476 號強制執行程序未將張江春暖所有之系爭928 地號土地應有部分63分之8 併付拍賣，嗣原告已聲請板橋地政事務所加以更正。依照民法第425 條之1 、土地法第104 條第1項之規定，原告對於張江春暖出賣之系爭928 土地應有部分有優先購買權存在，且其效力優先於被告戊○○等20人之優先購買權等節。被告戊○○等18人則辯稱：系爭房屋並未坐落於系爭第928 地號土地上。縱認系爭房屋坐落系爭第928地號土地上，系爭房屋是否得全體共有人之同意以為建築，仍有疑義，系爭房屋如屬無權占有，原告就928 地號土地自不得主張優先購買等情。
㈢、查系爭房屋係於52年7 月13日，經當時之所有權人江鳳堆（即張江春暖之父親）以臺北縣板橋地政事務所52年板登字5194號申辦建物所有權第一次登記，於52年8 月15日登記完畢。依照系爭房屋原始建物登記謄本之記載，系爭房屋之坐落基地為重測前臺北縣板橋市○○段14之1 地號土地（即重測後忠孝段第929 地號土地），江鳳堆亦為該土地之共有人。嗣前開後埔段14之1 地號土地於53年7 月28日分割出重測前臺北縣板橋市○○段14之5 地號土地（即重測後忠孝段第
928 地號土地）等事實，有板橋地政事務所96年5 月25日北縣板地登字第0960007506號函暨所附建物登記謄本、土地登記簿謄本及張江春暖之戶籍資料可稽（見本院卷第206 頁至第228 頁、第256 頁）。又系爭928 地號土地係於53年間自系爭929 地號土地分割而出，系爭房屋之建物登記謄本於分割轉載時，僅記載系爭929 地號土地為系爭房屋之坐落地號，漏未將系爭928 地號土地一併記載於建物登記謄本之坐落基地欄。嗣原告發現上述土地漏載之情，於95年4 月3 日聲請板橋地政事務所進行基地地號勘查，經該所實地勘測後，系爭房屋之坐落基地確為系爭928 、929 地號土地，該所並已將系爭房屋之建物謄本之坐落地號欄更正為「忠孝段928、929 」等節，亦有卷附建物登記謄本、板橋地政事務所96年3 月8 日北縣板地測字第096000 3348 號函可參（見本院卷第13頁、第153 頁），復經本院至現場履勘屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖各1 份存卷為憑（見本院卷第156 頁至第159 頁）。原告主張系爭房屋乃坐落於系爭928 、929地號土地上，洵堪採信，被告戊○○等18人以誤載之建物登記謄本為據，陳稱系爭房屋並未坐落於系爭928 地號土地云云，要無可採。
㈣、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。民法第425 條之1 第1 項、土地法第104 條第1 項、第34條之1 第4 項前段分別定有明文。次按土地法第34條之1 第4 項所定之共有人優先承購權，僅有債權之效力，非如同法第104 條所定之優先購買權具有相對的物權之效力，故基地承租人此項優先購買權，應優先於共有人之優先承購權（最高法院68年台上字第3141號判例、92年度台上字第396 號判決意旨及68年度第5 次民事庭會議決議參照）。查系爭房屋及坐落基地即系爭928 、929地號土地之應有部分63分之8 原均屬張江春暖所有，雖系爭房屋之建物登記謄本曾因漏載系爭928 地號土地，致本院90年度民執土字第12476 號拍賣抵押物執行案件未將張江春暖所有之928 地號土地應有部分63分之8 與系爭房屋及929 地號土地應有部分63分之8 併付拍賣予原告，惟依民法第425條之1 第1 項之規定，應推定系爭房屋之受讓人即原告與讓與人張江春暖間，就系爭房屋之基地即系爭928 地號土地有租賃關係存在，依土地法第104 條第1 項之規定，原告於張江春暖出賣系爭房屋之基地即系爭928 地號土地之應有部分時，應享有優先購買權。又此種基地承租人之優先購買權，揆諸最高法院裁判意旨，應優先於被告戊○○等20人基於
928 地號土地共有人身分之優先承購權。蓋以被告戊○○等20人依土地法第34條之1 第4 項行使優先承購權時，固可簡化該土地之共有關係，惟該土地之所有權與土地之利用關係仍屬分離，原告買受系爭928 土地之應有部分後，則可使基地及其利用關係合一，裨盡經濟上之效用，並杜紛爭。依此，原告主張其基於土地法第104 條第1 項之優先購買權優先於被告戊○○等20人之優先承購權，其得據以確認被告戊○○等20人之優先承購權不存在，應屬正當。
㈤、被告戊○○等18人另辯稱系爭房屋是否有坐落系爭928 地號土地之正當權源，尚屬有疑等語。查系爭房屋係於52年8 月間辦理保存登記之合法建物，斯時系爭房屋之坐落基地即重測前臺北縣板橋市○○段14之1 地號土地為江鳳堆等人共有，已如前述，系爭房屋之建物所有權第一次登記之申請書及其附件全案等資料，雖因年代久遠已銷毀，無案可稽，致板橋地政事務所無法提供予本院參酌，然系爭房屋辦理所有權第一次登記時，係依臺灣省政府37年間所頒訂之「臺灣省各縣市辦理土地登記有關建築改良物作業要點」規定，於土地申報登記時，需同時檢附建物填載表、權利憑證或建築許可證、建築平面圖、位置圖等申請登記，並依內政部44年4 月18日台44內地字第67113 號函，新造之建築改良物辦理第一次所有權登記，應依照土地總登記之程序辦理，即公告完成無異議為確定登記等情，有前引板橋地政事務所96年5 月25日北縣板地登字第0960007506號函暨內政部44年4 月18日台44內地字第67113 號函可資為憑（見本院卷第206 頁、第
229 頁），由上可知，系爭房屋之原始所有權人即張江春暖之父江鳳堆於申辦建物所有權第一次登記時，必已檢附得合法使用共有土地之權利憑證，地政機關方會准予辦理系爭房屋之建物所有權登記。再徵以系爭房屋原即坐落系爭928 地號土地上，自52年辦理第一次所有權登記迄今已長達40餘年，倘若系爭房屋確無占有系爭928 地號土地之合法權利，系爭928 地號土地之眾多共有人對此卻未曾有任何異詞，殊與常情有悖。被告戊○○等18人未執實據，辯陳系爭房屋乃無權占有系爭928 地號土地，原告應無優先購買權存在云云，亦無可採。
六、被告己○○部分
㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。若被告就原告主張之法律關係之存否，始終未嘗爭執，則該法律關係之存否，當事人間非不明確，自難認原告有即受確認判決之法律上利益（最高法院27年上字第316 號判例、85年度台上字第283 號、85年度台上字第1185號判決意旨參看）??。
㈡、被告己○○係929 地號土地之共有人，並非系爭928 地號土地之共有人之事實，已於前述。本件原告雖將己○○同列為被告，陳稱己○○在本院94年度執字第40457 號強制執行案件中，亦主張其對系爭928 地號土地有優先承購權存在等語。然經本院查閱前揭94年度執字第40457 號、95年度板金拍字第191 號執行案卷結果，被告己○○於該強制執行程序中，僅曾與被告戊○○、甲○○、子○○、卯○○、壬○○、乙○○、寅○○、丑○○、巳○○、午○○、戌○○、申○○、辰○○等人具狀對於原告95年4 月11日優先承購權聲明狀為反對意見，否認原告享有土地法第104 條第1 項之優先購買權，惟被告己○○未曾主張其就系爭928 地號土地有優先承購權，於本案中亦未曾到場或提出任何書狀陳述，是就原告聲明被告己○○對於系爭928 地號土地並無優先購買權部分，被告己○○始終未嘗爭執，則被告己○○就系爭928地號土地無優先購買權乙節，於原告及被告己○○間應屬明確，自難認原告就被告己○○之訴有即受確認判決之法律上利益，原告請求確認被告己○○就系爭928 地號土地應有部分63分之8 無優先購買權存在，即屬無據。又依前所述，原告已於本院94年度執字第40457 號強制執行程序得標買受系爭928 地號土地應有部分63分之8 ，被告戊○○等20人之共有人優先購買權不能對抗原告，被告己○○或第三人亦未就該部分土地行使優先購買權，故不問被告己○○是否曾於前揭強制執行程序中否認原告享有優先購買權，原告就該部分土地之買受人地位，均不致陷於不安定之危險，併予指明。
七、綜上所述，原告請求確認被告戊○○等20人於本院94年度執字第40457 號強制執行事件，就系爭第928 地號土地應有部分63分之8 之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。原告請求確認被告己○○就前揭土地之優先購買權不存在，因無確認利益，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，爰不予一一論述。
九、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 23 日
民事第三庭 法 官 吳佳穎以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 23 日
書記官 黃美雲