臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1667號原 告 乙○○訴訟代理人 王桂英被 告 丙○○訴訟代理人 周燦雄律師
蔡炳楠律師上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國96年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：本件原告起訴原聲明：（一）原告將已收之價款全數沒收，充作違約金，（二）解除契約。惟於「起訴狀尚未送達被告」前，原告變更訴之聲明為：被告應將坐落於臺北縣中和市○○路○○○ 號1 樓之土地房屋移轉登記為原告（見本院卷第18頁），經核符合民事訴訟法第255 條之規定，自無從不予准許。
二、原告主張：
（一）緣原告於民國96年7 月10日將其所有坐落於臺北縣中和市○○段○○○ ○號土地（應有部分1/7 ，下稱系爭土地）上之同段2505建號建物（權利範圍全部，另含同段2513建號建物應有部分1/7 ，同段2514建號建物應有部分1/14，即門牌號碼臺北縣中和市○○路○○○ 號建物，下稱系爭房屋；系爭土地及房屋下合稱系爭房地）以新臺幣（下同）10,000,000 元 售與被告，並於景新代書事務所簽下房地產買賣契約書（下稱買賣契約），約定訂約當日收取訂金1,000,000 元，於96年7 月31日前付清剩餘尾款9,000,000元。原告因需辦理銀行貸款，故先將系爭房地辦理所有權移轉登記完成，被告並同意租予原告繼續使用。系爭房地係原告向國泰銀行貸款購得，目前尚欠款5,000,000 元，被告應向國泰銀行清償，是被告應另給付原告4,000,000元（10,000,000元價金扣除訂金1,000,000 元，再扣除銀行貸款5,000,000 元而得），然原告迄未給付尾款。
（二）原告僅告知被告原告開設於聯邦商業銀行雙和分行（下稱聯邦銀行）帳戶帳號，係因被告若有給付尾款誠意，僅需去電國泰銀行說明欲行清償原告之貸款，並提出原告之身分證姓名、電話、住址，國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽）辦事員電知原告，並確認原告同意後，即會告知被告國泰人壽之貸款清償專戶，而清償貸款後所餘數百萬可存入原告聯邦銀行帳戶內，惟被告從未去電國泰人壽洽詢，顯見其本無給付之意願。
（三）原告曾分別於96年8 月4 日以永和郵局第977 號存證信函（下稱原告96年8 月4 日函）、96年8 月6 日以永和中正路郵局第1564號存證信函（下稱原告96年8 月6 日函）向被告催討尾款，惟被被告不僅未給付，甚至出言恐嚇，並不再將系爭房地繼續租予原告使用，是原告為維權益，只得解除買賣契約，並再於96年8 月7 日以永和中正路郵局第1585號存證信函（下稱原告96年8 月7 日函）對被告送達。依民法第95條第1 項之規定，原告共寄數封存證信函予被告，足見被告確實收受相關存證信函，原告已盡告知義務，被告未曾搬家，又未拒收，故無須向管轄法院聲請以公示送達為催告通知。是原告已依民法第249 條規定沒收訂金，並依民法第255 條之規定解除契約。
（四）是原告聲明：被告應將系爭房地移轉登記予原告。
三、被告則以：
（一）查被告於96年7 月10日與原告簽訂買賣契約，購買系爭房地，被告已依約給付第1 次款1,000,000 元，其餘價金9,000,000 元則約定俟系爭房地移轉貸款以代償原告對國泰人壽貸款債務後餘款交屋，交屋日期則約定為96年7 月31日前。依買賣契約第5 條約定「買方（即被告）預定貸款新臺幣700 萬元抵付部分買賣價款」，如貸款不足或未獲貸款時，買方應於受託地政士（即通稱之代書）通知日起10日內以現金一次付清，如經約定由買方代償者，買方應於貸款核發日代為清償賣方（即原告）未清償之債務，並自價款中扣除。
（二）被告依約辦妥系爭房地所有權移轉登記後，旋接洽被告往來銀行即復華商業銀行（現已改為元大商業銀行）中和分行（下稱復華銀行）以辦理貸款手續，並請原告告知其國泰人壽之貸款清償帳戶，以便依約代償，詎原告竟拒不告知，經由受託代辦之地政士甲○○催辦，亦置之不理，而在等待中，原告突獲原告96年8 月4 日函指稱被告逾期未履行合約，其得解除契約並沒收已收價款（依其語意，似仍未行使其解除權），旋復接獲原告96年8 月6 日函表示解除契約，沒收全部價款，又接獲原告96年8 月7 日函表明「只好訴諸法院」，被告於收受上開存證信函後，知原告上述函均無理由，乃委託律師於96年8 月10日覆函（下稱被告函）反駁，並催告其於5 日內告知給付方法，俾憑辦理，然原告復於96年8 月14日以永和中正路郵局1646號存證信函（下稱原告96年8 月14日函）表示已於96年8 月
8 日提起本件訴訟，不理會原告要求。被告係有資力之人，此由元大京華證券股份有限公司（下稱元大證券）客戶集保資券庫存表所載被告截至96年9 月7 日可用自有資金高達12,760,000元可得而知，故如原告有誠意，要求被告給付現金，亦非不可能，惟原告卻拒絕告知貸款清償專戶，企圖製造被告遲延付款之事實。是本件被告並未遲延給付，且原告並未定期催告即行解約亦與買賣契約約定未合，是原告主張被告給付遲延而解除契約，請求返還系爭房地並辦理所有權移轉登記，並無理由。
（三）是被告聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張之上開情事，固據其提出買賣契約、契約內容變更合意書各1 件、國泰人壽擔保放款利息收據5 件、原告96年
8 月4 日函、96年8 月6 日函、96年8 月7 日函為證，被告固就兩造曾訂立買賣契約，且被告已於訂約當日交付第1 次款1,000,000 元之事實不為爭執，惟否認原告之其餘主張，並以上開情詞置辯。是兩造於買賣契約究為如何之約定，原告主張解除契約是否符合買賣契約之約定，厥為本件重要之爭執，先此指明。
五、按兩造於買賣契約第4 條約定第2 次款「約定付款金額9,000,000 元」，履行條件係「俟房屋移轉貸款代償國泰人壽貸款後，餘款交屋」，備註欄記載「交屋約定96年7 月31日前」等字句。次按「賣方（即原告）擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於移轉登記前負責理清，．．．」，買賣契約第9 條亦約定甚明。原告本件最重要之主張，無非係以買賣契約第4 條已約定被告應於96年7 月31日前交付餘款，而被告拒不交付，據以解除買賣契約等情，惟為被告所否認。經查：
（一）兩造固於買賣契約第4 條第2 次款就交屋約定於96年7 月31日前，被告固未於該期日前給付第2 次款，惟原告亦未交付系爭房地予被告（此可由兩造均陳稱於96年7 月10日訂約後，被告同意將系爭房地出租予原告使用，原告目前仍未交付系爭房地等情可知），且兩造於第2 次款給付尚約定有「履行條件」，是如在履行條件未成就前，上開96年7 月31日至多僅能認係交屋期限，惟是否得逕視為被告之付款期限，則不無可疑。
（二）次細繹第2 次款履行條件係約定「俟房屋移轉貸款代償國泰人壽貸款後，餘款交屋」等字句，是依此履行條件，被告交付之第2 次款9,000,000 元中，係另行申請貸款，先代償原告向國泰人壽之貸款，如有餘額再交付原告。經查，原告於本件業已陳述其於96年8 月7 日，曾傳真兩造買賣契約承辦地政士甲○○關於國泰銀行貸款清償專戶予原告等情，惟為被告所否認，且依兩造各自提出該傳真資料（見本院卷第85、90頁），均顯示原告僅係提供其開設於聯邦銀行之帳戶、帳號，根未未提供其於國泰銀行貸款清償專戶予被告或甲○○，雖原告另陳稱：「給國泰銀行帳號也沒用，我們有問國泰銀行，國泰銀行稱我們不用給，被告如要代償，則由被告逕為向國泰銀行問，即可辦理。」等情（見本院卷第60頁），亦為被告所否認。原告因而聲請訊問證人甲○○，訊據證人甲○○證稱：「．．．復華銀行是辦理代償，問如何把第一順位抵押權塗銷設定，我就請原告提供將第一順位抵押權人之銀行貸款帳戶，於是原告提供聯邦銀行雙和分行帳戶，並非原抵押帳戶，原告提供錯誤，讓復華銀行無法作業。」，「（問：目前代償作業，賣方是否須提出貸款銀行帳戶？）是的，是這樣才能辦理。」，「（問：被告是否請你向原告催告提出貸款銀行帳戶？）我有提醒原告須提出，原告有提出聯邦銀行，但不是貸款帳戶，之後也沒有提出。」等語，並於原告陳稱：「我給被告的帳戶是國泰人壽跟我說剩餘帳款要給我的，國泰的部分只要報我的年籍，就可以辦理代償。」等情後，證人甲○○證稱：「應該沒有這樣的事。」，至於被告聲請訊問證人甲○○見原告傳真原告聯邦銀行帳戶、而未傳真國泰人壽貸款清償專戶之意見時，證人甲○○證稱：「我有向原告說，帳號不是國泰人壽的帳號，無法辦理代償，．．．」等語明確（見本院卷第65至66頁），以證人甲○○既係兩造同意授與民法第106 條雙方代理權限之地政士，且本件係由原告聲請訊問，是證人甲○○應無甘冒偽造罪責、故意偏頗被告一造而為虛偽證詞之理，且由其地政方面之專業而言，被告之所以無法代償原告向國泰人壽之抵押貸款，係因原告經其一再催告後仍拒絕提供國泰人壽貸款清償專戶之相關資料所致；再參酌原告依買賣契約第9 款之約定，其既於系爭房地設定抵押權予國泰人壽，其自應於移轉登記前負責理清，此項約款應評價為原告於買賣契約應負代償原貸款之協力義務，是在原告拒絕提供國泰人壽貸款清償專戶之相關資料下，被告給付第2 次款之履約條件既係因原告未履行協力義務致不能成就，自不得歸責於被告，更無從以此即謂被告履行買賣契約有何遲延。
六、按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」，「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，民法第229 條第1 項、第254 條分別定有明文。次按「二、．．．買方並應依受託地政士通知之日期親自完成辦理開戶、對保並授權金融機構將核貸金額逕予撥入賣方指定之帳戶或由受託地政士通知雙方會同領款交付，．．．買方未依約交付價款，經催告後仍拒絕履行者，賣方得行使本票或擔保權利。」，「四、倘因可歸責於買方事由，致貸款無法獲准時，買方應於受託地政士通知日起10日內以現金一次付清。．．．」，「買方不依約履行付款．．．，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」，兩造於買賣合約第5 條第1 項第2 款、第4 款、第10條分別約定甚明。
經查，被告之所以未於96年7 月31日前給付買賣契約第2 次款，係肇因原告未履行提供國泰人壽貸款清償專戶資料予被告及證人甲○○之協力義務所致，是被告已難謂負有遲延責任，業如前所述。縱認被告已因上開情事應負遲延責任，惟查：
（一）兩造既於買賣契約第5 條第1 項第4 款「四、倘因可歸責於買方事由，致貸款無法獲准時，買方應於受託地政士通知日起10日內以現金一次付清。．．．」為特別約定，則在證人甲○○通知被告給付價款前，原告自不得逕而解除買賣契約，否則上開特別約定即成具文矣。然原告於96年
7 月31日後未滿10日之內，連續以原告96年8 月4 日函、96年8 月6 日函、96年8 月7 日函送達被告，其中並於原告96年8 月6 日函表示解除買賣契約等情，均與兩造買賣契約上開特別約定有違，自非合法。
（二）次以，無論依兩造買賣契約之約定，抑或民法有關規定，本件原告如欲合法解除買賣契約，均須以「相當期限催告被告履行」為前提，如被告於期限內不履行時，原告始得解除買賣契約。經核原告96年8 月4 日函，其內並未定相當期限催告被告履行，而原告旋於2 日後即以原告96年8月6 日函表示解除買賣契約，而原告嗣後所發原告96年8月7 日、96年8 月14日函亦未再表示定期催告及解約之意旨，是原告以96年8 月6 日函表示解除買賣契約之意思表示，亦與買賣契約約定及相關法律規定不符，亦無可採。
（三）再者，兩造買賣契約上既有如上諸多規定，則無論依買賣契約之性質，抑或兩造之意思表示，買賣契約均無於一定時期為給付不能達其契約之目的之情形可言，是原告主張本件其係依民法第255 條之規定解除契約，惟兩造買賣契約之約定情形既與民法第255 條之規定不符，是原告此部分之主張亦非可採。
七、綜上所述，被告雖未於96年7 月31日前給付第2 次款，惟此係原告未履行協力義務以致第2 次款履約條件未能成就所致，縱認原告未付第2 次款應負遲延責任，惟原告相關催告、解除契約之程序與買賣契約及法律規定未符，亦非合法。從而，原告提起本件訴訟為無理由，自應予以駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 12 月 25 日
民事第二庭法 官 鍾啟煌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 96 年 12 月 25 日
書記官 張國仁