臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1670號原 告 金鑽大樓公寓大廈管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 呂光武律師被 告 丙○○
2號訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國97年1 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明第2 項請求被告給付之金額（律師酬金）原為新臺幣（下同）12萬元，起訴狀繕本送達被告後，原告於本院97年1 月10日言詞辯論期日當庭減縮變更聲明金額為5 萬元，核屬聲明事項數量上之減縮，依法應予准許。
二、第按受命法官為闡明訴訟關係，得整理並協議簡化爭點，民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款定有明文；又當事人就其主張之爭點，經依第1 項第3 款規定協議者，應受其拘束，但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形顯失公平者，不在此限，同條第3 項亦有明文。經查兩造雖曾於本院96年12月6 日言詞辯論期日協議簡化本件之爭點為：㈠原告所定管理費是否太高？㈡被告得否以未在系爭房屋營業為由而免除其繳納管理費之義務？㈢被告得否以系爭房屋買賣契約業經合法解除為由主張免除繳納管理費之義務？惟查原告於兩造達成爭點簡化協議後之97年3 月6日提出金鑽大樓86年6 月25日第一次區分所有權人會議各項討論事宜及決議之公告為證，嗣後被告於97年4 月11日之民事補充辯論意旨（二）狀提出金鑽大樓86年6 月25日第一次區分所有權人會議決議為證，並抗辯稱依該次區分所有權人會議決議，於住戶整合營運後於正式營業前1 個月始須繳交管理費，系爭房屋既未正式營業，被告自不需繳交管理費等語，固屬追加爭點，惟其既係對原告於協議簡化爭點後所提出之證據加以攻防，且此爭點之究明實為釐清本件兩造法律關係所必要，若不許被告追加此爭點，顯失公平，爰依民事訴訟法第270 條但書之規定，認本件應不受兩造爭點簡化協議之拘束，並就被告前開抗辯增列為本件爭點，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告之被繼承人黃明德於民國83年11月22日因買賣關係取得
門牌號碼臺北縣板橋市○○○路○ 段○ 號2 樓之39房屋（下稱系爭房屋）之所有權，黃明德於89年7 月10日死亡，系爭房屋由被告繼承並於90年3 月2 日辦畢繼承登記。金鑽大樓第一次區分所有權人會議於86年6 月25日通過金鑽大樓公寓大住戶規約，其中第10條第3 項第1 款規定，住戶基本管理費每戶每月按每平方公尺19元計徵，同條第4 項規定，區分所有權人若在規定日前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及另外收取按百分之10計算之遲延利息。被告所有系爭房屋面積20.71 平方公尺，每月管理費為390 元（19×20.71= 390），被告之被繼承人於86年6 月起至89年7 月止，共積欠38個月之管理費1 萬4,820 元，此部分應由被告繼承；被告自89年8 月至93年12月止，共積欠53個月管理費2 萬670 元。再者，金鑽大樓區分所有權人會議於85年7 月14日選舉管理委員，並決議授權管理委員會研擬訂定管理費之收費標準，管理委員會乃於85年9 月19日決議管理費按每平方公尺19元，依面積大小實際徵收，自85年10月1 日開始徵收。嗣於93年10月17 日 區分所有權人會議決議，管理費自民國85年起至86年5 月份止，按系爭規約定所定費率的百分之50計徵，自民國86年起全額計徵，故被告之被繼承人積欠自85年12月起至86年5 月止共計6 個月，按50% 計徵之管理費為1,170 元 (390 ×6 ÷2) ， 此部分亦應由被告繼承。又區分所有權人係以登記機關登記簿冊所載所有權人為準，被告雖已合法解除系爭房屋之買賣契約，但登記簿冊上系爭房屋所有權人仍為被告，是被告仍為管理費繳納義務人。
㈡又金鑽大樓區分所有權人會議於93年10月17日決議增訂住戶
規約第10條第4 項，規定欠繳管理費者，除計收遲延利息外，積欠之第1 個月依前1 個月（2 月）加徵1 倍，第4 個月依前1 個月（3 月）加徵1 倍。（如：積欠2 個月以上，第
2 個月如繳1000元，第3 個月即徵2000元，第4 個月即繳4000元，第五個月即繳8000元，餘依此類推）。依此計算被告自94年1 月份起至94年12月份止共積欠管理費319 萬4,
100 元。㈢以上合計，被告自85年12月起至94年12月止共積欠管理費
323 萬零760 元。此規定既是住戶違反照章繳納管理費之處理方式，住戶即有遵守之義務，不具違約金性質，當無過高問題，亦不生民法第148 條所定權利濫用及違反誠信原則之問題。又管理費繳納義務人為區分所有權人，不論係公寓大廈管理條例或系爭規約均無設空屋者得免除繳納管理費之規定，被告不得以系爭房屋閒置不用，而辯稱其不須繳納管理費。又管理費本質上為各區分所有權人自身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取由管理委員會統籌運用，並非區分所有權人對於管理委員會之定期給付，與利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1 年之定期給付性質迥不相同，自無民法第126 條5 年短期時效之適用。
㈣再於93年10月17日第十屆第一次金鑽大樓區分所有權人會議
增訂系爭規約第19條第10項規定，因積欠管理費未繳，致生支付命令、訴訟裁判費及強制執行費用與委任律師辦理之律師酬金（律師酬金：支付命令以2 萬元為上限、訴訟每審級以12萬元為上限、強制執行以7 萬元為上限），由積欠管理費者負擔。原告為本件請求給付管理費事件已支付5 萬元，故依系爭規約第19條第10項請求被告給付。
㈤原告前曾於91年7 月15日以（91) 金鑽字第023 號函及於93
年11月1 日以（93) 金鑽字第7 號函分別向被告催繳管理費。又於95年12月29日以臺北南陽郵局第2051號存證信函催告原告於文到7 日內繳付積欠之管理費或與出賣人和解並出具「出租同意及授權書」並請求被告給付律師報酬，惟原告於收受上開存證信函後，仍逾期不理，為此提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應給付原告323 萬760 元及自96年1 月3 日起至清償日止按年息百分之10計算之遲延利息。⒉被告應再給付原告5 萬元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告從未同意且未曾被合法通知依區分所有權人會議決議之
規約繳納大廈管理維護費。且系爭房屋屬「非住非營」之房屋，不能供作商場營業使用而廢置10年，當無管理維護費可言。再依86年6 月25日金鑽大樓第一次區分所有權人會議決議，管理費之繳交辦法，因商場尚未正式營運，暫緩執行，由住戶整合營運後依法繳納，並以2 、3 、4 、5 樓各層整合出租或營運，於正式營業前1 個月繳交大樓管理費。金鑽大樓既尚未正式營業，被告自不需繳交管理費。
㈡被告之被繼承人黃明德係向訴外人陳賴綉買受系爭房屋，惟
依最高法院92年度台上字第2360號及臺灣高等法院91年度重上更㈡字第161 號民事判決，被告已解除系爭房屋之買賣契約且陳賴綉應給付被告330 萬元及自85年6 月26日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。然陳賴綉不但始終拒絕給付，甚而違反誠信原則、濫用權利運作主導成立原告，由原告制訂規約中加徵1 倍管理費之條款並催告被告繳付上揭管理費。且原告主張加徵1 倍之管理費應屬違約金之約定，而此違約金之約定實屬過高，請鈞院酌減至相當之金額。至於原告主張按年息百分之10計算遲延利息乙節，兩造間並無此約定，原告之請求實屬無據。再原告請求之管理費逾5 年之部分，已罹於消滅時效，被告主張時效抗辯。我國對於第一、二審民事訴訟，並未採取強制律師代理制度，原告請求被告給付律師費5 萬元云云，自不足採等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭房屋原於83年11月22日登記為被告之被繼承人黃明德所
有，被告於89年7 月10日因繼承關係繼受為所有權人，並於90年3 月2 日辦理繼承登記。
㈡被告就系爭房屋自85年12月起均未繳付管理費。
四、本件原告主張被告應繳交系爭房屋之管理費、遲延利息及律師費用之事實，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件首應審究者厥為被告抗辯其於金鑽大樓整合營運後，始須繳交管理費，有無理由，茲論述如下：
按管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議，公寓大廈管理條例第37條定有明文。查86年6 月25日金鑽大樓第1 次區分有權人會議審議住戶公約與章程之提案5 ：公約第十九條增設第九款之條文，請討論刪除。經住戶討論：「.... 三 、管理費之繳交辦法，因商場尚未正式營運，請暫緩執行，由住戶整合營運後，依法繳納。辦法：由二、三、四、五樓各層委員，召集各樓層住戶，會商做出共識，委員會以協助立場輔導行文有關單位，做正面溝通協商，尋求合理解決方案。」後決議：照案通過，刪除增設條文，並以二、三、四、五樓各層整合出租或營運，並以正式營業前一個月為繳交大廈管理費。」等情，有被告提出之會議記錄影本1 件在卷可稽（參見本院卷第92頁），依上開決議內容可知，金鑽大樓二、三、四、五樓商場住戶於商場正式營運後始有繳交管理費之義務，而應於正式營業前1 個月繳交管理費即可。而金鑽大樓各樓層尚未正式整合營業乙情，為兩造所不爭執，故被告抗辯依金鑽大樓區分所有權人會議86年6 月25日通過之決議，金鑽大樓二、三、四、五樓商場住戶於商場正式營運後始有繳交管理費之義務，金鑽大樓迄今既未正式營業，原告自應受前開決議之拘束，不得向商場住戶之區分所有權人徵收管理費等語，應屬可採。再者，被告既尚不須繳交管理費，其自不負遲延責任，原告主張被告應繳交系爭房屋之管理費及遲延利息323 萬760 元云云，應屬無據。
五、又查系爭規約第19條第10項固規定，因積欠管理費或汽、機車清潔費未繳致生支付命令、訴訟裁判費及強制執行費用與委任律師辦理之律師酬金（律師酬金：支付命令以2 萬元為上限、訴訟每審級以12萬元為上限、強制執行以7 萬元為上限），由積欠管理費或汽、機車清潔費者負擔。惟被告並未積欠管理費，已如前述，故原告訴請被告給付管理費所生之律師酬金5 萬元，自不應由被告負擔，原告請求被告給付律師酬金5 萬元，亦無理由，應予駁回。
六、綜上所述，86年6 月25日金鑽大樓第1 次區分有權人會議審議住戶公約與章程之提案5 ：公約第十九條增設第九款之條文，請討論刪除。經住戶討論後既經決議：「照案通過，刪除增設條文，並以二、三、四、五樓各層整合出租或營運，並以正式營業前一個月為繳交大廈管理費。」而金鑽大樓迄今仍未正式營運，則被告抗辯其尚無須繳納管理費等語，即應可採。原告猶請求被告給付系爭房屋之管理費及遲延利息
323 萬760 元及本件訴訟之律師酬金5 萬元，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 26 日
民事第三庭 法 官 許月珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 5 月 28 日
書記官 劉昌明